Создание управляющей компании жкх с нуля

Права и полномочия управляющей компании многоквартирного дома

• На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
• Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
• Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
• Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
• Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
• Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
• Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
• Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

• При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
• При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
• При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Особенности договора с управляющим-ИП

Сначала о кандидатуре самого управляющего-ИП. Больше всего подозрений у ФНС вызывает ситуация, когда в этом качестве выступает учредитель ООО, тем более, единственный. Нежелательно заключать договор и с зависимым лицом, например, родственником или бывшим работником. Везде, где прослеживается связь компании и управляющего-ИП, налоговики будут искать сговор и уход от налогов.

Большое значение имеет и предыдущий опыт управляющего в руководстве другими компаниями. Поэтому стоит заключать договор с предпринимателем, обладающим нужными навыками, компетенциями и связями, и который предлагает конкретные пути увеличения прибыли ООО.

Сам договор с управляющим не должен иметь условий, характерных для трудового договора. О том, в чём разница трудового договора с договором ГПХ, можно узнать здесь.

Что касается размера вознаграждения за управление, то оно должно быть сообразным эффективности работы руководителя. Очень подозрительным будет гонорар, превышающий 30% полученной прибыли, ведь ООО должно учитывать и свои интересы.

Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ, как проверить УК, провести аудит

На основании пункта 161 статьи 12 и части 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 1. Утвердить прилагаемое Положение о государственном жилищном надзоре. 2. Установить, что Министерство регионального развития Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор. 3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить методические рекомендации по разработке порядка осуществления государственного жилищного надзора в субъектах Российской Федерации, в том числе порядка взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный жилищный надзор, и административных регламентов исполнения функций по государственному жилищному надзору и муниципальному жилищному контролю. 4. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации утвердить в пределах установленной в субъекте Российской Федерации штатной численности органов государственной власти субъекта Российской Федерации норматив штатной численности сотрудников органов государственного жилищного надзора, обеспечивающий выполнение полномочий, возложенных на такие органы статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации. 5. Признать утратившими силу: постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 23, ст. 2566); постановление Правительства Российской Федерации от 24 февраля 1995 г. N 182 «О внесении изменений и дополнений в некоторые решения Правительства Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 10, ст. 894); пункт 1 изменений и дополнений, которые вносятся в решения Правительства Российской Федерации по жилищным вопросам, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1303 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 42, ст. 4788); пункт 5 постановления Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 7, ст. 786).

Рекомендуем прочесть: Мат капитал на возмещение затрат на строительство

Деятельность и обязанности

Когда у простого обывателя возникает вопрос что такое управление ЖКХ и чем занимается управляющая компания, стоит изучить сначала структуру и схему такого предприятия. По ним можно сориентироваться в основных видах деятельности. Но, иногда требуются конкретные примеры и вот основные из них:

• Соблюдать правила СЭС.
• Контролировать технику пожарной безопасности.
• Отвечать за безопасность жизнедеятельности и здоровья людей.
• Обеспечивать доступ всех жильцов к помещениям общего пользования.
• Блюсти остальные интересы владельцев жилья.
• Составлять необходимые ресурсы.
• Проводить ремонт и контролировать содержание общих помещений.
• Проводить иные виды управленческой деятельности.

При этом все необходимые услуги и виды деятельности должны осуществляться в определенный срок и за установленную плату.

Как видно из всего перечисленного, чтобы открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ и получить лицензию, необходимо сначала разобраться во всех требованиях и собрать комплект документов, с которым обратиться в соответствующие госорганы. При этом необходимо соблюсти все требования, предъявляемые к управляющим компаниям.

Только после положительного решения и выдачи лицензии, можно открывать управляющую компанию ЖКХ, создавать, свой сайт и для удобства давать возможность пользователям создавать онлайн личные кабинеты. Чтобы компания стала одной из лучших среди подобных, требуется вести деятельность в соответствии с установленными нормами законодательства, обеспечивать жильцов качественными услугами и проводить реструктуризацию долга по ЖКХ.

Как найти управляющую компанию по адресу через администрацию?

Другой вариант – установить компанию через местную администрацию. В ней содержатся данные на все УК, которые действуют в районе ее ответственности. Но онлайн информацию получить нельзя. Порядок действий следующий:

1. Посетить местную администрацию лично;
2. Произвольно написать заявление (это можно сделать заранее) о предоставлении сведений про УК, которая обслуживает конкретный МКД (указывается адрес);
3. Подтвердить право на получение информации паспортом и другими документами на право собственности.

