Как проверить риэлторское агентство

«Сарафанное радио», объявления и визитки – как работать по старинке

Несмотря на лидирующие позиции интернета, опытные риэлторы советуют коллегам не забывать и про «работу в поле» — классические методы продвижения услуг и поиска клиентов, которые успешно действовали в «до сетевую эпоху».

Сарафанное радио

По статистике корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», около 2/3 клиентов стараются искать риелторов по рекомендации друзей и знакомых. Поэтому хорошая репутация и эффективное «сарафанное радио» — залог успеха каждого агента. Чтобы схема распространения позитивной информации «из уст в уста» работала успешно, недостаточно просто быть грамотным специалистом. После каждой сделки обязательно просите клиента оставить отзыв и давать ваши контакты знакомым.

«Осведомители»

Многие агенты по недвижимости находят новых клиентов с помощью добровольных информаторов. Ими становятся работники РЭУ, ЖЭКов, паспортного стола, свадебные фотографы, а также всезнающие «старожилы двора» — бабушки на лавочках. За небольшую сумму «осведомители» часто готовы сообщить риелтору, кто собирается продавать, покупать или арендовать жильё.

Визитки

У успешного агента по недвижимости всегда должен быть при себе запас визитных карточек. В первую очередь они пригодятся на профессиональном мероприятии – выставке недвижимости или юридическом семинаре. Но потенциального клиента можно встретить где угодно: в очереди к стоматологу или на родительском собрании. Если разговор со случайных знакомым коснется области вашего профессионального интереса, визитка всегда должна быть под рукой.

Расклейка объявлений

Многие агенты считают, что с появлением интернета про расклейку бумажных объявлений можно забыть, но на самом деле этот «дедовский» способ рекламы не стоит совсем списывать со счетов. «Расклейку» можно делать точечно — для конкретных предложений в определенном районе или доме. Например, объявление «Куплю двухкомнатную квартиру в вашем подъезде. Дорого» обязательно вызовет интерес.

Обратитесь в агентство по недвижимости

Существует 2 варианта продажи квартиры. Это:

• самостоятельное решение данного вопроса;
• обращение в агентство недвижимости.

Конечно, решать вопрос о продаже квартиры можно и самостоятельно. Но стоит учесть единственный момент – этот процесс может затянуться всерьез и надолго. А можно избежать многих проблем и обратиться за помощью в агентство по недвижимости.

Естественно, что первый вариант – это значительная экономия средств, ведь, как известно, риелторы за оказание своих услуг берут немаленькую сумму.

Их прибыль от продажи любой недвижимости составляет примерно 3–5 % от стоимости, но в этом случае можно избежать многих неприятных моментов, да и опыт агента будет нелишним.

В обязанности агентов по продаже недвижимости входит:

• оценка квартиры;
• поиск покупателей;
• подготовка необходимых документов.

В основные функции агентства недвижимости входит:

1. Хорошая реклама квартиры;
2. Грамотное распознание реальных покупателей, а не просто интересующихся граждан.

Первый пункт немаловажен в решении подобного типа вопросов.

Как правило, любая недвижимость имеет свои преимущества и недостатки, а знающий и наверняка давно практикующийся в этом деле агент, в свою очередь, со знанием дела способен их выявить и опознать, чтобы можно было легко убедить покупателей обратить свое внимание именно на эту квартиру. Основной плюс в обращении в агентство заключается в том, что не придется долго морочиться с оформлением документов, ведь сколько инстанций приходится проходить людям, решившим все-таки самостоятельно справиться со столь трудоемкой задачей, как продажа собственной квартиры

Основной плюс в обращении в агентство заключается в том, что не придется долго морочиться с оформлением документов, ведь сколько инстанций приходится проходить людям, решившим все-таки самостоятельно справиться со столь трудоемкой задачей, как продажа собственной квартиры.

А риелтор – это человек, который с подобными задачами сталкивался неоднократно, поэтому для него – это уже пройденный этап и справиться с этим ему не составит особого труда.

