Процедура оформления покупки квартиры

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры
• Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
3. Паспорта участников сделки.
4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

• Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

• квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
• между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
• квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
• квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

• Передача наличных через банковскую ячейку.
• Аккредитив.
• Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
• Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

• Скачать бланк расписки о получении денег
• Скачать образец расписки о получении денег

Проверьте права на квартиру и документы

Продать квартиру может только ее фактический собственник

Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от хозяина.

Поэтому сначала убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Для этого проверьте, что его паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРН.

Паспорта собственников

. Изучите их внимательно, проверьте, что паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРНа. Если собственник менял паспорт, старые данные записаны на последней странице нового документа. Чтобы перестраховаться, возьмите копии паспортов и самостоятельно проверьте их подлинность через сайт МВД. Для этого сравните паспортные данные продавца с данными, указанными в правоустанавливающих документах.

Если собственников несколько

, проверьте документы всех. От каждого из них надо получитьнотариально заверенное согласие на продажу . Документ обязателен — если его не будет, сделку не зарегистрируют.Если покупаете долю одного из собственников , понадобитсяотказ дольщиков от приоритетной покупки .

Получить надо и согласие супруга или супруги продавца

— если квартиру купили в браке, по закону супруги владеют ею пополам (если в брачном договоре не прописано иначе).

Иногда продавцы, чтобы не делить квартиру с бывшим мужем или женой, теряют паспорт, получают новый без отметки о браке и продают жилье как единственные собственники. Поэтому верить на слово продавцу о том, что он холост, не стоит. Чтобы проверить, что продавец не был в браке когда покупал квартиру, сделайте запрос в центральный ЗАГС города. К сожалению, этот способ не универсален — единой базы данных у ЗАГСов нет. Если человек женился во Владивостоке, в Калининграде об этом никто знать не будет. Другой способ — ввести фамилию продавца на официальном сайте районного суда. Так вы сможете узнать был ли развод, не наложен ли на квартиру арест, не арестован ли член семьи.

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые

, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.

Если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе,

понадобитсясправка о полной выплате пая .

Доверенность от собственника.

Если квартира продается по доверенности, уточните у собственника, что он согласен на продажу — доверенность можно подделать или выманить обманным путем. Проверьте доверенность на подлинность у заверившего ее нотариуса. Убедитесь, что она не отозвана, уточните права продавца — может ли он получать деньги, уполномочен ли подписать договор. Проверить что доверенность не отозвана можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.

Правоустанавливающие документы

выступают основанием права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит именно ему. Полный список документов перечислен в тексте выписки ЕГРН или Свидетельства о регистрации. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), наследства, приватизации, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или мировое соглашение.

Проверьте существенные условия договора купли-продажи —

соблюдались ли они, нет ли риска расторжения договора из-за нарушения обязательств.

На оборотной стороне договора должна стоять печать Росреестра

Все документы должны быть без поправок и исправлений. Цифры в разных документах (адрес, площадь квартиры, стоимость) должны совпадать.

– Правильно выберите этаж квартиры

К слову об этажах. Если 13-й всё-таки вызывает отторжение не у такого уж большого числа покупателей, то первый и последний этажи здания не нравятся действительно многим. И это вполне себе повод для скидки. А связанные с таким расположением проблемы (заглядывающие в окна прохожие или, например, протекающая крыша) либо вообще выдуманы, либо преувеличены, либо решаемы с помощью денег. Переживаете за безопасность, живя на первом этаже, – поставьте на окна решётки, средства на них можно взять из суммы скидки. Думаете о том, что, живя на последнем, будете долго ждать лифт и начнёте опаздывать на работу? А скидка поможет накопить на личный автомобиль – и об опозданиях вы сразу забудете.

С чего начать процедуру приобретения недвижимости на вторичке?

Заключение договора и регистрация права в ЕГРН – это финал сделки. Куда больше труда предстоит с самого начала, когда квартира ещё только подбирается и осматривается.

Процесс поиска

Справка! Искать квартиру на вторичном рынке покупатель может самостоятельно, а может поручить это агентствам недвижимости.

Оба варианта имеют свои преимущества:

• Действуя самостоятельно, покупатель не переплачивает за услуги посредника, подбирающего варианты (как оформить покупку квартиры без риэлтора?).
• Обращаясь к риэлтору, покупатель обычно экономит время, а если посредник надёжный – то и меньше рискует.

