Государственная кадастровая оценка: зачем и как она проводится

Соотношение рыночной и кадастровой цены

Два вышеназванных параметра тесно связаны друг с другом. В официальных бумагах такое расхождение зачастую составляет порядка 30%, при этом рыночная цена оказывается больше кадастровой.

Обратите внимание! В последнее время государство может завышать и кадастровую цену относительно рыночной. Это связано с получением большей суммы налога на недвижимость.. Как уже стало ясно, кадастровая и рыночная цена отличаются и по способу их применения

Первая необходима для расчета ежегодного налога на землю. Вторая пригодится во время совершения отчуждения участка

Как уже стало ясно, кадастровая и рыночная цена отличаются и по способу их применения. Первая необходима для расчета ежегодного налога на землю. Вторая пригодится во время совершения отчуждения участка.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость, эксперты используют нормативы, установленные на законодательном уровне, применяются специально разработанные формулы.

Так, в 66 статье Земельного кодекса указано, что параметры для определения ее величины устанавливаются на муниципальном и федеральном уровне.

Это зависит от того, на чьей территории находится участок. Назначенная стоимость остается актуальной до назначения новой кадастровой экспертизы. Обычно это 5 лет, но процесс может начаться и намного раньше в случае решения этого вопроса в суде. Например, когда собственник не согласен с кадастровой оценкой.

Рыночная цена на участок земли складывается, исходя из ФЗ, регулирующего оценочную деятельность. Причем, если кадастровая стоимость уже определена, а собственник собрался отчуждать участок, то во время совершения сделки, ее изменят на рыночную. В последующем (у нового собственника) в кадастровой документации будет указана именно эта цифра. Причем именно от нее будет зависеть вычисление налоговыми органами ежегодного платежа.

Если рыночная цена и стоимость по кадастру отличаются более, чем на 30%, такие сведения должны быть юридически подтверждены актом оценки экспертов или справкой-заключением, выданной независимым оценщиком. В противном случае, можно смело обращаться в суд.

Если разница в ценах не очень большая, это может быть вследствие сезонного колебания спроса на недвижимость. Как известно, земельные участки зимой стоят гораздо дешевле, нежели летом. Кроме того, рыночная стоимость зависит от состояния самой земли. Если участок имеет ухоженный вид, его можно продать дороже по сравнению с находящимся рядом неухоженным.

Обратите внимание! Рыночная стоимость не может опускаться ниже кадастровой. Если такое произошло, необходимо обратиться в соответствующие органы для пересмотра кадастровой цены.. Собственники должны знать, почему кадастровая стоимость земли получается выше рыночной

Это возникает в результате различных причин:

Собственники должны знать, почему кадастровая стоимость земли получается выше рыночной. Это возникает в результате различных причин:

1. на участок земли наложено обременение,
2. публичный сервитут,
3. земельный надел разрушен,
4. произошло изменение его конфигурации (бывает, когда меняются русла рек, происходят оползни, образуются овраги).

Методы определения стоимости недвижимости

Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости является достаточно сложной и разнообразной. При проведении государственной оценки учитывается ряд организационных, технических и общественных факторов. Основная задача эксперта заключается в определении точной кадастровой стоимости объекта.

Для этого специалист собирает необходимые материалы. Он подает запросы в организации, которые осуществляют ценообразовательную деятельность, работают со сметами в градостроительстве. Эксперт затребует материалы, связанные с мониторингом земель, землеустроительных отношений.

В своей работе независимый оценщик задействует различные подходы:

• доходный. Применяется прогноз по прибыли, которую недвижимое имущество может приносить;
• сравнительный. Для оценки используется метод сопоставления аналогичных объектов. Проводится сравнение их характеристик с учетом предполагаемой цены при сделках;
• затратный. Учитываются возможные расходы на покупку объекта, его воспроизводство.

Важно, чтобы полученные данные имели доказательную базу

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Результаты оценки

Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности. В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью. Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.

Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.

Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики. Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.

Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.

Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:

• если произошло изменение границ или площади территории;
• если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
• если произошла перемена категории надела;
• если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
• если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
• если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.

Любое изменение документов или даже полное их обжалование можно осуществляться в различных порядках, от рабочего до судебного.

Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.

На что влияет кадастровая стоимость

Прежде всего, эта характеристика учитывается при расчете следующих видов налогов:

• На имущество. Это ежегодная плата государству за владение недвижимостью. Сумма налога рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог.

  Пример

  Рыночная цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, — 2 млн рублей, а ее кадастровая стоимость равна 1,6 млн рублей. Налог на имущество тогда нужно будет заплатить с 1,6 млн рублей.

• На дарение. Если в договоре не прописана рыночная стоимость квартиры, то налог рассчитывается из кадастровой. Ставка составляет 13%. Налог не нужно платить, если квартиру подарили близкие родственники: родители, муж или жена, ребенок, бабушка, дедушка, сестра или брат.

  Пример

  Гражданин получил квартиру по договору дарения, кадастровая стоимость которой составляет 1,5 млн рублей. В этом случае ему нужно будет уплатить налог за полученную в дар недвижимость: 1500000 × 13% = 195000 рублей.

• На доход от продажи квартиры. В случае продажи жилплощади нужно платить НДФЛ — 13% от вырученной суммы. Полученный доход налоговая служба сравнивает с кадастровой стоимостью. Если продавец в результате сделки получил меньше, чем сумма по кадастру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости с использованием понижающего коэффициента.

  Пример

  Если квартира была продана за 1,8 млн рублей, тогда как ее кадастровая стоимость на момент продажи составляет 2 млн, то налог нужно будет уплатить с 1,4 млн рублей (2000000 × 0,7).

Кадастровая стоимость также влияет на некоторые другие платежи — например, на нотариальные расходы при сделках с недвижимостью.

Как рассчитывается

Расчет кадастровой стоимости осуществляется по состоянию на 1 января, даже если оценка фактически проводится позже в течение года. Вот стадии этой процедуры, утвержденные Законом № 237-ФЗ:

• принятие и публикация решения о государственной оценке недвижимости;
• предварительный сбор и анализ сведений из Росреестра, документов собственников, ответов на запросы из государственных и муниципальных ведомств;
• обработка сведений об объектах, для которых кадастровая стоимость была снижена через Комиссию при Росреестре или в суде;
• определение кадастровой стоимости в соответствие с Приказом МЭР № 226 (оценивается сразу группа объектов);
• подготовка отчета по результатам гос. оценки недвижимости, передача документа на утверждение;
• утверждение и опубликование отчета органом власти;
• обновление Росреестром сведений ЕГРН.

В процессе оценки бюджетное учреждение оформляет промежуточные отчеты и списки объектов, которые прошли оценку. Эти документы направляются в Росреестр, размещаются в интернете. При проверке промежуточных отчетов могут подаваться замечания, которые учитываются на последующих этапах работы.

Помимо показателя кадастровой стоимости объекта, для расчета суммы налоговой платы необходимо знать ставку налога, которую утвердил представительный орган власти по месту нахождения имущества, повышающие и понижающие коэффициенты. Предельные и средние значения налоговых ставок и коэффициентов, в зависимости от вида и места расположения объектов, регламентированы в ст. 406 НК РФ:

• не более 0.1 % для жилых помещений, объектов незавершенного строительства, дачи, гаражей и т.д.;
• не более 2% для административных, офисных, торговых и иных аналогичных нежилых объектов;
• не более 0.5% для иных категорий недвижимости.

По какому объекту вам необходимо оспорить кадастровую стоимость?
Земельный участок 21.05%

Квартира 26.32%

Нежилое здание или помещений 36.84%

Частный дом 15.79%
Проголосовало: 19

До расчета платы налога собственники имеют право воспользоваться вычетом, который позволяет уменьшить общее значение кадастровой стоимости на аналогичный показатель в отношении:

• для комнат – 10 кв.м.;
• для квартир – 20 кв.м.;
• домов и дач – 50 кв.м.

Помимо этого, допускается применение дифференцированных ставок налога в зависимости от факторов, регламентированных п. 5 ст. 406 НК РФ:

• кадастровой стоимости объекта налогообложения (инвентаризационной стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор;
• вида объекта недвижимого имущества;
• места нахождения объекта;
• видов территориальных зон, в пределах которых расположен объект.

Для удобства расчета суммы, подлежащей плате за очередной год, на официальном портале ФНС предусмотрен онлайн калькулятор налога на имущество. Чтобы получить предварительное значение налогового платежа, собственнику достаточно указать в соответствующих строках основные сведения о квартире (кадастровый номер, площадь и вид объекта, период владения и т.д.). Налог рассчитывается исходя из итогового показателя кадастровой стоимости, утвержденного в акте определения результатов государственной оценки. Данные сведения должны быть внесены в ЕГРН и опубликованы в открытом доступе на официальных интернет – ресурсах исполнительных органов власти субъектов РФ.

Как оспорить кадастровую стоимость

Государственная кадастровая оценка и оспаривание ее итогов проводится в согласии с требованиями федерального законодательства и под строгим надзором контролирующих органов. Однако если собственник объекта не согласен с результатами оценки, он вправе инициировать ее пересмотр.

Для решения споров региональный орган власти создает отдельную комиссию. Кроме того, соискатель может обратиться в суд для оспаривания результатов оценки КС.

Если принято решение оспорить оценку через комиссию, нужно написать заявление с указанием объекта и основанием для пересмотра цены. Заявление следует подкрепить:

• нотариально заверенной копией свидетельства о собственности;
• выпиской из ЕГРН;
• документом, подтверждающим ошибочность оценки.

Документы подаются в комиссию при Управлении Росреестра либо в МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал Государственных услуг.

Если соискатель намерен сразу обращаться в суд, нужно подать исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки. К нему следует приложить подтверждающие документы, как и для подачи в комиссию, и уплатить государственную пошлину.

Пакет документов можно лично отнести в суд или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Кадастровая стоимость в Москве

В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ “Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”. В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения определенных вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно. Также через ГБУ можно узнать, с какого момента на ваш объект применяется кадастровая стоимость.

Государственная оценка недвижимости в Москве проводится не чаще 1 раза в 2 года и не реже 1 раза в 5 лет. Результаты оценки и списки объектов публикуются на сайте mos.ru, передаются в Росреестр для обновления информации в ЕГРН. Рядовые собственники могут подавать документы в ходе гос. оценки, поэтому желательно проверять новости из официальных источников, когда будет проводится очередная процедура. После очередной оценки показатели кадастровой стоимости изменяться, причем рассчитывать на их уменьшение не приходится.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

Какие могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки недвижимости — 4 главные ошибки

Не секрет, что в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимости часто происходят ошибки, которые становятся причинами некорректного конечного результата. Это приводит к переплате налогов и другим негативным последствиям.

Фирма предоставляет консультационные услуги прямо через свой сайт в режиме онлайн. Их стоимость незначительна, но пользу такая консультация принесет неоценимую. При этом сайт работает в круглосуточном режиме без выходных и праздников.

Однако всегда лучше такие ошибки предупредить, чем их потом героически исправлять.

Ошибка 1. Неточность в межевом плане

Перед тем как узнать кадастровую стоимость недвижимости путем проведения оценки, рекомендую проконсультироваться со специалистами по поводу корректности межевого плана участка. Если он ранее был составлен с неточностями, это может стать причиной ошибок в расчетах кадастровой стоимости. Вы получите совсем не тот результат, на который рассчитывали.

Ошибка 2. Неправильный расчет удельной и полной стоимости объекта

У специалистов есть такие понятия, как удельная и полная стоимость объекта. При этом одна следует из другой. Если была допущена ошибка при расчете удельной стоимости, она однозначно повлияет и на конечный результат. Обязательно проверяйте этот пункт.

Ошибка 3. Некорректно проведенные математические расчеты

Как не странно, но причиной недостоверного результата нередко становятся банальные ошибки в математических расчетах.

Если видите явное несоответствие полученного результата своим ожиданиям, попросите оценщика еще раз проверить все математические выкладки, использованные коэффициенты и дефляторы. Ведь поставленная не в том месте запятая в десятичной дроби изменит результат кардинально.

Ошибка 4. Опечатки в заполнении документации

Даже обычные технические опечатки в итоговом документе приведут к тому, что в ЕГРН будет внесена недостоверная информация, а ошибку вы обнаружите только после получения выписки. В результате потребуется время на ее исправления. Поэтому в обязательном порядке проверяйте полученные результаты оценки на предмет опечаток.

В заключении предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде ().

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

1. Выбрать оценочную фирму.
2. Указать цель оценки.
3. Заключить договор.
4. Оплатить услугу.
5. Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
6. Предоставить документы.
7. Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
8. Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли