Первые шаги в приобретении недвижимости: соглашение об авансе при покупке квартиры и его образец

Как вернуть задаток за квартиру в Украине

Обе стороны сделки купли-продажи недвижимости имеют право обратиться в суд в таких случаях:

• нарушение условий предварительного договора (в том числе и отказ от заключения основного договора купли-продажи жилья);
• возникновение недоразумений между покупателем и продавцом;
• отказ от добровольного возврата задатка при нарушении договоренностей.

Поэтому единственный способ возврата задатка по предварительному договору – обращение в суд. При этом покупателю и продавцу удастся защитить свои права только при наличии предварительного договора и расписки. Эти документы должны быть юридически правильно оформлены.

Возврат задатка по предварительному договору

Возврат суммы задатка по предварительному договору должен быть прописан. Чаще всего предполагается возврат продавцом в двойном размере, если сделка сорвалась по его инициативе. В том случае, когда инициатором разрыва сделки становится покупатель, он просто не получает задаток обратно.

Так, при подписании предварительного договора обязательным является упоминание следующих моментов:

• определение обеспечительной суммы как «задатка»;
• детальное описание штрафных санкций (кто, кому и сколько возвращает в каких случах);
• механизм возврата задатка, в том числе его сроки и детали.

Пример оговаривания условий возврата задатка в предварительном договоре

Если все это обговорить заранее и отобразить в договоре – возврат денег будет возможен.

Вернуть задаток через суд

Что касается того, возвращается ли задаток по Закону Украины, то как мы уже писали ранее, в суде часто возникают спорные ситуации в определении обеспечительной суммы как задатка или аванса. Если в предварительном договоре не указаны вышеупомянутые моменты, идти в суд не имеет смысла, вам вернут ваши деньги, как будто это был аванс.

Если же продавец, несмотря на то, что все правила оформления были соблюдены, отказывается возвращать задаток – необходимо составлять исковое заявление и идти с ним в суд. Далее, на основании предоставленной документации будет выдано решение. Либо суд решит, что это был аванс, и тогда его вернут покупателю, так как он возвращается в 100% случаев. Либо суд признает, что был оформлен задаток, и тогда обяжет продавца выплатить его в двойном размере.

Как оспорить задаток

Если задаток при покупке квартиры необходимо оспорить, в этом также поможет судебное заявление. Для оспаривания необходимо нотариальное оформление и четкое прописывание условий в договоре. Так, нередки были случаи, когда в договоре задатка/договоре о намерениях/предварительном договоре не было указано, что переданная сумма является задатком. Тогда суд признавал ее авансовым платежом и обязывал продавца вернуть ее без учета штрафных санкций.

Оформление задатка – с одной стороны страхует покупателя от ветрености продавца, а с другой – подтверждает серьезность намерений покупателя по отношению к объекту недвижимости

Но даже, если вы договорились обо всем устно и достигли полного взаимопонимания, крайне важно прописать все условия и закрепить в нотариально заверенном договоре

Порядок и способ передачи задатка в 2021 году

Договор о предоставлении задатка при покупке квартиры или дома – стороны могут оформить на типовом бланке (см. ссылки в начале статьи) с указанием особенностей конкретной сделки.

Основанием для недействительности документа в 2021 году – выступают любого рода исправления, опечатки и прочие ошибки в его содержании.

Порядок действий сторон до внесения денег

Передача незнакомым лицам денежных средств – всегда граничит с риском стать жертвой мошенников. А потому, рекомендуем Вам, как можно внимательнее и осторожнее отнестись к процедуре внесения задатка, заранее убедившись в том, что в роли продавца выступает надёжное и законопослушное лицо.