Какой вариант выбрать – решает сам человек. Возможны и промежуточные варианты – например, подобрать квартиру самостоятельно, а специалиста привлечь уже на этапе оформления документов для покупки квартиры и юридической проверки.

В любом случае, при выборе квартиры необходимо учитывать как минимум следующие факторы:

1. Район, где предполагается покупка жилья. Дело тут как в престижности конкретных кварталов, так и в транспортной доступности, расположенных поблизости объектах городской инфраструктуры и т. д.
2. Материал, использованный при постройке здания. Как правило, даже вторичные квартиры в кирпичных домах ценятся выше, чем равные им по площади в панельных.
3. Этажность. Обычно жильё на первом и последнем этаже обходится дешевле, чем на остальных. Однако в домах, где лифта нет (например, в классических советских пятиэтажках), слишком высокий этаж тоже может стать минусом.
4. Год сдачи дома в эксплуатацию и время последнего капремонта здания (если вообще производился).
5. Время ремонта самой квартиры.
6. Производившиеся предыдущими владельцами улучшения и перепланировки. Последнее опасно, если переделки не были должным образом согласованы.
7. Тип отопления – централизованное от городской ТЭЦ или от домовой котельной. Учитывая тарифы на теплоснабжение, это – значимый фактор.

Это лишь часть факторов. В зависимости от конкретных условий для покупателя могут оказаться важными и другие особенности.

Порядок осмотра

Прежде чем покупать квартиру, её необходимо осмотреть. Есть несколько советов, касающихся осмотра:

Смотреть потенциальную покупку необходимо только днём. При искусственном освещении слишком много можно не заметить. Поэтому можно, например, договориться с продавцом о встрече в выходной день, чтобы было время у обеих сторон.
Идти на осмотр необходимо как минимум вдвоём. Один человек, как правило, ведёт себя эмоциональнее и легче поддаётся давлению.
Осматривать необходимо не только конкретную квартиру, но и состояние всего подъезда

Обязательно нужно обратить внимание на стены дома – нет ли трещин, разошедшихся швов между панелями и т. д.
При осмотре квартир на последнем этаже нужно убедиться, что нет потёков на потолке, на первом – что не ощущается запах из подвала.
Если стены закрыты коврами, нужно попросить продавца снять их или хотя бы приподнять нижний край

Коврами часто закрывают трещины или потёки на стенах. Кроме того, слишком большое количество ковров говорит о плохой теплоизоляции дома.

Важно! Если есть возможность, с собой нужно взять специалиста (строителя, сантехника, отделочника). Идеальный вариант – эксперт-оценщик, работающий конкретно по жилой недвижимости

Однако его услуги платные.

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо осматривать квартиру перед покупкой:

Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!

– Обсудите правила рассрочки

Но и рассрочку тоже не стоит отбрасывать сразу. Если этот метод оплаты подходит вам лучше любого другого, действуйте так. Сначала спросите менеджера по продажам, какой максимальный срок рассрочки он готов предоставить – полгода, год, до конца строительства? Узнав точную дату, спросите, можете ли вы рассчитывать на скидку, если не будете тянуть до конца, а выплатите всю сумму чуть раньше? Ответ в теории должен быть положительным, ведь отказываться от получения такой крупной суммы в кратчайшие сроки со стороны застройщика было бы глупо. (В скобках ещё раз отметим, что рассрочка – всё же не лучший вариант для получения скидки, но попробовать можно.)

Личная безопасность на просмотрах

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.

Что должен содержать договор

В тексте договора обязательно должны содержаться определенные условия:

• реквизиты продавца и покупателя;
• дата заключения договора и место (населенный пункт), где он был составлен;
• данные о прописанных в квартире на момент продажи лицах. Можно указать, что они обязуются снять себя с регистрации в течение оговоренного периода времени. Если таких лиц нет, то это также нужно указать;
• характеристики квартиры и ее адрес;
• стоимость объекта недвижимости.

Стороны могут договориться и внести иные сведения, важные для продавца или покупателя.

Прочтите: Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

– Правильно выберите вид из квартиры

Ещё один важный фактор, который вносит свой вклад в формирование стоимости квартиры – вид из её окон. Но тут, что интересно, нет однозначных “лучше” и “хуже”. За видовую квартиру, понятно, придётся доплатить, а вот выбрать между окнами на улицу и окнами во двор будет уже сложнее. Первому варианту отдают предпочтение те, кто всё-таки заинтересован в видах, второму – те, кому важнее всего тишина. И на этом как раз можно сыграть в офисе продаж! “Ой, осталась только квартира с окнами на шумный проспект? Такую, конечно, хочется не так сильно. Вот если бы она стоила дешевле…”. И с квартирой с окнами во двор – то же самое. Главное, не показывайте менеджеру по продажам, какой вариант для вас на самом деле предпочтительнее.

Если вы не готовы к самостоятельной сделке…

Если вы совершенно не представляете, как купить квартиру без агента, виртуальные советы не смогут дать ответы на все ваши вопросы. Чтобы не беспокоиться по поводу безопасности сделки, имеет смысл воспользоваться помощью грамотного риелтора. Он возьмет организацию и проведение сделки на себя, подготовив все документы и проконсультировав вас по всем аспектам договора. А вознаграждение, которое вы ему заплатите, стоит вашего спокойствия и полноценной защиты от сложных мошеннических схем.

О том, что нужно сделать чтобы продать квартиру самому пошаговая инструкция, читайте Что нужно сделать чтобы продать квартиру самому пошаговая инструкция?

Акции на новостройки

Застройщики часто проводят акции на покупку квартир в новостройках. Встретить выгодные предложения можно на сайтах строительных компаний и на сайтах объявлений.

Однако не все акции оказываются действительно выгодными для покупателя. Прежде чем принимать в них участие, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями и документами. В противном случае можно приобрести жилье по рыночной цене или даже выше нее.

Чтобы не упустить возможность выгодно купить жилье в новостройке, нужно постоянно мониторить объявления в интернете. Следует учитывать, что акционные предложения чаще всего ограничены – придется принимать решение в короткий срок, чтобы опередить других желающих купить недвижимость.

– Изучите сайт проекта

Официальные сайты ЖК могут быть ещё полезнее, если не останавливаться на их стартовых страницах, а изучать их вдоль и поперёк. Застройщики, конечно, любят первым делом сообщать о своих акциях. Но также они любят первым делом предлагать к рассмотрению самые шикарные и, соответственно, самые дорогие квартиры. А вот если вы углубитесь в недра сайта, пощёлкаете по параметрам и покрутите 3D-модели корпусов, то имеете неплохие шансы на то, чтобы найти жильё подешевле. Пусть оно будет не таким роскошным, пусть даже фактической скидки на него не будет – но разве такие мелочи должны волновать человека, который хочет сэкономить?

Порядок получения вычета

^

Для получения имущественного вычета по окончании года, налогоплательщику необходимо:

1

Заполняем налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

2

Получаем справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3

Подготавливаем копии документов, подтверждающих право на жильё, а именно:

• при строительстве или приобретении жилого дома –
  свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом;
• при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении
  квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или
  комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации
  права на квартиру или комнату (долю/доли в ней);
• при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье
  (доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности
  на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации
  права собственности на жилой дом или долю/доли в нём;
• при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный
  договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями,
  график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.Поскольку с 2016 года прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности, вместо него налогоплательщик вправе в качестве подтверждающего документа представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

4

Подготавливаем копии платёжных документов:

• подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам,
  банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки,
  акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
• свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному
  договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить
  выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

5

При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:

• копию свидетельства о браке;
• письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении
  размера имущественного налогового вычета между супругами.

6*

Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.

*В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией
необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.

Объявите о своем намерении миру

Для того, чтобы о чем-то поведать миру в 21 веке, не нужно звонить на телевидение. Достаточно дать объявление о продаже квартиры на специализированных ресурсах. Есть общеизвестные площадки для размещения объявлений по покупке-продаже недвижимости. Есть региональные и местные ресурсы, которые могут сослужить вам отличную службу. Итак, для того, чтобы о квартире узнало как можно больше людей, разместите свои объявления следующим образом:

на Авито, Циан, Юла. Эти площадки смотря все, кто хочет купить квартиру. Поэтому первым делом разместите объявление именно здесь. Не пренебрегайте текстом объявления — подготовьте его осмысленно. Не обязательно расписывать все преимущества и недостатки. Подойдите к вопросу креативно или закажите текст объявления специалисту

Он должен быть ярким и привлекать внимание. Однако не переигрывайте, сообщать недостоверные сведения или обильно приукрашивать действительность тоже ни к чему

В местных и региональных новостных или других популярных пабликах. Многие из них не брезгуют рекламой, и за определенную сумму ваше объявление (креативно составленное и интересно поданное, да?) увидит еще больше людей;

разместите объявление по старинке — в газетах и журналах. Да-да, они еще существуют, и у них есть свой определенный круг читателей. Как знать, может ваш покупатель как раз из их числа. Так вы еще немного увеличите аудиторию, которая увидит ваше объявление.

