Договор ренты с пожизненным содержанием: особенности и обстоятельства оформления

Содержание:

На что нужно обратить внимание при регистрации?

Кроме общих мер безопасности при сделках с недвижимостью, при заключении договора ренты следует дополнительно учесть следующие нюансы:

  • Если рентополучатель, передающий недвижимость – пожилой человек или инвалид, нужно учесть его дееспособность. Для этого плательщику следует затребовать от него справки психиатра и нарколога, подтверждающие, что контрагент не страдает психическими заболеваниями или банальным старческим слабоумием, а также не является алкоголиком или наркоманом.
  • Если передаётся жильё, рентополучатель, даже перестав быть собственником, не лишается права проживания. Иные варианты нужно особо оговаривать.

Несмотря на все свои особенности, договор ренты – обычный гражданско-правовой договор. Если соблюсти все требования закона, он может быть полезен обеим его сторонам.

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:

  • гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
  • квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как выяснить свою задолженность по налогам, оплатить и спать спокойно, рассказывается в нашей статье.

Ищете работу? Составьте резюме правильно!

Дефолт российской валюты: простыми словами о прошлом и ближайшем будущем. Подробности читайте здесь.

Что такое рента простыми словами

Рента (от англ. «rent») — это договор/соглашение, который регулирует права сторон при передаче в собственность недвижимости в виде дома, квартиры, земли или другого ценного имущества. Плательщик обязуется перечислять оговоренную ранее сумму денег получателю ренты или тратит их на оказание услуг, то есть содержание. Это бывают коммунальные платежи, обеспечение продуктами, траты на оплату услуг сиделки или няни для осуществления социально-бытового ухода.
Форма рентного договора

Согласно закону, соглашение ренты должно заверяться нотариально. За услугами можно обращаться к любому нотариусу, осуществляющему деятельность в пределах РФ, то есть в месте пребывания имущества, которое будет передано плательщику. Если в договоре отсутствует печать нотариуса, он будет признан недействительным.

Примечание

Соглашение, по которому имущество переходит плательщику ренты необходимо, зарегистрировать в Гос. реестре.

Особенности договора ренты

3.1. Кто выступает сторонами договора

Согласно закону, стороны соглашения — это плательщик (другими словами его могут называть рентным должником) и её получатель (или кредитор). Последний – это лицо, которое обязуется предоставить свою недвижимость или другие ценные вещи с целью получить материальную выгоду. Лицо, которое выступает получателем, зависит от разновидности соглашения.

Плательщиком ренты выступает лицо, обязующееся в обмен на предоставленную недвижимость или другую собственность, выплачивать получателю доход на протяжении оговоренного ранее периода. Плательщики ренты — это физические или юридические лица, независимо от разновидности соглашения.

3.2. Что выступает предметом рентного контракта

Предметом контракта может выступить исключительно та собственность, которая находится во владении получателя и это подкреплено соответствующими документами.

Это может быть недвижимость или движимое имущество, ценные бумаги или наличные. Говоря о выплатах на основании пожизненной и постоянной ренты, здесь речь может идти о любом имуществе. Но, когда соглашение подписывают для пожизненного содержания, предметом может стать только недвижимость.

3.3. Обеспечение выплат по договору

Одно из существенных условий соглашения, это обеспечение обязательств по предоставлению регулярных выплат. Механика обеспечения напрямую зависит от того, какое имущество будет передано плательщику. Если речь идет о земельном участке или другой недвижимости, в обеспечение выполнения своих обязательств кредитор получает залоговое право на свои ценности.

Когда предмет ренты — это не недвижимость, а другое имущество, сторона обязуется предъявить другие доказательства своей добросовестности, которые могут выступать таковыми на основании действующих законов. Также допускается страхование рисков ответственности в интересах рентного кредитора на случай неисполнения обязательств.