Как найти клиента начинающему риэлтору

Для начинающего риэлтора наилучшим вариантом станет работа в агентстве. Агентства предоставляют своим работникам
доступ к клиентской базе, к тому же вы сможете получить поддержку, новые знания и опыт от работодателей и коллег.
Также, клиенты относятся с большим доверием к риэлтору из агентства, чем к новичку, работающему самостоятельно. Если
же для вас работа на агентство не является подходящим вариантом, и вы все еще думаете где искать клиентов риэлтору
новичку, давайте рассмотрим другие варианты.

Нужно понимать, что без агентства способы поиска будут идентичными с описанными выше. Однако, как найти первого
клиента риэлтору?

Возможно, кому-то из ваших знакомых нужны риэлторские услуги, предложите им свою помощь за символическую
плату, если сделка пройдет успешно, вы сможете получить новых клиентов. Также звоните по
объявлениям схожей тематики, представляйтесь и предлагайте свои услуги. Даже если клиент не найдется сразу, есть
вероятность, что кто-то сохранит ваш номер и обратится в другое время.

Разобравшись с тем, как начинающему риэлтору найти первых клиентов, стоит перейти к вопросу привлечения клиентов.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а
недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Как привлечь клиентов риэлтору новичку

• Скидки и акции. Эти инструменты практически всегда располагают людей. Предложите приятную
  скидку своему клиенту, которая распространяется на людей, которых он приведет к вам. Предложите бесплатную
  юридическую консультацию.
• Проявите заботу о клиенте. Будьте дружелюбны при общении, предложите свою помощь касательно
  вашей профессиональной деятельности, например, окажите помощь в переезде. Это будет приятный жест, немного
  выходящий за рамки обязанностей, который явно будет оценен клиентом.
• Преподнесите свою неопытность с выгодной стороны. Можете показать себя как нового специалиста,
  который ориентируется на современные подходы в работе. Тщательно изучите рынок недвижимости и при общении дайте
  понять, что вам это интересно. Ведь для кого-то ближе холодный опытный взгляд, а другому будет гораздо приятнее
  поработать с молодым специалистом, обладающим не только профессиональными знаниями, но и говорящем взглядом,
  говорящим о вашей заинтересованности.

Если вы уже опытный риэлтор, количество доступных способов привлечения клиентов расширяется.

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры
• Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
3. Паспорта участников сделки.
4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

• Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

• квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
• между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
• квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
• квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

• Передача наличных через банковскую ячейку.
• Аккредитив.
• Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
• Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

• Скачать бланк расписки о получении денег
• Скачать образец расписки о получении денег

Сбор необходимых документов

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа имеющейся у собственника документации. Квалифицированный юрист хорошо знает все нюансы и сложности, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документ, который подвергается тщательному анализу:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года данный документ отменен и не выдается, на вторичном рынке достаточно объектов недвижимости, приобретенных собственником до этой даты. Соответственно, такой документ имеется и может быть подробно изучен. Из свидетельства можно получить информацию о возникновении права собственности на жилье, данных о собственнике и площади объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРП. Временный документ, который был актуален в очень короткий период – с 16 июля 2016 года до 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о владельце и площади квартиры, но и наличие ограничений и обременений, которые могли бы принести немало сложностей в будущем.
Выписка из ЕГРН. Актуальный документ, который позволяет узнать точную площадь объекта недвижимости, наличие обременений в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если заказывать проведение проверки документов перед покупкой жилья, то юрист сможет самостоятельно запросить данную выписку и провести анализ квартиры на фактическое соответствие внесенным в ЕГРН данным.
Паспорт собственника. Позволяет сделать запрос в соответствующие органы и проверить реальное владение продаваемым объектом недвижимости.
Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не знают. Именно из этого документа можно узнать список зарегистрированных в квартире лиц. Это позволяет получить информацию: кто и с какого момента прописан по данному адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кем они приходятся собственнику (особенно осторожным надо быть, если в ходе проверки обнаруживаются прописанные родственники, о которых умалчивает продавец).
Форма № 7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости
Метраж комнат и кухни, высота потолков и перекрытий, материал возведения дома, количество этажей, год постройки – все это очень важно при первичном осмотре. Порой оказывается, что сотрудники агентства недвижимости приукрасили картину: метраж не тот, материалы более дешевые, да и капитального ремонта в доме не было уже пару десятков лет.
Форма № 12
Очень важный документ, который по содержанию схож с формой № 9 и сообщает информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Именно таким образом можно узнать о фактах снятия с регистрации лиц, за которыми сохраняется право пользования. Классический пример – родственник владельца был выписан из квартиры по причине отправки в места лишения свободы. Формально он по данному адресу не зарегистрирован, но после освобождения может легко восстановить прописку. Наличие нового собственника – это не помеха. Подобные проблемы могут возникнуть с несовершеннолетними и лицами, объявленными безвестно отсутствующими по решению суда