Ответ можно ожидать прямо в день обращение. Нередко администрация может отвечать на заявление в течение рабочей недели. Запрашиваемые сведения направляются на указанную в заявлении электронную почту, на телефон в виде смс-сообщения. В исключительных случаях перезванивают.

Определять таким способом УК, когда ответ требуется срочно, бессмысленно. Лучше воспользоваться предыдущим вариантом. Альтернатива – через ГИС ЖКХ.

Обязанности УК по закону РФ

Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:

1. Жилищный кодекс РФ.
2. .
3. .
4. .
5. .

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

1. Подготовку дома к очередному сезону.
2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Обязанности УК по содержанию жилых помещений

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

• создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
• проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;
• ремонт самого дома и общедомового имущества с целью поддержания их оптимального состояния;
• мероприятия, направленные на подготовку МКД к холодам;
• устранение аварийных ситуаций и их последствий;
• поддержание работоспособности сетей и коммуникационных систем внутри дома;
• обеспечение чистоты в подъездах: уборка и санитарная обработка;
• благоустройство придомовых участков, их озеленение и так далее;
• своевременный вывоз мусора и ТБО;
• монтаж общедомовых учётных устройств и их правильная эксплуатация.

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

• обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
• проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
• текущий и капитальный ремонты;
• инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
• уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Коммунальные услуги и деятельность УК

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
4. Хранение технической документации на дом.
5. Регистрационный учёт жильцов.
6. Организация собраний собственников.
7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

Как узнать свою управляющую компанию дома?

Как узнать, какая управляющая компания обслуживает мой дом? Существует масса способов определить управляющую организацию, которая обслуживает ваш дом. Начнем с самого простого.

1. Если вы не хотите покидать пределы своей квартиры, а получить информацию о том, к какой управляющей компании относится ваш дом необходимо, то для этого вам может пригодиться всего лишь одна небольшая платёжка. Платежный документ приходит ежемесячно, посредством них вы оплачиваете услуги по всем ресурсообеспечивающим организациям, а также вносите оплату за содержание дома.

Итак, если у вас дома есть квитанция, то вы можете посмотреть ее содержание. Помимо суммы счетов за услуги, в ней должна быть указана контактная информация об управляющей организации, а также само наименование. Обычно, подобная информация указывается в платежных документах.

В случае, если такой информации нет, то вам наверняка подойдет несколько иной способ.

Узнать какая у дома управляющая компания вы можете и при помощи сети Интернет. Для этого вам понадобится такой ресурс, как сайт “реформа ЖКХ”. Введите это словосочетание в поисковую строку, и перейдите по первой выпавшей ссылке.

Для того, чтобы узнать, какая управляющая компания обслуживает ваш дом вам необходимо ввести регион своего проживания.

Далее, найдите населенный пункт в котором вы живете.

Затем вторым этапом вы указываете улицу, наименование дома или строения.

После этого вам откроется вкладка, где в левой части вы сможете увидеть карту с расположением своего дома, а также непосредственную информацию о его обслуживании.

А именно, данные об управляющей организации, информация о доме, величине его придомовой территории, количестве жилой площади и так далее. Вы сможете узнать не только наименование своей управляющей организации, но и её контакты, а значит сможете без проблем связаться с представителями.

Третий способ также связан с сетью интернет, что очень удобно для тех, кто хочет получить информацию не выходя из дома, не отрываясь от работы за компьютером. Как вы знаете, для того чтобы зарегистрировать управляющую компанию, необходимо пройти процедуру лицензирования в органе местного самоуправления. Как правило, им является местная администрация. Поэтому, все данные об управляющих компаниях содержатся в архивах. Это значит, что вы сможете зайти на сайт своей администрации во вкладке меню, где говорится об управлении домом и отыскать перечень управляющих организаций.

Найти именно свою вам будет несложно. Достаточно всего лишь найти интересующий вас адрес, и вы сразу увидите, кто обслуживает ваш дом. Если у вас нет времени на поиски в документах, то вы можете попросту явиться лично в администрацию, или отправить письменное обращение по электронной почте.

На ваше обращение должны отреагировать течение двух недель, и ответ на ваш вопрос придет вам по электронной почте, или обычным почтовым отправлением.

Теперь поговорим о тех способах, которые не связаны с сетью интернет, и ими может воспользоваться любой гражданин:

1. Первый и самый простой вариант – это узнать у ваших соседей о том, какая компания обслуживает ваш дом. Возможно им посчастливилось побывать на собраниях собственников, и они даже в курсе того, где располагается офис. Но если соседи не владеют подобной информацией, не отчаивайтесь, есть еще масса способов выяснить интересующую вас информацию.
2. Так, вы можете обратиться в жилищную инспекцию, которая располагается в вашем городе. Порядок обращения в неё точно такой же, как и в администрацию. Вам необходимо предоставить заявление, в котором вы просите дать вам информацию об управляющей компании, а также пояснить, что вы являетесь собственником недвижимости в многоквартирном доме. По возможности, подтвердите ваши слова документами о собственности. Сотрудники жилищной инспекции примут данное заявление, рассмотрят его, и в течение двух недель дадут вам ответ.

