Риски покупателя приватизированной квартиры. и вообще стоит ли на них обращать внимание?

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?

Учитывая отсутствие временных границ, сделка при наличии свидетельства собственника, характеризуется двумя законными требованиями:

• Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
• Выплатой после продажной налоговой суммы.

Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.

Конечно без ограничений не обходится:

• Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
• Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
• Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.

Частые вопросы и ответы на них

Существует ряд самых распространенных вопросов, волнующих граждан, которые решили заняться переводом жилого помещения в собственность самостоятельно, не прибегая к услугам посредников.

Сколько квартир можно приватизировать?

Право на бесплатное оформление доступно каждому жителю России единоразово. Платно неограниченное количество раз.

Меняется ли сумма оплаты за ком. услуги после приватизации?

После прохождения процедуры и передачи жилья в собственность, суммы по коммунальным платежам практически не изменяются, добавляются лишь затраты связанные с многоквартирным домом – к примеру, за капитальный ремонт.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Такого типа недвижимость не является государственной и принадлежит кооперативу. Чтобы перевести жилье в собственность, понадобится выплатить пай полностью. Затем последует сбор большого количества документов и разрешений. Лучше обратиться за помощью к юристам.

Как и где можно узнать, если квартира приватизирована?

Приватизированная квартира – частная собственность, где собственник владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению. Главное условие — не нарушать законодательство. Неприватизированная квартира – это жилье на условиях социального найма и ее собственником выступает государство.

Как узнать, если квартира приватизирована?

Для удобства граждан, государством предоставляются способы узнать, приватизирована квартира или нет.

Шаги по выявлению приватизации следующие:

• подайте запрос в подразделение Росреестра (ЕГРП);
• обратиться в БТИ.

Дистанционное обращение в госучреждения позволит гражданам узнать онлайн о приватизации квартиры, сэкономив личное время.

Еще один простой способ узнать сведения о приватизации квартиры без документального оформления: обратить внимание на ежемесячную квитанцию для оплаты коммунальных услуг: если напротив строки, именуемой «социальный наем», стоит прочерк — квартира приватизирована и вопрос исчерпан

Где узнать?

Основным источником информации о приватизации квартиры является Росреестр. Обратиться в него имеет право любое физическое и юридическое лицо. Ограничений нет.

При запросе в данную госструктуру, гражданину необходимо предъявить:

• паспорт;
• заполненное заявление по форме Росреестра;
• квитанцию уплаченной госпошлины за пользование услугой (200 рублей).

При запросе в Росреестр относительно приватизации, представитель юридического лица обязан предоставить следующее:

• свидетельство о государственной регистрации организации;
• учредительные документы;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• доверенность на представление интересов организации;
• оригинал/копию квитанции уплаченной госпошлины (600 рублей);
• паспорт.

Можно сделать запрос в БТИ, где хранится информация о сделках с приватизированной собственностью (соответствующие договора сделок купли-продажи, дарения, мены) и там предоставляются госуслуги. Шаги по обращению в БТИ аналогичны обращению в Росреестр. Специалисты госучреждения выдают заявителю выписку из ЕГРП о приватизации спустя 5 рабочих дней со дня подачи заявления.

Проигнорировав выше описанные в статье шаги, есть способ заказать выписку через государственный сайт Росреестра онлайн. Цена за онлайн способ обращения по вопросу приватизации будет стоить заявителю дороже, чем если бы он лично обратился в Росреестр, и потребует от заявителя цифровой подписи, зато значительно облегчит данную процедуру и сэкономит время заявителя.

Когда была приватизирована?

В зависимости от того, предположительно в какой год жилище было приватизировано, обратиться с данным вопросом следует в Росреестр или в БТИ. Если процедура перехода государственной собственности в частную собственность происходила после 1988 года – следует обратиться в Росреестр, если позже – в БТИ.

https://youtube.com/watch?v=irHQHg6czY4

Таким образом, год приватизации – главный вопрос, играющий определяющую роль в выборе шагов для получения соответствующих документов.

Выявить на кого была приватизирована

Процедура по выявлению информации на кого было приватизировано жилье (кто были собственниками и в какой доле состояли) аналогична процедуре обращения в Росреестр или БТИ. Согласно процедуре, через 5 дней после подачи заявления, гражданин получает выписку из ЕГРП.

В пункте №2 выписки указывается наименование правообладателя собственности — фамилия, имя отчество гражданина, если собственником является физическое лицо, либо наименование организации, применительно к юридическим лицам.