К покупке такого жилья нужно относиться очень осторожно: в любой момент у вас может появится внезапный жилец, о существовании которого вы даже не подозревали.
Кадастровый и технический паспорта на квартиру. С правовой точки зрения эти документы практически бесполезны, но кое-что из них может оказаться интересным

Обычно внимательному анализу подвергается план жилого помещения. Может оказаться, что собственник сделал самовольную планировку, за которую в будущем придется отвечать уже новым хозяевам.

Как найти надежного риелтора – ТОП-5 советов от экспертов

Люди, которые не сталкивались с продажей, покупкой и арендой жилья ранее, обычно стараются сэкономить на услугах риэлтора. Они пытаются найти варианты самостоятельно или пользуются услугами неопытных специалистов, работающих за минимальное вознаграждение.

Часто такой подход не оправдывает себя и работает в минус. Но это не всегда так.

В одной из предыдущих статей я уже писал, как продать квартиру самостоятельно. В этой статье я также рассказал, как это сделать, прибегая к помощи риэлтора и сравнил оба подхода к продаже недвижимости.

Квартиру среднестатистический гражданин покупает или продаёт лишь несколько раз в жизни: к этой сделке следует подойти максимально серьёзно.

Нужно найти лучшего риэлтора в лучшем агентстве недвижимости: размер гонорара, безусловно, играет определенную роль, но лучше заплатить «по трудам», чем отдать деньги человеку с формальным подходом к делу и отсутствием практики.

Несколько экспертных советов, как найти надёжного и знающего риэлтора.

Непрофессионалов на рынке недвижимости предостаточно. По некоторым сведениям (информация исходит от работников одного крупного столичного агентства), 50-70% сделок совершается по принципу «авось пронесёт». Основная часть клиентов об этом не догадывается (по-крайней мере, до закрытия сделки).

Поэтому при выборе специалиста логично будет проверить его опыт работы и пообщаться с людьми, которым этот риэлтор уже оказал свои услуги. Можно спросить напрямую, а можно получить сведения через руководителей компании. Фирмы солидного уровня вряд ли будут предоставлять клиентам ложные сведения.

При этом формальное риэлторское образование не столь важно, тем более, что именно риэлторов у нас еще не готовит не одно учебное заведение. В этой профессии может преуспеть человек с любой институтской «корочкой»

Но все же, предпочтительно, чтобы риэлтор имел высшее юридическое образование, полученное в престижном ВУЗе. Наличие диплома уже даёт некоторые косвенные преимущества данному специлисту.

Учтите, что в крупные агентства берут всех желающих. После бесплатных 2-недельных курсов новоиспеченные риелторы считаются полностью готовыми к практике, однако я не советуем привлекать в серьезные сделки специалистов без опыта.

На счету квалифицированного сотрудника должно быть хотя бы 10 закрытых договоров. Эта информация обычно тоже находится в открытом доступе.

Совет 2. Ищите специалиста через друзей, родственников и знакомых

Это самый оптимальный вариант. Когда мне нужно было продать свою квартиру, я так и сделал. В идеале, хороший риэлтор, как семейный доктор или адвокат, должен быть рекомендован друзьями и родственниками.

Чаще всего к посредникам обращаются с целью помочь продать свою недвижимость, но если вам нужно купить квартиру, вам помогут подобрать варианты.

У каждого человека всегда более обширный круг общения, чем он думает. Поспрашивайте не только у знакомых, но и у их знакомых: кто-нибудь обязательно имеет удачный опыт продажи или покупки жилплощади и знает хорошего специалиста.

Совет 3. Работайте с солидными компаниями

Крупное агентство недвижимости – ещё не значит хорошее. Навязчивая реклама фирмы на каждом заборе – не показатель качества услуг.

Если вы желаете найти действительно надёжного посредника, придётся потратить время и выяснить реальную репутацию фирмы через Интернет и другие источники информации.

Изучите отзывы о деятельности компании или специалиста на тематических форумах и ресурсах. Отличить реальные отзывы от скрытой рекламы обычно легко – прямая человеческая речь звучит более непосредственно и менее грамотно.

Не бойтесь звонить специалистам лично. Разговор всегда скажет больше, чем безликая информация. Поговорив несколько минут, станет понятно, кто из риэлторов пытается построить честные и деловые отношения, а кто раздаёт ничем не подкрепленные обещания.

Совет 5. Выбирайте из нескольких кандидатур

Поговорив с 5-10 кандидатами, встретьтесь с ними лично. Расскажите каждому, какую задачу вы решаете и чего ожидаете. Не бойтесь отстаивать свои права и озвучивать условия, которые считаете важными.

Особенно не стоит спешить с выбором посредника, если у вас предполагается сложная сделка с несколькими собственниками и разными формами расчета (ипотека, материнский капитал, военный сертификат).

Клиенты имеют право настаивать на проверке личных документов, паспорта агента, свидетельства индивидуального предпринимателя (если специалист работает частным образом).

Подписание договора об оказании услуг

По мнению специалистов «Мегаполис-Сервис», заключение с клиентом договора оказания услуг – это то, с чего должна начинаться работа с клиентом. «Только официально оформленные отношения гарантируют положительный результат сотрудничества. Ведь договор дает не только права, но и накладывает обязательства, как на клиента, так и на само агентство. Если агент не предлагает вам подписать такой договор, то стоит насторожиться: вам предстоит работать с человеком, плохо мотивированным на результат. А это означает, что не стоит ожидать эффектной работы и реальной защиты ваших интересов. Скорее всего, для быстрой продажи квартиры он посоветует вам установить цену чуть ниже рынка, либо затянет процесс продажи недвижимости на долгое время в ожидании счастливого случая. «Некомпетентность, неумение объяснить выгоду клиента при договорных взаимоотношениях, банальная лень характеризует таких сотрудников, — считает Игорь Быковский, вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – В итоге мы получаем своеобразный гражданский брак между клиентом и риэлтором, когда взаимоотношения вроде бы и есть, а взаимных обязательств нет»!

Исходя из этого, всегда настаивайте на подписании договора, в противном случае ищите другое агентство.

Качество продвижения объекта

1. Несколько электронных площадок.

В нынешней непростой ситуации размещение объекта на одном сайте и пассивное ожидание откликов не работает. Должно быть несколько электронных площадок, на которых размещается объявление о продаже вашей квартиры.

2. Качество фотографий и текста

Обратите внимание на то, какого качества выложены фотографии вашего объекта. Есть ли описание квартиры, грамотно ли составлен текст объявления и все ли преимущества указаны? Взгляните на объявление со стороны покупателя

Хочется ли, прийти и посмотреть вашу квартиру?

3. Рекламная компания

Продвижение объекта – это больше, чем просто подать объявление на интернет-площадку. Это целый комплекс технологий агентства от простого прозвона потенциальных клиентов до работы в CRM-системе компании. Узнайте, какие методы продвижения использует риэлтор, чтобы продать вашу квартиру и у вас будет представление о его работе.

4. Контакт со специалистом

Важно, чтобы специалист по продаже недвижимости всегда был с вами на связи. Как минимум, один раз в неделю риэлтор должен связываться с заказчиком и сообщать о ходе выполнения работ по продаже объекта

Клиент должен знать, какие возражения есть у потециальных покупателей квартиры. А риэлтор должен всегда корректировать рекламную кампанию исходя из этих возражений. Все предложения покупателей обрабатываются и выстраивается линия продажи объекта, максимально выгодная для всех сторон сделки. 

Если риэлтор не отвечает на звонки и ваши запросы — это плохие новости! Срочно звоните руководителю отдела продаж агентства и требуйте объяснений.

5. Тайный покупатель

Хорошим приемом будет «тайный покупатель». Попросите своего знакомого позвонить вашему риэлтору по вашей квартире.  Проанализируйте как он ведет диалог, насколько грамотна речь, как он задает вопросы, выясняет ли потребности потенциального покупателя, доброжелателен ли и т.д

На первоначальном этапе профессиональному риэлтору важно выяснить все потребности потенциального клиента и назначить встречу в офисе. 

Если риэлтор будет вести себя некорректно, подавать информацию в негативном ключе или предлагать совсем другую квартиру, с ним вы не достигнете цели. Нужно менять такого «специалиста».

Давайте смотреть правде в глаза: не все риэлторы одинаково полезны и компетентны. Доверяйте сделки с недвижимостью профессионалам.

Проверить данные агентства или сотрудника:

• Российская Гильдия Риэлторов(РГР);
• Единый реестр РГР;
• Реестр РГР «Южный Урал»

ЦН «Новосел», сертификат № РОСС RU РГР ТОС 74.41(г. Челябинск)

Методы проверки

Можно выделить три способа самостоятельного удостоверения в чистоте покупаемого жилого помещения:

• проверка документов продавца;
• проверка качества и истории жилища;
• проверка наличия либо отсутствия прав на жильё у третьих лиц.

В большинстве случаев достаточно проверить на подлинность документацию, необходимую для совершения покупки и отсутствие в ней ошибок. Однако для установления юридической чистоты сделки рекомендуется осмотр всех трёх вышеперечисленных вариантов.

Проверка продавца

Собственника жилого помещения следует проверять не менее тщательно, чем сам объект какой-либо сделки. Это поможет избежать возможных рисков (например, продажу жилья по фальшивым документам, поддельным адресам и т. д.).

Документы, которые нужно проверить:

• паспорт;
• справку о дееспособности продавца;
• доверенность и удостоверение личности представителей.

Второй пункт может выполнить только сам хозяин жилья, взяв справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Бумага выдаётся при обращении в тот же день при наличии паспорта.

Удостоверение в юридической чистоте не всегда требует выполнение данного пункта, однако нередки случаи судебного расторжения сделки по причине признания бывшего хозяина жилья недееспособным полностью либо на момент подписания бумаг.

В подлинности паспорта легко убедиться с помощью официального веб-сайта Федеральной Иммиграционной Службы РФ, однако предоставляемая информация носит ознакомительный характер. Для юридической проверки документа требуется самостоятельное обращение в паспортный стол по месту регистрации гражданина.

Несколько сложнее ситуация, когда продажа квартиры осуществляется через представителя, потому что в таком случае нужно удостовериться в подлинности не только его паспорта, но и нотариально заверенной доверенности (185.1 статья ГК РФ). Для её проверки (и полномочий заверяющего нотариуса) нужно обратиться в нотариальную палату.

Проверка документации на жильё

Наиболее распространёнными видами мошенничества при покупке жилой площади являются её продажа нескольким покупателям по дубликатам документов либо продажа по похищенным бумагам. Чтобы избежать риска обмана, нужно провести самостоятельную юридическую проверку истории и документации качества жилья, а именно:

• выписки, взятой из Росреестра (первый пункт 14 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля);
• правоустанавливающих бумаг (17 статья ФЗ № 122).

Свидетельство, выдаваемое ЕГРП, о госрегистрации прав на жилище с 2015 года оформляется в виде бумажного документа без каких-либо степеней защиты (например, без водяных знаков) на официальном бланке. При этом замены свидетельств старого образца не требуется.

