Проектирование и согласование перепланировки

Технический проект перепланировки

Вы не найдете в законах или других нормативных актов такое определение, как технический проект перепланировки. Его иногда можно встретить в интернете, где люди интересуются процессом согласования или узаконивания перепланировочных работ. На самом деле оформляется обычный проект перепланировки, а некоторые технические документы придется представить на согласование в дополнение к заявлению.

Региональные власти утверждают перечни работ, которые можно и нельзя делать при перепланировке. Для столицы эти правила утверждены Постановлением № 508-ПП.

Кратко опишем, в чем заключается перепланировка, где допускается ее проведение, когда нужно и не нужно проходить согласования:

• перепланировочные работы влекут изменение исходной конфигурации строения, нежилого или жилого помещения;
• в нормативной базе РФ и регионов есть перечни работ, которые разрешено и нельзя выполнять при перепланировке;
• основным документом, который потребуется для перепланировки, является проект, причем его нужно получить до начала работ;
• в МЖИ нужно представить техническое заключение, проект перепланировки, так как это взаимосвязанные документы;
• для помещений МКД согласование осуществляется через жилинспекцию (в столице это Мосжилинспекция);
• для помещений в нежилых строениях согласовывать в жилинспекции ничего не нужно, а ремонт можно начинать после изготовления проекта;
• при любом варианте перепланировки ее итоги будут отражены в ЕГРН.

Если вы раньше не имели дело перепланировкой и не проходили согласования, лучше воспользоваться услугами представителя. Как минимум, при заказе и подготовке документов нужно убедиться, что запланированные вами работы разрешены. Также при оформлении документации будут описаны требования к безопасности работ, к материалам. Все это, в совокупности, позволит избежать проблем не только при изменении планировки, но и при прохождении согласований.

№ п/п	Услуги и работы, связанные с оформлением технического плана и согласованием перепланировки	Описание
1	Проектирование перепланировки	Проект содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты. Проект для перепланировки нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции.
2	Оформление технического заключения	Документ оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций
3	Кадастровые работы	Включают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане.
4	Кадастровый учет в Росреестре	Заключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит выписку ЕГРН.

Нужен ли технический проект

Для этого требуется обычный, а не технический, проект. В документе указывается:

• описание объекта, где будут проводится работы, состояние его планировки на начало согласований;
• перечень работ, которые изменят планировку помещения, требования к их безопасности;
• описание конфигурации помещения после завершения работ;
• обязательные предписания по безопасности, которую нужно обеспечить на всех этапах перепланировки;
• дополнительные усиления, если это обеспечит безопасность конструкций;
• схемы и чертежи, которые раскрывают особенности работ;
• характеристики материалов, которые нужны для ремонта.

Проект всегда разрабатывается индивидуально под помещение, где проводится перепланировка. В жилинспекции можно выбрать один из типовых проектов. Такой вариант используется достаточно редко, так как собственник хочет получить уникальные и индивидуальные решения. Кроме того, типовые проекты есть только на дома серийной застройки, тогда как сейчас большинство здания возводится по индивидуальным параметрам.

Обязательным документом для согласования является проект перепланировки. В нем описываются все строительные работы, требования к их безопасности.

Можно ли согласовать и сделать перепланировку по эскизу

Ранее такая возможность действительно была. Собственник мог сам подготовить упрощенные эскизы и схемы, отметить на них изменения в планировке помещения. Сейчас данный порядок перепланировки не допускается законодательством. На согласование всегда требуется подать проект, которым подтверждена безопасность предстоящих работ.

Образец проекта

Хорошее решение – заранее ознакомиться с образцом уже готового проекта. Обычно он включает 5 или 6 информационных разделов. Иногда работы сложные, проводятся в несколько этапов. В таком случае перечень может включать более десятка. Стандартные блоки:

• обложка – обозначается дата, наименование объекта;
• текстовый раздел – отражает данные о составителе, объекте, материалах;
• общие данные – обозначается перечень нормативной документации (ГОСТ, СНиП);
• пояснительная записка – включает информацию о параметрах жилой недвижимости;
• графический раздел – обозначается расположение перегородок;
• план перепланировки.

Помимо указанных выше разделов должен присутствовать демонтажный план. Перечисляются подлежащие сносу конструкции, места расположения новых.

Стоит отметить: требования к проекту могут отличаться, зависят от региона. Например, иногда необходимо указать место расположения стиральной машины, посудомойки и мебели.

Экспликация – отражает конструктивные изменения. Составляется по ГОСТ 21.501-93. Перед сдачей на проверку проверяется соответствие СНиП, другим нормативам.

Схема гидроизоляции обычно не требуется. Если выполняется монтаж – обязательно обозначается информация о ней (согласно региональному законодательству). Схема расположения канализационных, водопроводных труб – не обязательна. Но при внесении изменений в инженерные коммуникации её составление желательно. Помимо указанных блоков в ряде случаев добавляются иные разделы:

• аксонометрическая проекция размещения оборудования;
• теплотехнический расчет.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения, если она не зафиксирована?

Если выполненные изменения помещения, этажа, здания, нигде не зафиксированы, красных линий на техническом паспорте помещения нет, как и нет возможных жалоб и предписаний от надзорных ведомств, то юридически, планировка считается еще не произведенной. В этом случае мы настоятельно рекомендуем предоставить полную, достоверную информацию по вашим обстоятельствам для оценки стоимости и сложности вопроса согласования перепланировки. По запросу необходимо подготовить все необходимые копии документов или делегировать эту задачу нам по доверенности. Мы можем получить практически все необходимые сведения и копии документов за вас. Платная услуга.

Тонкостей и нюансов в вопросе узаконивания выполненной и зафиксированной, незаконной перепланировки очень много. Обратитесь в к экспертам нашей компании. Мы поможем выбрать правильную стратегию решения проблемы и предоставим несколько вариантов развития событий. Мы много лет работаем в этой сфере и всегда подскажем наилучший выход даже из самой сложной ситуации.

Долго читать  описание? Позвоните по номеру +7 (499) 685-98-95  мы сразу ответим на все вопросы.Пишите запрос на почту info@pismos.ru с понятно описанной сутью вопроса или задачи, мы ответим.

Понятие перепланировки

Официальное понятие перепланировка изложено в Жилищном кодексе РФ в ст. 25. Вот краткая выдержка из этой статьи. Статья 25 Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

• Переустройство … представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
• Перепланировка … представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В обоих случаях речь идет только о работах и изменениях характеристиках в жилых помещениях МКД (квартирах). О том, как осуществляется перепланировка нежилого помещения в нежилом здании, расскажем ниже.

Все сведения о недвижимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Что касается вопросов нормативного регулирования перепланировки и переустройства помещений, то однозначные формулировки есть только для квартир. Прежде всего, нужно руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ. Также в Москве применяется Постановление № 508-ПП, где можно найти:

• требования к документам, по которым осуществляется согласование перепланировки помещений в МКД;
• перечни разрешенных и запрещенных работ при перепланировке/переустройстве;
• примерное содержание проекта и технического заключения;
• регламент действий для согласования работ получения акта приемочной комиссии.

После завершения работ нужно получить акт перепланировки помещений, внести изменения в ЕГРН. Для этого в соответствии с Приказом МЭР № оформляется технический план. Росреестр будет вносить изменения в ЕГРН по нормам Закона № 218-ФЗ.

Особое внимание нужно уделить безопасности работ на несущих конструкциях квартиры

Нюансы регулирования перепланировки в нежилых помещениях и зданиях

Если нежилое помещение расположено в МКД, для работ в нем нужно руководствоваться теми же нормативными актами, что и для квартир. Отличия могут возникнуть только в перечне согласований, так как нежилые помещения используются для предпринимательской деятельности, должны соответствовать специальным требованиям по пожарной, санитарной и иной безопасности. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании осуществляется по решению собственника.

Вот еще несколько важных моментов, связанных с нормативным регулированием перепланировок в нежилых помещениях и здания. Письмо МЭР Д23и-1578 (Письмо 1578) содержит норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям. К таким объектам применимы иные формулировки: «реконструкция» и «капитальный ремонт», которые зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1). Постановление Правительства Москвы N 432-ПП (скачать) и Постановление № 508-ПП также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости. Таким образом, перепланировка нежилого помещения в МКД проходит по общим правилам.

№ п/п	Основные этапы узаконивания перепланировки в Москве	Описание
1	Проект перепланировки	Проектная документация содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты, схемы и чертежи. Проект для перепланировки квартир и нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции.
2	Заказ технического заключения	Техническое заключение оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций, снижение несущей способности.
3	Кадастровые работы	Включают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане.
4	Кадастровый учет	Заключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит в Росреестре выписку ЕГРН.

Что такое перепланировка в квартире?

С появлением концепции частной собственности в нашей стране, возможность восстановления квартиры имеет для каждого владельца оцененных квадратов. Однако с учетом типичного расположения корпуса этот процесс не легко и даже обременен определенными трудностями и бюрократией.

По данным Жилого кодекса Российской Федерации, реконструкция и это не только изменение конфигурации помещений, требуя изменения в его техническом паспорте. Не следует путать с реконструкцией, то есть процесс, связанный с установкой, обменом или передачей носителей или электрических устройств (или других). В этом случае реконструкция часто проводится одновременно с реконструкцией.

• Revitalization может включать (но не ограничиваться) следующих мер (обычно исчерпывающий список определяется административными положениями данного коммуна)
• эрекция, движение и демонтаж разбиений;
• Удаление, движение и установка дверных отверстий
• Внедрение дополнительных кухни и туалетов

Согласование переустройства

Все изменения по переустройству квартиры нужно согласовывать еще до того момента начала переоборудования. Как правило, этим занимаются специально созданные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях районов и муниципалитетов.

Важно помнить, что все виды работ по переустройству квартиры требуют того, чтобы были внесены изменения в технический паспорт данного жилого помещения.

Если по правилам оформления такого паспорта, какой-либо элемент не должен отображаться в нем, то значит это не переустройство или перепланировка. А значит и согласование не нужно. Для получения разрешения на переустройство необходимо предоставить:

• заявление о согласовании переустройства помещения в жилом доме;
• проект переустройства (в 2-х экземплярах);
• письменное согласие всех собственников жилого помещения и иные документы.

Проект переустройства квартиры

При переустройстве квартиры проектирование будет одним из основных моментов строительства. На этом этапе учитываются все особенности квартиры и здания, а также требования нормативов.

Сначала составляется эскизный проект (наработки и представления по переустройству). А затем на его основе путем уточнения и детализации создается рабочий проект. Уже с ним и работают строители, стараясь максимально точно осуществить задумки заказчика и проектировщика. Когда имеются точные документы и чертежи строители могут начать слаженную и безопасную работу, позволяющую избегать нестыковок и различных инцидентов.

Рабочий проект — это специальный документ, разработанный инженерами организации, которая имеют допуски к соответствующей работе. Без этого документа невозможно согласование переустройства и регистрация недвижимости.

Проектная документация обычно содержит:

1. Обложку. Первый лист с информации о компании, которая выполнила проект, год создания проекта, его название, адрес и иные реквизиты.
2. Титульный лист. Подписи и печати ответственных за проект лиц и организаций.
3. Лист общих данных. Перечень чертежей, опись прилагаемых документов, планов и допусков.
4. Пояснительное письмо и план до переустройства. Текущее состояние квартиры и планируемое изменение.
5. План после переустройства. Отражает внесенные изменения и технические данные переустройства.
6. Схемы гидроизоляции и экспликации. Необходимы при изменении полов и конфигурации скрытых коммуникаций.
7. Водоснабжение и канализация. Оформляются при переустройстве кухонь, ванных и туалетов.
8. Допуск, полученный от саморегулирующейся организации.
9. Фотомонтаж. Графическое оформление проекта.

Срок разработки проекта от 2 дней до 2 месяцев. Во многом он зависит от цены проекта и организации составляющей его.

Разрешение на переустройство квартиры

При получении разрешения на переустройство необходимо будет обращаться в такие органы, как:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ).
• Министерство по чрезвычайным ситуациям.
• Санитарно-эпидемиологическую службу.
• Эксплуатирующие организации.
• Жилищные инспекции.
• Управление архитектуры.

Для проведения переустройства квартиры необходимо подать в уполномоченный орган следующие документы:

• Заявление о переустройстве (по форме, установленной Федеральным законом от 23.07.2008 №160).
• Правоустанавливающие документы на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии).
• Технический паспорт.
• Проект переустройства.
• Письменное согласие всех собственника или членов семьи нанимателя (даже временно отсутствующих).
• Экспертное заключение органов, занимающихся охранной памятников истории, культуры и архитектуры, о том, что переустройство допустимо (в случаях если жилой помещение является таким памятником).

Орган, который осуществляет согласование, не имеет права требовать иные документы.

При подаче документов заявителю выдают расписку, в которой указывается перечень документов и дата их получения.

Само решение о согласование или об отказе в таковом принимается не позднее 45 дней с момента, когда заявитель представил все документы. После того, как уполномоченный орган принял решение, он должен за три рабочих дня выдать или отправить почтой данное решение заявителю.

Разрешение на переустройство должно включать в себя

• дату вынесения решения;
• информацию о лице, принявшем решение, и его подпись;
• основания и обоснования принятого решения;
• требования внести изменения в технические документы;
• назначение лица, ответственного за выполнение решения.

В случае если было принято решение об отказе в переустройстве квартиры есть три варианта действий:

1. Обращение за детальной аргументацией отказа в соответствующий орган
2. Повторная подготовка пакета документов вместе с имеющемся отказом.
3. Обжалование решения в судебном порядке.

Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

Срок:

от 45 дней

Необходимые документы:

— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки

— Правоустанавливающие документы на квартиру

Согласования:

— Возможные предварительные согласования

• Пожарная инспекция (ОГПН)
• Банк (если квартира куплена в ипотеку)
• Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
• Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
• Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
• Управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

Последовательность действий:

— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований

— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию

— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)

— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

Результат:

Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ

Возможные сложности:

• Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
• После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
• Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
• Ожидание приема в очередях
• Увеличение сроков согласования проекта

Советы и рекомендации:

• Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
• Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Особенности перепланировки помещений в Москве

Москва уже дано получила негласное определение «государства в государстве», так как имеет свой законодательный регламент практически во всех направлениях жизни и деятельности. Перепланировка в зданиях не исключение. Работы по изменению конфигурации и назначению, которые желают произвести собственники помещений, требуют согласования. Стоимость проекта перепланировки зависит от сложности предстоящих работ.

Типовые проектные решения, которые реализованы во многих столичных жилых и нежилых зданиях (особенно советского периода) многих владельцев не устраивают. Поэтому не удивительно, что сегодня наше Бюро получает немало заказов на согласование действий по перепланировке. В столице процедуры по перепланировке и переустройству регламентированы, в частности, Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» и Постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. N 432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

С учетом действующих законодательных реалий были сформулированы пункты, в соответствии с которыми согласовать перепланировку можно более просто и быстро. Но, как показала практика, от основной массы проблем владельцев помещений в зданиях это не избавило. Оформление для дальнейшей регистрации обязательного пакета документов сегодня остается трудоемкой процедурой, недочеты и ошибки в которой в итоге могут обернуться серьезными проблемами, временными и финансовыми потерями. Поэтому все изменения в существующую планировку и в уже имеющиеся сведения ГКН и ЕГРП должны вноситься строго в соответствии законодательством. Надежными помощниками и гарантами соблюдения всех пунктов нормативно-правовых актов являются специалисты «Городского кадастрового бюро».

ВАЖНО! Грамотно и своевременно оформленные документы позволяют в короткие сроки выполнить все ремонтные работы, соблюдая регламент, установленный государством. В случае, если законодательные требования хозяевами проигнорированы, то любые операции по отчуждению имущества (дарение, купля-продажа и т.д.), а так же страхование будут затруднены или вообще становятся невозможны

Порядок действий по самостоятельному оформлению задуманной перепланировки в квартире

Теперь, когда вы окончательно убедились в необходимости законного решения вопроса, рассмотрим, как правильно оформить перепланировку в квартире. Для этого нужно будет получить разрешение надзорных инстанций, а начать лучше с обращения в местную администрацию (муниципальный архитектурный отдел, территориальную жилищную инспекцию) для получения консультаций. Дело в том, что в разных регионах могут быть отдельные административные регламенты касательно узаконивания изменений в планировке жилых помещений и вам нужно изначально у них узнать, можно ли в вашем случае оформить перепланировку квартиры самостоятельно, и какие документы будут необходимы для решения вопроса. Обязательно предстоит посетить БТИ и заказать выдачу технического паспорта на помещение, в котором планируются ремонтные работы с изменением внутренних конфигураций. Посмотрите образец его оформления, чтобы не сомневаться в полноте полученного документа.

• по эскизу. Это более простой вариант, к которому можно прибегнуть в случае незначительных изменений (без затрагивания несущих элементов, не приведших к изменению назначения помещения);
• по проекту. Более длительный и трудоёмкий процесс, сопровождающийся разработкой проекта специалистами, получение отдельного технического заключения о допустимости изменений и т.д.

Чтобы оформить проект перепланировки квартиры, необходимо обратиться в проектную организацию. В готовый комплект проектной документации входит:

• пояснительная записка;
• чертежи помещения фактические (до изменений);
• чертежи итоговые (после перепланирования);
• фотомонтаж (это нужно в случае затрагивания фасадных частей здания);
• экспликация (документ, содержащий таблицы с количественными, техническими и качественными характеристиками объекта);
• лицензии.

Кроме составления проекта требуется согласование с органами надзора, а именно: с управляющей компанией (ЖЭК), горгазом, Роспотребнадзором, электросетями, пожарными, архитектурно-планировочным управлением. Пакет собранных документов предстоит отнести в отдел местной администрации, перед этим нужно будет написать соответствующее заявление о согласии проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи. Образец заявления о согласовании перепланировки В документе должны быть указаны:

• Ф.И.О. собственника, его паспортные данные, адрес, телефон для связи;
• данные о форме собственности (свидетельство о праве, договор найма);
• суть прошения;
• обязательства (провести все работы в точности по согласованному проекту, в конкретные сроки, с обеспечением доступа проверяющим по окончанию работ).

В приложении к заявлению следует перечислить подаваемые документы, реквизиты, отметку о наличии проекта, техпаспорт БТИ. Также не забываем о необходимости получения письменных согласий всех соседей в случаях, если их будут касаться проводимые мероприятия. Ответа придется подождать, на его предоставление законом отведено 45 рабочих дней. В нём будет дано согласие или отказ по объективным причинам. Если причиной отклонения просьбы стали небольшие недоработки и неточности, то после их устранения обращение можно будет повторить. Если ответ положительный – можно нанимать бригаду строителей и приступать к реализации задумки. После того как оформлена перепланировка квартиры, в БТИ нужно обратиться самостоятельно для вызова представителя, который внесет поправки в техническую документацию на основании выполненных изменений. Далее оформляется новый Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности, т.к. в нем есть ссылка на номер действительного Кадастрового паспорта

Это особенно важно для случаев, повлекших изменение общей площади помещения. Кадастровый паспорт на квартиру

Часть 1Кадастровый паспорт на квартиру. Часть 2Свидетельство о праве собственности

Перепланировка для аренды

При передаче объекта в аренду может осуществляться планировка для целей арендатора. В зависимости от условий договора аренды, могут возникнуть следующие варианты:

• перепланировка во всем арендуемом здании, что требует оформление проекта, изготовления техплана и внесения изменений в ЕГРН;
• перепланировка в отдельных арендуемых помещениях, которая проводится по проекту с последующим внесением изменений в ЕГРН;
• выделение в аренду части помещений и здания, что проводится без перепланировки и возведения конструкций.

При регистрации временного кадастрового номера для аренды части здания или помещения кадастровый учет и регистрация перепланировки не требуется. Такой временный кадастровый номер действует пять лет, либо на период действия договора аренды. После истечения срока аренды, временный кадастровый номер будет аннулирован.

Для более наглядного примера, рассмотрим несколько судебных дел по вопросам, связанным с вынесенными решениями органов Росреестра.

Особое внимание нужно уделить состоянию несущих конструкций. Если их несущая способность снижена, в узаконивании может быть отказано

Порядок узаконивания перепланировки квартиры самостоятельно

Самый действенный совет – получение разрешений и документов до проведения запланированных действий. В реальности не всегда получается действовать по плану, возникают ситуации, при которых жильцы проживают в помещениях с нарушениями.

Подобные ситуации могут наступать и по независящим от собственников причинам. К примеру, после покупки жилья или получения наследства.

Для узаконивания планов жилья, следует заявить в муниципальный орган власти или судебные инстанции по месту расположения. Перед этим следует собрать необходимый пакет:

• поэтажный план сооружения;

• техпаспорт;

• документы о собственности объекта;

• выписки лицевых счетов об отсутствии задолженностей.

Затем следует обратиться в одно из БТИ с подготовленным пакетом бумаг, и удостоверением личности. Далее, работник бюро выезжает по месту нахождения помещения, проводит осмотр и составляет план проведенных изменений. Когда нарушения незначительны и не затрагивают несущих стен, санитарных зон и общедомовых площадей, достаточно получить только план, разработанный инвентаризационным учреждением.

Если задеты коммуникации, требуется заказывать проект. Его следует согласовать в компетентных инстанциях, перечень которых довольно обширен и меняется в зависимости от каждого конкретного случая. Чаще всего это подразделения Роспотребнадзора и Ростехнадзора, противопожарной службы МЧС России, а также жилищные инспекции.

После исполнения всех этих шагов нужно обращаться в административные или судебные инстанции с заявлением о признании законности всех проведенных мероприятий по реконструкции.