Как в 2021 году проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой: 10 шагов от эксперта

Проверка новостроек

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.

Какую информацию нужно проверить

• разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
• статус участка – проверяется по выписке из ЕГРН. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
• репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Станьте немного шпионом

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим. Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

Зачем необходима проверка юридической чистоты

Вы честно купили квартиру, оплатили все требуемые сборы, и теперь являетесь полноправным собственником. Но бывает, что приходят приставы, отбирают ценности по решению суда, а деньги вам никто не возвращает. На все вопросы отвечают, что сделка незаконна. Во избежание этого вы должны знать, при каких обстоятельствах могут отменить договор.

• Жилплощадь досталась продавцу по праву наследования, но при ее продаже он умолчал, что идет судебное разбирательство по поводу притязаний еще и наследников.

• Если гражданин признан невменяемым, находится на учете в психдиспансере, то контракт также ничтожен.

• Объект приобрели по доверенности, а та внезапно была отозвана. Вам следует знать, что суд не удовлетворит ходатайство.

• Лица, которые по разным причинам (отбывание в местах заключения, детском доме, армии, психиатрическом диспансере, пансионате для престарелых людей) были выписаны, но после возвращения вправе проживать на данной территории.

• Дети, имеющие долю в собственности, притязают на свою часть.

• Супруги, купившие жилье во время брака, после развода делят площадь пополам.

• Залоговая жилплощадь при нарушении обязательств продавца останется у банка.

• На проживание в доме могут претендовать третьи лица, если тот был в обременении (арест, аренда или рента).

Мы рассказали про самые распространенные случаи, но есть еще масса фактов, указывающих на незаконность сделки. Поэтому мы рекомендуем тщательно и детально обследовать объект и все правоустанавливающие бумаги.

Какие сведения содержат выписки?

Как проверить, есть ли обременение на квартиру? Сделать это можно из документов, предоставляемых Росреестром.

Пользователю предстоит выбрать нужную выписку:

1. ЕГРН передаст характеристику квартиры по размеру площадей помещений, наименованию, назначению, адресу, кадастровой стоимости. Укажет владельца по имени, обозначит долевую собственность, отразит регистрацию на право владения. Здесь будут описаны ограничения, обременения, в том числе аресты, залоги, ипотеки, кредиты. Сведения отражают действительность с 1998 года, если, конечно, права зарегистрированы.
2. Кадастровая стоимость может содержать данные на любую дату прошлую или текущую. Федеральным законом № 218 подобные документы заменены кадастровыми справками.
3. Расширенная координатная информация, в справке объекта указаны точки расположения.
4. Квартальная территория на кадастровом плане и точные координаты участка. Обозначают объекты в квартале по номерам, категориям, назначениям, адресам и площадям.

После знакомства с содержанием документации нужно определиться со способом получения информации.

Допустим, получить уведомление, да и проверить, сняли обременение с квартиры в Росреестре или нет, можно на электронном или бумажном носителе. Услуги платные, их стоимость регулируют нормативы конкретного региона. По Москве и Московской области заказ курьерской доставки стоит до 1,9 тыс. рублей. Почтовый перевод равен 740 рублям. Электронная отправка стоит от 250 до 590 рублей.

Проверка документов, предоставленных собственником

Продавец должен иметь, помимо свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН:

• один из договоров на квартиру – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика, пр.;
• свидетельство о наследстве (если жилье наследуемое);
• паспорта – кадастровый, технический.

Правоустанавливающим документом на владение недвижимостью является и постановление суда. Все бумаги предъявляются покупающей стороне в оригиналах и их копиях.

На ксерокопиях покупатель устанавливает наличие подписей (укажут соответствующие графы), штампов службы регистрации.

Для оформления свидетельств используются гербовые бланки. Все документы не должны иметь подчисток, помарок, исправлений, пр. Для подтверждения достоверности документации не лишними окажутся правоустанавливающие документы с печатью Росреестра.

Проверка прав третьих лиц

Покупая объект недвижимости, стоит выяснить, какими правами на нее наделены третьи лица. Ими могут быть:

• зарегистрированные и временно исключенные из жилища выпиской отдельные категории лиц – отбывающие наказание по суду, военнослужащие срочники, граждане на лечении, временные пожилые обитатели домов престарелых, дети из учреждений воспитательного направления и зарегистрированные на жилищной площади несовершеннолетние;
• участвующие в долевой собственности дети, особенно если квартира приобретена на средства материнского капитала, оформлена в собственность приватизационным путем;
• супруги, если жилье приобретено в браке.

