Недвижимость в стране чехия

Налоги на недвижимость

Все собственники недвижимости в Чехии, независимо от их гражданства и наличия вида на жительство, имеют одинаковые обязанности по содержанию объекта. Они должны платить ежегодные налоги и следить за своевременным поступлением коммунальных платежей.

Читайте подробнее о том, как купить недвижимость в Чехии

Ежегодный налог на недвижимость

Налог на недвижимость (по-чешски daň z nemovitosti) начисляется один раз в год. Новоиспечённому собственнику надо стать на учёт в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости. При этом подать декларацию необходимо в год покупки – до 31 января. Это нужно сделать один раз, в последующем налоговая сама будет присылать счета для оплаты.

Налоговую декларацию нужно подать лично (в местном отделении финансового управления), по почте или через личный кабинет (datová schránka).

Штраф за несвоевременное уведомление о приобретении недвижимости составляет 0,05% от размера налога за каждый день просрочки начиная с 10 февраля. 

Размер налога на недвижимость в Чехии зависит от типа объекта (квартира, частный дом, земельный участок, коммерческое помещение), его площади и расположения. К стандартной ставке за квадратный метр добавляются повышающие коэффициенты, которые каждый год определяет администрация населённого пункта.

Уплатить налог на недвижимость необходимо до 31 мая. Если налог составляет менее €200, то его нужно вносить единовременно. Когда речь идёт о более крупной сумме, оплату можно разделить на два транша: первый – до 31 мая, а второй – до 30 ноября.

В случае просрочки налагается штраф. В результате пени могут превысить сам налог. Если в 2021 году не уплатить налог на недвижимость до конца мая, то с 4 июня 2021 года на сумму долга будут начисляться проценты по ставке 8,25% годовых.  

Город-курорт Карловы Вары

Как уплатить налог на недвижимость

Оплатить эту квитанцию можно несколькими способами. Проще всего использовать банковский перевод, но можно также оплатить квитанцию ​​на почте или лично в кассе налоговой инспекции.

Страница портала Почты Чехии с инструкцией о настройке сервиса SIPO

Примеры квартир в Чехии

Квартира в Праге, Чехия

360 800 €

Площадь 69.46 м2, 2 комнаты

VESSAN Holding

Квартира в Праге, Чехия

171 035 €

Площадь 32.1 м2, 1 комната

VESSAN Holding

Квартира в Праге, Чехия

257 402 €

Площадь 55.6 м2, 2 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

374 629 €

Площадь 68.4 м2, 3 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

364 617 €

Площадь 81.8 м2, 3 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

379 094 €

Площадь 75.4 м2, 3 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

251 565 €

Площадь 51.6 м2, 2 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

261 045 €

Площадь 56.2 м2, 2 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

257 826 €

Площадь 55.5 м2, 2 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

184 901 €

Площадь 29 м2, 1 комната

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

175 160 €

Площадь 29 м2, 1 комната

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

175 774 €

Площадь 34.2 м2, 1 комната

Prosto Real s.r.o.

Апартаменты в Праге, Чехия

176 125 €

Площадь 34.2 м2, 1 комната

Prosto Real s.r.o.

Апартаменты в Праге, Чехия

373 984 €

Площадь 77.9 м2, 3 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

387 717 €

Площадь 79.6 м2, 3 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Апартаменты в Праге, Чехия

293 678 €

Площадь 55.5 м2, 2 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

305 350 €

Площадь 59.1 м2, 2 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

193 055 €

Площадь 35.7 м2, 1 комната

Prosto Real s.r.o.

Апартаменты в Праге, Чехия

190 128 €

Площадь 34.3 м2, 1 комната

Prosto Real s.r.o.

Квартира в Праге, Чехия

457 843 €

Площадь 73.9 м2, 3 комнаты

Prosto Real s.r.o.

Работа через агентство

Классический вариант с минимальным риском для клиента

Он гарантирует отсутствие каких-либо значимых хлопот, поэтому мы рекомендуем в первую очередь обратить внимание именно на него

Основные преимущества сотрудничества с агентством:

• Вы будете избавлены почти от всех организационных моментов.
• Небольшой размер вознаграждения (provize, odměna): обычно это сумма месячной аренды.
• Гарантия юридической чистоты и законности сделки.
• Большая и постоянно пополняемая база вариантов.
• Экспертное сопровождение на всех этапах сделки.
• Возможность дистанционной работы.

Мы не считаем уместным активно рекламировать свои услуги в информационном материале, но хотим заметить, что опыту и профессионализму специалистов группы компаний Offshore Pro Group действительно можно доверять!

