Независимая оценка стоимости

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

• массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
• индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

• недвижимости (здания, земли);
• движимых объектов (оборудование, транспорт);
• бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

• рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
• инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
• ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
• для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
• утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

• получение ипотечного кредита и оформление залога;
• вступление в наследство;
• совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
• разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Оценка коммерческой недвижимости

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

1. 1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для здания

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
   2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
   3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
   2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
   3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• страхование;
• затраты на охрану, уборку;
• т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (812) 64-929-64

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

1. Заключение договора и постановка задания.
2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Процедура оценки имущества

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

• В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
• На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

• местоположение;
• площадь и размеры;
• общее состояние, степень износа;
• цены на аналоги;
• рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»)

Методы оценки имущества

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

• Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
• Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
• Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

• вид и характеристики оцениваемого объекта;
• доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных

Профессия оценщик недвижимости

Оценщик недвижимости — специалист по расчету стоимости объектов недвижимости. Оценивает разные типы объектов: помещения бытового и сельскохозяйственного назначения, квартиры разной планировки, земельные наделы, частные дома.

Расчет стоимости производится на основании информации о месторасположении, объекта, его качестве, характеристиках, особенностях. Учитывается состояние самой недвижимости, а также прилегающей территории.

Обязанности

Оценка недвижимого имущества производится при оформлении сделок купли-продажи, обмена. Такие специалисты востребованы на современном рынке услуг.

В обязанности оценщика недвижимости входит:

Сбор информации об объекте. Специалист выезжает на место, осматривает помещение или участок. Запрашивает информацию об имуществе в разных организациях. Проверяет права собственника, наличие задолженностей. Изучает документацию.

Анализ собранных данных. При оценке учитывается внутренне и внешнее состояние дома, квартиры. Влияет район, где расположен объект

Специалист также берет во внимание индивидуальные особенности.

Оформление отчетной документации. Все бумаги заполняются с учетом особых требований

Приводится информация об имуществе, актуальная для оценки его стоимости. Фиксируются методы оценки, расчеты. Все страницы нумеруются и сшиваются в соответствии с установленными требованиями.

Ведение переговоров с организациями. Эксперт должен по каждому объекту консультироваться с банковскими организациями, аудиторскими компаниями. Направлять запросы в другие фирмы. Это нужно для выяснения прав собственности, наличия задолженностей и т.д.

Консультирование клиента. Специалист общается с собственником: объясняет принципы работы, определяет перечень документов, которые нужны для оценивания. Нужно уметь пояснить итоговое заключение о стоимости: от чего она зависит, что при этом учитывалось.

Перечень обязанностей зависит от типа занятости. Независимые оценщики недвижимости вынуждены все делать самостоятельно. Если вы работаете в компании, то круг ответственности определяет фирма. Также на специфику и процесс работы влияет регион проживания и тип объекта недвижимости.

Преимущества и недостатки

Как и любая другая профессия, специальность оценщика имеет свои особенности и тонкости. Среди преимуществ данного рода деятельности можно выделить:

1. Свободный график. Специалист сам организует свое рабочее время. Выбирает время для выездов, бумажной работы, расчетов. Сам назначает встречи, заказывает выписки.
2. Возможность работать удаленно. Подходит для независимых экспертов. Можно организовывать встречи с клиентами в кафе, а работать дома. Так отпадает необходимость снимать помещение под офис.
3. Высокий доход. На заработок влияет репутация и спрос на специалиста в конкретном регионе. Средний доход в этой нише составляет 40 тысяч рублей в месяц. Чем компетентнее эксперт, тем больше заработок.

Как и другой тип занятости, работа оценщиком сопряжена с некоторыми минусами. Среди них можно назвать:

1. Материальную ответственность. Специалист оценивает состояние объекта и отвечает за качество своей работы. Если расчеты выполнены неверно и клиент несет убытки, то компенсировать их придется вам.
2. Постоянную учебу. Чтобы быть в тренде, нужно постоянно развиваться и изучать тематические новости. Без этого выдержать конкуренцию практически невозможно. Кроме того, предусмотрена специальная программа повышения квалификации — курсы оценщиков. Это обязательное условие для специалистов этого профиля.
3. Высокие требования. Специальность предполагает работу с разными документами, проведение расчетов, комплексный анализ. Для этого требуется особый склад ума. При этом знания являются лишь одной из составляющих успеха. Здесь также важен опыт. Чтобы его получить придется несколько лет поработать помощником. На первых порах не стоит ожидать большого дохода.

Оценка земельных участков

Оценка жилой недвижимости

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

• Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
• Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
• Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку.

Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом. Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела.

Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости. Объектом оценки могут быть участки: под строительство жилья, пром.назначения или коммерческого назначения, рекреационные с базами отдыха.

Оценка стоимости участка с жилым домом зависит от назначения земельных участков при оценке. Оценивается обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

• сопроводительное письмо;
• сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
• окружение и описание объектов;
• рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
• определение цены участка и постройки;
• выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

• от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
• от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
• страховая сумма ответственности оценщика;
• от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

• сопроводительное письмо;
• сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
• окружение и описание объектов;
• рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
• определение цены участка и постройки;
• выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

• от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
• от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
• страховая сумма ответственности оценщика;
• от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

• в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
• при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
• для обеспечения залога по кредиту;
• при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
• в ходе подготовки брачного договора;
• при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

• передача объектов в уставной капитал;
• операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
• операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Можно ли оценить объект самостоятельно

Может показаться, что предприятие вполне обойдется своими силами. Всегда можно найти в интернете аналогичные объекты и определить приблизительную стоимость. Однако такой способ часто оказывается не самым лучшим.

Достоверная стоимость имущества может быть определена только в результате проведения тщательного анализа. Поверхностное изучение данных не даст корректной информации.

Кроме того, самостоятельная оценка не имеет юридической силы. При обращении к профессионалам у вас будет на руках документ – отчет об оценке. Он подтвердит достоверность и корректность данных бухгалтерской отчетности компании. Этот отчет можно предъявлять государственным структурам, контрагентам и партнерам при возникновении спорных ситуаций.

В компании «1Капиталь» вы можете заказать оценку имущества как для постановки на баланс, так и для снятия с него. У нас работают консультанты более чем с десятилетним стажем. Мы проводим оценку:

• Недвижимости (Коммерческая, жилая, земельные участки, различные постройки и сооружения)
• Движимого имущества (транспортные средства, водные объекты, оборудование, оргтехника)
• Бизнеса (ценные бумаги, предприятия, дебиторская задолженность, основные фонды)
• Нематериальные активы (объекты авторского права, объекты патентного права, секреты производства, средства индивидуализации)

Всю информацию о ценах и необходимых документах вы можете найти ниже. Звоните или пишите и наши мастера приедут в удобное для вас время, проведут оценку и в кратчайшие сроки составят подробный отчет  для вас.

Работа происходит в несколько простых этапов:

1. Вы звоните и совершаете заказ
2. Мы принимаем у вас необходимые документы и подписываем договор
3. Наши эксперты проводят оценку вашего объекта
4. Вы получаете отчет и используете его по назначению

Сроки исполнения зависят от сложности оцениваемого объекта и занимают от двух дней.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится рыночная оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

• земельные участки
• объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
• объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
• инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
• объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной рыночной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.