Рента и наследники

Наиболее частый вопрос, задаваемый юристам в связи с составлением рентного договора – могут ли наследники рентополучателя его оспорить. Сделать это практически невозможно. Для оспаривания документа в нём должны иметься нарушения. Основаниями для недействительности ренты выступают:

  • недееспособность рентополучателя на момент составления документа;
  • нахождение рентополучателя в опьянённом состоянии;
  • заключение сделки под угрозой жизни или здоровью;
  • нарушение сделкой прав несовершеннолетних.

Для исключения всех этих фактов сделка и проводится под присмотром нотариуса, а значит оспорить документ практически невозможно.

В качестве рентополучателей может быть установлено не одно лицо, а несколько. Договором каждому из получателей устанавливается определённая сумма, подлежащая ежемесячной выплате. После смерти одного из рентополучателей его право на ренту передаётся в равных долях другим получателям. Пожизненная рента в таком случае должен будет продолжать своё существование до тех пор, пока в живых не останется ни одного из получателей.

Правила подписания

Несмотря на то, что данный вид контрактов является одним из самых простых и при его заключении, как правило, редко возникают какие-либо проблемы, он отличается большим количеством нюансов, на которые обязательно нужно обращать особое внимание. Субъектами договора пожизненной ренты выступают рентоплательщик (тот, кто выплачивает ренту) и рентополучатель (собственник жилья)

Субъектами договора пожизненной ренты выступают рентоплательщик (тот, кто выплачивает ренту) и рентополучатель (собственник жилья).

Особенности:

  • Свободная форма. Это означает то, что у обеих сторон есть достаточно времени, чтобы тщательно обдумать все аспекты, которые необходимо отразить в договоре. Скачать образец договора можно ниже бесплатно.
    Ведь чаще всего владельцем квартиры выступают пожилые люди и, если, при составлении договора со здоровьем собственника было все в порядке, а на момент подписания здоровье резко ухудшилось.
    А если данный пункт не рассмотрен, то могут возникнуть различные проблемы.
    Самым лучшим решением будет обращение к адвокату. С его помощью можно учесть все чрезвычайные ситуации, а также оградить свою недвижимость от мошенников.
  • Собственник жилой площади обязан представить все документы на квартиру, которые будут подтверждать собственность.
  • После того как все необходимые документы будут собраны их нужно будет предоставить нотариусу.
  • После заверения нотариусом, его передают в регистрационный орган.

Образец договора пожизненной ренты.

Какие пункты должны быть отражены в договоре

Как и в любом другом договоре в договоре пожизненной ренты есть пункты, которые должны быть обязательно в нем указаны.

  • Паспортные данные субъектов;
  • Предмет по поводу, которого заключается договор, также прописывается дата его заключения.
  • Обязательства рентополучателя и рентоплательщика;
  • Ответственность обеих сторон;
  • Способ разрешения возникающих споров между сторонами;
  • Подтверждение того, что договор заверен у нотариуса и является действительным;
  • Адреса, а также реквизиты, как получателя, так и плательщика;
  • Подписи обеих сторон.

Условия, удостоверение и регистрация договора ренты

Удостоверение об отчуждении владельцем недвижимости должно производиться нотариусом, на месте деятельности которого расположено это самое имущество.

Контракт может быть подписан только на следующих условиях:

  • Предмет соглашения;
  • Стороны сделки;
  • Продолжительность действия договора;
  • Неисполнение обязательств договора необходимо застраховать;
  • Сумма обязательных выплат;
  • Способ расчета с рентополучателем;
  • Выкупная цена недвижимости;
  • Чрезвычайные ситуации не освобождают плательщика от обязанности содержания получателя;
  • Расторгнуть контракт могут обе его стороны.

Образец договора пожизненной ренты.

Для регистрации необходимо наличие:

  • Оригинал договора (заверенный);
  • Договор пожизненной ренты (обязательно наличие печати из налоговой);
  • Передаточный акт на жилую площадь, который нужно заверить у нотариуса;
  • Чек об оплате госпошлины;
  • Справка из БТИ;
  • Паспорта сторон;
  • Справка, которая будет подтверждать отсутствие обременений на жилую площадь.