Шаги для выявления доли в приватизированной квартире

Выписка из ЕГРП несет сведения о наименовании объекта, его назначении и площади, и информацию, кто правообладатель. В пункте № 3 выписки из ЕГРП прописывается вид права жилой площади. Текст следующего характера: общая долевая собственность, 1/2 доля в праве.

В выписке информируется участие правообладателя в долевом строительстве, и имеются ли права притязания

На эти аспекты следует обратить внимание

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Как уменьшить налог

Однако в статье 220 НК РФ указан вариант получения налогового вычета и соблюдении определённых условий.

Деньги от продажи квартиры могут быть потрачены:

• на приобретение новой квартиры, дома, земельного участка, доли в указанных объектах недвижимости;
• на погашение кредита, взятого на покупку или строительство жилого помещения;
• на участие в долевом строительстве;
• на строительство индивидуального дома.

Срок пользования вычетом составляет 2 года.

Если гражданин использует деньги на погашение процентов по целевым займам, выданным на покупку и строительства жилья, то вычет может достигать 3 млн рублей.

Существует также более простой, но нелегальный способ: занизить фактическую стоимость жилья в договоре и попросить покупателя передать часть денег наличными.

В этом случае гражданин уклоняется от налогов, что может повлечь за собой административную или уголовную ответственность.

Кроме того, собственник теряет возможность юридической защиты в суде. Так как по договору он должен получить сумму меньше.

Порядок действий

Процесс получения вычета можно разделить на несколько стадий:

1. Подготовка. Гражданин собирает пакет необходимых документов.
2. Обращение в ФНС. Обращение передаётся в инспекцию по месту жительства. Сделать это можно лично или посредством почтового отправления с описью вложений.
3. Рассмотрение документов. Инспектор анализирует наличие оснований для получения вычета. Проверка сведений, содержащихся в представленных документах, может длиться до 3-х месяцев.
4. Перевод денег. Если всё сделано верно, то денежные средства будут перечислены на указанный в заявлении счёт.

Документы

При обращении в налоговую инспекцию необходимо представить следующие документы:

• паспорт;
• декларацию 3-НДФЛ, подтверждающую уплату налога;
• справку по форме 2-НДФЛ с места работы;
• документы, подтверждающие понесённые расходы (договор о целевом займе, банковские выписки о перечислении денег на счёт продавца недвижимости и др.);
• свидетельство о праве собственности на квартиру или иной документ, подтверждающих приобретение жилья;
• заявление на вычет.

Налоговый вычет при продаже квартиры после приватизации

Продавец не имеет права на получение вычета. Такая возможность принадлежит покупателю приватизированной квартиры. Купить жилье возможно с использованием заемных ипотечных средств. Тогда покупатель сможет воспользоваться льготой. Ее объем составляет 13% от цены купленного жилого помещения.

Для оформления вычета, следует представить документы фискальному органу. Инспекция затребует следующие бумаги:

• Копию личного паспорта заявителя;
• Заявление о желании получить льготу;
• Ипотечное соглашение;
• Выписку, удостоверяющую приобретение права владения объектом недвижимости;
• Справка, свидетельствующая о заработке гражданина.

Указанный пакет свидетельств проверяется представителями налоговой инспекции. При положительном решении, учреждение направляет работодателю уведомление о возможности получить налоговый вычет.

Любые действия, производимые с недвижимостью, должны производиться в соответствии с законодательными нормами. Это позволяет избежать возникновения проблемных ситуаций в дальнейшем.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Какие документы проверить

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

• личные;
• на квартиру;
• об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
• о лицах, зарегистрированных в квартире.

Проверяться должно всё – мелочей здесь нет. Понятное дело, что методы и тщательность проверки должны быть различными, но мы всё-таки рекомендуем поручить это досконально разбирающимся в вопросе юристам.

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением. Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги. А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане. Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание. В документе о праве собственности могут ставиться обязательные условия, при несоблюдении которых сделка расторгается – нужно убедиться, что они выполнены. В ином случае вторая сторона предыдущей сделки, объявившись уже после покупки квартиры, может добиться её отмены через суд.

Если из выписки из ЕГРП явствует, что квартира постоянно переходила из рук в руки – это повод насторожиться.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об оплате ЖКУ и капремонта

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

О зарегистрированных лицах

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.

Это важно знать: Как разделить счета в неприватизированной квартире

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.