Но на этом все возможные способы выяснить интересующие вас данные не заканчивается.

Еще один способ заключается в том, чтобы попросить у соседей предоставить вам какой-либо протокол, или договор на обслуживание многоквартирного дома с управляющей компанией.

Возможно, ваши соседи являются активистами и владеют подобными бумагами, ведь они должны быть в наличии и у собственников, и у организации. Поэтому, возможно вам не придется никуда далеко уходить от вашего дома для того, чтобы выяснить необходимое.

Для чего нужно знать управляющую компанию своего дома?

В договоре с управляющей компанией перечислены услуги, которые она обязуется выполнять, и их стоимость. Руководство предприятия должно контролировать деятельность своих работников. О несвоевременном, некачественном выполнении договорных обязательств сотрудниками УК необходимо сообщать напрямую руководителю.

Охрана имущества

По закону, управляющая компания должна отвечать за сохранность общедомовой (коллективной) собственности, перечисленной в договоре. Она обязана предусмотреть и исключить возможность его поломки, кражи, а именно:

• установить на подъездах кодовые замки;
• камеры видеонаблюдения;
• иметь исправные замки в подвальных, чердачных помещениях.

УК будет обязана возмещать убытки жильцам МКД, если эти условия не будут выполнены. Но, в случае взлома исправных замков и кражи общедомового оборудования, компания ответственности не несет.

Доказать, что они были переданы на баланс УК застройщиком, можно, запросив копию договора застройщика и УК. Если они исчезли из подъезда при неработающем кодовом замке, управляющая компания будет обязана установить их за свой счет.

Ремонт коммуникаций

Помимо содержания и ремонта конструктивных элементов здания, в обязанности управляющей компании входит эксплуатация и ремонт общедомовых коммуникаций. В счетах за услуги УК, что ежемесячно оплачивают жители многоквартирного дома, предусмотрена эта статья расходов.

Коллективная собственность, которую УК обязана ремонтировать, не требуя оплаты:

• система водоснабжения;
• канализации;
• электроснабжения;
• газоснабжения;
• отопления;
• вентиляции;
• подъездные и общедомовые счетчики по воде, электричеству.

В квартирах к общедомовой собственности относятся:

• стояки горячей и холодной подачи воды и их ответвления до запорного крана или квартирного счетчика;
• стояки канализации и патрубки до места врезки санузла;
• отопительные стояки с отводами до первого подключения к батарее;
• газопровод до счетчика.

Оборудование, конструктивные элементы квартиры, которые собственник обязан содержать и ремонтировать за свой счет:

• батареи;
• сантехприборы;
• трубная разводка;
• электропроводка, розетки, выключатели;
• водомер;
• электросчетчик;
• газовый счетчик;
• вентиляционные окна;
• двери;
• окна;
• полы.

Если УК выставила счет за выполнение работ, входящих в перечень бесплатных, то для возмещения затрат собственник имеет право обратиться с иском в суд. По его предписанию, компания обязана вернуть деньги и заплатить штраф в размере 50 % от стоимости ремонта.

Уборка и ремонт подъездов

Жильцы многоквартирного дома не обязаны поддерживать своими силами чистоту в подъезде. Лестничные пролеты и площадки, лифты, фойе, оконные проемы и элементы декора (решетки, перила) относятся к общедомовой собственности.

В договоре с управляющей организацией должны быть оговорены сроки ремонта и уборки, исходя из эксплуатационных и санитарных норм. Перечень работ по содержанию жилого фонда и их периодичность имеет нормативное обоснование, утвержденное Госстроем РФ в 2004 году.

Например:

1. Ежедневная уборка:
   1. лестничных маршей до 2 этажа (обметание мокрым веником);
   2. кабин лифта (влажная уборка);
   3. клапанов мусороприемника (обметание мокрым веником).
2. Еженедельно обметать марши выше второго этажа.
3. Раз в месяц:
   1. мыть лестничные марши;
   2. протирать почтовые ящики;
   3. шкафы счетчиков.
4. Ежегодно:
   1. мыть окна;
   2. протирать стены, плафоны, входные двери;
   3. убирать площадки перед входными дверями.