Обязательные документы для подписания договора

Для подписания договора пожизненной ренты требуются следующие документы:

  • Паспортные данные сторон;
  • Выписка из домовой книги;
  • Кадастровый паспорт;
  • Свидетельство, которое будет подтверждать собственность на квартиру;
  • З копии договора;
  • Технический план строения жилья (его оформляют в БТИ);
  • Документ об оценочной стоимости жилища;
  • Свидетельство о числе проживающих на этой жилой площади;
  • Чек об оплате госпошлины.

Какие правила оформления договора нужно учесть при его составлении? Смотрите видео:

Перечень документов необходимых для подписания договора постоянной ренты:

  • Подтверждение о праве собственности на дом;
  • Передаточный акт;
  • Паспорт на жилую площадь;
  • Заявление с просьбой в оформлении договора;
  • Контракт купли-продажи;
  • Дополнительный протокол (необходим для разрешения различных спорных ситуаций между сторонами);
  • Чек об уплате госпошлины;
  • Паспорта субъектов контракта;
  • 3копии составленных договоров.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением

Предметом рассматриваемого договора, то есть имуществом, передаваемым взамен предоставления содержания, может быть только объект недвижимости (квартира, дом, дача, земельный участок), право собственности на который, получателем ренты подтверждается документально. Основания приобретения этого объекта в собственность его владельцем значения не имеют.

Он может быть приобретен по договору купли-продажи, дарения, мены, в порядке наследования и по другим основаниям.

Основное требование, предъявляемое к объекту, – он не должен находиться под арестом, не иметь обременений и ограничений в использовании. Кроме этого, в отношении передаваемого объекта недвижимости не должно быть имущественного спора.

Не может быть предметом договора объект недвижимости, сданный собственником в поднаем или в аренду.

Стороны договора

В рассматриваемых нами отношениях есть две стороны: получатель ренты (владелец передаваемой недвижимости) и плательщик ренты, который взамен недвижимости обеспечивает содержание получателя на протяжении его жизни.

Получателем ренты может стать любой гражданин, обладающий дееспособностью в полном объеме, являющийся собственником объекта недвижимости, который желает передать другому человеку (плательщику ренты) этот объект недвижимости в обмен на предоставление социально-бытовых и других услуг, связанных с его насущными ежедневными потребностями. Получателем может стать не только сам собственник недвижимости, но и другие лица, указанные им. Это могут быть члены его семьи, а также другие близкие ему люди, в отношении которых он имеет какие-либо обязательства или просто хочет поддерживать.

Плательщиком ренты может стать не только физическое, но и юридическое лицо. Причём, юридическое лицо может быть как частной, так и государственной организацией. Это могут быть страховые и муниципальные организации, оказывающие социально-бытовые и другие услуги населению.

Оформление договора пожизненного содержания с иждивением в РФ

В зависимости от желания участников договора в него включаются условия, удовлетворяющие потребности получателя ренты и приемлемые для её плательщика.

Порядок оформления и регистрации договора, регулирующего пожизненное содержание с иждивением, чётко определены законодательными нормами. Содержание договора и условия, вносимые в него, напротив, не ограничиваются. Единственное требование, которое должно быть соблюдено: они не должны противоречить действующему законодательству.

В отличие от других сделок купли-продажи объектов недвижимости договор пожизненного содержания с иждивением должен быть нотариально удостоверен. При совершении других сделок с недвижимостью достаточно только произвести их государственную регистрацию.

На практике возможны различные варианты оформления договора. Кто-то предпочитает составлять текст документа с помощью адвоката, попутно выясняя все нюансы и юридические тонкости, а затем обращается к нотариусу для того, чтобы заверить уже составленный и согласованный сторонами документ. Некоторые предпочитают обращаться непосредственно в нотариальную контору, где договор составляется и заверяется нотариусом. Первый вариант представляется более предпочтительным для обеих сторон, так как предполагает более детальное обсуждение условий договора до его подписания.