Всегда ли нужно платить налог, если квартира была менее пяти лет в собственности

Учитывая наличие такого исключения, как три года ожидания для наследников, одаряемых и лиц, приватизировавших жилье, ждать пяти лет, чтобы избежать налогов и продать квартиру, не нужно. Однако это не единственная возможность избежать налогообложения.

Однако даже при отсутствии обязанности платить налог ввиду предложенных выше обстоятельств, заполнение декларации и направление отчетности в ИФНС все равно требуются.

Так налоговая служба зафиксирует основание для неуплаты и не будет выставлять требования по внесению платежа. Прилагать к декларации нужно только соглашения и расписки об оплате жилья. Если продавец — организация, то дополнительно потребуются чеки или приходный одер.

Какой размер налога

Налог, взыскиваемый с лиц, которые реализуют продажу жилья, называется НДФЛ, поскольку граждане со сделки получают определенную сумму дохода. Размер налога определяется согласно ставке в тринадцать процентов, которые высчитываются с конкретно установленной суммы после осуществления расчета.

Принцип определения налога прост. Когда квартира продается за цену большую, чем та, что была выставлена при покупке жилья, то налог рассчитывается так – тринадцать процентов умножается на разницу между покупной и продаваемой ценой. Если стоимость ниже той, что была при покупке, то тогда налог не платится вообще.

Подобные правила помогают гражданам уклоняться и не платить налоги, указывая в договорах маленькие суммы на оплату квартиры. Широко это действовало тогда, когда сделки стоимостью меньше одного миллиона рублей вообще не облагались налоговыми сборами.

С 2016 года было введено правило, по которому налог на доход привязывали к кадастровой стоимости объекта. Если сумма сделки меньше одного миллиона рублей, а также ниже семидесяти процентов кадастровой стоимость жилья, то налогообложение применяется в любом случае.

Когда производить оплату

Для оплаты налога потребуется сначала составить и передать в ИФНС налоговую декларацию, которая отразит сумму поступившего дохода и размер обязательного платежа.

Учтите! Декларация предполагает форму 3-НДФЛ и должна быть направлена не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.

Заполнение декларации — важный момент, поскольку ошибки в документе приведут к нарушениям, которые позволят инспектору ИФНС не принять документ, что влечет опоздание не только с уплатой налога, но и с исполнением обязательства по подаче 3-НДФЛ. Если будут установлены нарушения, то ИФНС применит штрафные санкции.

Есть ли способы обойти уплату налога за продажу квартиры

Единственным способом не платить налог при покупке квартиры до 2016 года выступала возможность снижения стоимости жилья до одного миллиона рублей, что автоматически упраздняло налоговое обязательство. Однако новый закон подобное не предусматривает.

Соответственно, когда соглашение предполагает стоимость квартиры, которая не превышает семидесяти процентов кадастровой цены, то у ИФНС возникают подозрения. Если возникнет необходимость в проверке и переоценке имущества, то это повлечет разбирательство со стороны налоговой инспекции, что в итоге принудит лицо к уплате налога.

В итоге определяется только один законный способ, позволяющий избежать уплаты налога при продаже жилья. Речь идет об истечении срока в пять лет или три года с учетом обстоятельств, после которого можно будет не платить НДФЛ, продавая жилье.

Важные нюансы

В рассматриваемой ситуации возможно два варианта нарушений, за которые собственники квартир будут привечены к ответственности. Во-первых, неуплата налога, которая повлечет пеню и штраф. Во-вторых, непредоставление декларации, что также грозит штрафной санкцией.

Непредставление декларации также влечет штраф, который будет совпадать с тем, что указывалось выше. При этом восстановить пропущенный срок направления отчетности, если будет доказана уважительность причин задержки.

Подача декларации выступает ключевым моментом, поскольку после направления таковой ИФНС формирует налоговую базу, высчитывает налог и направляет уведомление плательщику. Соответственно, не будет декларации, не будет и извещения с точной суммой налога к уплате.

Всегда следует помнить о том, что платить налоги — это обязанность граждан, установленная Конституцией РФ. Поэтому следует отслеживать нововведение в сфере налогообложения и не игнорировать письма со стороны ИФНС, которые могут сообщать не только о задолженностях, но и последних изменениях налогового законодательства.

Документы для приватизации квартиры

Первое, что понадобится вам, чтобы приватизировать квартиру — документы.

На их сбор придется потратить некоторое время, поскольку перечень нужных справок достаточно обширен.

Все необходимые документы можно условно разделить на две категории:

1. основные, необходимые в обязательном порядке;
2. дополнительные, позволяющие прояснить спорные вопросы, касательно приватизируемого объекта.

В список основных документов входят:

оригиналы и ксерокопии паспортов всех участников приватизации;

На ксерокопии обязательно должен присутствовать лист со штампом о прописке, а вот нотариально заверять копии необязательно.

• • свидетельства о браках и разводах участников приватизации;
  • свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет, копии данных свидетельств;

• • ордер на квартиру или договор социального найма на жилье. Такие документы, при их отсутствии на руках у квартиросъемщиков, можно заказать в Едином информационно-расчетном центре;
  • актуальный технический паспорт на жилье, выданный Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). В нем обязательно должны быть указаны метраж квартиры, ее этажность, количество комнат, план. В техпаспорт обязательно должны быть внесены данные о перепланировке квартиры, если таковая осуществлялась;
  • кадастровый план квартиры, который выдается в Кадастровой палате;
  • справка из паспортного стола или выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент;

Она краткосрочная, а потому стоит учитывать при оформлении, что валидна такая справка только 14 дней после выдачи, а затем ее нужно оформлять заново.

• • выписка на объект недвижимости из ЕГРП. Выдается в МФЦ или Регистрационной палате о том, что данная квартира еще не была приватизирована;
  • выписка из ЕГРП, предоставляющая информацию о наличии других объектов в собственности у всех, кто собирается принять участие в приватизации квартиры и о том, какие основания были для их приобретения;
  • справка из БТИ «Форма №2», подтверждающая неучастие в приватизации ранее для каждого из подающих документы;

справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или квитанции об оплате за последние полгода.

Кроме этих документов могут понадобиться еще и следующие, дополнительные:

1. заявление об отказе от приватизации, если кто-то из прописанных в квартире не хочет участвовать в процессе, но ранее свое право на приватизацию не использовал;
2. свидетельства о смерти ранее проживавших и прописанных в квартире людей;
3. нотариально заверенная доверенность, если оформлять приватизацию будет человек, не участвующий в ней (к примеру, нанятый юрист);
4. справка из ОВИРа о подтверждении гражданства, если ранее кто-либо из участников был гражданином другой страны.

Это далеко не полный перечень дополнительных документов. В каждом конкретном случае он может быть дополнен и другими уточняющими справками или бумагами.

Частые вопросы по приватизации квартиры

Какие недостатки в приватизации?

Перед тем, как приватизировать квартиру, стоит учитывать и определенные недостатки этой процедуры.

Итак, минусы приватизации:

• необходимость уплачивать налог на имущество. Он пока составляет совсем небольшие суммы, исчисляемые от балансовой стоимости БТИ, но может возрасти;
• увеличение квартплата, так как вы принимаете на себя участие в содержании и ремонте общедомовых конструкций;
• в случае отсутствия завещания завещания, после смерти владельца приватизированной квартиры, право наследования будут иметь все наследники по закону. Если вы хотите избежать такой ситуации, то вы обязательно должны написать завещание, а это психологически не слишком приятный процесс. Или написать дарственную. Также обычно вопросы наследования вносят раздор в семью. Если же квартира муниципальная, то вы можете, как ответственный квартиросъемщик, просто прописать (зарегистрировать) «предпочитаемого» вами наследника, и после вашего ухода он автоматически получит право проживания и станет ответственным квартиросъемщиком;
• в случае сноса дома предоставляется квартира равнозначной площади, а не стоимости. Причем, она может быть не в лучшем районе. Закон оговаривает только населенный пункт, но не оговаривает район, в котором должно быть предоставлено аналогично жилье;
• если снос запланирован муниципальными властями, а вы будете несогласны с предоставленным вам жильем, то вас выселят просто по суду;
• денежная компенсация при сносе не может быть предоставлена, так как государство не может выкупить это жилье. И, если вы не особо нуждаетесь в той квартире, которую вам предоставят взамен, то после окончания сроков бесплатной приватизации, продать, приватизировав, вы ее уже не сможете.

Какой налог платится на приватизированную квартиру?

После того, как квартира была приватизирована, следует точно знать, как платить имущественный сбор, ныне именуемый налогом на недвижимость.

Налогообложение применяется в случае, если гражданин получил в собственность такое жилье (401-я статья НК):

• комната;
• квартира;
• частный дом.

Налог на приватизированную квартиру рассчитывается достаточно просто: необходимо стоимость квартиры, которая перешла во владение собственника посредством приватизации, умножить на действующую в регионе ставку.

