Переустройство и перепланировка жилого помещения

Как оформить переустройство

Если ваша перепланировка относится к не требующим согласования, ничего оформлять не нужно. Можно спокойно закупаться стройматериалами и заниматься ремонтом. В иных случаях потребуется собрать документы, без которых не примут заявление о предоставлении возможности перепланировки. Оно составляется по государственному образцу, который можно найти на ресурсах МФЦ, БТИ и жилинспекции.

К нему должны прилагаться:

• документ из Росреестра, подтверждающий, что вы собственник жилья;
• техпаспорт помещения;
• письменное одобрение всех зарегистрированных на потенциально перепланированных квадратных метрах.

Если предполагаются кардинальные изменения, необходимы будут проектные документы. С этим помогут в БТИ либо в проектно-архитектурных бюро. Обращаться нужно только в организации, имеющие лицензию. Сложности могут возникнуть, если здание имеет статус культурного или исторического наследия. В этом случае понадобится разрешение на перепланировку от специалистов местной администрации, курирующих эти направления. Практика показывает, что они согласовывают изменения не слишком охотно.

Собственник нежилого помещения, желающий его перепланировать, не может быть просто физическим лицом. Разрешены изменения в таких зданиях только учредителям ООО или ИП.

Когда все бумаги собраны, требуется обратиться в МФЦ, жилинспекцию или административный отдел, курирующий жилищные вопросы в вашем городе. После подачи заявления нужно будет ожидать решения полтора месяца, хотя обычно все согласовывается быстрее – за две-три недели.

После этого вы получите разрешительный документ, в котором будет указано время, которое дается на перепланировку. По его истечении к вам в гости придет приемная комиссия, оценит качество изменений, соответствие их проекту. Если все сделано правильно, в технический и кадастровый план, а также в записи Росреестра будут внесены изменения по вашей перепланировке.

Не все перепланировки согласуют сразу, даже не нарушающие требований. Есть риск получить отказ. При небольшом непонимании или проблеме можно внести коррекцию в проект и прийти с новым заявлением спустя 90 дней. При этом следует потребовать пересмотра предыдущего решения. Очередной безосновательный отказ можно оспорить в суде.

Если требуется узаконивать перепланировку, которая уже сделана, нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации. Возможно, будет достаточно эскиза для коррекции технического плана. Простые и соответствующие нормативам изменения легализуют быстро и без проблем. После этого вы получите новые кадастровые и технические документы, а также сведения о вашем недвижимом имуществе будут изменены в Росреестре.

Если жилье было сильно изменено, чтобы узаконить перепланировку, придется судиться. Для этого потребуется тот же список документации, что и при оформлении заявления, а также оценка специалистов, которые проведут строительно-техническую экспертизу. Если пожарные, санитарно-гигиенические и строительные нормы не нарушены, вероятность решения в вашу пользу велика.

Ответы на вопросы владельцев недвижимости

У владельцев недвижимости часто возникают вопросы о том, как оформить право собственности на уже выполненную пристройку, а также какие работы можно проводить при реконструкции, чего делать нельзя и как узаконить перепланировку через суд.

Если выполнена пристройка к жилому зданию?

Пристройка является реконструкцией всего дома, даже если его внешний вид не претерпел изменений.
Любая пристройка не может быть отдельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности является весь дом вместе с добавленной к нему пристройкой. Такое здание будет поделено на правах долевой собственности между всеми владельцами.

Что можно делать?

Разрешение от администрации требуется для строительства жилого дома. Без такого разрешения возможно возведение технических помещений, таких как сарай, гараж или баня.
Фасад многоквартирного дома считается общим имуществом, поэтому, согласно ст.246 ГК РФ и ст.44 ЖК РЖ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только если все владельцы согласны с такими работами. Это значит, что реконструкция в многоквартирном доме должна проводиться на основании решения, которое принято всеми собственниками данного объекта.
Разрешено:

• Сделать выход во второй санузел из спальни, если в квартире уже имеется один санузел.
• Построить камин на верхнем этаже с обязательной установкой заводского дымохода и топки.
• Демонтировать подоконник для строительства дверей без выноса общей отопительной системы на лоджию.
• Построить в квартире сауну с дополнительной гидро- и пароизоляцией, а также вентиляцией. Объём парной может быть до 25 м3. Сауна должна быть в виде цельной кабинки и иметь сертификат качества.

Не нужно согласовывать косметические ремонтные работы, замену различных коммуникаций аналогичными новыми, а также разборку встроенной мебели.

Что запрещается делать?

Согласно закону строго запрещено:

• Прокладывать коммуникации для кондиционера снаружи или устраивать для этого каналы в железобетонных стенах.
• Выносить общедомовые батареи отопления на лоджии.
• Соединять комнату с балконом без установки дверей.
• Делать проходной санузел.
• Строить жилые комнаты площадью меньше 9 м2 или с шириной меньше 2,25 м.
• Обустраивать теплые полы и отопление на лоджии за счет общей системы отопления и подачи воды.
• Устанавливать краны на стояки водоснабжения или системы отопления.
• Присоединять общий тамбур к жилой комнате.
• Объединять кухню с газовой плитой с коридором или жилым помещением.
• Обустраивать вход в туалет из кухни или жилой комнаты.
• Делать жилые помещения  или кухню без наличия в них окон.
• Вносить изменения во внешний вид оконных рам.
• Переносить туалет или кухню на балкон или в тамбур.
• Располагать жилые комнаты под кухней или санузлом соседей сверху.
• Строить балкон или лоджию на козырьке подъезда.
• Переносить кухню или санузел над жилыми помещениями соседей внизу.
• Устанавливать входную дверь, открывающуюся наружу так, чтобы она препятствовала свободному выходу соседей.
• Располагать коммуникации для водоснабжения, канализации или отопления в стенах.
• В домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года, нельзя затрагивать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Узаконить выполненную перепланировку через суд можно при условии, что вместе с исковым заявлением будут предоставлены:

• Заказанные в БТИ старый и новых техпаспорта.
• Оригинал и копия свидетельство права собственности на данную недвижимость.
• Полученные в БТИ планы квартир на верхнем и нижнем этажах.
• Нотариально заверенная доверенность на ведение дела на имя адвоката. Если владелец не один, то доверенность нужно иметь каждому из них.

Условием, при котором можно будет оставить помещение в измененном виде, является отсутствие угрозы для здоровья и жизни граждан, а также нарушений их интересов.
Строительно-техническая экспертиза – необходимое условие для того, чтобы подтвердить безопасность и соответствие всем нормам произведенных строительных работ.  Для этого следует подать в суд прошение с перечнем вопросов для эксперта.

Знание отличий между перепланировкой и реконструкцией может помочь владельцу определить, какой вид работ ему лучше проводить, чтобы сделать свое помещение более комфортным. Это позволит собственнику избежать больших расходов и административной ответственности.

Незаконная перепланировка помещения

Незаконная перепланировка помещения – это работы, проведенные без предварительного согласования, без внесения изменений в ЕГРН. Последствием незаконной перепланировки может быть административный штраф (подробнее об этом ниже), сложности при регистрации сделок продажи, аренды, дарения, мены. Узаконивание перепланировки допускается, но сделать это сложнее, чем до начала работ. Незаконная перепланировка помещения повлечет наложение штрафа, о котором расскажем ниже.

Самовольная перепланировка

Самовольной перепланировкой объектов недвижимости можно назвать любые его изменения, если на работы не оформлен проект, не получено согласование. Самовольную перепланировку можно узаконить. Отметим, что одним из признаков самовольной перепланировки могут быть красные линии на техпаспорте БТИ. Чтобы из убрать, нужно получить техническое заключение, обратиться за узакониванием в МЖИ (для помещений в МКД) или обратиться сразу за оформлением техплана. После этого в ЕГРН и технический паспорт внесут изменения, а в документах больше не будет красных линий.

Заявление о перепланировке помещения, которое нужно подать после выполнения работ, не отличается от обычных правил. Но там нужно указать ссылку на техническое заключение, подтверждающее безопасность работ.

Перепланировка проводится, чтобы повысить уровень комфорта в квартире, эффективно использовать жилую и вспомогательную площадь.

Поддержка закона

Разные вопросы изменения конфигурации помещения регулируются разными нормативными актами.

Жилищный кодекс содержит лишь основные положения перепланировки и переустройства.

• Постановление Правительства Москвы № 508-пп;
• Гражданский кодекс РФ, ст. 290, ст. 304, 305;
• СНиП №№ 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, 2.08.01-89;
• СанПиН № 2..1.2..2645-10;
• Постановление Госстроя РФ 27.09.2003 года № 170.

Перепланировка и переустройство могут регламентироваться и региональными актами.

Переустройство и перепланировка – не только сложные виды работ, они должны соответствовать специально разработанным нормам и требованиям, а также проводиться в соответствии с законодательными актами, главным из которых является Жилищный кодекс РФ.

Комментарий к статье 25 ЖК РФ

1. Комментируемая статья не дает полного перечня видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Очевидно, это и не входило в задачу законодателя. Необходим специальный нормативный акт, который в комплексе решит эти вопросы, в первую очередь о том, что относится к подобным работам.

2. Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 <1>. Перечень этих работ включает:

———————————
<1> РГ. N 214. 2003.

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к: нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение N 8).

3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин «реконструкция».

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

• выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
• технический паспорт на квартиру;
• проектную документацию;
• разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Понятие перепланировки

Официальное понятие перепланировка изложено в Жилищном кодексе РФ в ст. 25. Вот краткая выдержка из этой статьи. Статья 25 Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

• Переустройство … представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
• Перепланировка … представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В обоих случаях речь идет только о работах и изменениях характеристиках в жилых помещениях МКД (квартирах). О том, как осуществляется перепланировка нежилого помещения в нежилом здании, расскажем ниже.

Все сведения о недвижимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Что касается вопросов нормативного регулирования перепланировки и переустройства помещений, то однозначные формулировки есть только для квартир. Прежде всего, нужно руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ. Также в Москве применяется Постановление № 508-ПП, где можно найти:

• требования к документам, по которым осуществляется согласование перепланировки помещений в МКД;
• перечни разрешенных и запрещенных работ при перепланировке/переустройстве;
• примерное содержание проекта и технического заключения;
• регламент действий для согласования работ получения акта приемочной комиссии.

После завершения работ нужно получить акт перепланировки помещений, внести изменения в ЕГРН. Для этого в соответствии с Приказом МЭР № оформляется технический план. Росреестр будет вносить изменения в ЕГРН по нормам Закона № 218-ФЗ.

Особое внимание нужно уделить безопасности работ на несущих конструкциях квартиры

Нюансы регулирования перепланировки в нежилых помещениях и зданиях

Если нежилое помещение расположено в МКД, для работ в нем нужно руководствоваться теми же нормативными актами, что и для квартир. Отличия могут возникнуть только в перечне согласований, так как нежилые помещения используются для предпринимательской деятельности, должны соответствовать специальным требованиям по пожарной, санитарной и иной безопасности. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании осуществляется по решению собственника.

Вот еще несколько важных моментов, связанных с нормативным регулированием перепланировок в нежилых помещениях и здания. Письмо МЭР Д23и-1578 (Письмо 1578) содержит норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям. К таким объектам применимы иные формулировки: «реконструкция» и «капитальный ремонт», которые зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1). Постановление Правительства Москвы N 432-ПП (скачать) и Постановление № 508-ПП также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости. Таким образом, перепланировка нежилого помещения в МКД проходит по общим правилам.

Какие работы входят в перепланировку или переустройство

Все дома, особенно многоквартирные, строятся с определенными конструктивными особенностями. Как бы нам ни хотелось иногда посмотреть в глаза проектировщикам, в действительности дома в Беларуси основательно продуманы (по крайней мере, с точки зрения конструкции). Это нужно, чтобы дом мог простоять долгое время, не покрываясь трещинами и не создавая опасности для жильцов. 

Любое сколько-нибудь серьезное вмешательство в изначальный проект требует массы расчетов, согласований и утверждений. Они представляют собой достаточно нудную и растянутую процедуру, однако совершенно необходимы для гарантии безопасности – не только вашей, но и вообще всех людей, проживающих в доме. Согласитесь, неуютно жить с осознанием того, что несущая стена не может выдерживать приходящиеся на нее нагрузки из-за нового дверного проема в чьей-то квартире. Такие дома безо всякого преувеличения можно сравнить с карточными домиками.

Существует перечень работ, которые относятся к перепланировке или переустройству квартиры. На их выполнение нужно обязательно получить разрешение от местного исполкома. В этот перечень входят самые фундаментальные преобразования жилища:

— Любые изменения систем водо- газо- и электроснабжения, отопления, канализации, вентиляции и мусороудаления. Другими словами, если вы хотите заменить радиаторы или изменить их количество, перенести розетки и выключатели, сдвинуть полотенцесушитель, переставить ванну к другой стене – все это должно быть заранее одобрено исполкомом.

— Установка всевозможных изолирующих систем: гидро-, паро-, звуко- и теплоизоляция в любых участках квартиры. Особенно трепетно чиновники относятся к изоляции балконов (лоджий), ванных комнат и санузлов. В первом случае это часто связано с вопросами пожарной безопасности, в двух других – безопасностью и комфортом ваших соседей снизу.

— Изменение конструкции пола

ВАЖНО: к нему относится и замена напольного покрытия, что очень раздражает многих хозяев. Если в техпаспорте на квартиру были указаны линолеумные полы, то самовольная замена линолеума на ламинат или паркет будет нарушением

Причина – вовсе не природная вредность чиновников, а все та же забота о соседях снизу: при замене полов часто существенно увеличивается долетающий до них шум. 

Маленькая хитрость: Некоторые напольные покрытия не требуют технического изменения конструкции пола. Так, линолеум выступает в качестве неплохой подложки под ламинат. При этом нарушения техпаспорта формально не происходит (а соседи не страдают от каждого вашего прохода по квартире).

— Изменения в несущих конструкциях: балках, несущих и тем более фасадных стенах, кровлях. Работы с этими участками дома требуют очень тщательного профессионального подхода. Получить на них разрешение нелегко, даже если внешне изменения кажутся незначительными. 

— Изменение площади (количества) жилых комнат и подсобных помещений в квартире или нежилом помещении при помощи сноса или возведения перегородок. При этом важно соблюдать некоторые строительные нормы: жилая комната должна иметь естественное освещение и площадь не менее 9 кв.м. Кухня с газовой плитой обязательно должна отделяться от остальных помещений дверью любой конструкции.

— Любые изменения, касающиеся оконных и дверных проемов: их прорезание, увеличение или закладка. Кстати, заложить окно по белорусским законам практически нереально, а изменить его конфигурацию – очень сложно. Если изменение окна повлечет сильное изменение внешнего вида фасада – готовьтесь к отказу. Особенно это касается домов, являющихся историко-культурной ценностью, а также являющихся частью архитектурных ансамблей – например, на пр. Независимости в Минске.

Некоторые из перечисленных видов работ требуют не только разрешения исполкома, но и утверждения проекта. Это относится к установке изоляции, изменению конструкции пола, а также к любым вторжениям в инженерные коммуникации и несущие конструкции.

В то же время, многие работы не требуют специальных разрешений. В большинстве случаев вы должны только согласовать их с ЖЭС, ЖЭУ или другой эксплуатирующей организацией. К таким работам относятся установка счетчиков на воду, замена полотенцесушителя без его переноса, установка входных дверей с другим направлением их открывания в жилые или нежилые помещения. 

Остекление балкона или лоджии, замена окон и входных дверей на фасадах требуют согласования с районным отделом архитектуры и градостроительства. В большинстве случаев это не вызывает проблем, если только ваш дом не относится к числу тех, чей внешний вид ревностно охраняется государством.

Замена газовых котлов, колонок или кухонных плит согласовывается с газоснабжающими организациями.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.