Перед передачей денег – нужно обязательно:

1. Проверить правоустанавливающие и другие документы на покупаемую недвижимость. Настоящий собственник обязан иметь на руках выписку из ЕГРН, а также технический паспорт на жильё.
2. Убедиться, что квартира не имеет каких-либо ограничений (арестов/обременений), которые могли бы помешать законному заключению сделки. Проверить это можно, опять же – изучив внимательно выписку из ЕГРН.
3. Проверить, является ли квартира частью совместно нажитого имущества. Если жилплощадь была куплена продавцом во время брака – потребуется письменное разрешение его супруга/супруги.
4. Также, крайне желательно, чтобы на момент заключения договора купли-продажи по квартире не имелось каких-либо задолженностей (например, долгов по коммуналке). Убедиться в отсутствии долгов можно, потребовав предоставить соответствующие квитанции или справку из организации, представляющую интересующую Вас услугу.
5. Проверьте, сколько граждан прописаны в приобретаемой квартире и обязательно установите сроки их выписки (особенно, это касается несовершеннолетних граждан, которые прописаны в квартире).
6. Установите список форс-мажорных обстоятельств и определите ответственность каждой из сторон за срыв сделки.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

Передача задатка продавцу

После проверки документов, осмотра покупаемой квартиры и обсуждения условий/цены договора купли-продажи – стороны могут составлять договор о задатке, который гарантирует заключение предстоящей сделки, что, несомненно, выгодно, как продавцу, так и покупателю.

В нашей практике регулярно появляются случаи, когда после предоставления задатка без оформления предварительного договора и срыва сделки одной из сторон, задаток признаётся в суде авансом.

Учитывая всё вышеизложенное, давайте рассмотрим ещё несколько ключевых этапов сделки.

Правильно рассчитайте сумму задатка. Как правило, размер передаваемой покупателем суммы определяется договорённостью сторон и составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, установленной в основном договоре купли-продажи.

Пример от юристов сайта

Общая стоимость жилплощади составляет 2 000 000 российских рублей, в то время как в качестве задатка покупателем передаётся сумма от 100 000 до 200 000 российских рублей.

Передача денежных средств в качестве задатка за квартиру, чаще всего, происходит сразу же после подписания соглашения задатка продавцом и покупателем

При этом, очень важно, чтобы проверка наличных средств на подлинность и точность суммы осуществлялась при свидетелях

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

После передачи задатка продавец должен составить от руки в свободной форме соответствующую расписку о приёме задатка. Этот документ является подтверждением того, что часть установленной в основном договоре стоимости – уже выплачена покупателем.

Хотя, расписка и составляется в свободной форме – в её содержании обязательно следует указать:

1. Реквизиты соглашения о задатке.
2. Сумма задатка (цифрами и прописью) с указанием статуса (проще говоря, нужно отметить, что данная сумма была выплачена именно в качестве задатка).
3. Свидетельские данные (опционально).
4. Реквизиты всех лиц, участвующих в сделке.
5. Место и дату оформления.

После составления – расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, а также гражданами, которые выступали в роли свидетелей передачи задатка.

Образец расписки о получении задатка

Задаток, аванс и залог – учимся отличать

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

• Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. Договор задатка
• Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте здесь

Составление договора задатка при покупке квартиры

Законодательство не дает ограничений по форме составления договора задатка, однако необходимо учитывать, что юридическая сила документа признается только, если положения, описанные в нем, не противоречат законодательству.

Во исключение возможных проблем, рекомендуется подготовить готовый типовой бланк, который скачивают на специализированных интернет-ресурсах, и заполнить его по образцу, но обязательно обратиться к юристу для проверки.
Скачайте

  Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке (20,5 KiB, 347 hits)

  Предварительный договор купли-продажи квартиры (21,0 KiB, 300 hits)

С точки зрения законодательства, к порядку составления документа предъявляют требования, указанные в общем гражданском законодательстве (ст. 380-381 ГК). Форма заключения – письменный документ, подписанный обеими сторонами.

Основные пункты

Структура договора должна учитывать обязательное соблюдение определенных требований к содержанию:

• Информация о сторонах: их паспортные данные, полностью ФИО, адрес регистрации. Если сторона представлена несколькими лицами, лучше указать всех вовлеченных в процесс граждан.
• Сведения об отчуждаемой собственности с основными параметрами квартиры, ее адресом, особыми характеристиками.
• Договорная цена объекта и сумма переданного задатка. Суммы указывают в виде цифрового значения и прописью.
• Сроки оформления задатка и допустимые способы расчетов (наличными из рук в руки, либо безналичным банковским перечислением). При переводе денег на банковский счет продавца, указывают его реквизиты.
• Возникшие обязательства выражены в том, что продавец обязывается освободить жилье, снять с регистрации в нем всех жильцов, подготовить бумаги для сделки. Для покупателя обязательства, прежде всего, выражаются во внесении задатка и готовности к дате сделки передать нужную сумму для полного расчета за приобретаемый объект.
• Важным пунктом является определение ответственности за срыв купли-продажи (потеря задатка покупателем, либо возврат двойной суммы продавцом).
• Допускается указание иных существенных условий, которые, по мнению сторон, важны для дальнейшего заключения основного договора (вопросы по оплате ЖКХ, решение вопроса с оставшейся мебелью и т.д.)
• Крайняя дата оформления перехода права на собственность от текущего владельца к новому (срок подписания основного документа и регистрации в Росреестре).

Особенности вопроса привлечения к ответственности

Когда договор расторгается, ответственность возникает в отношении виновной в срыве сделки стороны.

Если покупатель отказался от сделки, последствия заключаются в том, что задаток остается у продавца в качестве возмещения.

Более сложен вопрос, если отказ произошел по вине собственника недвижимости. Согласно условий договора задатка, он обязан возместить потери покупателю и вернуть выданную ранее сумму. Таким образом возвращается двойной задаток. Однако, зачастую, получить от виновного лица средства по доброй воле невозможно. Приходится обращаться в суд, что влечет дополнительную потерю времени и издержки для покупателя.

Разрешение споров, можно ли расторгнуть соглашение, когда сделка срывается в силу форс-мажорных обстоятельств, независимо от воли и намерений сторон, происходит по договоренности.

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры

Главная ошибка продавцов – подмена понятий задатка и аванса. Последний не является средством обеспечения сделки, а представляет собой лишь форму предварительных расчетов между сторонами, когда продавцу уплачивается часть суммы до заключения основного договора. Соответственно заключение авансового соглашения не дает оснований продавцу удерживать внесенные деньги в случае срыва сделки. Отказ от возврата денег можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (ст. 1102 п. 1 ГК РФ).

Если дело до заключения договора купли-продажи не дошло, но продавец отказывается возвращать деньги по просьбе покупателя, последний вправе:

Направить досудебную письменную претензию продавцу с требованием выполнить обязательства по возврату внесенной предоплаты

Ее важно вручить таким образом, чтобы на руках иметь доказательства получения адресатом: второй экземпляр с подписью продавца, почтовое уведомление о вручении.

Обратиться в суд за взысканием в принудительном порядке. Кроме того, можно дополнительно потребовать плату за пользование своими деньгами (ст

395 ГК РФ), размер которой обычно соответствует средней процентной ставке Банка России по вкладам физлиц, установленной для данного периода времени.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

В процессе судебного разбирательства, продавец обычно стремится добиться признания аванса задатком, который он вправе оставить у себя в случае срыва сделки по вине покупателя (ст. 381 ГК РФ). Но суды при рассмотрении подобных споров считают, что применение таких положений противоречит ст. 421 и ст. 422 ГК РФ, и ссылаются при этом на ст. 487 ч. 3 ГК РФ. Последняя гласит, что неисполнение обязательств продавцом по передаче товара (в данном случае квартиры) после получения предоплаты дает основания продавцу требовать возврат уплаченной суммы. Соответственно, при отсутствии заключенного договора купли-продажи обязательства, предусмотренные в авансовом соглашении прекращаются, а уплаченные деньги должны быть возвращены истцу (покупателю).

Тем не менее, в определенных ситуациях невозможно добиться возвращения предоплаты даже по решению суда: если в авансовом соглашении прописаны условия об удержании внесенных денег или их части в качестве неустойки/морального ущерба за невыполнение условий. В таком случае суд вполне справедливо вынесет решение в пользу продавца.

Грамотно составленный договор аванса при покупке квартиры – возможность защитить свои интересы, а также рассчитывать на возврат суммы, если сделка купли-продажи не дойдет до логического завершения. У вас остались сомнения, какие пункты включить в документ в своем случае? На бесплатной консультации наши юристы помогут подобрать правильные формулировки, чтобы свести к минимуму риски, связанные с внесением авансового платежа

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Каковы сроки?

Сам договор можно заключить в течение одного дня, а может, нескольких часов, тут всё зависит от желания обеих сторон. Важным тут будет считаться срок, на который нужно будет вносить авансовый платёж.

Чаще всего аванс вносят на несколько дней или недель. Именно столько времени нужно будет покупателю, чтобы проверить все документы на квартиру и убедиться, что продавец не является мошенником.

В основном срок действия авансового платежа — это две недели. В течение этого времени собственник квартиры не имеет права продавать недвижимость, в противном случае, он будет обязан вернуть аванс покупателю.

Это важно знать: Долевая и совместная собственность — отличия

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Что такое аванс, отличие от задатка

Законодательные нормативы РФ не дают никаких определений на понятие «аванс», потому, чтобы понять, что это такое, необходимо рассматривать авансовые платежи с экономической точки зрения.

Как только все соглашения подписаны, продавцу передается остаток суммы.

Очень часто люди путают аванс за квартиру с задатком, считая два этих понятия практически идентичными. Однако это не совсем так. В ст.380 ГК РФ (редакция от 2021-го года) указано, что если переданная продавцу сумма не является задатком, то она будет признана авансом. В целом, если рассматривать главное отличие между двумя определениями, то необходимо вспомнить о том, что задаток представляет собой механизм обеспечения кредита.

И если аванс можно вернуть без проблем в случае аннулирования сделки, то с задатком возникнут сложности. Тот пользователь, по вине которого будет сорвана сделка, будет вынужден оплатить дополнительный платеж, соответствующий размеру задатка в качестве компенсации.

Чем рискует продавец?

В процессе продажи наибольшие риски несет владелец квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет

Чтобы избежать проблем, важно проследить за составлением договора и указанием в нем ряда сведений (указаны выше). Кроме того, продавец должен быть уверен в наличии средств у покупателя на совершение сделки

Стоит учесть следующие моменты:

• Способ и дату передачи денег при оформлении покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
• Тонкости проведения взаимных расчетов (оговариваются в договоре).
• Вариант передачи денег (лучший вариант — с применением банковской ячейки).

Стоит внимательно подойти к изучению покупателя, ведь последний может уверить в готовности совершить сделку, но на самом деле он не намерен делать покупку по различным обстоятельствам. Внесение определенной суммы и составление предварительного соглашения позволяет избежать рисков и убедиться в серьезности второго участника.

Правила составления предварительного договора

Не всегда используется специальное соглашение об авансе при продаже квартиры, так как информация о данной сумме средств может включаться в предварительный договор, составляемый между двумя участниками сделки. Предварительный контракт с информацией о платеже составляется на основании ст. 429 ГК.

Правила формирования предварительного договора:

• в него включаются те же сведения, которые будут содержаться в основном контракте;
• в тексте прописывается, что передаваемая сумма является авансовым платежом;
• указывается точный размер платежа, причем желательно приводить как конкретную сумму, так и процент от полной стоимости недвижимости;
• подписание контракта не подтверждает фактическую передачу денег, поэтому во время выполнения данного процесса отдельно составляется расписка, в которую включаются реквизиты предварительного договора.

Не рекомендуется пользоваться значительной суммой, так как иначе суд может квалифицировать составленное соглашение не как предварительный договор, а как непосредственный контракт по купле-продаже квартиры с условием о предоплате.

Возврат и компенсация

Данная возможность напрямую предусматривается договором. Помимо этого возврат – то есть срыв сделки предполагает ответственность стороны, нарушившей обязательства. В этом случае может предусматриваться либо не предусматриваться компенсация стороне, которой был нанесён ущерб не заключением сделки.

Размер компенсационных выплат должен определяться договором, он может быть в твёрдой или процентной форме от авансового платежа.

Обратите внимание: если в договоре ни разу не было упомянуто понятие задатка, то данная выплата считается авансом, согласно ст. 380 ГК РФ

Это необходимо знать в связи с тем, что бывают случаи, когда лица нарушившие условия соглашения не возвращают аванс и оперируют тем, что это задаток.

Правила оформления аванса при покупке недвижимости

При передаче авансового взноса покупатель должен заключить соглашение об авансе с продавцом, которое выступит своеобразным гарантом его серьезных намерений относительно покупки недвижимости. На законодательном уровне размер аванса не регулируется, однако принято, что он должен составлять не менее 10% от общей цены договора.

Впрочем, данный показатель не является предельно допустимым, на самом деле он может быть равен более значительным суммам. Все будет зависеть от конкретных договоренностей между сторонами процесса.

Авансовое соглашение прямо указывает не только на конкретную сумму, которая будет выступать в качестве гаранта сделки, но и обозначает прочие моменты, которые затрагивают данный процесс. Так, в тексте соглашения должна быть представлена информация относительно дальнейших финансовых расчетов между сторонами, и обозначена конкретная ответственность за нарушение условий соглашения.

Содержание договора, практические рекомендации

Как оформить аванс так, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Как и любой официальный документ, который имеет определенную правомочность и законную силу, при составлении договора необходимо учитывать требования, которые утверждены на высшем законодательном уровне.
Особое внимание стоит уделить нюансам сделки и содержанию соглашения. Договор внесения аванса в обязательном порядке должен быть оформлен в письменной форме

Договор внесения аванса в обязательном порядке должен быть оформлен в письменной форме.

При этом, в тексте соглашения должна быть представлена информация следующего характера:

• Конкретный размер аванса и остаток суммы, которая будет передана продавцу по итогам сделки;
• Способ внесения аванса. Денежные средства могут быть перечислены через банковский счет, наличными деньгами и т.д. Самое главное, чтобы выбранный способ был указан в соглашении, и продавец поставил свою роспись на документе о получении средств;
• Общие сведения об объекте сделки. Необходимо указать параметры недвижимости, состояние квартиры, а также данные относительно юридической проверки объекта на чистоту;
• Ответственность сторон за нарушения условий сделки;
• Персональные данные сторон процесса с указанием места регистрации, паспортных данных и т.д.

Задаток, аванс, залог, предоплата – сходства и различия

При покупке квартиры или загородного дома важно различать между собой такие понятия, как предоплата, залог, задаток и аванс. Эти платежи имеют свои юридические нюансы, в которых максимально точно разбираются только квалифицированные юристы и нотариусы

Довольно часто покупатели, продавцы, риелторы и работники агентств недвижимости путают эти понятия. В итоге одни собственники говорят о передаче задатка, другие – об уплате аванса.

Путаница в названиях и юридических значениях привела к равнозначному использованию этих терминов в устном обсуждении условий сделки. Поэтому чаще всего, разговаривая об авансе, задатке, залоге или предоплате подразумевают обеспечительный платеж или сумму, как гарантию выполнения условий сделки покупки-продажи жилья.

Залог при покупке квартиры

Также задаточный платеж часто называют залогом. Но это не совсем верно. Что такое залог на квартиру более детально расскажут в банках, которые предоставляют программы «ипотечного кредитования». Здесь жилье, которое покупается, выступает в качестве залога, а банк – в качестве залогодержателя.

Финансовое учреждение согласно ст. 527 Гражданского кодекса Украины имеет право в случае невыполнения покупателем своих обязательств (оплата всей стоимости в установленные временные рамки) получить удовлетворение своих требований за счет продажи квартиры. Более детально, как оставить залог за квартиру, можно узнать у профильного юриста.

Аванс – это

Согласно части 2 ст. 570 Гражданского кодекса Украины авансом считается определенная денежная сумма или другие ценности, которые должник (покупатель) передает кредитору (продавцу) в счет будущих платежей

В случае расторжения сделки покупки-продажи жилья, аванс просто возвращается тому, кто его вносил, и неважно по вине какой из сторон это произошло. В таком виде, аванс не выступает финансовой гарантией для продавца, а покупатель не теряет свои средства в случае нахождения более лучшего варианта жилья или возникших финансовых трудностей

Если вы хотите, чтобы во время оформления сделки недвижимости аванс считался задатком согласно юридической составляющей – это должно быть прописано в письменном соглашении и заверено нотариально

Поэтому так важно прописывать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости каждое обязательство и все нюансы ответственности сторон

Задаток и предоплата

Выше мы уже писали, что задатком считается денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в счет подтверждения обязательств покупки недвижимости. Собственник жилья в двойном размере возмещает сумму задатка, если срывает сделку. Если покупатель больше не хочет покупать оговоренную квартиру, то деньги остаются у продавца.

Предоплата – плата за товар или услугу, которые предстоит получить. Это понятие очень редко встречается в сфере операций с недвижимостью, а при подписании договоров и вовсе не используется. Предоплата и аванс довольно похожи, и при устном обсуждении условий будущей сделки их используют равнозначно. Поэтому лучше использовать в предварительном договоре понятие «задаток», чтобы гарантировать условия обеспечения сделки.

Пример оформления понятия «задаток» в предварительном договоре

Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры

Основное отличие — степень ответственности при невыполнении обязательств.

Возврат аванса при срыве сделки, правила передачи

Суть аванса можно охарактеризовать как «предварительная оплата товара», о которой идет речь в ст.487 ГК РФ. Оплата стоимости квартиры путем передачи аванса может быть полной или частичной. Если аванс выплачен, а Продавец уклоняется от заключения сделки, вступает в действие ст. 328 ГК РФ. Ею предусмотрено следующее: если встречное обязательство не выполнено, вторая сторона может приостановить сделку или совсем отказаться от подписания договора и потребовать возмещение убытков. Это значит, что аванс не является обеспечением совершения сделки, и при ее срыве передается обратно Покупателю.

При срыве сделки аванс всегда возвращается. Исключением являются суммы, затраченные на подготовку к заключению сделки, однако возможность их возврата должна быть прописана в договоре.

Как оформить передачу аванса

Документ, в котором отражена сумма аванса, должен иметь письменную форму, иначе впоследствии доказать передачу денег будет невозможно. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно. Как правило, аванс передается по договору или расписке.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Оформление договора не подразумевает передачу денег. Факт выплаты аванса необходимо зафиксировать, то есть оформить расписку, подтверждающую внесение определенной суммы за покупаемое жилье, или провести платеж через банк с указанием его назначения.

Возврат задатка при срыве сделки

Внесение задатка, в отличие от аванса — обеспечительная мера исполнения обязательств. Если аванс всегда возвращается, то задаток — нет.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательств по соглашению сторон сумма возвращается. Однако если один из контрагентов по-прежнему намерен подписать договор купли-продажи, а второй срывает сделку, происходит следующее:

• при срыве договоренностей по вине Покупателя деньги остаются у Продавца;
• при незаключении договора по вине Продавца Покупатель получает сумму обратно, но в удвоенном размере;
• сторона, ответственная за невыполнение договоренностей, обязана возместить контрагенту издержки, связанные со срывом сделки.

Оформление задатка влечет материальную ответственность при невыполнении обязательств.

Оформление договора

При внесении денежной суммы оформляется договор, который рекомендуется заверять у нотариуса.

Если пишется расписка о передаче средств, и в ней указывается «сумму считать задатком», в суде будет невозможно доказать, что это был именно «задаток». Данная ситуация — одна из тех, где назначение платежа больше подходит под понятие «аванса».

В соглашении необходимо указать:

• время и место его оформления;
• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные);
• предмет договора. Следует описать, в отношении какого объекта вносится платеж, указать его полную стоимость и сумму, которая вносится в счет этой стоимости.

В завершении ставятся подписи сторон.

На оформление договора необходимо явиться с паспортом, правоустанавливающими документами на недвижимость. В качестве Продавца может выступать только собственник квартиры или его поверенный, действующий на основании нотариально заверенной доверенности.

Подробнее: Соглашение о задатке при покупке квартиры

Основные сравнительные характеристики аванса и задатка представлены в таблице:

Параметр	Аванс	Задаток
Функция	Платежная. Внесенная сумма является частью стоимости квартиры	Платежная и обеспечительная. Оплата побуждает стороны к исполнению обязательств, при невыполнении которых грозит материальная ответственность
Последствия для Продавца при невыполнении им договорных обязательств	Возвращается покупателю	Возвращается покупателю в удвоенном размере
Последствия для Покупателя при невыполнении им договорных обязательств	Необходимо вернуть аванс покупателю	Остается у продавца
Последствия при исполнении обязательств	Переданная сумма не возвращается, так как является частью стоимости квартиры
Правила оформления	Может быть передан по договору, расписке	Для передачи обязательно заключение договора
Сумма	Величина аванса и задатка определяется сторонами, но не может быть выше стоимости квартиры. Стандартной считается величина 30-50 тыс. руб., однако при очень выгодном предложении целесообразно дать такую сумму, чтобы у Продавца не осталось сомнений в намерениях покупателя