Каталог компаний

Проигравшие типы недвижимости

В период борьбы с коронавирусом проиграли студенческие общежития. Это секторе и раньше нес немало рисков для инвесторов, но спрос стабильно рос. Опрос PWC показал, что пандемия изменила этот тренд. Сильнее всех пострадал рынок Великобритании, где такой вид инвестиций весьма популярен. Арендные выплаты снизились в связи с тем, что многие студенты разъехались по домам, и до сих пор не вернулись к местам обучения. Ещё один фактор, снизивший перспективность направления, – активизация онлайн-образования, которое не требует перелётов и поисков жилья на месте.

Другой сегмент недвижимости, несколько растерявший популярность в 2020 году, – коливинги. Формат общежития, где люди из одного социального круга делят общие пространства большой квартиры, казался отличным вариантом для молодых жителей мегаполиса. Но только до тех пор, пока власти не начали вводить ограничения на контакты. Риск заражений не столько отдалил людей, сколько заставил их задуматься о переезде за город, в более уединённые места, как это произошло в странах Балтии, Израиле и Болгарии. А коммунальные квартиры подождут, решили многие.

В категорию «проигравших» попали также офисы, коворкинги, отели и торговые центры. И если первые два вида недвижимости просто получили более низкие оценки в рейтинге, то последние эксперты уже напрямую относли к зоне инвестиционного риска.

Санторини – действующий вулкан, а местные живут в пещерах

Красивейший греческий остров Санторини – единственная обитаемая кальдера (котловина вулканического происхождения, образующаяся после обрушения стенок кратера или в результате извержения вулкана) в мире!

Санторини окружён тремя действующими вулканами. Самый известный – Тира – извергался несколько раз. Самое разрушительное его извержение произошло около 3,5 тыс. лет назад, последняя активность была зафиксирована в 1950 году. На сегодняшний день вулкан спит, но всё ещё не является потухшим. Однако это не мешает 20 тыс. человек здесь жить.

Санторини, Греция

Многие местные живут в традиционных домах-пещерах. Дело в том, что образовавшиеся за несколько тысячелетий пустоты в скалах имеют прочные и практически не разрушающиеся стены, что весьма удобно для обустройства жилища. Феномен таких природных «строений» ещё и в том, что их можно расширить самостоятельно (но только после согласования с соседями и специалистом-архитектором).

Кстати, жилья на острове катастрофически не хватает. Причём не только гостям (их ежегодно насчитывается около 3 млн), но и самим грекам. Местных жителей деревушки Ия (самое живописное, известное и многолюдное место на Санторини) и вовсе практически полностью вытеснили отельные сети, выкупившие большую долю здешней недвижимости, в том числе и знаменитые пещерные дома. 

Германия

Прогнозируемая Германия прогнозируемо стабильна. Но всё равно удивляет. Цены растут – и как! Спрос на жильё при низких процентных ставках всё выше. За год, по данным Prian.ru, интерес русскоязычной аудитории вырос почти на 17%. Несмотря на рост цен, сюда всё ещё можно прийти с небольшими бюджетами. Этим многие пользуются. Около 65% русскоговорящих покупателей интересуются недорогими – до €100 тыс. – объектами под аренду. О доходности в городах «большой семёрки» можно забыть, 2–3% – и то неплохо. (Зато ликвидность какова!) Больше всего – 5–7% – на аренде зарабатывают в городах-сателлитах (30 минут езды от мегаполисов). Главные инвестиционные направления – Тюрингия, Саксония, Северный Рейн – Вестфалия.

Квартиры продаются с мебелью, а сдаются пустыми

На продажу в Греции чаще всего выставляются квартиры с мебелью, а в долгосрочную аренду – пустые. Для греков это нормальная практика. Они не покупают мебель, а переезжают со своей из одного жилья в другое в течение всей жизни. Кстати, при продаже наличие мебели (равно как и её отсутствие) на цену влияет несильно.

Интерьеры в квартирах, как правило, лёгкие, в светлых тонах. В декоре местные любят использовать украшения ручной работы. Например, шерстяные ковры во всех оттенках красного, жёлтого и зелёного цветов или кружевные скатерти. Здесь много семейных производств, которые делают мебель на заказ.

Самое уютное место в жилище среднестатистического грека – веранда или терраса. Это то пространство, на оформлении и благоустройстве которого экономить не будут, потому что именно здесь местные проводят большую часть времени.

Ставка на диджитал-технологии

Большинство опрошенных экспертов посчитали самыми перспективными сегменты рынка, которые больше всех выигрывают от мировой цифровизации. Благодаря пандемии (как бы дико это ни звучало) люди переместились в онлайн: там они общаются, работают, там же тратят деньги.

Второе место заняли логистические центры, играющие особо важную роль для онлайн-ретейла.

На третьей строчке рейтинга – так называемые объекты life sciences. Буквально «науки о жизни» – к ним относятся фармацевтика, биотехнологии, нутрициология, медицинское производство и естественные науки. С точки зрения недвижимости речь идёт о лабораториях, исследовательских центрах, офисах и других помещениях, подходящих под требования биотехнологических компаний, которые их арендуют. Причина хорошего потенциала таких инвестиций кроется в устойчивости сектора к рецессиям, высокой доходности (особенно на фоне событий 2020 года) и необходимости новых вложений. 

Опрошенные эксперты высоко оценили перспективы инвестиций и во все объекты здравоохранения (больницы, клиники, реабилитационные центры и т. п.). На фоне пандемии эта сфера особенно нуждается в дополнительных вложениях и новых технологиях. Как заметил один из опрошенных брокеров, тенденция инвестировать в медицину заметна в мире последние пять лет, сейчас самое время ей проявиться и в Европе.

Хорошие перспективы и у складских помещений. Это не сюрприз: после массового введения ограничений на передвижение практически во всех странах ретейлеры переориентировались на онлайн-продажи. Торговые сети теперь остро не нуждаются в помещениях под магазины, а вот места для хранения и отгрузки товара стали ещё более востребованы .

О высоком потенциале складов рассказывали и эксперты Prian.ru. Например, в Чехии спрос инвесторов смещается в сторону объектов, которые не закрывались на карантин. В 2020-м склады стали более рентабельны, чем офисы.

Бело-синие дома – мистика или практика?

Первая – мистическая. Легенда гласит, что синий цвет отражает зло и отгоняет заблудшие души, которые не хотят улетать на небеса и стремятся проникнуть в дома, чтобы задержаться на земле. Голубые крыши как бы вводят их в заблуждение, заставляют думать, что это небо, а не крыша дома. И духи, запутавшись, улетают прочь.

Вторая – политическая. Во время Второй мировой войны немцы (по другой версии – турки Османской империи), оккупировавшие территории, запрещали грекам вывешивать национальный флаг. В ответ восставшие против запрета люди выкрашивали свои дома в его цвета.

Традиционный греческий дом

Третья – практическая. В 1938 году в Греции произошла вспышка холеры. Чтобы остановить её распространение, власти распорядились побелить все дома известняком, который считался мощным дезинфицирующим средством. Кроме того, белый цвет хорошо сохраняет прохладу в домах, отражая солнечный свет, что во времена без кондиционеров и вентиляторов спасало людей от жары. 

Ипотека родом из Греции

Термин «ипотека» уходит корнями в Древнюю Грецию VI века до н. э.

По новым правилам, на ещё не оплаченном земельном участке ставилась табличка, название которой по-гречески звучало hypotheka. Установление такого столбика на земле означало, что при неуплате долга она перейдёт в собственность кредитора.

Позже слово hypotheka стали употреблять для обозначения залога недвижимости.

А вот сегодня ипотечное кредитование в Греции развито не так хорошо, как многим хотелось бы. После глобального финансового кризиса 2008 года местные банки ужесточили условия выдачи займов, особенно для иностранцев, чью финансовую благонадёжность сложно проверить. Кредиты выдают со скрипом, но увеличить шансы можно тремя путями.

• Крупная сумма на депозитном счёте, с которого снять досрочно деньги нельзя. В этом случае банк может выдать кредит под залог депозита.
• Большая разница сумм залога и ипотеки. Например, при ипотеке в €50 тыс. залогом является недвижимость стоимостью €300 тыс.
• Наличие поручителя. Банк будет смотреть на платёжеспособность не только заявителя, но и его поручителя, который ответственен своими деньгами и имуществом.

Налоги и дополнительные расходы

Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная/вторичная), статуса покупателя (резидент/нерезидент), а также количества объектов у него в собственности.

• Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии

  Налог реестра (imposta di registro): 2%

  Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €50 + €50

  * Вторичная недвижимость или квартира от застройщика в здании, построенном более пяти лет назад, либо продаваемая другим юрлицом.

• Покупка у организации первого дома для резидентов Италии

  Налог реестра (imposta di registro): €200

  Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €200 + €200

  НДС (IVA): 4%

• Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии

  Налог реестра (imposta di registro): 9%

  Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €50 + €50

• Покупка у организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии

  Налог реестра (imposta di registro): €200

  Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €200 + €200

  НДС (IVA): 10% (22% – элитное жильё)

Для применения льгот необходимо, чтобы соблюдались все три условия:

• объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса люкс;
• покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с применением налоговых льгот (требование «первого дома»);
• покупатель должен зарегистрировать своё место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи (иностранцам из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придётся оформить ВНЖ).

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу между налоговыми ставками, а также штраф в размере 30% от этой суммы.

Ставки налогов различаются для резидентов и нерезидентов Италии

Гонорар риелтора

По итальянским законам, сертифицированный риелтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки 3–5% + НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса и плата за регистрацию недвижимости в реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а тот уже сам рассчитывает и уплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости: чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1,0 до 3,5% с учётом расходов на регистрацию в реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2 тыс.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать переводчик. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, на русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

Особенности рынка недвижимости Италии

Иностранцы покупают недвижимость в Италии с целью инвестирования, жизни на отдыхе или переселения в страну. Все эти три направления в 2020 году изменились из-за пандемии. Сильнее всего пострадал ранее набиравший популярность сегмент жилья для краткосрочной аренды. Поток туристов из-за границы иссяк, поэтому часть объектов владельцы перевели на долгосрочную аренду, а отчасти неприехавших иностранцев заменили сами итальянцы. Тем не менее, по данным за второй квартал 2020 года, Милан стал лидером среди европейских городов по снижению арендных ставок со значением −7,8%. На втором и третьем местах также расположились итальянские города – Турин и Флоренция.

В такой ситуации естественно, что в первом полугодии 2020-го снизилась доля жилья, приобретаемого с инвестиционными целями: в условиях неопределённости на первый план вышла покупка жилья для собственных нужд.

Второй важной чертой 2020 года стал исход городских жителей в сельскую местность. Но в Италии он приобрёл специфические черты

Дело в том, что страна условно делится на урбанизированный север и сельский юг. Так вот, в январе – сентябре 2020-го интерес к домам в южной части страны вырос на десятки процентов. 

Хотя иностранцы весь год ждали обвала на итальянском рынке, ничего подобного не произошло. В конце 2020 года эксперты говорили о снижении цены только на отдельные объекты на вторичном рынке. При этом, в то время как инвестиционную недвижимость можно купить дистанционно, жильё для себя редко приобретают без посещения. Поэтому количество сделок с иностранцами существенно уменьшилось, но интерес к итальянской недвижимости даже вырос. Видя это, продавцы не спешат сбавлять цены.

Если говорить о недвижимости для отдыха, то к концу 2020 года взлетел такой элитный район, как озеро Комо, который также соответствует новой тенденции к уединённой жизни.

Дома за один евро

Однако в них всегда есть подвох: как правило, предлагаются полуразрушенные дома в депрессивных деревнях в глубине страны, вдали от туристических маршрутов, а на покупателя возлагается обязанность отреставрировать объект в ограниченный срок. То есть получить инвестиционный доход от такой недвижимости будет нереально, а жить самим приятно далеко не всегда. Даже пандемия с её трендом уединённого жилья не везде меняет ситуацию: в таких местах необходима хорошая транспортная доступность и быстрый интернет.

Дома и виллы, которые можно купить в Италии

Вилла в Монтесильвано, Италия

480 000 €

Площадь 300 м2, 9 комнат

SFR REALTY

Дом в Италии

6 000 000 €

Площадь 1.75 м2

Italy Sotheby’s Interna…

Вилла у озера Комо, Италия

870 000 €

Площадь 204 м2

GH Estate

Вилла в Форте деи Марми, Италия

3 400 000 €

Площадь 250 м2

Palazzo Estate

Дом в Кьюси, Италия

2 300 000 €

Площадь 450 м2

Palazzo Estate

Вилла в Черноббьо, Италия

3 500 000 €

Площадь 325 м2

Palazzo Estate

Дом в Италии

1 500 000 €

Площадь 700 м2

Italy Sotheby’s Interna…

Дом в Лукке, Италия

980 000 €

Площадь 320 м2

Italy Sotheby’s Interna…

Вилла в Оспедалетти, Италия

750 000 €

Площадь 170 м2, 4 комнаты

AzarovS

Вилла у озера Орта, Италия

780 000 €

Площадь 440 м2, 9 комнат

Real Estate Italy — Per…

Вилла в Массе, Италия

4 800 000 €

Площадь 2000 м2

Lionard Luxury Real Est…

Вилла в Рапалло, Италия

Цена по запросу

Площадь 400 м2

Lionard Luxury Real Est…

Вилла в Ранко, Италия

Цена по запросу

Площадь 900 м2

Lionard Luxury Real Est…

Вилла в Скалее, Италия

135 000 €

Площадь 90 м2, 6 комнат

Scalea Realty

Вилла в Ардженьо, Италия

Цена по запросу

Площадь 800 м2

Palazzo Estate

Вилла в Санта-Маринелле, Италия

979 000 €

Площадь 300 м2, 10 комнат

Real Casa Italy

Дом в Италии

2 200 000 €

Площадь 1.11 м2

Italy Sotheby’s Interna…

Вилла в Тремедзо, Италия

Цена по запросу

Площадь 300 м2

Palazzo Estate

Дом в Ольбия-Темпьо, Италия

750 000 €

Площадь 922 м2, 20 комнат

Great Estate

Дом в Гризолии, Италия

58 000 €

Площадь 160 м2, 5 комнат

A&M Immobiliare

В Афинах есть свои хрущёвки – поликатикии

В ответ на запрос в Афинах появились многоэтажные многоквартирные здания – так называемые поликатикии (кондоминиумы).

Афинские «хрущёвки»

У поликатоикий есть отличительные характеристики.

• Шесть этажей здания стоят ровно друг над другом, фасад седьмого (если он есть в проекте) чуть уходит назад, образуя пространство для широких балконов и террас. Они достаточно большие, чтобы вмещать обеденный стол или садик с растениями.
• В квартирах поликатоикий появилось общее центральное отопление – новинка для Европы того времени.

Из-за гибкости в планировке в таких домах было большое разнообразие как площадей квартир, так и цен на них. Более состоятельные жители выбирали верхние этажи, семьи со средним достатком селились на средних этажах, бедным гражданам и студентам доставались нижние. 

Типичная застройка середины XX века

Резюме

И в завершение хотелось бы подчеркнуть еще одну ключевую особенность российского покупателя

Обратим внимание на первую десятку. Всего на нее приходится более 60% от всех запросов

Причем стран, которые туда попадали в течение года, всего двенадцать. Это говорит о том, что российский покупатель не только мало информирован, но и весьма консервативен в своих покупках. Причина как в самом покупателе, так и в профессионалах рынка.

Риэлторы не спешат предложить россиянину новые инвестиционные возможности – для отдельно взятой компании представлять новый рынок кажется накладным. С другой стороны, кризис заставляет покупателей внимательнее отнестись к вложению денег: искать и сравнивать все имеющиеся возможности. Сейчас отличный момент ввести в игру ранее неизвестный рынок – остается только ждать компанию, которая способна не только следовать тенденциям рынка, но и формировать их.

Докладчик: Алексей Коновалов

Причины покупки

С целью выявить наиболее значимые факторы, обуславливающие интерес россиян к зарубежной недвижимости, портал Prian.ru провел интернет-опрос. Подавляющее число респондентов – «начинающие» участники рынка. Это, собственно, и позволило нам изучить представление о зарубежной недвижимости у потребителей, находящихся на этапе первичного ознакомления с рынком.

Исследование показало: 38% респондентов покупка привлекает возможностью получения ПМЖ, 32% интересуются покупкой дома для отдыха, 13,5% ищут способ получить прибыль, 11,5% видят в зарубежной недвижимости инструмент сбережения средств во время мирового финансового кризиса.

Если опросить профессионалов, представляющих объекты на наиболее популярных среди россиян рынках, они расскажут практически то же самое, за одним-единственным, но существенным исключением. Для покупателей, уже совершивших сделку, ключевыми факторами стали приобретение жилья для сезонного отдыха и инвестиции для сохранения средств или извлечения прибыли. Но никак не перспективы ПМЖ.

Сопоставив результаты этих опросов, можно сделать вывод о низкой информированности российских покупателей на первом этапе ознакомления с рынком. Ведь покупка недвижимости в большинстве стран не дает преимуществ при получении вида на жительство. Однако повышение знания у начинающих интересантов поможет им быстрее найти общий язык с риэлторами.

Влажность – проблема для многих домов в Греции

Греция – страна с тёплым мягким климатом, поэтому в большинстве районов нет центрального отопления. Однако близость к морю приводит к тому, что в домах наблюдается повышенная влажность, особенно зимой.

Отсюда вывод: если будете покупать или арендовать жильё в Греции, внимательно инспектируйте объект. Кристина – героиня материала «Личный опыт: где жить в Афинах, сколько это стоит и как выбрать квартиру» – делится некоторыми секретами, которые могут помочь избежать соседства с влагой и плесенью:

• «Выбирайте квартиру выше второго этажа. Сами греки считают первый этаж некомфортным для проживания, потому что часто там сыро и холодно. Кроме этого, в квартирах на первых этажах мало солнца.
• Узнавайте заранее, протапливается ли дом в зимнее время. Иногда по инициативе управдома здание могут протапливать раз в день или даже через день.
• При съёме жилья осматривайте его на наличие плесени и сырости в шкафах, на стенах и кухонных шкафчиках».

Недвижимость в Европе

Большинство россиян, которые интересуются покупкой квартиры или дома за границей, выбирают недвижимость в Европе. Все участники ТОП-10 самых популярных у соотечественников стран находятся в Старом Свете.

На втором месте в рейтинге предпочтений россиян находятся страна фламенко и корриды, солнечная Испания. Цены на недвижимость в Европе в последние годы неуклонно снижаются, во многих южных странах с 2008 года жилье подешевело на 30-40%. Благодаря этому испанские виллы и квартиры стали доступнее для более широкого круга потенциальных покупателей, и количество продаж иностранцам выросло.

Многие россияне, которые желают купить недвижимость в Европе с целью инвестиций, обращают свое внимание на Германию – третья позиция в рейтинге. Сильная немецкая экономика гарантирует умеренный рост цен на жилье

Кроме того, аренда недвижимости в Германии пользуется большим спросом среди местного населения, в некоторых городах доля нанимателей достигает 70%. Соответственно, владельцы объектов не испытывают трудностей с поиском жильцов и могут хорошо зарабатывать на своих квадратных метрах.

Многие россияне покупают квартиры в Европе для летнего отдыха, приезжают туда на несколько недель или месяцев в году

В этом случае часто обращают внимание на популярные туристические направления Италию, Черногорию и Грецию – четвертое, пятое и седьмое места в рейтинге соответственно. Черногория помимо отличных возможностей для отдыха привлекает россиян безвизовым режимом

Интересны россиянам и европейские города, например, Прага – на столицу приходится около 80% покупок наших соотечественников в Чехии (шестая строчка в рейтинге). Квартиры в Праге покупают как для сдачи в аренду, так и для собственных нужд – используют их в качестве «базы» для путешествий по Европе.

Традиционно высоким спросом у россиян пользуется недвижимость в Европе, расположенная неподалеку от границ с Россией

Люди, для которых важна транспортная доступность, обращают внимание на жилые объекты в Латвии (восьмое место) и Финляндии (девятое место). В стране Суоми соотечественники чаще всего приобретают частные коттеджи, находящиеся на берегу озера и в часе езды от пункта пропуска на границе

А в Латвии – квартиры в Риге и Юрмале. Кстати, в этих городах Латвии покупка недвижимости на сумму от €150 тыс. позволяет получить вид на жительство в Евросоюзе.

Десятую строчку рейтинга самых популярных у россиян мест для покупки недвижимости за рубежом занимает Франция. Соотечественникам особенно интересны апартаменты и виллы, расположенные на Лазурном берегу, а также квартиры в столичном Париже. Спрос мог бы быть еще более сильным, если бы не относительно высокие цены на недвижимость, которые отпугивают многих потенциальных покупателей.

А кто дальше?

*Рейтинг составлен на основе анализа более 6 млн сеансов потенциальных покупателей, которые искали на портале Prian.ru недвижимость за рубежом в период с 1 января по 31 декабря 2020 года.