Налог считается местным, а потому региональные власти самостоятельно устанавливают размер таких ставок, соответственно и суммы налога разнятся.

Статья 406 НК устанавливает предельный размер ставки – 0,1% от стоимости квартиры. Базой по налогу на приватизированную квартиру является стоимость жилья – инвентаризационная ранее, кадастровая уже в 2016 году.

Стоит отметить, что первая в несколько раз ниже кадастровой, поскольку инвентаризационная оценка, проводимая БТИ, учитывает исключительно состояние жилья, а не его привлекательность с точки зрения проживания в нем, расположение, окружающую инфраструктуру.

Именно с целью объективного налогообложения жилья граждан с 2015 года начал действовать налог на недвижимость, в том числе и для недавно приватизированных квартир.

Налоговую базу с начала года будет определять не БТИ, а Росреестр, куда внесены и будут продолжать вноситься далее все сведения о квартирах граждан и юрлиц.

Сегодня уже более 20 регионов страны используют новую методику расчета суммы налога на имущество приватизированной квартиры, а к 2020 году она будет применяться повсеместно. В этот переходный период в исчислении налога будет применяться понижающий коэффициент.

Особенности налогообложения

Из-за бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого, согласно законодательству, обязан уплатить налог на доходы физлиц в размере 13% с суммы продажи.

Ранее такая проблема решалась очень просто — в основном договоре указывалась сумма в 1 млн. рублей или меньше, с которой налог не уплачивался.

Остальные средства передавались по расписке или через приложение к основному договору. Однако эту схему ухода от налогов практически свели на нет нововведениями в законодательстве:

• теперь для квартир, приватизированных после 01.01.2016, установлен 5-летний налоговый срок;
• цена объекта в договоре должна составлять минимум 70% от кадастровой стоимости.

О том, как законно снизить кадастровую стоимость квартиры, узнайте тут.

Порядок действий

На следующий год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прикладываются:

1. копия договора купли-продажи;
2. копия платежных документов.

Бланк декларации 3-НДФЛ.

Исходя из предоставленных документов, продавцу начисляется налог, размер которого составляет 13% от налогооблагаемой суммы, который рассчитываемой так:

Стоимость квартиры — 1 млн. рублей не облагаемых доходов.

Налоговый вычет

Продавец вправе рассчитывать на налоговый вычет, если в течение того же года он приобрел другое жилье.

Прямого взаимозачета налогов в этом случае обычно нет, так что уплачивать НДФЛ все же придется.

Однако можно вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращаются все полученные в течение года доходы, к которым относится не только зарплата, но и доход от продажи квартиры.

Вычет предоставляется на максимальную сумму в 2 млн. рублей, если цена покупаемой квартиры ниже — то расчет вычета производится исходя из ее стоимости.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, то размер вычета увеличивается до 3 млн. рублей.

Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета нужно предоставить:

• копию правоустанавливающих документов;
• копию договора купли-продажи;
• копию документов о передаче денежных средств;
• справку 2-НДФЛ (от работодателя);
• декларацию 3-НДФЛ.

Можно ли без налога?

От налога освобождаются лица, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

Также налог не взимается, если стоимость жилья при продаже составляет менее миллиона рублей, что встречается только в провинции.

Все остальные случаи законного ухода от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.

Иногда работники ФНС могут произвести взаимозачет налога и вычета при одновременной продаже и покупке квартиры, но это не является для них обязательным — все зависит от конкретного работника налоговой.

Единственным полулегальным способом остается лишь указание в договоре купли-продажи заниженной цены (1 млн. рублей или ниже). Несмотря на рискованность таких действий, связанную с возможным опротестованием сделки, такая схема часто применялась раньше.

Однако и в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости, в ином случае сделка просто не будет зарегистрирована.

К тому же если ФНС выяснит, что при продаже использовалась схема ухода от налогов, можно «попасть» на большие штрафы. Так что применять такой способ ухода от налогов не рекомендуется.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров — в данном случае перед законом все равны.

Таким лицам придется:

1. либо выдерживать 3(или 5)-летний срок;
2. либо платить налог в полном объеме и пользоваться правом налогового вычета.

Подробнее о том, платят ли пенсионеры налог на имущество, читайте в статье.

Риск нарушения прав супруга собственника

В чем подвох

Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения. В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.

Как себя обезопасить

Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья. Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке. В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга.