12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Проверка отсутствия прав на квартиру у третьих лиц

Чтобы проверить, нет ли у третьих лиц прав на данную квартиру, помимо выписки из ЕГРН потребуется расширенная выписка из домовой книги. Часто специалисты рекомендуют получать такую выписку вместе с продавцом – тогда не будет сомнений в ее подлинности. Информация из этого документа чрезвычайно важна, так как позволяет не только увидеть, кто на текущий момент зарегистрирован в квартире, но и получить сведения о людях, кто имел когда-либо права пользования объектом, о том, куда и когда человек выбыл и т.д. Здесь же имеются сведения о временной выписке, сохраняющей за человеком право проживать в квартире, которым он может воспользоваться.

Изучение архивной выписки позволит удостовериться, что при приватизации не были нарушены права несовершеннолетних, и сравнить информацию с данными, полученными из выписки ЕГРН. Если будет выяснено, что при приватизации квартиры права ребенка или недееспособного человека не были учтены, необходимо перед заключением сделки потребовать у продавца предоставить заявление от указанных лиц об отказе от имущественных прав на квартиру. Такое заявление заверяется нотариально и позволяет покупателю обезопасить себя от возможных рисков предъявления прав третьих лиц.

На основании информации из расширенной выписки специалисты проводят скрупулезный анализ по каждому из зарегистрированных в свое время лиц, прослеживают основания убытия

Неважно, ушел человек служить в армию или отбывает заключение – он имеет право вернуться и потребовать восстановить свое право проживать в квартире. Именно поэтому необходимо внимательно проверить каждого, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире

Особенное внимание при проверке юридической чистоты квартиры уделяется зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним, оставшимся без родительского попечения и гражданам, которые признаны судом недееспособными или ограниченно дееспособными. В таких случаях сделку необходимо проводить, предварительно согласовав ее с органами опеки и попечительства

Специалисты рекомендуют оговорить еще в процессе передачи аванса необходимость получения в данном случае разрешения на продажу от органов опеки – тогда можно быть уверенным, что интересы ребенка или недееспособного взрослого не будут ущемлены, а значит, не будет предпосылок признавать сделку недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних

Как заказать юридическую проверку квартиры?

Как бы кредитное учреждение не настаивало на экспертизе, по законодательству она не является обязательной. Но если такая услуга действительно необходима, то в целевом кредитном учреждении стоит уточнить о возможности ее предоставления. Ряд банков не имеют подобного сервиса и предлагают решить вопрос через юридические конторы.

Тем не менее общая последовательность действий выглядит так:

• Составляется электронная или письменная заявка на юридическую проверку;
• Осуществляется оплата указанной суммы;
• Проходит сбор документов;
• На их основании идет оценка объекта;
• По итогу выдается резюмирующее заключение с деталями.

В том же Сбербанке удобнее всего заказать экспертизу через сайт «ДомКлик». В других заведения без подобных онлайн сервисов необходимо связаться с менеджером.

Зачем тратить время?

Поверьте, потраченное сегодня время на проверку чистоты сделки с недвижимостью – это надежная защита как от мошенничества, так и от недобросовестной работы агента или банковского клерка. Именно поэтому данная процедура обязательно должна предшествовать подписанию любых документов, не говоря уже о том, что без нее нельзя осуществлять передачу или прием денежных средств.

Если проверка юридической чистоты сделки не была проведена своевременно, то никто не даст вам гарантий, что завтра:

• не появятся законные претенденты на имущество, желающие оспорить продажу;
• что на объект не претендует несколько лиц, так как он был продан не единожды;
• реальные характеристики недвижимости совпадут с теми, которые заявлены покупателем;
• у объекта нет обременений, о которых покупатель «забыл» уведомить.

Несмотря на то что ответственность риэлтора за чистоту сделки существует, не каждый агент обладает необходимым опытом и юридическим образованием, чтобы осуществить необходимые действия. Тоже касается и банков. Хотя они и не заинтересованы в инцидентах, проверка юридической чистоты сделки проводится зачастую лишь формально. А это значит, что разбираться с появившимися на пороге «законными хозяевами» вам придется один на один. Или срочно призывать на помощь адвоката по недвижимости.

Дубль-ревизия или переплата денег

Первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно этот орган компетентен проверять прошлое объекта на основе правоустанавливающих документов и данных гос. реестра прав на недвижимое имущество, отсекая различные обременения. То есть, если квартира, например, под арестом или с сомнительной иерархией собственников, сделку не зарегистрируют.

Но едва ли нотариус сможет расширить рамки существующего правового мониторинга. Выше своего функционала и полномочий, предписанных законом, он «не прыгнет». Поэтому, такая процедура будет дублироваться с проверкой Росреестра и, скорее всего, сведется к самому простому — изучению выписки из ЕГРП и документов, представленных клиентом. Следовательно, несовершеннолетних владельцев или прописанных по данному адресу, такая проверка, например, поможет вычислить, а вот недееспособных или отказавшихся в свое время от приватизации, которые и являются потенциальной угрозой для сделки, вряд ли, — предупреждает адвокат Олег Сухов.

Не помогут выявить сотрудники нотариата и подлог. Большинство «серых» схем на рынке недвижимости состоит в продажах по фиктивным документам. Стало быть, риски столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры сохранятся и в случае обращения в нотариальную контору.

Поэтому прибегнув к услугам нотариуса, вы с большей вероятностью не только закажите повторную экспертизу, но и потратите деньги впустую — кроме гос. пошлины за регистрацию права нужно будет заплатить и нотариальный тариф, размер которого различается в зависимости от масштаба сделки и региона.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Миф №2. Если сделка заверена нотариусом, её нельзя будет признать недействительной

Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так  же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме. Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит. Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке. Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.

Что значит проверка чистоты сделки

Юридическая проверка чистоты сделки — условное обозначение комплекса мероприятий, направленных на выявление обстоятельств для заключения договора купли-продажи с минимальным риском признания его недействительным.

Проверка предполагает:

• прогнозирование уровня риска при покупке;
• обнаружение обстоятельств, являющихся основанием для оспаривания сделки в суде;
• законность документов на недвижимость, которая продается;
• анализ факторов риска для покупателя;
• выявление признаков криминальности в потенциальной сделке.

По итогам глубокой проверки вы получите следующие виды аргументированного прогноза уровня риска на основе собранных сведений для определения дальнейших действий:

• благоприятный прогноз, при котором не выявлены опасные факторы. Заключение договора о переходе права на недвижимое имущество целесообразно и имеет минимальный риск признания недействительности;
• обнаружение факторов, вызывающих опасения. Требуется либо отказ от сделки, либо разработка с юристом плана нейтрализации рисков;
• неблагоприятный прогноз, указывающий на серьезные нарушения оформления прав собственности в прошлом, выявление иных рисковых факторов. Лучше отказаться от заключения такого договора.

Методы проверки

Можно выделить три способа самостоятельного удостоверения в чистоте покупаемого жилого помещения:

• проверка документов продавца;
• проверка качества и истории жилища;
• проверка наличия либо отсутствия прав на жильё у третьих лиц.

В большинстве случаев достаточно проверить на подлинность документацию, необходимую для совершения покупки и отсутствие в ней ошибок. Однако для установления юридической чистоты сделки рекомендуется осмотр всех трёх вышеперечисленных вариантов.

Проверка продавца

Собственника жилого помещения следует проверять не менее тщательно, чем сам объект какой-либо сделки. Это поможет избежать возможных рисков (например, продажу жилья по фальшивым документам, поддельным адресам и т. д.).

Документы, которые нужно проверить:

• паспорт;
• справку о дееспособности продавца;
• доверенность и удостоверение личности представителей.

Второй пункт может выполнить только сам хозяин жилья, взяв справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Бумага выдаётся при обращении в тот же день при наличии паспорта.

Удостоверение в юридической чистоте не всегда требует выполнение данного пункта, однако нередки случаи судебного расторжения сделки по причине признания бывшего хозяина жилья недееспособным полностью либо на момент подписания бумаг.

В подлинности паспорта легко убедиться с помощью официального веб-сайта Федеральной Иммиграционной Службы РФ, однако предоставляемая информация носит ознакомительный характер. Для юридической проверки документа требуется самостоятельное обращение в паспортный стол по месту регистрации гражданина.

Несколько сложнее ситуация, когда продажа квартиры осуществляется через представителя, потому что в таком случае нужно удостовериться в подлинности не только его паспорта, но и нотариально заверенной доверенности (185.1 статья ГК РФ). Для её проверки (и полномочий заверяющего нотариуса) нужно обратиться в нотариальную палату.

Проверка документации на жильё

Наиболее распространёнными видами мошенничества при покупке жилой площади являются её продажа нескольким покупателям по дубликатам документов либо продажа по похищенным бумагам. Чтобы избежать риска обмана, нужно провести самостоятельную юридическую проверку истории и документации качества жилья, а именно:

• выписки, взятой из Росреестра (первый пункт 14 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля);
• правоустанавливающих бумаг (17 статья ФЗ № 122).

Свидетельство, выдаваемое ЕГРП, о госрегистрации прав на жилище с 2015 года оформляется в виде бумажного документа без каких-либо степеней защиты (например, без водяных знаков) на официальном бланке. При этом замены свидетельств старого образца не требуется.

Выписка из Росреестра должна быть недавней, она может помочь покупателю самостоятельно проследить историю жилья за последние 10–15 лет. Также она содержит информацию обо всех имущественных конфликтах, связанных с данным помещением, размере площади жилья, сведениях о правообладателе и т. д.

Прежде чем покупать жилое помещение, убедитесь, что оно полностью и гарантированно принадлежит продавцу. Для этого у хозяина квартиры должен быть на руках один из каких-либо указанных ниже договоров:

• ренты;
• мены;
• купли-продажи;
• дарения;
• приватизации;
• свидетельства о праве на наследство;
• законного решения суда.

Любые исправления в документах должны иметь подписи всех граждан, участвующих в сделке, а также печать и подпись нотариуса при наличии его участия.

Отсутствие прав третьих лиц на жилую площадь

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Именно поэтому перед подписанием договора о покупке жилого помещения нужно получить не только эти две справки, но и нотариально заверенное письменное согласие от всех собственников (например, второго супруга, согласно третьей части 35 статьи СК РФ).

Из ЕГРП выписку возможно получить в пятидневный срок, однако её актуальность действительна всего несколько суток. Данный документ позволяет узнать обо всех осуществляемых сделках, связанных с этим жильём (например, есть ли на нём обременения).

ЕИРЦ выдаёт выписки из домовой книжки в тот же день при обращении хозяина квартиры с заявлением, СНИЛС и паспортом. С её помощью можно узнать о гражданах, имеющих регистрационный учёт по этому адресу.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей помимо согласия их родителей может понадобиться разрешение от ООП, следящих за соблюдением их интересов.

Проверка личности собственника

Финальный, но очень важный этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Если технический или кадастровый паспорт будущий покупатель изучает пристально, то о некоторых подводных камнях, связанных с личностью продавца, часто забывает. А здесь может возникнуть немало спорных ситуаций, которые в будущем чреваты аннулированием сделки, потерей и квартиры, и денег

Вот что важно проверить на данном этапе

Если вы хотите, чтобы покупка долгожданного жилья принесла только положительные эмоции, обязательно закажите проверку квартиры на юридическую чистоту в нашей компании. Опытные юристы сделают запросы в соответствующие органы, проверят историю сделок с данным объектом недвижимости, исключат нахождение его в аресте или обременении, а также тщательно изучат личность продавца и его взаимоотношения в гражданско-правовой сфере. Оставьте заявку на предварительную консультацию и сообщите нам вводную информацию. Компетентный адвокат гарантирует юридическую чистоту сделки и избавит от неприятностей в будущем!

15 лет работы на рынке юридических услуг

Юридическое Агентство Санкт-Петербурга основано в 2004 г. и ведет успешную деятельность уже 15 лет

30 опытных специалистов

Наша команда — компетентные юристы и адвокаты с узкой специализацией в отдельных областях права

10 лет минимальный опыт работы юристов

Все консультации проводят юристы с опытом удачного решения схожих ситуаций, что обеспечивает максимальную помощь клиенту.

91% выигранных дел

Результаты говорят сами за себя — с 2004 года выиграно 3756 дела, довольными остались 5073 клиента, им выплачено 874 474 045

72% обжалованных судебных решений

Мы беремся за дела любой сложности и на любой стадии процесса, однако чем раньше обратиться к специалисту тем более вероятен положительный исход дела

24 часа на связи

Мы готовы вести Ваше дело от начала и до конца, сопровождая и поддерживая Вас на протяжении всего процесса

Как проводится проверка чистоты?

При проверке юридической чистоты объекта, необходимо учесть многие факторы, среди которых можно отметить четыре основных.
Во-первых, это наличие права продавца на недвижимость, чтобы избежать оспаривание, в будущем, права собственности на объект третьими лицами. При этом, проверке подлежит каждый этап передачи недвижимости в собственность: не нарушались ли права предыдущих собственников, предусмотренные действующим Законом. Так как это может привести к признанию совершаемой сделки недействительной, и потере покупателем прав на здание, квартиру, помещение и т. д.
Вторым не менее важным моментом является отсутствие незаконных перепланировок, изменений, реконструкций без согласования с соответствующими контролирующими органами, так как их наличие может стать причиной проблем, вплоть до признания объекта незаконно возведенной постройкой и наложения на нового владельца обязательства по обратному переустройству за свой счет

Внесение любых изменений в план помещения или здания требует получения разрешений от определенных контролирующих инстанций.
В третьих, важно проверить наличие у объекта обременений: залоговых обязательств, аренды и т. д

При смене собственника все они перейдут к новому владельцу. Если недвижимость находится в залоге, то в будущем, для проведения каких-либо операций может потребоваться согласие залогодержателя на них. К тому же залогодержатель вправе обратиться с взысканиями к покупателю.
Таким образом, непрофессиональный подход к покупке недвижимости чреват для покупателя проблемами и убытками, риском потери, как объекта недвижимости, так и денежных средств. Поэтому, к проверке юридической чистоты нужно отнестись максимально ответственно, привлечь квалифицированных юристов. Расходы на такие услуги окупятся отсутствием трудностей и неприятностей и сохранением прав на объект.

Проверьте права на квартиру и документы

Продать квартиру может только ее фактический собственник

Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от хозяина.

Поэтому сначала убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Для этого проверьте, что его паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРН.

Паспорта собственников

. Изучите их внимательно, проверьте, что паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРНа. Если собственник менял паспорт, старые данные записаны на последней странице нового документа. Чтобы перестраховаться, возьмите копии паспортов и самостоятельно проверьте их подлинность через сайт МВД. Для этого сравните паспортные данные продавца с данными, указанными в правоустанавливающих документах.

Если собственников несколько

, проверьте документы всех. От каждого из них надо получитьнотариально заверенное согласие на продажу . Документ обязателен — если его не будет, сделку не зарегистрируют.Если покупаете долю одного из собственников , понадобитсяотказ дольщиков от приоритетной покупки .

Получить надо и согласие супруга или супруги продавца

— если квартиру купили в браке, по закону супруги владеют ею пополам (если в брачном договоре не прописано иначе).

Иногда продавцы, чтобы не делить квартиру с бывшим мужем или женой, теряют паспорт, получают новый без отметки о браке и продают жилье как единственные собственники. Поэтому верить на слово продавцу о том, что он холост, не стоит. Чтобы проверить, что продавец не был в браке когда покупал квартиру, сделайте запрос в центральный ЗАГС города. К сожалению, этот способ не универсален — единой базы данных у ЗАГСов нет. Если человек женился во Владивостоке, в Калининграде об этом никто знать не будет. Другой способ — ввести фамилию продавца на официальном сайте районного суда. Так вы сможете узнать был ли развод, не наложен ли на квартиру арест, не арестован ли член семьи.

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые

, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.

Если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе,

понадобитсясправка о полной выплате пая .

Доверенность от собственника.

Если квартира продается по доверенности, уточните у собственника, что он согласен на продажу — доверенность можно подделать или выманить обманным путем. Проверьте доверенность на подлинность у заверившего ее нотариуса. Убедитесь, что она не отозвана, уточните права продавца — может ли он получать деньги, уполномочен ли подписать договор. Проверить что доверенность не отозвана можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.

Правоустанавливающие документы

выступают основанием права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит именно ему. Полный список документов перечислен в тексте выписки ЕГРН или Свидетельства о регистрации. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), наследства, приватизации, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или мировое соглашение.

Проверьте существенные условия договора купли-продажи —

соблюдались ли они, нет ли риска расторжения договора из-за нарушения обязательств.

На оборотной стороне договора должна стоять печать Росреестра

Все документы должны быть без поправок и исправлений. Цифры в разных документах (адрес, площадь квартиры, стоимость) должны совпадать.

Сбор необходимых документов

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа имеющейся у собственника документации. Квалифицированный юрист хорошо знает все нюансы и сложности, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документ, который подвергается тщательному анализу:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года данный документ отменен и не выдается, на вторичном рынке достаточно объектов недвижимости, приобретенных собственником до этой даты. Соответственно, такой документ имеется и может быть подробно изучен. Из свидетельства можно получить информацию о возникновении права собственности на жилье, данных о собственнике и площади объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРП. Временный документ, который был актуален в очень короткий период – с 16 июля 2016 года до 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о владельце и площади квартиры, но и наличие ограничений и обременений, которые могли бы принести немало сложностей в будущем.
Выписка из ЕГРН. Актуальный документ, который позволяет узнать точную площадь объекта недвижимости, наличие обременений в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если заказывать проведение проверки документов перед покупкой жилья, то юрист сможет самостоятельно запросить данную выписку и провести анализ квартиры на фактическое соответствие внесенным в ЕГРН данным.
Паспорт собственника. Позволяет сделать запрос в соответствующие органы и проверить реальное владение продаваемым объектом недвижимости.
Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не знают. Именно из этого документа можно узнать список зарегистрированных в квартире лиц. Это позволяет получить информацию: кто и с какого момента прописан по данному адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кем они приходятся собственнику (особенно осторожным надо быть, если в ходе проверки обнаруживаются прописанные родственники, о которых умалчивает продавец).
Форма № 7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости
Метраж комнат и кухни, высота потолков и перекрытий, материал возведения дома, количество этажей, год постройки – все это очень важно при первичном осмотре. Порой оказывается, что сотрудники агентства недвижимости приукрасили картину: метраж не тот, материалы более дешевые, да и капитального ремонта в доме не было уже пару десятков лет.
Форма № 12
Очень важный документ, который по содержанию схож с формой № 9 и сообщает информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Именно таким образом можно узнать о фактах снятия с регистрации лиц, за которыми сохраняется право пользования. Классический пример – родственник владельца был выписан из квартиры по причине отправки в места лишения свободы. Формально он по данному адресу не зарегистрирован, но после освобождения может легко восстановить прописку. Наличие нового собственника – это не помеха. Подобные проблемы могут возникнуть с несовершеннолетними и лицами, объявленными безвестно отсутствующими по решению суда

К покупке такого жилья нужно относиться очень осторожно: в любой момент у вас может появится внезапный жилец, о существовании которого вы даже не подозревали.
Кадастровый и технический паспорта на квартиру. С правовой точки зрения эти документы практически бесполезны, но кое-что из них может оказаться интересным

Обычно внимательному анализу подвергается план жилого помещения. Может оказаться, что собственник сделал самовольную планировку, за которую в будущем придется отвечать уже новым хозяевам.

БТИ: Посещение обязательно

Обязательному изучению подлежит и экспликация – справка из БТИ, а в ряде случаев – и кадастровый паспорт. Не поленитесь сверить планировку квартиры с техническим паспортом! Не  стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы санузел, кухня и т. д. без разрешения БТИ. Это грозит дополнительными расходами на узаконение перепланировки, что обойдётся в несколько десятков, а то и в несколько сотен тысяч рублей.

Даже остекление балкона требует разрешения!

В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. Например, незаконен перенос санузла в многоэтажном доме, поскольку системы водоснабжения или канализации не должны находиться над жилыми помещениями. В этом случае придётся тратить очень немалые средства на то, чтобы вернуть квартиру в прежнее состояние.