Регистрация договора

Как и все сделки, связанные с недвижимостью, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Он считается заключенным с момента указанной регистрации. Возникновение права собственности на передаваемый объект у плательщика ренты также связано с моментом государственной регистрации.

Если стороны пренебрегли необходимостью регистрации, то заключенный между ними договор считается недействительным, даже если он и удостоверен нотариусом.

Правовое регулирование пожизненного содержания с иждивением впервые введено в 1964 году, в ныне действующем Гражданском кодексе РФ оно получило дальнейшее развитие. Есть основания полагать, что практика применения этого договора будет расширяться, а вместе с этим будет совершенствоваться законодательство, регулирующее эти взаимоотношения.

Уже сегодня можно сделать вывод о том, что только грамотно составленный, правильно оформленный и зарегистрированный в соответствии с законом договор, даёт возможность его сторонам достичь результата, ради которого он заключается. Не стоит забывать об этом, если вы приняли решение стать участником отношений пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика или получателя ренты.

Разновидности платежей по ренте

Согласно правилам соглашения, платежи могут иметь следующий вид:

  • Наличные средства или ценность, равная по стоимости. Выполнение работы, оказание одной или комплекса услуг (при постоянной ренте);
  • При заключении пожизненной ренты – только денежные наличные или безналичные средства;
  • Обеспечение жилплощадью, деньги, содержание и уход, покупка продуктов, лекарств, одежды.

Возникновение права на платежи по ренте

Право получать платежи на основании заключенного соглашения возникает у получателя только после того, как имущество будет передано плательщику. С данного момента перед плательщиком возникает обязательство по предоставлению регулярных выплат согласно оговоренным ранее условиям. Данное обязательство будет закреплено до тех пор, пока не прекратится действие договора ренты, которая заключена бессрочно или на срок жизни получателя.

Способы расторжения договора ренты

Расторгнуть договор ренты можно по соглашению сторон, в одностороннем порядке, в результате судебного разбирательства и по причине смерти задействованных лиц.

По соглашению сторон (обоюдному согласию)

Чтобы расторгнуть договор ренты по обоюдному согласию, сторона-инициатор направляет другой стороне предложение о выкупе ренты или расторжении сделки. Согласно ст. 592 ГК РФ, плательщик вправе заявить требование о выкупе ренты не позднее, чем за три месяца до планируемого прекращения перечисления выплаты. Требование оформляется письменно.

Цена для выкупа, как правило, указывается в договоре. Если документ не содержит этого уточнения, выкупная цена будет равна сумме ренты в расчете за последний год. В тех случаях, когда имущество было передано ранее безвозмездно, в выкупную цену будет включена его стоимость. Это регулируется ст. 594 ГК РФ.

Смерть одной из сторон

Договор ренты после подписания обязательно регистрируется в Росреестре, так как в этом случае на недвижимость накладывает обременение. Если наступает смерть рентоплательщик, обременение необходимо снять. Для этого в Росреестр или МФЦ подаются следующие документы:

  • свидетельство о смерти или решение суда о признании умершим;
  • договор ренты;
  • заявление.

Если наступает смерть рентополучатель, плательщику необходимо переоформить имущественные права. Для этого также необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с подтверждением смерти получателя ренты и договором. К документам прикладывается заявление на переоформление прав собственности.

В одностороннем порядке

Существует ряд оснований для расторжения договора в одностороннем порядке или выкупа ренты плательщиком. Получатель вправе потребовать расторжения или выкупа ренты по причине следующих действий или бездействий плательщика:

  • Не выполняет обязанностей по выплате ренты или по страхованию рисков за невыполнение взятых обязательств.
  • Нарушил условия договора пожизненной ренты.
  • Нарушил условия договора пожизненного содержания с иждивением.
  • Просрочил выплату ренты более чем на год.
  • Был признан неплатежеспособным.

Рентоплательщик может отказаться от дальнейшего перечисления выплат, если сам проявит инициативу по выкупу ренты. Однако допустимо ограничение этого права договором. В тексте соглашения может быть предусмотрено правило, по которому выкуп невозможен при жизни рентополучателя или в течение срока до 30-ти лет с момента заключения сделки.

Через суд

Если договориться мирным путем не удалось, придется действовать через суд. Исковое заявление подается в районный или городской суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика. Когда исковое требование включает возврат переданного рентоплательщику объекта недвижимости, то иск и пакет документов направляются в судебный орган по месту расположения имущества.

Исковое заявление должно содержать сведения, предусмотренные для этого типа документации законодательно. Правила составления иска прописаны в ст. 131 ГПК РФ. Согласно законодательным требованиям в тексте искового заявления прописывается:

  • наименование судебного органа, в который подается заявление;
  • идентификационные данные истца – ФИО, адрес проживания, паспортные данные, контактный телефон;
  • сведения об ответчике – ФИО, адрес проживания, контактные данные;
  • обстоятельства дела – в чем были нарушены права истца, чем они обоснованы;
  • требование к суду;
  • цена иска;
  • доказательства изложенных обстоятельств и правоты истца;
  • список прилагаемых документов;
  • дата и подпись.

В качестве доказательств можно использовать документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи, личную переписку и т.д

Стоит принять во внимание, что показания свидетелей не являются бесспорными доказательствами. Они рассматриваются в судебном процессе в комбинации с другими подтверждениями правоты

Гораздо больше влияния на исход дела оказывают прилагаемые документы.

К исковому заявлению прикладываются следующие бумаги:

  • общегражданский паспорт;
  • договор ренты;
  • расчет суммы взыскания;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документ, подтверждающий, что истец предпринимал попытку мирного решения вопроса (к примеру, копия письменного предложения о расторжении договора рента с отметкой о получении адресатом);
  • доказательства правоты истца;
  • документы на имущество, которое было передано под выплату ренты (выписка из ЕГРН, отчет об оценке, техническая документация).

После рассмотрения всех представленных материалов суд примет решение. Если оно будет положительным, необходимо дождаться его вступления в законную силу и обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений.

Дарение и уступка права требования: отличия

Такие сделки как дарение и уступка права требования (цессия) являются достаточно похожими. Это связано с тем, что предметом той и другой сделки могут выступать имущественные права.

Между ними существуют отличия:

  1. Договор дарения — всегда безвозмездная сделка, чего нельзя сказать о договоре цессии, сделка по которому является возмездной.
  2. Уступка права требования возможна между коммерческими организациями. В то время как в отношении сделки дарения имеется четкий запрет закона на это.

Уступка прав требования в сфере недвижимости чаще всего применяется в долевом строительстве. Если передать квартиру в дар возможно только после оформления ее в собственность, то оформлять переуступку права требования следует до госрегистрации права собственности на квартиру. Также обязательным условием для совершения переуступки является полностью оплаченная цена квартиры по договору долевого участия в строительстве либо одновременный перевод долга на цессионария (получателя прав).

Что предпочтительнее и выгоднее — договор ренты, дарственной или завещание?

Выгода сильно зависит от того, в какой роли выступает человек. Так, например, завещание в высшей степени выгодно пожилому человеку, но не выгодно тому, на кого оно составлено. Поэтому рассмотреть выгоду всех трех вариантов нужно по отдельности и систематизированно.

Способ Выгода для владельца имущества Выгода для получателя имущества Минусы для владельца имущества Минусы для получателя имущества Вывод
Договор дарения С составлением договора все бюрократические процедуры завершаются
  • Имущество переходит в собственность сразу же, причем без залоговых обязательств.
  • Правильно составленный договор дарения сложно юридически оспорить (т. е. даже если внезапно объявятся родственники умирающего, вряд ли им удастся забрать недвижимость).
  • Приходится полагаться на добросовестность получателя дара.
  • Если получатель окажется недобросовестным человеком, он может практически беспрепятственно выгнать прежнего владельца из квартиры.
Отсутствуют Какая бы ни была ситуация, это очень удобный инструмент для получателя дара. Для владельца недвижимости это тоже может быть удобный инструмент, но только в ситуации полного доверия к получателю. В противном случае кончиться передача дара может очень плачевно
Завещание
  • Завещание можно корректировать, менять, переписывать сколько угодно раз. Единственное — при изменениях завещания должен присутствовать нотариус.
  • Завещание дает более гибкие возможности распределения наследства.
Отсутствуют
  • Наследство облагается большим налогом, так что передать абсолютно все имущество не получится в любом случае.
  • Если у завещателя имеются родственники, с которыми он находится в конфронтации, может случиться неприятная ситуация после смерти — родственники могут попробовать оспорить завещание через суд.
  • Завещание легко оспорить в суде, подтвердив недееспособность составителя бумаги.
  • При наличии иждивенцев у умершего (нетрудоспособные родители, дети-инвалиды и так далее), они по закону получают ½ от наследства.
  • Наследство облагается большим налогом.
  • Если получатель — не родственник или супруг умершего, шанс юридически защитить свое право получить наследство крайне мал.
Завещание — гибкий инструмент, но выгодный и удобный в первую очередь самому завещателю. При этом получатель наследства получает не более чем шаткие шансы на получение наследства — за вычетом налогов, разумеется. Подытоживая, завещание удобно завещателю и его родственникам, но невыгодно для получателя наследства
Пожизненная рента
  • Хотя имущество передается в собственность плательщику ренты, оно находится под залогом, т. е. «выкинуть из квартиры» плательщик ренты не сможет в любом случае.
  • При невыполнении обязательств со стороны плательщика договор можно расторгнуть, при этом закон будет на стороне рентодателя.
  • Имущество сразу передается в собственность плательщику. Это исключает возможность внезапного расторжения договора без передачи каких-либо прав, что часто бывает в случае составления завещания.
  • Корректировать договор ренты невозможно без участия получателя имущества.
  • Договор ренты оспорить в суде сложнее всего: таким образом, обе стороны юридически защищены.
При составлении бессрочного договора есть вероятность, что плательщики ренты перестанут выполнять условия договора после смерти рентодателя При составлении бессрочного договора, платить или оказывать услуги придется и после смерти рентодателя. При срочном договоре — залог с недвижимости снимется лишь после смерти рентодателя Напрашивается вывод, что пожизненная рента — наиболее оптимальный вариант и для владельца, и для получателя имущества. Юридическая защита предусмотрена для обеих сторон, а передача прав происходит таким образом, что вероятность неисполнения обязательств по договору стремится к нулю.

Расторжение ренты: зачем нужна помощь юриста?

Специалисты нашей компании имеют опыт ведения разбирательств в ситуациях, связанных с рентными отношениями. Прежде чем обращаться в суд для защиты интересов клиента, мы предоставляем подробную консультацию и обсуждаем все обстоятельства конкретного договора. После этого клиент сам принимает решение о том, нужно ли судебное разбирательство в его случае. Это очень важный этап, поскольку любые действия, связанные с рентным договором, влекут за собой финансовые последствия для его участников.

Клиенту, которого интересует расторжение ренты, у нас предоставляются следующие услуги:

консультация с разбором особенностей договора;

правовая оценка сложившейся ситуации и подсчет рисков, которые возникнут, если попытаться расторгнуть договор;

характеристика возможных способов выхода из ситуации, с приблизительным расчетом затрат времени и средств на каждый из них;

помощь в ведении переговоров с контрагентом о досудебном разрешении конфликта;

подготовка документов для судебного разбирательства;

защита интересов клиента в суде, включающая в себя сбор документов и в, привлечение свидетелей;

действия после принятия судебного решения (его обжалование при необходимости либо контроль за его исполнением).

Кроме того, наши клиенты получают и другую правовую помощь, если в ней возникает потребность. Наши специалисты всегда стремятся к тому, чтобы ситуация была решена в рамках законодательства и решение оказалось в наибольшей степени соответствующим интересам клиента.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector