Оценка стоимости активов

Как происходит оценка квартиры или комнаты?

Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.

Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.

Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ.  Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.

Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.

В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход).  Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.

Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.

Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.

Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.

Оценка доли в квартире

Кроме индивидуального жилья или комнат в коммунальных квартирах, в собственности может быть и доля квартире. Так ситуации происходят, когда у жилья несколько собственников. Доля, так же как и комната может быть продана на открытом рынке, обменяна или использована в качестве залога. Для проведения подобных сделок в обязательном порядке проводится оценка стоимости доли в квартире.

Однако, при оценке доли в квартире для продажи есть своя специфика:

при оценке долевой собственности квартиры важно учитывать, что рыночная стоимость квадратного метра доли не равна удельной стоимости квадратного метра целой квартиры. Так происходит в силу того, что ликвидность доли на рынке гораздо ниже, поэтому реализация происходит с существенным дисконтом

При оценке доли в квартире в Москве, Санкт-Петербурге и других городах такая скидка составляет от 30 до 50%;
если независимая оценка доли в квартире происходит с целью выкупа другим долевым владельцем, происходит раздел имущества и производится оценка доли в квартире для суда или оценке подлежит доля квартиры для наследства, то в этом случае скидка так же применяется;
если оценка рыночной стоимости доли производится для органов опеки, то такая оценка может проводиться под надзором органов государственной опеки;

Перечень необходимых документов для определения стоимости доли ничем не отличается от перечня, необходимого для оценки целой квартиры.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать следующие услуги

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения — сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется часть местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости  имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем! 

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Что это такое

В результате работы определяется стоимость недвижимости. Объектом оценки может быть квартира, дом, гараж, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.

Процесс оценки регламентирован нормами действующего законодательства. В частности:

• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года;
• Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные Минэкономразвития России.

Оценку проводят профессиональные эксперты-оценщики. Их деятельность контролируется.

Результат оценочных работ – Отчет об оценке. Это официальный документ, который принимается в государственных органах, банках и других организациях.

Основы оценки

Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценки большой группы объектов. Но должно соблюдаться главное условие – объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими характеристиками.

В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона). Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов. Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.

Что такое рыночная стоимость и когда проводят ее оценку?

В условиях свободного рынка каждый объект, товар или услуга имеют определенную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте. Этот показатель определяется спросом, сложившимся на текущий момент. Все входные данные для образования конечной цены формируются рынком и не могут быть фиксированными.

При этом должны соблюдаться определенные условия.

Условия для признания цены рыночной:

• решения о сделке продавец и покупатель принимают добровольно;
• стороны обладают исчерпывающей информацией о предмете сделки;
• объект продается на открытом рынке;
• цена объекта установлена без давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Для чего нужно определение рыночной стоимости объекта:

• для выплаты компенсации, когда государство изымает имущество для своих нужд;
• для установления залоговой стоимости объекта при ипотеке;
• чтобы узнать реальную цену объекта при продаже;
• чтобы оценить вещественный вклад в уставной капитал;
• чтобы дать оценку имущества при банкротстве;
• при оценке безвозмездно переданного имущества.

Принято выделять 3 метода оценки рыночной стоимости недвижимости (о понятии читайте в отдельной статье на нашем портале).

Сравнительный метод предполагает анализ оценщиком всего массива реальных продаж подобных объектов за определенный промежуток времени. Объект просто сопоставляется с рыночными аналогами по стоимости.

Затратный метод основан на вычислении суммы вложений, необходимых для создания подобного объекта. Он учитывает износ. Предполагается, что готовая недвижимость не может стоить дороже, чем новое строительство точно такого же объекта.

Метод капитализации доходов применяется для недвижимости, используемой в коммерческих целях. Берутся доходы, полученные в первый год использования, и на их основе вычисляется перспектива получения прибыли в будущем.

Основные цели оценки предприятия

Цели оценки стоимости предприятия могут быть обязательными в следующих случаях:

• Определение текущей рыночной стоимости предприятия при совершении операций продажи бизнеса или его доли;
• Оценка стоимости при совершении операций реструктуризации: слиянии, поглощении, выделении или ликвидации;
• Получение кредитных средств под залог активов компании;
• Признание компании банкротом с последующей продажей (ликвидацией);
• Оценка стоимости компании или ее части при вступлении в права наследства;
• Совершение операций с участием государства.

Основные цели оценки стоимости предприятия определяются с учетом конкретных обстоятельств. При этом целью оценки рыночной стоимости предприятия может быть:

• Определение целесообразности выкупа (продажи) долевого участия при выходе одного или нескольких акционеров из состава сообщества;
• Внесение активов в уставный фонд;
• Продажа части активов юридического лица;
• Оценка текущей платежеспособности и кредитоспособности (целью оценки кредитоспособности предприятия является предоставление банку-кредитору отчета об оценке, на основании которого будет выноситься решение о предоставлении кредита);
• Подготовка к выходу компании на рынок ценных бумаг;
• Покупка (продажа) или дополнительная эмиссия акций;
• Оценка бизнеса в целях страхования активов и возможных рисков, связанных с бизнес-деятельностью;
• Решение имущественных споров;
• Возмещение ущерба нанесенного репутации компании, или ущерба, связанного с наступлением страхового случая;
• Совершение арендных операций с имуществом организации;
• Определение рыночной стоимости логотипов, корпоративных знаков и прочих элементов фирменной символики;
• Обжалование судебных решений по искам, связанным с изъятием активов компании, в случае установления факта необоснованного занижения возмещаемой стоимости имущества.

Представленный список целей и задач оценки предприятия не является исчерпывающим. В настоящее время ключевой целью также выступает оценка стоимости предприятия в целях инвестирования и принятия грамотных управленческих решений, ориентированных на оптимизацию схем руководства и разработку выгодных стратегических планов дальнейшего развития, а также другие ситуации, в которых оценка предприятия становится актуальной.

Управленческие и инвестиционные цели и задачи оценки стоимости предприятия включают:

• Оптимизацию ценовой структуры компании (имущественного комплекса);
• Устранение либо укрепление «слабых» участков в процессе реструктуризации или реорганизации компании. Решить данные задачи позволяет оценка стоимости предприятия в целях реструктуризации;
• Оценку предприятия в целях инвестирования, предполагающую разработку грамотных инвестиционных проектов на основании реальных показателей;
• Оценку и увеличение эффективности управленческих методов, исходя из сложившейся в текущих условиях ситуации на рынке;
• Разработку грамотных бизнес-стратегий;
• Обеспечение эффективной реализации управленческих решений;
• Цели оценки финансового состояния предприятия, позволяющие совершать операции покупки (продажи) предприятия или доли в бизнесе на максимально выгодных условиях.

Таким образом, оценка финансового состояния предприятия проводится с целью обеспечения наиболее эффективного управления бизнесом и принятия компетентных решений в сфере инвестирования. Оценка бизнеса позволяет: узнать реальную стоимость компании, обеспечить возможность стабильного развития и выявить резервы для обеспечения роста экономических показателей.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости — особенности процедуры

Нюансы расчета рыночной стоимости недвижимости

Практически все нюансы оценки объекта недвижимости были отражены выше. Однако не была освещена одна из главных особенностей данной процедуры.

Заключается она в различии между проведением собственноручного расчета рыночной стоимости и обращением за достижением данной цели к профессионалам.

Стоит отметить, что оценка недвижимости профилирующимися на этом организациями более предпочтительна со стороны сразу нескольких аспектов:

1. Во-первых, такая процедура более надежна, так как она позволит определить рыночную стоимость объекта максимально точно.
2. Во-вторых, не требует временных затрат от лица, которое заинтересовано в оценке конкретной недвижимости.
3. И в-третьих, что самое главное, официально регистрируется. То есть, по итогу оценки профессионалами на руки владельцу предмета оценки или иному лицу, инициирующему проведения оценки, выдается протокол, в котором отражается информация о точной рыночной ценности конкретного объекта и о том, что его ценность была определена с использованием всех законов РФ и рекомендаций для данной процедуры от законодателя.

В любом случае, принятие решений о способе определения рыночной цене недвижимого объекта имущества – личное дело его владельцев. Наш же ресурс на этом заканчивает повествование по сегодняшней теме. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!

О некоторых важных моментах расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимого имущества вы можете узнать, посмотрев видео:

Watch this video on YouTube

06 Окт 2017      kasjanenko    
    1137      

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку. Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом.

Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела. Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

• сопроводительное письмо;
• сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
• окружение и описание объектов;
• рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
• определение цены участка и постройки;
• выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

• от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
• от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
• страховая сумма ответственности оценщика;
• от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости. При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа).

При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде.

Отчет об оценке должен содержать разделы:

• сопроводительное письмо;
• сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
• окружение и описание объектов;
• рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов; определение цены участка и постройки;
• выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

• от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
• от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
• страховая сумма ответственности оценщика; от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

С чего начать

Во-первых, найти профессиональных оценщиков и заключить с ними договор на оказание соответствующих услуг.

Важно! Дать обоснованное заключение о стоимости компании могут только профессионалы. Ведь для этого нужно провести огромную работу по ознакомлению со всеми активами предприятия, провести соответствующие расчеты и многое другое.. Далее профессиональный оценщик непосредственно приступает к работе: собирает сведения в открытых и доступных источниках (СМИ, Интернет, данные налоговых органов, внутренняя документация и базы данных бухгалтерии и т.д.) об активах и обязательствах компании, о стоимости их на рынке

Причем эти данные собираются и анализируются не за один отчетный период, а за несколько лет – нужно проследить в динамике развитие и рост компании. Это делается для того, чтобы оценщик смог спрогнозировать дальнейшее развитие компании в будущем.

Далее профессиональный оценщик непосредственно приступает к работе: собирает сведения в открытых и доступных источниках (СМИ, Интернет, данные налоговых органов, внутренняя документация и базы данных бухгалтерии и т.д.) об активах и обязательствах компании, о стоимости их на рынке. Причем эти данные собираются и анализируются не за один отчетный период, а за несколько лет – нужно проследить в динамике развитие и рост компании. Это делается для того, чтобы оценщик смог спрогнозировать дальнейшее развитие компании в будущем.

Самым важным этапом считается проведение расчетов: оценщики должны рассчитать рыночную стоимость каждого актива компании, экономические показатели (ликвидность, рентабельность, финансовую устойчивость) и уже на основе полученных данных определить рыночную стоимость всего предприятия

Важно! При определении итоговой цифры для отчета следует учитывать состояние рынка в данной отрасли.

Если кадастровая стоимость выше рыночной

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.
Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.

Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.

Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст. 24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.

Это возможно в двух случаях:

• обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
• установление рыночной стоимости конкретного объекта.

Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

Какие виды оценки недвижимости бывают?

Срок действия таких справок разный. Все зависит от характера и цели оценки. Обычно срок не меньше 6 месяцев, но в каждом конкретном случае он может быть больше или меньше.

Рыночная

Рыночную стоимость определяют компании, чтобы владелец мог продать недвижимость, сдать в залог, аренду или внести в уставной капитал. Для этого необходимо знать рыночную стоимость жилья. Обычно она сильно превышает кадастровую стоимость.

Благодаря такой информации, владелец может адекватно оценить стоимость квартиры

Выставляя ее на продажу, важно знать правильную цену, иначе покупателя придется ждать годами. Или, если занизить цену, потерять часть возможной прибыли

Рыночную оценку проводят зачастую частные компании. На конечную цифру влияют:

1. Планировка.
2. Количество комнат.
3. Метраж.
4. Инфраструктура.
5. Наличие коммуникаций.
6. Состояние ремонта.

Поэтому конечная цифра может быть практически в два раза больше кадастровой стоимости.

Внимание! Справка о рыночной стоимости действительна в течение полугода. Дело в том, что ранок недвижимости очень быстро меняется

Поэтому нельзя предсказать адекватную стоимость больше, чем на полгода.

Цены на жилье постоянно меняются. В условиях нестабильной экономики, прогнозировать стоимость более чем на 6 месяцев невозможно.

Инвентаризационная

Такой вид оценки производится сотрудниками БТИ. Эта цена намного ниже рыночной, потому что при анализе учитываются:

• Метраж.
• Наличие коммуникаций.
• Год постройки дома.

Ни ремонт, ни инфраструктура не интересуют сотрудников. Именно поэтому цена намного ниже.

Инвентаризационная или балансовая оценка производится, чаще всего, чтобы определить размер наследства. В некоторых случаях она нужна для отчуждения имущества или для налоговой инспекции.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

Срок действия самой справки неограничен. Важным является дата выдачи. То есть, если справка берется для установления размера наследства, то справка должна быть выдана сразу после смерти владельца. Тогда данные в ней будут актуальны.

Если же справка нужна для банковских работников или для приватизации, то она должна быть получена в текущем году.

Четкого срока действия у нее нет.

Кадастровая

Важно! Кадастровая оценка необходима, чтобы определить арендную плату за землю, выкупную сумму. Проводится государственными органами

До введения в эксплуатацию единого реестра ЕГРН, сумму налогов за недвижимость определяли исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости. За квартиру в 30 кв. м. платить гражданам нужно не более 500 рублей.

С введением ЕГРН государственные служащие планируют ввести расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости. Она выше, чем балансовая. Соответственно, сумма налога возрастет. Но есть и плюсы. С введением такого реестра расчет будет производиться в кратчайшее время. А приватизировать или изменить собственника можно в течение 10 дней.

Пока такие нововведения в силу не вступили, расчет производится по балансовой цене. Срок кадастровой оценки может быть указан разный. Но в законодательстве определен максимальный период – 5 лет.