Тариф на обслуживание рассчитывается для каждого МКД, исходя из обслуживаемой площади, перечня оборудования, количества собственников. В затраты включаются заработная плата персонала, стоимость вспомогательных материалов.

Капитальный ремонт в подъездах 1 раз в 3-5 лет должна делать УК. Эта обязанность закреплена в законе и не требует специальной оговорки. Для проведения косметического ремонта необходима коллективная заявка владельцев квартир в подъезде.

Уход за придомовой территорией

Придомовая территория – это земельный участок под домом, детской и спортивной площадкой, мусорными баками, объектами озеленения, тротуаром.

Обязанность по уходу возлагается на управляющую организацию, если участок внесен в земельный реестр, имеет кадастровый номер и границы. В противном случае следить за территорией должна местная администрация. Выполнение работ по поддержанию чистоты, порядка, благоустройству возлагается на дворника, штатного работника УК.

Жилищно-эксплуатационная контора — это… Что такое Жилищно-эксплуатационная контора?

Жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК) — Территориальный исполнительный орган Жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), существовавший в СССР и РФ с 1959 по 2005 год. Расположенный на придомовых территориях, управляемый районным жилищным управлением, местного самоуправления. В разных населённых пунктах так же имел названия: Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ), Ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ), Ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП). Так же в простонароде имеют названия «Управдом», «Домоуправление», «Домохозяйствование». Образован для обслуживания серии типовых домов государственного жилого фонда СССР.

В настоящее время, помимо основного значения, аббревиатура «ЖЭК» и производные от нее зачастую используются в разговорной речи для обозначения любых Управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ в Российской Федерации.

Реорганизация

В 1992 году, после Распада СССР, государственный жилфонд СССР, граждане начали приватизировать в частную собственность. При этом территориальные органы ЖКХ не прекратили своё существование, районные жилищные управления, были реорганизованы в департаменты ЖКХ при местной администрации.

С 1996 года решением органов местного самоуправления, в ряде регионах России, были реорганизованы в «Дирекции единого заказчика» (ДЕЗ).

Ликвидация

В декабре 2004 года, государство приняло решение снять с себя ответственность за обслуживание и содержание жилого фонда. 22 декабря решение было одобрено Государственной думой РФ, 24 декабря Советом Федерации РФ, 29 декабря подписано Президентом РФ.

1 марта 2005 года, вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, предусматривающий реформу ЖКХ, созданием Товариществ собственников жилья (ТСЖ) с передачей жилого фонда частным Управляющим компаниям (УК), (см. например ст. 161 ЖК РФ — где говорится о способе управления многоквартирным домом). Большая часть Управляющих компаний, созданы бывшими руководителями (чиновниками) городских, районных департаментов и управлений местной администрации которые изменили правовой статус и название в ООО, ОАО, ЗАО, получив в собственность уже существующие административные территориальные здания, производственные и технические базы, диспетчерские пункты. Ряд управляющих компаний зарегистрировали свои частные компании под названиями ООО «ЖЭК», ООО «Депортамент ЖКХ» итд., но они уже не находятся в подчинении местных муниципалитетов.

Инфраструктура

В ряде населённых пунктах здания ЖЭКа имели отдельные одно, двух и трёх этажные здания. Мастерские ремонтных служб базировались на цокольном этаже, а также за пределами здания в технических помещениях, нулёвках. Тех, у которых пока не было собственного здания, располагались на первых этажах жилых многоквартирных домов.

В зданиях ЖЭКов, начиная с СССР и до 2004 года, дополнительно располагались:

После распада СССР, большая часть помещений сдаётся в аренду коммерческим организациям.

Общественная и социальная деятельность

На ЖЭК была так же возложена общественная и социальная деятельность, которая в СССР носила всеохватывающий и массовый характер. В зданиях располагались актовые залы для проведения собраний с активом уполномоченных (Старший по дому, старший по подъезду, старший по этажу) — общественная работа уполномоченных из жильцов дома, назначенных для надзора за порядком и разъяснительной работы с жильцами. Дополнительно ЖЭКами устанавливались уличные доски «ДОСКА ПОЗОРА», где вывешивали на всеобщее обозрение фотографии пьяниц, хулиганов и дебоширов, для общественного осуждения и становления граждан на путь исправления. Наглядно деятельность ЖЭКов показано в художественном фильме Афоня. Общественная деятельность Управдомов, присутствует в художественном фильме Бриллиантовая рука.

В конце 1991 года с распадом СССР, общественная деятельность ЖЭКа была ликвидирована. Частично образованы Территориальные общественные самоуправления (ТОС), но они не носили уже всеохватывающий и массовый характер общественной деятельности.