Понятия и определения

Чтобы выгодно снять квартиру в Чехии, понадобится знание языка. Спорить с этим фактом глупо, т. к. иностранец, лингвистические таланты которого ограничиваются исключительно английским в рамках школьной программы, переплатит минимум в два раза. Поэтому попросите о помощи знающих язык друзей, коллег или знакомых. Но даже в этом случае разобраться с базовыми понятиями рынка аренды недвижимости в ЧР.

Основные термины:

• Kauce. Некая залоговая сумма, предназначенная для погашения потенциально возможной задолженности арендатора (т. е. вас) после окончания найма. Если проблем с этим нет, она возвращается в конце срока аренды недвижимости.
• Na dobu neurčitou / Na dobu určitou. Сроки найма жилья: неограниченный (без указания длительности аренды) и конечный (оговорённый заранее).
• Nájemce. Съёмщик жилья.
• Pronajímatel. Владелец жилья.
• Nájemné. Стоимость аренды, но без учёта сопутствующих расходов (например, коммунальных услуг).
• Nájemní smlouva. Официальная бумага, подтверждающая факт аренды (договор сторон).
• Odměna / Provize. Наиболее адекватный перевод термина на русский язык – вознаграждение. Другими словами, агентская комиссия. В первом случае это сумма за предоставление услуг, во втором – за каждый вариант. Но на практике никакой разницы между терминами зачастую не делают.
• Poplatky. Коммунальные расходы (при условии, что потреблённые объёмы не фиксируются счётчиками, т. е. без учёта газа и электричества).
• Realitka. Риэлтор (но не посредник).
• Bezrealitka. Оформление сделки осуществляется клиентом без услуг риелтора. Мы настоятельно не рекомендуем (!) этот вариант, т. к. потенциальные риски не оправдывают незначительной разницы в затратах.

Риелторы и нотариусы в Чехии

Риелторы в Чехии

У части агентств и застройщиков в Чехии есть русскоязычные версии сайтов и специалисты, которые свободно разговаривают на «великом и могучем». Некоторые риелторские компании основаны русскоязычными иммигрантами, часто они имеют офисы или представителей в России или Украине, что облегчает сотрудничество.

Участие риелтора в сделке не обязательно. Но очевидно, что для иностранца, который не говорит свободно на чешском, не знаком со структурой государственных органов и процедурой оформления недвижимости в собственность, лучше пользоваться помощью посредника.

Контролирует агентов по недвижимости управление по регулированию индивидуальной предпринимательской деятельностью Чехии (Živnostenský úřad).

Помимо этого, все агентства должны иметь страховку своей профессиональной ответственности.

Услуги риелтора будут стоить покупателю 2–5% от суммы сделки на вторичном рынке, а на первичном – многие компании получают комиссию от застройщиков, соответственно, их помощь для клиентов бесплатна.

Услуги, которые оказывают риелторы в Чехии:

• подбор объектов по требованиям покупателя;
• организация поездки и Чехию и удобного графика просмотров;
• торг с продавцом от имени покупателя;
• юридические консультации по всем вопросам, связанным с покупкой и оплатой налогов;
• открытие депозитного счёта для оплаты средств по сделке (при необходимости)
• помощь в подготовке пакета документов для покупки и получения кредита;
• проверка юридической «чистоты» объекта недвижимости;
• регистрация нового собственника в Кадастре недвижимости;
• заключение договоров со службами ЖКХ.

Нотариусы в Чехии

Нотариус является гарантом сделки купли-продажи. Он проверит законность всех подписанных документов, заверит их, проконтролирует факт возникновения права собственности у покупателя и проследит за внесением соответствующей записи в кадастр недвижимости.

Можно использовать нотариуса для проведения расчётов по сделке. В этом случае деньги переводятся на депозитный счёт нотариуса и хранятся на нём до выполнения условий для передачи собственности.

Процедура покупки без ипотеки занимает три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале покупки и государственной регистрации по ее окончании

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Чехии?

С мая 2009 года Чехия разрешает всем иностранцам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость на физическое лицо. Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана могут быть собственниками любого числа объектов.

При желании можно оформлять сделку и на юридическое лицо. Но, например, на российскую компанию собственность не купишь, для этого нужно открыть представительство фирмы или новое юрлицо в Чехии. Создать компанию можно дистанционно. В дальнейшем юрлицо должно будет ежегодно сдавать финансовую отчетность (услуги бухгалтера стоят – от €100 в год за «нулевой» отчет).

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Иностранцы в Чехии могут приобретать, как жильё (в т.ч. строящееся), так и коммерческие объекты (офисы, магазины, рестораны, гостиницы, склады). С 2011 года закон позволяет также покупать сельскохозяйственные и лесные земли. Сделки можно совершать во всех регионах страны.

Следует иметь в виду, что в Чехии распространены две формы собственности на недвижимость – частная и кооперативная.

Во втором случае в кадастре дом не разделён на отдельные помещения, собственником всего объекта является кооператив, а покупатель становится не владельцем конкретной квартиры, а членом кооператива, который даёт ему право пользоваться имуществом. В уставе части кооперативов может быть запрет на приём иностранцев-физлиц, в этом случае сделки оформляются на юрлицо, созданное в Чехии.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Чехии?

Все иностранные владельцы недвижимости имеют право в упрощённом порядке получить мультивизу, по которой можно находиться в Чехии и других странах Шенгена до 90 дней в полугодие.

Владение недвижимостью любой стоимости не даёт права претендовать на вид на жительство, а тем более, гражданство Чехии. ВНЖ можно оформить на основании работы, учёбы, ведения бизнеса, наличия родственных связей или получения политического убежища. Недвижимость в собственности будет преимуществом при рассмотрении иммиграционного ходатайства.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Чехии?

Ежегодный налог на недвижимость в Чехии (по-чешски, Daň z Nemovitosti) должны платить все собственники, независимо от их гражданства и страны проживания. Это же касается коммунальных платежей и взносов на содержание дома. А вот страхование недвижимости в Чехии является добровольным.

Обратите внимание!

Налоговые резиденты Российской Федерации (более 183 дней в году проводят в РФ) должны самостоятельно уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Сделку можно провести и без создания счёта в Чехии, но если он будет открыт, об этом необходимо отчитаться. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

7 причин купить квартиру в Праге в новостройке

Сегодня Ваши шансы купить квартиру в Праге недорого велики как никогда. Независимо от того, какие характеристики квартиры для вас наиболее важны, в стремительно строящихся многочисленных ЖК можно без труда подобрать идеальный вариант. Более того: впервые новое жилье становится серьезным конкурентом квартир в исторических зданиях, а по ряду параметров и превосходит его. 

Необходимо сразу уточнить, что в число этих причин не входят низкие цены: разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках не столь существенна, чтобы на этом стоило акцентировать внимание. И здесь мы переходим к тем преимуществам новостроек Чехии, которые делают их столь привлекательными как для чешских, так для иностранных покупателей

Такое понятие, как «долгострой», в Чехии отсутствует: все ЖК сдаются точно в срок, а то и досрочно. Но дело не только в точном соблюдении строительного графика: на первичном рынке исключены любые сомнительные ситуации, а все сделки безукоризненно прозрачны.

Поскольку цены не только на элитные квартиры в Праге, но и на скромные студии растут непрерывно, покупая их «на этапе котлована», вы получаете возможность неплохо заработать: ведь через пару лет та же квартира будет стоить как минимум на 10-15% больше. Хорошо понимая ликвидность такой недвижимости, чешские банки предоставляют ипотеку под ее приобретение проще и охотнее, чем под покупку квартир в старых домах.

Оно распространяется как на месторасположение, так и на тип недвижимости в Чехии. Вопреки стереотипам, новые (точнее, радикально реконструированные) ЖК есть не только в Праге-8 или Праге-9, но и в центре города, а что касается квартир, то покупатель может выбирать между:

• студиями метражом от 20 кв.м.;
• семейными квартирами с удобной планировкой;
• роскошными пентхаусами.

Не устраивает квартира? У нас найдется такой вид недвижимости в Праге, как виллы, коттеджи и особняки.

Покупая квартиру в строящемся доме, не придется думать о том, как обеспечить хорошую вентиляцию или сохранить тепло зимой: обо всем этом уже подумали проектировщики и строители.

В современных новостройках в Праге используются только экологичные материалы, рассчитанные на долгую и интенсивную эксплуатацию. Иными словами, дому долго не потребуется ремонт, а проживание в нем полностью безопасно и для маленьких детей, и для аллергиков.

В проектах современных ЖК всегда предусмотрены если не подземные гаражи, то места для парковки у дома, в то время как для жильцов исторических зданий в центре парковка машины — сложный ежедневный квест. 

Вы можете выбрать не только интерьерный стиль, но и планировку будущей квартиры в строящемся ЖК, в то время как владельцы квартир в домах — памятниках архитектуры не могут без разрешения даже поменять оконные рамы на более современные.

Как выбрать

Богатство выбора может вызвать растерянность: купить жилье в Праге в радикально обновленном доме на Праге-2 или  в ЖК на Праге-8? Довольствоваться достаточно бюджетным вариантом или взять кредит и замахнуться на элитную недвижимость в Праге? Ответ на эти вопросы зависит от планов, связанных с приобретаемой недвижимостью. Если вы собираетесь сдавать ее туристам, то оптимальный вариант — покупка студий у станций метро или в центре города. Для сдачи в длительную аренду оптимальны не только студии, но и 2-комнатные квартиры: ведь нередко их снимают семьи. А если вы планируете лично жить в купленной квартире, исходите не только из текущей ситуации, но и из ближайших перспектив: например, семье с маленькими детьми следует покупать жилье вблизи школ.

О коммунальных платежах

Перед тем, как снять квартиру в Праге, узнайте, входят ли в оплату коммунальные счета. Если нет, вам придется оплачивать их дополнительно, а это самое меньшее 1 500 крон/месяц.

Стоимость зависит от множества факторов:

• Подземный гараж и рецепция увеличат стоимость аренды.
• Размеры окон и на какую сторону выходят, а также толщина стен дома – потери тепла требуют дополнительного отопления.
• Квадратные метры помещения.
• Наличие или отсутствие счетчиков (свет, отопление, вода). Если индивидуальных счетчиков нет, подача ресурсов распределяется на всех жильцов поровну, и суммы практически фиксированные (для каждого сезона года свои).
• Тип отопления (электрическое, паровое, газовое и даже иногда дровами и углем). Дороже всего отапливать площадь с помощью электричества. С другой стороны, если есть сплит-система, регулирующая температуру (охлаждение и обогрев), это позволяет немного экономить, поскольку так вы сами решаете, когда ее включать, как надолго и на какую температуру выставлять. Например, когда никого нет дома, обогрев можно совсем отключить, что и практикуют местные жители.
• За канализацию тоже платят, причем в том же размере, что и за подачу воды.
• Вывоз мусора составляет 500–1000 крон/год.
• Присутствие в здании коммерческих арендаторов (аптеки, магазины). Если таковые имеются, денежные сборы в фонд дома отсутствуют, что положительно сказывается на размере аренды.
• Наличие проведенного Интернета.

Назвать точную сумму на коммуналку невозможно. К основному счету за съем однокомнатного жилища можете прибавить примерно 1 500–2 500 крон/месяц, за трехкомнатное жилище 100 кв. метров 5 000–6 000 крон/месяц.

Продажа недвижимости

Рынок недвижимости Чехии остаётся устойчивым во время пандемии. В первом квартале 2021 года цены на квартиры в Праге и региональных городах выросли в среднем на 19% в годовом исчислении. В последние пять лет цены на недвижимость в среднем росли на 11% в год.

В 2020 году спрос подстегнула отмена налога на передачу собственности в размере 4%. Банки также стимулируют местный рынок, ведь ставки по ипотечным кредитам упали ниже 2%. Это привело к рекордному количеству одобренных ипотечных кредитов. На сегодняшний день чехи являются основной массой инвесторов в недвижимость страны. Они рассматривают эти вложения как безопасный способ сохранить свои накопления, опасаясь инфляции и девальвации валюты.

Налоги при продаже недвижимости в Чехии

В 2021 году единственным налогом при продаже недвижимости для продавца остаётся налог на прирост капитала.

Его ставка – 15%. Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на сделку – оплату услуг адвоката, оценщика недвижимости, риелтора.

От уплаты налога освобождаются следующие категории лиц.

1. Физлица, которые проживали в недвижимости в течение двух лет перед сделкой.
2. Физлица, которые владели объектом более пяти/десяти лет.

3. Физлица, которые инвестируют деньги от продажи в покупку другой жилой недвижимости, причём не позднее конца следующего за сделкой года.

4. Наследники, которые продают объект недвижимости, в случае если наследодатель выполнил условие временного лимита владения. Закон предусматривает возможность зачесть общее время владения наследодателя и одаряемого.

Если объект был оформлен на юридическое лицо, льгот по налогу на прирост капитала не полагается.

Налоговую декларацию необходимо подавать до 31 марта следующего за сделкой года.