Выписка из Росреестра должна быть недавней, она может помочь покупателю самостоятельно проследить историю жилья за последние 10–15 лет. Также она содержит информацию обо всех имущественных конфликтах, связанных с данным помещением, размере площади жилья, сведениях о правообладателе и т. д.

Прежде чем покупать жилое помещение, убедитесь, что оно полностью и гарантированно принадлежит продавцу. Для этого у хозяина квартиры должен быть на руках один из каких-либо указанных ниже договоров:

• ренты;
• мены;
• купли-продажи;
• дарения;
• приватизации;
• свидетельства о праве на наследство;
• законного решения суда.

Любые исправления в документах должны иметь подписи всех граждан, участвующих в сделке, а также печать и подпись нотариуса при наличии его участия.

Отсутствие прав третьих лиц на жилую площадь

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Именно поэтому перед подписанием договора о покупке жилого помещения нужно получить не только эти две справки, но и нотариально заверенное письменное согласие от всех собственников (например, второго супруга, согласно третьей части 35 статьи СК РФ).

Из ЕГРП выписку возможно получить в пятидневный срок, однако её актуальность действительна всего несколько суток. Данный документ позволяет узнать обо всех осуществляемых сделках, связанных с этим жильём (например, есть ли на нём обременения).

ЕИРЦ выдаёт выписки из домовой книжки в тот же день при обращении хозяина квартиры с заявлением, СНИЛС и паспортом. С её помощью можно узнать о гражданах, имеющих регистрационный учёт по этому адресу.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей помимо согласия их родителей может понадобиться разрешение от ООП, следящих за соблюдением их интересов.

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Где найти риелтора

• По рекомендациям друзей, коллег и знакомых. На ДомКлик есть отличная возможность получить больше достоверной информации о риелторе, которого вам посоветовали, и удостовериться, что риелтор активно работает, проводит сделки, получает отзывы и размещает объявления.

  Чтобы проверить риелтора, нужно перейти на страницу «Поиск риелтора», указать ФИО риелтора и город. В карточке риелтора вы можете увидеть фото, оценки и отзывы клиентов, которые уже работали с этим агентом и даже дату проведенной сделки, к которой оставлен отзыв.

  Помимо этого, в карточке будут указаны город и название агентства, история сделок, проведенных в СберБанке за последние 12 месяцев, срок регистрации на ДомКлик, карта с размещенными в городе объявлениями, а также сертификаты о профессиональном обучении и дипломы.

• Найти риелтора на ДомКлик. Для этого необходимо выбрать компанию из рейтинга на ДомКлик в нужном городе. Рейтинг формируется на основе завершенных сделок агентами компании на ДомКлик за последние 12 месяцев. На  странице компании вы можете увидеть рейтинг агентов компании, посмотреть оценки, отзывы и выбрать специалиста для сопровождения своей сделки.

Где найти риэлтора?

Хорошей площадкой для знакомства служат публичные мероприятия: выставки и семинары.

Формат спиддэйтинга подходит не только для свиданий, но и для деловых встреч, на которых можно за один день познакомиться с множеством людей, работающих в сфере недвижимости и сравнить все важные для вас параметры. На открытых тематических мероприятиях вы сможете присмотреться к эксперту, оценить его речь, задать несколько вопросов. Понять для себя: комфортно ли вы чувствуете себя в беседе с этим человеком? Достаточно ли подробно он отвечает на ваши вопросы? Готовы ли двигаться дальше и решать задачу?Так же действенным способом найти агента по недвижимости будут персональные консультации.

Если вы настроены серьезно, прозвоните несколько агентств, запишитесь на встречу в офисе, на которой задавайте точные вопросы по ситуации, они помогут вам оценить уровень компетентности риэлтора.

Помните не у всех специалистов есть юридическое образование, как правило для решения углубленных вопросов с документами есть штатный юрист по сделкам с недвижимостью. В случае необходимости, он так же сможет проконсультировать вас.

Если вы ищите надежное агентство недвижимости в Москве, обращайтесь в компанию ЦДН по телефону, или пишите на почту мы готовы ответить на вопросы любой сложности.