Каталог самых красивых доходных домов петербурга основатель нового проекта «доходные дома»

Как доходные дома перекроили европейские города

Ещё в Древнем Риме существовали инсулы — большие, в два-пять этажей, здания, жилые помещения в которых можно было арендовать. Но настоящий бум доходных домов пришёлся на девятнадцатый век и начало двадцатого.

В это время Европа переживала промышленный подъём. Вчерашние крестьяне переезжали из деревень в города, чтобы работать на новых заводах и фабриках, и им нужно было где-то жить. А владельцы предприятий искали способы с выгодой инвестировать свои капиталы. Доходные дома решали проблемы и тех, и других, поэтому их строили особенно активно. В XIX веке 80% всех построек Петербурга составляли именно такие дома.

Наш выбор, куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход

Стратегию доходного дома успешно реализовали сотни человек. Они уже нашли вариант, куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход.  Почти все инвесторы смогли приобрести дом с минимальными вложениями личных средств (или вовсе без вложений).

• Средняя стоимость дома – 8-12 млн. рублей.
• Затраты на ремонт дома – 2,5 – 3,5 млн. рублей.
• Средняя площадь дома – 300-450 м2.
• Среднее количество студий – 15-20
• Денежный поток с 1 дома – 330-500 тысяч рублей.
• Средний доход с 1 кв.м – 1000 рублей.
• Чистый доход арендатора в месяц – 150-300 000 рублей.

Цифры могут отличаться в зависимости от региона, площади дома и других характеристик. В тех регионах, где дома стоят дороже, ставка аренды тоже выше, поэтому показатели доходности не слишком отличаются в зависимости от региона.

Вот еще один пример:

Кейс Александра. Дом куплен без привлечения личных средств.

Площадь дома	400 кв.м
Стоимость (с учетом торга)	10,5 млн. рублей
Денежный поток	400 000 рублей в месяц
Затраты на ремонт и оснащение	2,5 млн. рублей
Количество студий	17
Выплаты по ипотеке	175 000 рублей
Чистый доход инвестора	200 тысяч рублей в месяц

В разных кейсах инвесторов цифры могут отличаться, но в основном они имеют много общего. Проект считается успешным, если платежи арендаторов при полной заполненности дома хотя бы в 2 раза перекрывают ежемесячный ипотечный платеж. Таким образом инвестор получает финансовую стабильность и высокий пассивный доход. Эта стратегия проверена на практике десятками инвесторов и доказала свою состоятельность.

Если вы хотите сделать доходный дом и получать высокий пассивный доход, рекомендуем пройти тренинг “Доходный дом по-русски”. Это полный практический курс от профессионального инвестора в доходные дома,  в котором вы найдете чек-листы, советы, пошаговые инструкции по каждому этапу, а также поддержку и обратную связь от тренера и других инвесторов. Прохождение курса позволит вам избежать серьезных ошибок при запуске доходного дома, получить с него максимальный доход,  а также существенно сэкономит ваше время и деньги.

Записаться на тренинг “Доходный дом по-русски”

В заключение – главные преимущества и недостатки “доходных домов”, а также рекомендации по осуществлению этой стратегии

Рекомендации при вложении в доходный дом

Тщательно выбирать объект по чек-листу и тестировать его перед покупкой Тщательно анализировать риски (финансовые и юридические) и сводить их к минимуму Брать ипотеку долгий срок (20-25 лет) Делать инвесторский ремонт Зарегистрировать ИП и выбрать патентную систему налогообложения

Особенности доходных домов

К вышесказанному стоит добавить, что в девятнадцатом веке и начале двадцатого столетия подобные дома составляли основной способ проживания для простого народа. Владельцы доходных домов хорошо понимали, насколько прибыльно их дело, и соревновались между собой в цене. Вообще надо сказать, что чем больше квартир было в доме, тем он был дешевле. Малое же количество жилых помещений делало доходный дом чуть ли не элитным местом для жизни, за которое требовалось и раскошелиться.

А еще часто в доходных домах размещались различные лавки и магазинчики — на первых этажах, конторы и всевозможные мастерские — выше, в подвалах располагались склады. Кроме того, нередко сам хозяин доходного дома тоже жил в нем, так что какое-то пространство уходило на его собственные апартаменты. Соответственно, на арендуемые помещения под жилье оставалось уже не так много места.

Что такое доходный дом простыми словами (на практике)

Доходный дом

– это недвижимость, в которой расположено много квартир, способная приносить доход от аренды постояльцами. В классическом понимании это многоэтажный дом или подъезд, состоящий из нескольких квартир, которые сдаются в аренду.

Википедия говорит, что доходный дом — это многоквартирный дом, который построили для сдачи в аренду, а также ранее таким термином называли архитектурные сооружения, которые начали появляться в европейских странах в 30-40 годы XIX века.

Простыми словами, доходный дом – это жилая площадь, разделенная на несколько отдельных студий, квартир, койко-мест которые сдают в аренду. Собственник помещения получает доход в виде разницы суммой всех поступлений от жильцов и расходов на оплату коммунальных услуг и зарплаты персоналу.

Во многих странах мира доходный дом — это коммерческий проект, который реализуется для получения прибыли.

В Швейцарии арендуемым жильем пользуется 70%

населения, в Германии и Голландии –50% . В России динамика показателя зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы занимают70% , в столицах регионов, например, Ростов и Краснодар –45% , других городах до30% .

Типы доходных домов и их доходность

Все доходные дома можно разделить на несколько видов:

1. Многоквартирный жилой дом

   Стандартная многоэтажное сооружение, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду на длительный период.

2. Гостевой дом

   Невысокое здание в 2-3 этажа площадью 300 квадратных метров, поделенное на 5-10 комнат. Собственники часто проживают в доме и выполняют функции обслуживающего персонала.

3. Мини-отель

   Здание гостиничного типа для краткосрочного проживания в номерах с минимальным набором услуг.

4. Хостел

   Размещение в одной комнате нескольких постояльцев с общим санузлом и ванной комнатой.

5. Таунхаус

   Апартаменты с отдельным входом, площадью до 100 квадратных метра с парковкой перед входом. Помещение делят на 2-3 отдельных студии.

Хостелы в свою очередь тоже подразделяются на несколько видов:

• Классический – комнаты с двухъярусными кроватями с санузлом на этаже отдельно для мужчин и женщин или в каждой комнате. Количество кроватей 4-12 штук;
• Общежитие – вся комната заставлена кроватями, удобства на этаже. Есть кухня для приготовления еды;
• Эконом-отель – компактные гостиничные номера на 2 или 4 человека.

Архитектурные особенности дома

Отличительной чертой дома № 11 является двухуровневая башенка с пятью окнами-люкарнами. Она увенчана куполообразной крышей, украшена колоннами, балясинами, декоративными вазами. С момента постройки на ней были установлены часы. 

Фасад здания имеет симметричную форму. Изначально первые два этажа предполагалось использовать для торговых залов, поэтому они выделяются рядом больших окон с гранитными простенками. Здесь размещались автосалон Шапиро, а также магазины, торговавшие мехом, обувью, шляпами, дорожными принадлежностями, нотами, винами и фруктами. На остальных этажах размещались 6 жилых комнат – по две на каждом этаже. 

Отделка внешних стен верхних ярусов совершенно иная: венецианские окна, поддерживающие ложные балконы кариатиды, треугольные сандрики, прямоугольные эркеры, рельефные карнизы. Богато оформленный фасад свидетельствует о том, что квартиры предназначались для состоятельных господ. Последний этаж занимал сам Иоффе с семьей, под ним жил банкир ГОлант.

Пять доходных домов, в которых вам захочется жить

Дом Мила

Где это

В Барселоне, в районе Эшампле.

Чем интересен

Автором. Этот доходный дом построил Антонио Гауди, а Мила — фамилия заказчика. Второе название дома — Pedrera — переводится как «каменоломня». Неровные линии и глубокие оконные проёмы действительно наводят на мысли о пещерах и подземных ходах.

На улицу дом выходит светлым, почти белым фасадом. Но зайдя во двор, вы увидите, что внутренние стены переливаются разными оттенками фиолетового, синего и зелёного и напоминают толщу воды. А массивные трубы на крыше похожи не то на шахматные фигуры, не то на сюрреалистические образы с картин Дали.

Любопытно, что первые жильцы дома Мила подписали пожизненные договоры аренды. Эти договоры не утратили силу, несмотря на то, что сам дом несколько раз менял владельцев. К концу 2010-х в нём всё ещё жили два человека из числа первых арендаторов.

Об отеле

Гостевой дом «Доходный дом купка» расположен в Санкт-Петербурге, в 1 км от музея Анны Ахматова. К услугам гостей общий лаундж. Из окон открывается вид на город. Стойка регистрации гостевого дома работает круглосуточно. Осуществляется доставка еды и напитков в номер. На всей территории предоставляется бесплатный Wi-Fi. Расстояние до храма Спаса-на-Крови составляет 1,9 км, а до Дворцовой площади — 2,7 км.Все номера оснащены телевизором с плоским экраном и кабельными каналами, холодильником, чайником, феном и шкафом для одежды.Каждое утро в гостевом доме сервируется континентальный завтрак.Гости отеля «Доходный дом» могут заняться различными видами активного отдыха в Санкт-Петербурге, в том числе велоспортом.К популярным достопримечательностям относятся музей Фаберже, Летний сад и Государственный Русский музей. Расстояние до аэропорта Пулково составляет 16 км.

Достопримечательности

0,2 кмДом Бассейного товарищества

0,7 кмДоходный дом Ю. Б. Бака

0,8 кмПамятник дырке

1 кмОсобняк Кельха (Дом Юриста)

1,1 кмУлица Джона Леннона

1,2 кмГолицын Лофт

1,2 кмНабережная реки Фонтанки

1,3 кмБольшой Санкт-Петербургский государственный цирк

1,3 кмДоходный дом М. Н. Полежаева

1,4 кмДом-пряник на Колокольной

1,4 кмДом-коммуна инженеров и писателей («Слеза социализма»)

1,5 кмБарная улица Рубинштейна

1,7 кмМозаичный Дворик

1,8 кмДоходный дом купца Ш. З. Иоффа

1,8 кмПлощадь Пяти углов в Санкт-Петербурге

1,9 кмЛофт-проект «Этажи»

2,1 кмОсобняк Зигеля

2,2 кмНекрополь XVIII века на Лазаревском кладбище

2,2 кмТихвинское кладбище

Транспорт

1,1 кмМосковский вокзал

1,9 кмФинляндский вокзал

2,8 кмЦентральный автовокзал Санкт-Петербурга

2,9 кмВитебский вокзал

16,3 кмАэропорт Санкт-Петербурга «Пулково»

Аренда автомобиля

Также вы можете арендовать автомобиль. Для этого воспользуйтесь сервисом Rentalcars.com:

Аренда автомобиля в Пулково аэропорт

Типы номеров

Кол-во человек3
Площадь номера25м2

Стандартный трехместный номер

Кол-во человек2
Площадь номера14м2

Стандартный двухместный номер с 1 кроватью

от 1 300 руб.

Кол-во человек2
Площадь номера18м2

Стандартный номер с кроватью размера «king-size»

от 1 400 руб.

Отзывы от Туристер.ру

Из наших туристов еще никто не написал отзыв об этом отеле

Доходные дома в России

Немного истории

Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.

В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.

Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках. В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность. В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.

Достоинства доходного дома

Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:

• профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома;
• нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов;
• жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства;
• у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей;
• отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.

Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений. Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату. Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.

Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду. Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки. Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.

Строительство доходного дома: бизнес-план

Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

Необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• наличие конкурентов в вашем районе;
• стоимость и качество предоставляемых услуг у ваших предполагаемых конкурентов;
• необходимо сразу же подумать об эффективных способах конкурентной борьбы;
• обязательно займитесь изучением ваших потенциальных клиентов;
• активно займитесь рекламой вашего доходного дома (начинать это можно еще до начала деятельности). 

Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

Недостатки представленного проекта заключаются в том, что очень трудно сделать так, чтобы в доме всегда была полная заполняемость (на практике, максимальный доход вы получаете при заполняемости дома на 90%, «точка безубыточности» – при 60%, а все, что выше – ваша прибыль).

Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

наличие представителей целевой аудитории;
стоимость земли в этом районе;
возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

Бизнес-планирование

Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

• Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
• Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
• Строительство здания от 2 млн.
• Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
• Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
• Другие расходы 120 тыс. рублей.

Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

• Зарплата персонала 110 тыс. руб.
• Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
• 10 тыс. руб.
• Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
• Содержание кухни 10 тыс. руб.
• Другие расходы 5 тыс. руб.
• Налоги 10 тыс. руб. 

Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

Какими были доходные дома Петербурга и как появились однокомнатные квартиры

Впечатление о доходном доме как о чем-то роскошном, престижном, дорогом — ложное, так как значительная часть доходных домов была даже в центре города рассчитана на непритязательное население. Многие доходные дома строились для аренды комнатами, а не квартирами. Например, было такое общество «Строитель» — объединение нескольких капиталистов, среди них было много представителей еврейской общины. Еврейское общество строителей создавало дома с длинными коридорами, в которых были десятки комнат.

Мой любимый пример типичного пролетарского доходного дома — это улица Коли Томчака, 10. Нынешний Московский район тогда был районом обувных фабрик, складов, железнодорожных путей, огромных промышленных холодильников. И вот в таких районах для рабочих строятся доходные дома под сдачу квартир, комнат, а также углов — то есть частей комнат. Были даже варианты сдачи пространства посменно: один арендатор занимает кровать ночью, а другой — днем.

Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ru

Значительная часть квартир в дореволюционных домах была многокомнатной. Для среднего класса в Петербурге типичной считалась квартира в четыре-пять комнат, как я уже сказал; трехкомнатные квартиры любили снимать компании петербургских студентов. Также трех- и четырехкомнатные квартиры были популярны у делающих карьеру молодых специалистов — как правило, холостяков. Четырех-, пяти-, шести- и более — это квартира для семьи среднего класса, достаточно состоятельной, но никакой вызывающей роскоши в этом нет. Даже шесть комнат — это не предел.

Часто встречались дома, в которых есть только четырех- и пятикомнатные квартиры, ничего меньше не найти, ничего больше — тоже. Это типичные дома как раз для среднего класса, как, например, доходный дом Васильева на Петроградской стороне.

Иногда, если владельцу квартиры казалось, что жилец хороший, но снимать квартиру ему дороговато, он просто запирал одну из комнат и снижал оплату.

Когда я рассказываю, что средняя петербургская квартира — это четыре-пять комнат, все начинают закатывать глаза и говорить: «Ох, какую страну мы потеряли!», но надо помнить, что для тех, кто не мог себе этого позволить, а таких было абсолютное большинство, жилая площадь была очень ограничена. Мой любимый пример — из истории Октябрьской железной дороги. Каким было жилье для железнодорожных рабочих, которых было более сотни тысяч на петербургском узле? Каждый рабочий занимал один квадратный метр в рабочей казарме. Кому-то четыре-пять комнат, а кому-то — один квадратный метр. Вот такой город контрастов.

Еще один пример дешевого жилья — доходный дом пивоторговца Ивана Дурдина, который находится напротив станции метро «Обводный канал». Дом замечателен не только тем, что это одна из первых петербургских семиэтажек, но и тем, что в нем едва ли не первом в Петербурге появились однокомнатные квартиры. Многим жить в однокомнатной квартире казалось чем-то немыслимым.

Во многом это было прогрессивное решение, но те, кто имел возможность снимать отдельное жилье, не слишком активно разбирали первые однушки. В итоге дом Дурдина стал одним из символов той самой криминальной Лиговки

Если верить современникам (а им всегда нужно верить с осторожностью), большая часть этих первых однокомнатных квартир в Петербурге занимали воры и скупщики краденого.

Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ru

Дома

Дореволюционный жилой фонд находится в удручающем состоянии: фасады многих зданий рассыпаются, парадные в 90 процентах случаев испорчены некачественным ремонтом или — хуже того — вандалами, витражи во многих домах не моют. Да и в целом психология усредненного петербуржца состоит в том, что «за дверью моей квартиры все происходящее меня не интересует». Однако есть и те, кто за свой счет ремонтирует парадные: например, бывший дом акционерного общества «Строитель» (Добролюбова, 19). Или можно вспомнить недавний ремонт в доме на Рубинштейна, 26: я, правда, не совсем согласен с выбранной цветовой гаммой серого вместо изначально зеленого, но лучше так, чем никак.

Я убежденный сторонник стиля северный модерн, многие дома в этом стиле меня впечатляют, однако могу выделить три самых любимых: дом Бубыря на Стремянной, ЖК Бассейного товарищества на Некрасова и дом Перцова на Лиговском проспекте.

Почему северный модерн? Потому что это живой, пластичный и асимметричный дизайн в архитектуре. Мне нравится использование естественных строительных материалов, элементов декоративно-прикладного искусства, заимствования из природы и национальные мотивы. Взять, например, ЖК Бассейного товарищества. Он подобен огромной серой крепости, холодной, как сам Север, мрачной и величественной, наполненной загадочными рельефами в ассирийско-скандинавско-руническом стиле. К его возведению приложили руку признанные мастера того времени: академик архитектуры Эрнест Виррих, виртуозный гражданский инженер Алексей Зазерский и известные адепты северного модерна — Николай Васильев и Алексей Бубырь. Представители разных поколений, эпох, стилей. А результат получился художественно цельным и технически прогрессивным. Я бы даже сказал нуминозным: воплощение «страха и трепета» с «восхищением и восторгом». Именно в таком жилом комплексе я хотел бы жить. Комплекс является квинтэссенцией дождей, сырости и в то же времени хтонической мощи — объединенный камнем и трудом великих мастеров. Если дом Бубыря на Стремянной улице — это шумерский бог Энки, то жилой комплекс на Некрасова — это его грозный сын Мардук, впитавший все лучшее от северного модерна.

Доходный дом Лейхтенбергского

Современное значение

Со времен царской России произошли серьезные изменения в политике и экономике, появились новые тенденции и потребности современного жителя мегаполиса, однако тема обеспечения граждан жильем остается самой актуальной. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются экономически привлекательными, с минимальным уровнем риска.

Строительство жилья, несмотря на экономическую нестабильность, по-прежнему не теряет своей востребованности и привлекательности для инвесторов.

Многие граждане прибегали к вложениям в строительство новостроек как к способу извлечения неплохого дохода от перепродажи. Однако, в последнее время наблюдается насыщение рынка, а, следовательно, и снижение уровня доходов инвесторов.

Тема вложения в доходные дома привлекла крупных строительных инвесторов.

Источником дохода в данном предприятии является арендная плата, взимаемая с жильцов. За доступную цену квартиранты получают право длительного проживания в удобных современных помещениях в условиях, приближенных к гостиничным.

Своим арендаторам доходный дом предоставляет современные оборудованные квартиры со всей необходимой обстановкой. В отличие от гостиницы, где номера сдаются посуточно, доходный дом рассчитан на аренду в течение многих лет.

В качестве бизнеса, доходный дом представляет интерес не в плане реализации квартир, а при сдаче внаем жилого пространства. Текущая нестабильность в экономике послужила причиной снижения уровня доходов от инвестиций как в строительство обычного жилья, так и доходных домов.

Многие граждане предпочитают оформить ипотеку и выплачивать проценты за заемные средства, в надежде спустя определенный срок стать хозяевами личной недвижимости. Даже в таких условиях тема доходных домов остается интересной для инвестиций, а во всех крупных российских городах построено и функционирует не менее десятка подобных многоэтажек.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:

1. Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
2. Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

1. Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. Читайте прогноз цен на недвижимость в 2021 году.
2. Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
3. Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
4. Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).

Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.

Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.

Где располагались самые большие квартиры Петербурга и кто жил в 18 комнатах

Большая часть квартир дореволюционной эпохи, даже самых дорогих, привела бы нас в ужас по той простой причине, что они выглядят, как квартира сумасшедшего коллекционера или пенсионерки, которая находится не в полном сознании. Там было гигантское количество вещей, картин, фотографий, икон и так далее, каждый квадрат площади был чем-нибудь заставлен, очень многие квартиры выглядели, как склад.

При этом 12, 13, 14 комнат — это обычная история даже без учета комнат для слуг. Рассказывают, что в доходном доме Колобовых на Петроградской стороне есть чуть ли не 70-комнатная квартира, но подозреваю, что это все-таки мифология, а если такое и возможно, то это квартира для комнатной аренды.

Доходный дом Лидваля. Фото: citywalls.ru

Самая большая квартира в Петербурге, в которой я был, состояла из 18 комнат. И, насколько я знаю, это не предел. 18-комнатная барская квартира находится на углу Восстания и Некрасова на третьем этаже. У нее три лестницы — две парадные, одна черная. Очень интересная квартира, некоторое время назад ее переделали под мини-отель, возможность туда попасть выпадает редко.

Еще одна квартира из 18 комнат была в доходном доме Лидваля на Каменноостровском проспекте. Ее снимал военный министр Куропаткин, один из военных министров Николая II, а до него занимал литовский князь Радзивилл.

Дома

Дореволюционный жилой фонд находится в удручающем состоянии: фасады многих зданий рассыпаются, парадные в 90 процентах случаев испорчены некачественным ремонтом или — хуже того — вандалами, витражи во многих домах не моют. Да и в целом психология усредненного петербуржца состоит в том, что «за дверью моей квартиры все происходящее меня не интересует». Однако есть и те, кто за свой счет ремонтирует парадные: например, бывший дом акционерного общества «Строитель» (Добролюбова, 19). Или можно вспомнить недавний ремонт в доме на Рубинштейна, 26: я, правда, не совсем согласен с выбранной цветовой гаммой серого вместо изначально зеленого, но лучше так, чем никак.

Я убежденный сторонник стиля северный модерн, многие дома в этом стиле меня впечатляют, однако могу выделить три самых любимых: дом Бубыря на Стремянной, ЖК Бассейного товарищества на Некрасова и дом Перцова на Лиговском проспекте.

Почему северный модерн? Потому что это живой, пластичный и асимметричный дизайн в архитектуре. Мне нравится использование естественных строительных материалов, элементов декоративно-прикладного искусства, заимствования из природы и национальные мотивы. Взять, например, ЖК Бассейного товарищества. Он подобен огромной серой крепости, холодной, как сам Север, мрачной и величественной, наполненной загадочными рельефами в ассирийско-скандинавско-руническом стиле. К его возведению приложили руку признанные мастера того времени: академик архитектуры Эрнест Виррих, виртуозный гражданский инженер Алексей Зазерский и известные адепты северного модерна — Николай Васильев и Алексей Бубырь. Представители разных поколений, эпох, стилей. А результат получился художественно цельным и технически прогрессивным. Я бы даже сказал нуминозным: воплощение «страха и трепета» с «восхищением и восторгом». Именно в таком жилом комплексе я хотел бы жить. Комплекс является квинтэссенцией дождей, сырости и в то же времени хтонической мощи — объединенный камнем и трудом великих мастеров. Если дом Бубыря на Стремянной улице — это шумерский бог Энки, то жилой комплекс на Некрасова — это его грозный сын Мардук, впитавший все лучшее от северного модерна.

Доходный дом Лейхтенбергского

Как инфлюенсеры и комьюнити помогали сдать квартиры

Домовладельцы XIX и XX веков верили в силу комьюнити не меньше, чем современные застройщики. Они тоже понимали, что близким по духу людям приятнее жить рядом. Добивались этого по-разному. Например, сдавали квартиры представителям одной профессии: рядом с университетами обычно селились профессора, а рядом с больницами — врачи. Иногда для «продвижения» дома привлекали известных арендаторов. В XXI веке их назвали бы инфлюенсерами.

Если над проектом дома работал «звёздный» архитектор, то квартиры в нём стоили дороже. Именно поэтому среди работ лучших мастеров XIX — начала XX веков так много доходных домов. Их заказывали и Эктору Гимару, и Антонио Гауди, и Фёдору Шехтелю.

Выбор

На данный момент мы выбираем доходные дома, руководствуясь тремя критериями:

— визуальная составляющая, интересный интерьер или экстерьер дома;

— архитектурно-композиционная составляющая: насколько в этом отношении дом уникален (пример — ЖК Бассейного товарищества);

— историческая составляющая: имеет ли дом интересное прошлое, связан ли он с какой-нибудь известной исторической личностью.

Сейчас у нас не очень много фото внутри домов — это связано с тем, что проекту всего месяц. Пока благоприятные погодные условия, мы делаем фотографии общих планов, в осенне-зимний период будем дорабатывать детали экстерьера и внутреннего убранства парадных, возможно, коммунальных квартир.

Доходный дом Хренова

Дальше

Сейчас я собираю материал по самым известным домам модерна и неоклассицизма. Мой коллега Антон собирает материал по кирпичным домам, Алексей поддержит нас с воздуха — он сделает фотографии с дрона, — а Лидия готовит описание к представленным на сайте объектам. В ближайшие два месяца сайт прирастет на 70–100 позиций, а совсем скоро появится информация по дому Эмира Бухарского.

Вообще, участником проекта может стать любой желающий, самое главное — это беззаветная любовь к городу, а как фотографировать и обрабатывать, мы объясним: секрета большого в этом нет. Потенциальный автор статей должен уметь красиво и грамотно выражать свои мысли и разбираться в архитектуре, а для этого нужно прочитать как минимум 10–15 книг, чтобы иметь возможность качественно описать тот или иной объект. В будущем мы намерены привлечь к проекту видеографов и монтажеров, чтобы для самых выдающихся домов снимать полноценную видеоэкскурсию.