Другие расходы продавца

При продаже недвижимости, скорее всего, потребуются услуги риелтора, который будет рекламировать ваш объект, общаться с потенциальными покупателями, организовывать передачу денег и т. п. В Чехии нет фиксированных законом ставок за такую работу. Этот вопрос следует обсудить со специалистом перед началом сделки. На практике принято платить 2–5% от цены объекта (чем дороже недвижимость, тем ниже процент).

Стоимость жизни в Чехии

С точки зрения стоимости проживания Чехия – европейский середнячок. Жить здесь дороже, чем в Болгарии, Сербии, России или Украине, но дешевле, чем во Франции, Австрии, Германии и даже Латвии.

Чтобы примерно оценить предстоящие расходы на проживание, можно ориентироваться на средние зарплаты в стране, а они продолжают расти в связи с нехваткой рабочей силы. Дефицит кадров был здесь и до коронавируса, но на фоне восстановления экономики проблема чувствуется ещё острее. В мае 2021 года среднемесячная заработная плата увеличилась на 3,2% по сравнению с прошлым годом и составила €1 383. 

Средние зарплаты в стране продолжают расти в связи с нехваткой рабочей силы 

Стоит также отметить, что в 2021 году Сенат Чехии одобрил поправки в закон о медицинском страховании иностранцев, что в итоге приведёт к увеличению стоимости медицинских полисов.

Читайте подробнее

• О самых популярных сферах занятости иностранцев
• Сколько стоит жить в Чехии
• Как найти работу в Чехии

Юридическая сторона – договор аренды жилья

Не рекомендуем снимать квартиру без оформления официального договора. В случае возникновения каких-либо проблем или разногласий есть риск попасть в крайне неприятное положение и даже остаться на улице.

Договор аренды регулирует взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора и четко прописывает права и обязанности каждой из сторон.

Договор необходимо заключить после того, как вы определись с необходимым вариантом квартиры и готовы заключить сделку с хозяином. Подходить к оформлению этого документа стоит очень серьезно и ответственно.

Обсудите с арендодателем все тонкости соглашения

Обратите внимание на такие моменты, как сумма аренды, особенности оплаты коммунальных услуг, срок договора, необходимость залоги, условия и сроки возврата залога и т.д

В приложение к договору обязательно внесите текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, чтобы в дальнейшем с этим не возникало недоразумений. Стоит также заранее обговорить, кто будет проживать в квартире. Например, многие арендодатели не хотят, чтобы в их квартире обитали семьи с детьми или домашними животными.

Сдача в аренду

Согласно аналитическому изданию GlobalPropertyGuide, в Праге типичная доходность квартиры от сдачи в аренду – 3–4% от цены недвижимости в год. Конечно, у каждого типа объектов есть свои нюансы.

Стоимость долгосрочной аренды квартир в Чехии в 2021 году

Тип квартиры	Центр Праги	Окраины Праги
Однокомнатная	€350–500 в месяц	€300–350 в месяц
Двухкомнатная	€584–780 в месяц	€390–470 в месяц
Трёхкомнатная	€975–1170 в месяц	€545–720 в месяц

В 2021 году в чешской столице в долгосрочную аренду сдаётся наибольшее количество квартир за последние пять лет, арендные ставки снизились примерно на 9% в годовом исчислении. Причиной послужил кризис, вызванный пандемией, и переход многих объектов жилья из сектора краткосрочной аренды в долгосрочную.

Обычно посуточная сдача в полтора-два раза выгоднее, чем долгосрочная. При этом, чтобы сдавать жильё туристам, покупать недвижимость в центре необязательно. В столице квартиры на несколько суток часто снимают и в спальных районах, особенно около аэропорта.

В июле 2021 года сдать однокомнатную квартиру в районе Прага-3 можно примерно за €30 в сутки, а ещё ближе к центру цены уже в диапазоне €40–50 за сутки.

Прага, район старого города

Налог на доход от аренды недвижимости

Физические лица, которые сдают свою недвижимость в Чехии в аренду, платят подоходный налог.

Из налоговой базы можно вычитать фактические расходы на квартиру, например в случае проведения ремонта. Если вы не хотите считать и показывать расходы, можно воспользоваться упрощённой системой и вычесть из общего дохода 30%. В стране также действует система налоговых льгот.

Юридические лица оплачивают доход от аренды по ставке корпоративного подоходного налога в размере 19%.

Налог должны платить все (в том числе нерезиденты), кто заработал на аренде более 15 тыс. крон (€585). Налоговая декларация за предыдущий год подаётся до 31 марта. Услуги бухгалтера по расчёту налога, составлению и подаче декларации будут стоить €40–50.