Надо проверить наличие отказа детей от доли собственности, отсутствие препятствий 1-го и 3-го пунктов списка. Поможет предоставленная владельцем расширенная выписка из домовой книги.

Проверка квартиры по БТИ

После осмотра жилья надо изучить информацию из выписки Бюро технической инвентаризации на соответствие действительности. По отмеченному поэтажному плану, экспликации на недвижимый объект недвижимости допустимо выяснить точную площадь квартиры, существование несогласованных перепланировок. И если в техническом паспорте уже есть штамп о подобных нарушениях, надо обстоятельнее изучить этот документ.

Об обременениях и арестах

Если собственник квартиры до продажи сдавал ее в найм, заключал договор ренты, покупал по ипотеке либо при судебном разбирательстве на объект накладывался арест, то смена собственника не мешает оставаться таким обременениям в силе.

Потому подобные обстоятельства должны отсутствовать. Покупатель тогда обращается в ФРС или МФЦ за выпиской из Росреестра. В ней либо в «Публичной карте» онлайн, в отдельном разделе имеется вся информация об обременениях.

О притязаниях и судебных спорах

Получить сведения о судебных процессах, через которые проходил владелец продаваемой квартиры, покупатель может:

• в канцелярии суда, при официальном обращении;
• на сайте территориального рай-, горсудебного органа;
• в службе судебных приставов либо через сайт приставов;
• из выписки Госреестра;
• неофициально – у соседей, работников ТСЖ, ЖЭУ.

Если владение квартирой осуществлялось через договор дарения либо наследуемым путем, не лишне посетить нотариуса.

Проверка долгов по коммунальным платежам

Как проверить перед покупкой отсутствие либо наличие задолженности по квартире? Лучшее решение – предоставление продавцом справки из УК. В ней отмечается, есть или нет у владельца задолженности по:

• газу;
• электричеству;
• водоснабжению;
• капремонту;
• если имеется – по домофону, охране, консьержу.

Тест на качество

После проверки основных документов надо потребовать у хозяина документы из БТИ, чтобы убедиться, что самовольных перепланировок на объекте не производилось. По ст.26 ЖК РФ любые изменения планировки собственники жилья должны согласовывать с органами местного самоуправления, иначе они являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность.

Осматривать надо не только квартиру, но и все здание в целом. Если он в трещинах, то в капремонте придется также участвовать, так как ремонты делают за счет жильцов. Необходимо проверить и качество работы лифтов, а также состояние подвальных помещений – запах сырости может указывать на плохое состояние труб и затопления. Приобретая квартиру на последних этажах, надо проверить и состояние чердака и крыши на предмет протечки. И в заключение – советы новоселам.

Как проверить перед покупкой квартиру — 10 шагов

Приходите осматривать жилье днем. Обратите внимание на подъезд и другие места общего пользования. Проверяйте окна и двери – уплотнения, фурнитуру. Изучите стены и потолок с рулеткой. Проверьте на герметичность все монтажные швы. Протестируйте всю электросеть. Продиагностируйте вентиляцию. Осмотрите батареи и водопроводные трубы. Проверьте качество отделки. Пообщайтесь с соседями.

Как заказать документ для проверки?

Получают данные на наличие ограничений лично при посещении МФЦ, узнают информацию удаленно, если есть подключенный интернет к любому техническому устройству. Эффективно и быстро можно в Росреестре проверить квартиру на обременение, запросив документы. С 2011 года открыты публичные кадастровые сведения, поэтому гражданам теперь не нужно делать запрос по территориальным отделениям. Данные передаются пользователям после заполнения конкретной формы.

Для удобства услуги разделены для лиц:

• физических;
• юридических;
• специалистов.

В поисковике вводят адрес официального сайта rosreestr.ru, и он отразит портал ведомства. Затем выбирают свою принадлежность к определенной категории, чтобы начать работу с конкретной опцией. Доступ к информации получают в соответствующих окнах, панелях, которые следует нажать для перехода в нужный раздел со списком услуг.

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Методы проверки

Можно выделить три способа самостоятельного удостоверения в чистоте покупаемого жилого помещения:

• проверка документов продавца;
• проверка качества и истории жилища;
• проверка наличия либо отсутствия прав на жильё у третьих лиц.

В большинстве случаев достаточно проверить на подлинность документацию, необходимую для совершения покупки и отсутствие в ней ошибок. Однако для установления юридической чистоты сделки рекомендуется осмотр всех трёх вышеперечисленных вариантов.