расклейте бумажные экземпляры на остановках и общедомовых досках объявлений. Люди все еще читают их, и ваша попытка может стать успешной.

не сбрасывайте со счетов сарафанное радио. Расскажите всем, кто готов слушать, что вы подаете чудесную квартиру по замечательной цене. В соответствии с теорией семи рукопожатий, у какого-нибудь вашего приятеля наверняка есть другой приятель, которому нужна именно такая квартира.

Осмотр дома внутри и снаружи

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома

Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом

Важно лишь знать, куда смотреть.

Оценка внешнего вида строения

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем

Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
Остекление лоджии или утепление балкона.
Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
Наличие счетчиков.

– Купите квартиру одним из самых первых

Всем известно, что по мере продвижения хода строительства цены на квартиры только повышаются. Поэтому, если вы хотите сэкономить на покупке, совершать её нужно как можно раньше. А если хотите не просто сэкономить, но и получить скидку, совершать покупку следует совсем рано – лучше даже до официального старта продаж. Да, так тоже можно, если выйти на застройщика напрямую и доказать свою заинтересованность в его будущем проекте. Конечно, делать так стоит только с теми девелоперами, которым вы доверяете на все сто, которые не откажутся вдруг от строительства. Таких мало, но они есть, и эта возможность почти бесценна.

Топ-10 проблем

Вопросы, которые задают Продавцу, зависят от того, какую квартиру приобретают – в новостройке или на вторичном рынке.

Что уточнить, интересуясь вторичным рынком?

Была ли узаконена перепланировка?

Ответ на этот вопрос не может быть голословным. Хозяин обязан предъявить технический паспорт. С его помощью определяют, все ли стены на месте, разделяли санузел и ванную комнату или нет, есть ли кладовка. Если вдруг не сходится что-то, требуют у Продавца документы, подтверждающие перепланировку с печатями БТИ.

Купив квартиру с перепланировкой и вовремя не выявив этого, впоследствии можно нарваться на уплату крупного штрафа с возвращением, например, стен на свои прежние места.

Что с теплоснабжением?

У Продавца узнают толщину стен, перекрытий. Материал изготовления стен тоже играет важную роль. Если вторичное жилье покупают в старом панельном доме, в нем некомфортно будет жить, так как летом домочадцы будут изнывать от жары, а зимой от холода.

Лучше выбирать квартиру в кирпичном доме, потому что кирпич держит тепло хорошо. В угловой квартире желательно, чтобы Владелец утеплил стены, в противном случае придется делать все за свой счет.

Как дела с шумоизоляцией?

От того, насколько будут качественно возведены стены и перекрытия, зависит звукоизоляция. Хозяин может сказать одно, а по факту все будет по-другому. Как проверить его слова? Покупатель может попросить выключить TV, радио, ПК и некоторое время посидеть в тишине. Если разговоры соседей слышны хорошо, значит, после переезда придется вложить крупную сумму денег в покупку шумоизоляционных материалов.

Есть ли документы, подтверждающие право владения?

По ним выясняют, сколько собственников было у жилплощади. Если собственников двое – муж, жена, и они состоят в законном браке, понадобится нотариальное согласие на сделку от супруга. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети. Без согласия органов опеки и попечительства сделка «Купли-Продажи» не может состояться.

Важно посчитать в уме, сколько времени прошло с момента последней продажи квартиры. Покупатель должен уточнить, как она попала в собственность к Продавцу (наследство, приватизация)

Расспрашивают обо всех зарегистрированных лицах на жилплощади. В будущем после покупки могут возникнуть сложности, если во время сделки не учли права сына, служащего в армии, отбывающего наказание в местах лишения свободы и недееспособных лиц. Через суд они смогут признать сделку недействительной.

Вернет ли Продавец задаток, если сделка сорвется?

В случае если квартира нравится, вносят аванс/задаток. Это делают для снятия объекта с продажи. Покупатель платит 5-10% от оговоренной стоимости жилья. Впоследствии эту сумму многие рассматривают, как аванс. Если сделка не состоялась, обязаны вернуть его. Если вносят задаток, а впоследствии Покупатель отказывается от приобретения квартиры, он теряет деньги.

В случае, когда сделка не происходит по вине Продавца, Покупатель получает задаток в двойном размере. Чтобы не столкнуться с трудностями на этом этапе, все условия оговаривают, записывают на листке бумаги и ставят свои росписи под текстом.

• Скачать бланк типовой расписки о получении задатка при покупке квартиры
• Скачать образец расписки о получении задатка при покупке квартиры

О чем надо спрашивать, приобретая жилье в новостройке?

Сколько стоит квадратный метр?

Как правило, в рекламе по TV нет и слова правды. Только в офисе продажи выясняется реальная стоимость 1 кв. метра (900-1000 долларов в домах эконом-класса и класса комфорт-плюс). Если цена не устраивает, можно встать и спокойно уйти.

Как приобрести в рассрочку? Какие условия предлагают?

Не всегда есть деньги на оплату полной стоимости понравившегося жилья в новостройке. Многим нужны гибкие условия выплат и небольшой первоначальный взнос. Ранее застройщики давали рассрочку лишь на год – ровно на столько, сколько требовалось времени до окончания строительства. Теперь при внесении 30% от суммы рассрочку дают на 2-4 года с ежемесячным платежом – 800-1000 долларов США.

Когда можно заселяться?

Покупая квартиру в строящемся доме, не многие готовы ждать больше оговоренного срока. Очень редко нарушают сроки введения в эксплуатацию, но можно перестраховаться. Для этого узнают приблизительную дату сдачи дома в эксплуатацию, а после, что именно еще не сделали строители.

Собственник квартиры и предыдущие сделки

Продавать квартиру может лишь ее собственник либо доверенная особа при наличии соответствующего документа (доверенности). По этой причине необходимо удостовериться, что именно продавец владеет имуществом. Подобная информация содержится в официальной выписке из ЕГРП. Такой документ можно получить в МФЦ или заказать через сайт Росреестра – при этом необязательно обращение владельца.

Как проверить собственника квартиры на чистоту при покупке, на что обратить особое внимание:

1. Если в соответствующей выписке указан не один владелец – нужно согласие всех остальных лиц на сделку. В противном случае после факта покупки любой из бывших сособственников имеет право подать в суд для признания продажи недействительной.
2. Если продавец женат/замужем – необходимо письменное согласие супруги/супруга. Это касается тех случаев, когда приобретение квартиры случилось после заключения брака.
3. Если у собственника имеются дети несовершеннолетнего возраста, необходимо получить разрешение органов опеки на процедуру продажи. При несоблюдении такого правила, государственные органы могут оспорить факт проведенной сделки.

У хозяина жилплощади в обязательном порядке должен присутствовать документ, который подтверждает факт собственности. В роли таких бумаг могут выступать договор купли-продажи, о наследстве, дарении, размене либо приватизации.

При необходимости проверить квартиру во время покупки на вторичном рынке стоит понимать, на базе каких соглашений конкретная жилплощадь переходила в право собственности. Если в течение 1 года происходило несколько сделок – они могут скрывать мошенническую схему. Например, жилплощадь хотят продать по поддельным документам и запрятать следы. При этом текущий продавец может ничего не подозревать, с его документацией все в порядке. Однако ранее данная жилплощадь была продана мошенниками. Когда объявится настоящий владелец – суд может отменить все последующие сделки. Таким образом, квартира останется в собственности первого владельца, а новые покупатели окажутся без имущества и денег.

Выкуп аварийной недвижимости

С выходом ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» региональные власти начали проводить снос аварийного жилья и расселение граждан в квартиры, пригодные для постоянного проживания.

Купив ветхое жилье практически за бесценок, покупатель может через какое-то время получить хорошую благоустроенную квартиру. Такая схема сопряжена с большими рисками:

• процедура признания жилья аварийным требует много времени и не всегда может привести к необходимому результату;
• расселение собственников может затянуться на неопределенное время.

При приобретении ветхой недвижимости нужно быть точно уверенным, что она пойдет под снос в ближайшее время, иначе покупатель рискует остаться у разбитого корыта.