Проверка продавца

Собственника жилого помещения следует проверять не менее тщательно, чем сам объект какой-либо сделки. Это поможет избежать возможных рисков (например, продажу жилья по фальшивым документам, поддельным адресам и т. д.).

Документы, которые нужно проверить:

• паспорт;
• справку о дееспособности продавца;
• доверенность и удостоверение личности представителей.

Второй пункт может выполнить только сам хозяин жилья, взяв справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Бумага выдаётся при обращении в тот же день при наличии паспорта.

Удостоверение в юридической чистоте не всегда требует выполнение данного пункта, однако нередки случаи судебного расторжения сделки по причине признания бывшего хозяина жилья недееспособным полностью либо на момент подписания бумаг.

В подлинности паспорта легко убедиться с помощью официального веб-сайта Федеральной Иммиграционной Службы РФ, однако предоставляемая информация носит ознакомительный характер. Для юридической проверки документа требуется самостоятельное обращение в паспортный стол по месту регистрации гражданина.

Несколько сложнее ситуация, когда продажа квартиры осуществляется через представителя, потому что в таком случае нужно удостовериться в подлинности не только его паспорта, но и нотариально заверенной доверенности (185.1 статья ГК РФ). Для её проверки (и полномочий заверяющего нотариуса) нужно обратиться в нотариальную палату.

Проверка документации на жильё

Наиболее распространёнными видами мошенничества при покупке жилой площади являются её продажа нескольким покупателям по дубликатам документов либо продажа по похищенным бумагам. Чтобы избежать риска обмана, нужно провести самостоятельную юридическую проверку истории и документации качества жилья, а именно:

• выписки, взятой из Росреестра (первый пункт 14 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля);
• правоустанавливающих бумаг (17 статья ФЗ № 122).

Свидетельство, выдаваемое ЕГРП, о госрегистрации прав на жилище с 2015 года оформляется в виде бумажного документа без каких-либо степеней защиты (например, без водяных знаков) на официальном бланке. При этом замены свидетельств старого образца не требуется.

Выписка из Росреестра должна быть недавней, она может помочь покупателю самостоятельно проследить историю жилья за последние 10–15 лет. Также она содержит информацию обо всех имущественных конфликтах, связанных с данным помещением, размере площади жилья, сведениях о правообладателе и т. д.

Прежде чем покупать жилое помещение, убедитесь, что оно полностью и гарантированно принадлежит продавцу. Для этого у хозяина квартиры должен быть на руках один из каких-либо указанных ниже договоров:

• ренты;
• мены;
• купли-продажи;
• дарения;
• приватизации;
• свидетельства о праве на наследство;
• законного решения суда.

Любые исправления в документах должны иметь подписи всех граждан, участвующих в сделке, а также печать и подпись нотариуса при наличии его участия.

Отсутствие прав третьих лиц на жилую площадь

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Именно поэтому перед подписанием договора о покупке жилого помещения нужно получить не только эти две справки, но и нотариально заверенное письменное согласие от всех собственников (например, второго супруга, согласно третьей части 35 статьи СК РФ).

Из ЕГРП выписку возможно получить в пятидневный срок, однако её актуальность действительна всего несколько суток. Данный документ позволяет узнать обо всех осуществляемых сделках, связанных с этим жильём (например, есть ли на нём обременения).

ЕИРЦ выдаёт выписки из домовой книжки в тот же день при обращении хозяина квартиры с заявлением, СНИЛС и паспортом. С её помощью можно узнать о гражданах, имеющих регистрационный учёт по этому адресу.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей помимо согласия их родителей может понадобиться разрешение от ООП, следящих за соблюдением их интересов.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Это самый первый этап, поскольку на нем необходимо удостовериться в личности человека, который продает недвижимость. Для этого есть паспорт – его данные должны совпадать со всеми, которые указаны в документах на квартиру. Проверить следует Ф. И. О. владельца, серию, номер документа, дату выдачи. Проблемы чаще всего возникают, если собственник квартиры теряет паспорт и потом восстанавливает. За это время его квартира может быть продана мошенникам, а будущий покупатель потом лишится денег, поскольку суд признает сделку ничтожной.

Если собственник несовершеннолетний, то для него удостоверением личности служит свидетельство о рождении, данные которого также должны полностью совпадать с документами на недвижимость. После 14 лет появляется и паспорт, и в промежутке между 14–18 годами необходимо проконтролировать оба эти документа.

Паспорт должен быть настоящим, подделку могут выдать следующие детали:

• исправления, наклейки, кривой шрифт;
• в оригинале есть все водяные знаки, оттиски, шрифты;
• первые цифры серии паспорта указывают на место выдачи, это можно проверить, информация должна совпадать;
• состояние паспорта – если он выглядит новым, а по дате выдан 4 года назад – перед вами подделка.

ВАЖНО! При смене фамилии владелец паспорта должен представить документ из загса, подтверждающий этот процесс. Если в качестве удостоверения личности иностранец представляет иностранный паспорт, то к нему должен быть нотариально заверенный перевод

С помощью онлайн-сервиса МВД есть возможность проверить, действительны ли документы собственника

Если в качестве удостоверения личности иностранец представляет иностранный паспорт, то к нему должен быть нотариально заверенный перевод. С помощью онлайн-сервиса МВД есть возможность проверить, действительны ли документы собственника.

Вибір квартири і перевірка «на місці»

Для початку необхідно визначити перелік важливих критеріїв до нерухомості: вартість, розташування, інфраструктура, транспорт, школи або щось інше. Потім знайти на карті населеного пункту вулиці або навіть будинки, в яких квартири найбільш відповідають необхідним критеріям. Далі справа за малим – знайти ту саму нерухомість.

Для отримання детальної інформації про об’єкт можна скористатися розділом «Перевірені квартири» на DOM.RIA. Завдяки можливостям панорами 360, ви можете детально розглянути кімнати, плануючи нове розташування меблів, перепланування або повноцінний ремонт. Інспектор RIA особисто перевіряє документи, метраж, ціну, адресу, поверх та стан ремонту.

Вибравши квартиру, її необхідно попередньо подивитися. Для цього краще вибрати сонячний день і заздалегідь обговорити з власником або ріелтором точний час і дату. Покупець зможе ще раз переконатися в правдивості інформації, розміщеної в оголошенні, оцінить стан будинку, під’їзду та інфраструктури

Під час огляду варто уважно оглянути кімнати, перевірити справність комунікацій (труби, сантехніка, розетки), вікон, дверей, освітлювальних приладів, меблів, якщо вона йде в комплекті. Оглядів квартири може бути кілька, не потрібно соромитися ставити питання про наявність документів, арештів, сусідів, речей, що залишаються, та інші важливі нюанси

Информация о долгах за капремонт и коммунальные платежи

По закону долги за коммунальные платежи остаются за бывшим собственником, но новому владельцу придется доказывать, что задолженности были до покупки квартиры. Поэтому при наличии долгов по «коммуналке» есть несколько выходов из ситуации:

1. Попросить собственника погасить задолженности по всем видам коммунальных услуг и представить документ об отсутствии задолженности до момента подписания сделки.
2. Взять с собственника расписку в том, что он обязуется погасить коммунальные платежи в конкретный срок.
3. Договориться с собственником на уменьшение стоимости недвижимости на сумму долгов и затем самостоятельно выплатить задолженность.

Последний вариант применяется чаще всего. Чтобы узнать всю правду о наличии задолженностей, лучше обратиться в управляющую компанию. Там скажут правду, а справку собственник может подделать.

Что касается платежей за капремонт, то они закреплены за квартирой, и если их не оплатит продавец, то вся задолженность перейдет к покупателю квартиры. Поэтому данную информацию необходимо проверять особенно тщательно.

ВАЖНО! При оформлении акта приема-сдачи при приеме квартиры, следует в нем зафиксировать показания всех счетчиков. Тогда в случае возникновения проблем будет проще доказать, что именно эти показания были на счетчиках во время въезда нового владельца

Проверьте права на квартиру и документы

Продать квартиру может только ее фактический собственник

Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от хозяина.

Поэтому сначала убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Для этого проверьте, что его паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРН.

Паспорта собственников

. Изучите их внимательно, проверьте, что паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРНа. Если собственник менял паспорт, старые данные записаны на последней странице нового документа. Чтобы перестраховаться, возьмите копии паспортов и самостоятельно проверьте их подлинность через сайт МВД. Для этого сравните паспортные данные продавца с данными, указанными в правоустанавливающих документах.

Если собственников несколько

, проверьте документы всех. От каждого из них надо получитьнотариально заверенное согласие на продажу . Документ обязателен — если его не будет, сделку не зарегистрируют.Если покупаете долю одного из собственников , понадобитсяотказ дольщиков от приоритетной покупки .

Получить надо и согласие супруга или супруги продавца

— если квартиру купили в браке, по закону супруги владеют ею пополам (если в брачном договоре не прописано иначе).

Иногда продавцы, чтобы не делить квартиру с бывшим мужем или женой, теряют паспорт, получают новый без отметки о браке и продают жилье как единственные собственники. Поэтому верить на слово продавцу о том, что он холост, не стоит. Чтобы проверить, что продавец не был в браке когда покупал квартиру, сделайте запрос в центральный ЗАГС города. К сожалению, этот способ не универсален — единой базы данных у ЗАГСов нет. Если человек женился во Владивостоке, в Калининграде об этом никто знать не будет. Другой способ — ввести фамилию продавца на официальном сайте районного суда. Так вы сможете узнать был ли развод, не наложен ли на квартиру арест, не арестован ли член семьи.

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые

, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.

Если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе,

понадобитсясправка о полной выплате пая .

Доверенность от собственника.

Если квартира продается по доверенности, уточните у собственника, что он согласен на продажу — доверенность можно подделать или выманить обманным путем. Проверьте доверенность на подлинность у заверившего ее нотариуса. Убедитесь, что она не отозвана, уточните права продавца — может ли он получать деньги, уполномочен ли подписать договор. Проверить что доверенность не отозвана можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.

Правоустанавливающие документы

выступают основанием права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит именно ему. Полный список документов перечислен в тексте выписки ЕГРН или Свидетельства о регистрации. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), наследства, приватизации, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или мировое соглашение.

Проверьте существенные условия договора купли-продажи —

соблюдались ли они, нет ли риска расторжения договора из-за нарушения обязательств.

На оборотной стороне договора должна стоять печать Росреестра

Все документы должны быть без поправок и исправлений. Цифры в разных документах (адрес, площадь квартиры, стоимость) должны совпадать.

Как проверить, снято ли обременение с квартиры

Полную информацию об ограничениях в распоряжении с имуществом предоставляли раньше в ЕГРП, сейчас переименовали в ЕГРН – едином государственном реестре недвижимости и сделкам по ним. Срок действительности выписки равен 30 дням. Но достоверными будут данные в первые дни, за месяц может произойти много событий и лучше информацию обновлять. Кроме долгов перед банками и ЖКХ, существует ряд критериев, характеризующих чистоту жилого здания.

Перед сделкой нужно знать, с кем она совершается. Если владелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, его родственники, опекуны могут признать ее проведение недействительной из-за недееспособности субъекта.

Подтвердить свое здоровое сознание участники могут наличием водительского удостоверения, его не выдают без медицинского освидетельствования. Такие документы создаются задолго до продажи квартиры, поэтому подписание договора в нотариальной конторе поможет определить вменяемость продавца по визуальному определению специалиста. Участникам предстоит решать: настаивать или нет на представлении справок ПНД.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

Просите у продавца оригиналы документов.
Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры

Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы указывают, на каком основании данный гражданин владеет недвижимостью или ее частью. Таких документов может не быть, если квартира не приватизирована или документы утеряны. В первом случае необходимо приостановить сделку и дождаться приватизации, а во втором попросить собственника восстановить документы. Существует несколько видов правоустанавливающих документов в зависимости от того, как именно квартира досталась владельцу в собственность.

Договор купли-продажи

Если правоустанавливающим документом является договор купли-продажи, то для начала необходимо убедиться, что между бывшим собственником и нынешним нет разногласий, и предыдущая сделка была «чистой». Для этого помимо договора необходимо спросить расписку в получении денег или акт приема-сдачи, подписанный с предыдущим собственником.

В противном случае предыдущие конфликты могут затронуть нынешнего покупателя.

Договор долевого участия в строительстве

Это правоустанавливающий документ для владельца квартиры в новостройке. Помимо этого документа, если дом сдан, должен быть акт приемки. Все сведения необходимо сверить с паспортом собственника, чтобы данные точно совпадали.

Свидетельство о праве на наследство

Этот документ показывают наследники, которые получили право собственности после смерти собственника по завещанию или по закону

В такой ситуации важно проверить, вступил ли человек в наследство, нет ли судов. Если наследство оспорят, то могут возникнуть сложности уже у нового собственника, особенно если не будут выделены обязательные доли несовершеннолетним

Суд всегда встанет на сторону ребенка, и покупатель может потерять деньги, как и новую недвижимость.

ВАЖНО! Лучше, если с момента принятия наследства прошло достаточно времени