Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог

Безопасность прежде всего – риски, о которых нужно знать

1. Форс-мажор

Со сдаваемой квартирой может случиться любая неприятность: утечка газа, пожар, затопление соседями сверху или затопление соседей, живущих снизу, короткое замыкание электрической проводки. Обезопасить себя от таких случаев можно только страховкой. Стоимость страховки невелика в сравнении ущербом, который может нанести неаккуратность жильцов.

Страховой полис можно приобрести в:

• ВТБ Страхование;
• Согласие Страхование;
• Zetta Страхование.

В договоре страхования указывается, что жилье сдается в аренду. Выгодоприобретателем (получателем страховых выплат) в этом случае выступает собственник недвижимости, то есть вы. Составить договор страхования можете как вы лично, так и арендаторы квартиры, указав вас как собственника.

2. Порча имущества

Испорченные обои, сломанные розетки и включатели, неисправная бытовая техника – «явления», с которыми сталкиваются все арендодатели. Порча имущества в сдаваемой квартире неизбежна, поскольку даже живя в собственном доме и неся полную ответственность за его состояние, нам все равно приходится сталкиваться с необходимостью замены бытовой техники, обоев, деталей интерьера. Однако и в этой ситуации сократить свои риски и исключить расходы вы, как собственник жилья, можете.

Обязательно составляйте договор аренды с подробным описанием ответственности и обязанностей сторон. Обяжите в договоре жильцов выплачивать вам компенсацию за испорченное имущество, в противном случае ваши расходы на ремонты по вине арендаторов станут просто колоссальными, а доходность от сдачи жилья окажется под большим сомнением.

3. Недобропорядочные жильцы

Подспорье в решении этого вопроса – договор найма/аренды помещения. Если квартира используется арендаторами не по назначению, либо они просрочил оплату, вы можете обратиться в суд и выгнать их с судебными приставами.

Хороший помощник в борьбе с недобросовестными арендаторами – охранная сигнализация. Если арендатор перестал платить за жилье, не выходит на связь, «кормит завтраками», обещая рассчитаться, изменив код доступа на охранной сигнализации (она должна быть предварительно установлена) вы подтолкнете его к решению возникшей проблемы в вашу пользу. Обычно такие ситуации завершаются тем, что арендатор рассчитывается с владельцем недвижимости в присутствии сотрудников охранного агентства и покидает квартиру, забрав свои вещи.

4. Проблемы с налоговой службой

Он возможен только, когда арендодатель уклоняется от уплаты налоговых взносов.

Квартиру в аренду не нужно сдавать подозрительным дружкам

При заселении таких арендаторов почти гарантированно должны возникнуть проблемы с оплатой аренды вашей квартиры.

Выселить за неуплату данных граждан будет тоже проблематично. А если вы их и выселите, то они снова самостоятельно вселятся в квартиру. И сменят замки на входной двери. 

В общем будут сопротивляться их досрочному выселению.

В случае какой-то тайной деятельности со стороны таких арендаторов, их могут поймать представители правоохранительных органов прямо у вас в квартире.

В ходе обыска могут быть описаны какие-то вещественные доказательства их тайной деятельности и квартира может простоять несколько лет опечатанной. Пока будет длиться следствие и дело ваших арендаторов дойдет до суда.

Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?

Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:

1. В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
2. Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.Справка. Следует быть готовым к тому, что агент захочет осмотреть жилплощадь или попросил выслать фотографии квартиры.
3. Далее агентство приступит к поиску квартиросъемщика. Как только появится подходящий вариант, собственник квартиры будет поставлен об этом в известность.
4. Завершающим этапом является заключение договора найма (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и составление акта приема-передачи имущества.

На что обратить внимание при выборе посредника?

К выбору агентства недвижимости следует подходить с особой осторожностью, так как от этого во многом зависит безопасность будущей сделки

Итак, в первую очередь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Положение агентства недвижимости на рынке – прежде чем обращаться в ту или иную организацию, следует собрать как можно больше о ней информации, тщательно изучить сайт, а также найти отзывы реальных клиентов.

Количество лет, в течение которых агентство оказывает риэлтерские услуги – чем старше и престижнее организация, тем меньше риск столкновения с мошенниками.

Наличие лицензии или сертификата на оказание риэлтерских услуг – в первом случае, наличие лицензии будет свидетельствовать о том, что компания достаточно длительное время находится на рынке (такой документ выдавался до 2002 года), а во втором случае, что агентство состоит в профессиональной гильдии, а, следовательно, оказывает свои услуги на высоком качественном уровне.

Поведение и речь риелтора – это тоже немаловажный фактор, на который обязательно следует обратить внимание.

Изучение учредительных документов и типового договора – содержание этих бумаг также о многом может сказать.

Что должно быть указано в договоре?

В договоре, заключаемом между агентством недвижимости и собственником квартиры, должны быть обозначены следующие пункты:

• дата и место заключения;
• сведения о риелторе и арендодателе (в договоре стороны обозначаются, как исполнитель и заказчик);
• предмет договора;
• обязанности риелтора;
• обязанности собственника квартиры;
• порядок приема-сдачи работ (в данном случае это риэлтерские услуги).

Риэлторские уловки и способы избежать этого обмана

Для наглядности можно привести несколько вариантов обмана собственников квартир, которые нередко риэлторы включают в схему своей работы:

1. Жилье, вверенное агентству недвижимости, передается в наем сомнительным людям. Причем зачастую в однокомнатной квартире могут проживать сразу 7-10 человек – такая схема обмана особенно актуальна для тех случаев, когда хозяин квартиры проживает или длительное время находится в другой стране. Для того, чтобы избежать такой ситуации, перед тем как сдать квартиру, с риелтором необходимо заключить договор доверительного управления, в котором четко будет прописано, кто и на каких условиях вправе проживать в конкретной квартире.
2. Риелтор размещает объявление при сдаче жилья в аренду, но при этом указывает стоимость ниже, названной хозяином данной недвижимости – это делается для того, чтобы привлечь квартиросъемщиков. При этом в итоге остается в минусе арендодатель. Чтобы предотвратить подобный обман, владелец имущества обязательно должен настаивать на заключении договора с риэлтерским агентством. В данном документе должен быть четко прописан размер арендной платы, которую арендодатель желает получить за сдачу своей квартиры в наем.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

На Западе неуплата налогов считается величайшим преступлением, поэтому там собираемость налогов почти стопроцентная. Чего нельзя сказать о россиянах, хотя в последнее время ориентиры меняются.

Большинство граждан, получающих дополнительный доход от сдачи внаем жилья не платят никаких налогов. И этому есть объяснение — зачем платить, если никто этого не требует. Налоговикам сейчас просто невыгодно тратить огромные ресурсы на выявление лиц, не заплативших пару тысяч рублей в местный бюджет.

Но поскольку граждан, сдающих жилплощадь, с каждым годом становится все больше, недалек тот день, когда налоговые органы всерьез возьмутся за этот бизнес.

Заголовок блока
Конечно, законом предусмотрена ответственность лица, уклоняющегося от уплаты налогов. В случаях, когда вина доказана, штраф может составлять порядка 20-40% от суммы неуплаченного налога. При особо крупных размерах может наступить даже уголовная ответственность.

Но пока что каждый собственник сам принимает решение — кто дорожит своим спокойствием, платит налоги, а для кого важна экономия — нет.

02 Как составить грамотный договор найма?

По правилам сдачи основным моментом становится официальное оформление документации. Чтобы сделка стала безопасной, за основу берется типовой договор найма. Юридически существует разница между арендой и наймом помещения. Если сделка заключается с неким юридическим лицом – составляют договор аренды, если между физическими лицами – найма.

Так выглядит образец документа о краткосрочной сдаче квартиры:

В нем обязательно проставляются сроки, даты вселения/выселения, сумма оплаты, обязанности сторон и т. д.

А это форма для заполнения договора аренды на длительный срок:

В нем также указываются все основные моменты: сроки, оплата, дата/место составления, паспортные данные сторон, а также:

1. 1. Технические параметры и данные предмета договора – квартиры: адрес, этажность, метраж, имеющиеся коммуникации, телефонизация, наличие интернета, кабельного и/или интерактивного телевидения, состояние сантехники и т. д.
2. 2. Копия документа о собственности.
3. 3. Справка о том, что жилье не имеет иных собственников (отсутствует долевое владение), не находится в залоге или ипотеке с иным владельцев.
4. 4. Соглашение об оплате коммунальных услуг.
5. 5. Как будут производиться выплаты.
6. 6. Сроки платежей.
7. 7. Длительность аренды.
8. 8. Обязанности по ремонтным работам: срочным, текущим, капитальным, косметическим.
9. 9. Список дополнительных лиц, которые будут иметь право проживания в помещении.
10. 10. Обязанности и права как нанимателя, так и арендатора.
11. 11. Условия для досрочного расторжения соглашения со стороны владельца и со стороны квартирантов.

Профессиональные риелторы советуют включать в договор несколько дополнительных пунктов:

1. 1. Запрет для арендаторов и проживающих с ними на регистрацию в этом жилом помещении. Если такая прописка будет все-таки оформлена, с помощью договора несложно доказать ее незаконность.
2. 2. Застраховать квартиру и обязать квартирантов выплачивать деньги вместе. Тогда в случае протечек, пожара или нанесения любого ущерба помещению или находящемуся в нем имуществу, владельцу перечислят страховую компенсацию, и ему не придется судиться с бывшими нанимателями и пытаться получить с них хоть какую-нибудь сумму. Нередки ситуации, когда ответчики по иску становятся неплатежеспособными, безработными, имеют на содержании иждивенцев и т. д.
3. 3. Запрет на сдачу квартиры в субаренду и передачи права пользования другим людям без уведомления и письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что на территории проживают множество посторонних лиц, а найти арендатора, отвечающего по договору, не представляется возможным.

Владельцу также стоит оговорить возможность иногда посещать с проверкой свое жилое помещение и находящееся в нем имущество.

Что нужно знать об уплате налогов?

Если договор составлен у юриста, он обязан передать информацию о его заключении в Налоговую инспекцию. Размер налога зависит от суммы, которую вы получаете за сдачу жилья. Если не уплачивать налоги, спустя время ваша деятельность может быть раскрыта и сумма штрафа будет значительно больше.

Сдача жилья в аренду – род деятельности, который может стать как дополнительным, так и основным доходом. Никогда не сдавайте квартиру человеку, не проверив его документы и не заключив договор, в котором описаны все моменты и спорные вопросы. Укрывание такого типа дохода от налоговых служб преследуется по закону.

Полезное видео: Советы арендодателям о том, как успешно сдать квартиру в аренду 

Как сдать квартиру в аренду. Быстро. Выгодно. Без ущерба. Договор аренды. Советы арендодателям

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Согласно законодательству, сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Такая квартира находится у заемщика в собственности, но с некоторыми ограничениями. Тем не менее, он также может ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, в отношении квартиры в ипотеке есть допустимый предел правомочий. Собственник обремененного жилья не может своими действиями нарушать интересы заинтересованных третьих лиц. В данном случае третьим лицом будет банк, предоставивший ипотеку.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 391-70-75 (Москва)

+7 (812) 305-27-75 (Санкт-Петербург)

8 (800) 550-97-45 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Отношения с банком, в котором оформлена ипотека на квартиру, регулируются не только гражданским законодательством, но и ФЗ № 102 «Об ипотеке».

В ст. 29 ФЗ № 102 говорится, что заемщик вправе:

• использовать обремененную квартиру по прямому назначению (жить в ней);
• извлекать из нее возможный доход.

Соответственно, сдавать квартиру в ипотеке в аренду можно. Однако следует учесть, что залогодатель имеет право оберегать залоговое имущество от порчи. Посягательство третьих лиц (в данном случае арендатора квартиры) включено в список возможных причин порчи имущества.

Какой налог за сдачу квартиры в 2021 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2021 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
4. Налог на профессиональный доход — граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области. С 1 июля 2020 года этот налоговый режим заработал по всей России.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составил 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Как правильно оформить аренду?

Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции — Договор за 1 000 рублей. В договоре в обязательном порядке следует указать:

В договоре в обязательном порядке следует указать:

1. собственника;
2. тех, кто собирается проживать в квартире;
3. размер оплаты;
4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры

Важно прописать, как разрешено использовать, предоставленное в наем, имущество, что будет считаться порчей, какие санкции предусмотрены за поломки

В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

• можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
• можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости. Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей. Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах.

Сервисы

Avito

Средняя стоимость квартиры:

1-комнатная — 30 тысяч рублей в месяц

2-комнатная — 45 тысяч рублей в месяц

3-комнатная — 45−50 тысяч рублей в месяц

Сайт рассчитан на представителей нижнего сегмента среднего класса, поэтому выше 70−75 тысяч рублей в месяц цены поднимаются редко. Квартиры здесь предлагают как новые, так и вторичные. Множество предложений чрезвычайно дешёвого жилья, например, трёхкомнатная квартира за 30 тысяч рублей в месяц. Это говорит о наличии непроверенных объявлений. Администрация Avito предупреждает пользователей о возможном присутствии мошенников и рекомендует не верить объявлениям с заниженной ценой хорошей квартиры. Большинство предложений на Avito исходит от агентств, однако есть и объявления от частных лиц.

«Яндекс.Недвижимость»

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ:

1-комнатная — 30 тысяч рублей в месяц

2-комнатная — 40 тысяч рублей в месяц

3-комнатная — 60−65 тысяч рублей в месяц

Это = агрегатор, который собирает предложения со всего интернета. Большинство предложений с Cian.ru, на который по-честному дана ссылка внизу каждого мини-поста. Предложения размещаются здесь исключительно агентствами. Одним кликом мыши пользователь перемещается на сайт, где изначально было размещено объявление, и может посмотреть как фотографии понравившегося ему варианта, так и телефон риелтора.

«Из рук в руки»

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ:

1-комнатная — 17−20 тысяч рублей в месяц

2-комнатная — 25 тысяч рублей в месяц

3-комнатная — 30 тысяч рублей в месяц

На сайте присутствует огромное количество предложений от агентств, а также непроверенных объявлений, обещающих дёшево снять чуть ли элитное жильё: однушку с евроремонтом в хорошем районе за 16 тысяч рублей в месяц или же трёхкомнатную с теми же показателями за 29. Случаи мошенничества на сайте обсуждаются пользователями интернета.

The Locals

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ:

1-комнатная — 30 тысяч рублей в месяц

2-комнатная — 40−50 тысяч рублей в месяц

3-комнатная — 60 тысяч рублей в месяц

На сайте есть премодерация, все объявления проверяются, об этом говорится на главной странице. Доступ к контенту платный — 399 рублей. Здесь нет подозрительно низких или зашкаливающе высоких цен. Предлагаются ухоженные, чистые квартиры со всем необходимым: холодильником, телефоном, телевизором и интернетом. Объявления размещают собственники, риелторов просят не беспокоиться.

Winner

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ:

1-комнатная — 35 тысяч рублей в месяц

2-комнатная — 55 тысяч рублей в месяц

3-комнатная — 65−70 тысяч рублей в месяц

Посмотреть базы сайта онлайн нельзя, их необходимо скачивать, предварительно зарегистрировавшись с помощью номера телефона, на который впоследствии приходит СМС с кодом. Чтобы просматривать обновления в базе, нужно оформить подписку на сайт, которая стоит 15 тысяч рублей в месяц. Это кажется совершенно бессмысленным, учитывая то, что все объявления с сайта автоматически публикуются на сайтах «Из рук в руки», «Яндекс.Недвижимость» и на множестве других подобных.

На Winner работают исключительно агенты, что предполагает депозит, а также выплату стопроцентной стоимости квартиры за месяц агентству в виде комиссии. Здесь также присутствует множество объявлений с подозрительно низкими ценами на квартиры, что говорит о возможном мошенничестве.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

1.  Возможность проживания животных, посторонних лиц.
2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

• паспортные данные,
• сведения о месте работы, учебы,
• контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Скачайте

  Договор найма жилого помещения. Образец (47,0 KiB, 18 395 hits)

  Договор найма квартиры. Форма (74,5 KiB, 14 505 hits)

  Акт приема-передачи квартиры при аренде. Типовой вариант (35,5 KiB, 1 678 hits)

2021 zakon-dostupno.ru

Квартиру в аренду не нужно сдавать хорошим знакомым или дальним родственникам

Эти арендаторы с легкостью могут допускать просрочки по платежам, считая это нормой. 

Пользуются тем, что их не выгонят. И ведь действительно выселить их это большая проблема для хозяина квартиры, из-за боязни испортить отношения с родственниками.

При этом арендовать все норовят без договора, и как потом на них накладывать штрафные санкции – непонятно.

В суд хозяин арендной квартиры опять же на родственников подавать не пойдет. 

И придется вечно бегать за ними и выпрашивать деньги за отжитые месяцы.

При этом съехать с квартиры такие арендаторы могут в любой момент, не рассчитавшись по старым долгам.

Покупка патента

Есть еще один вариант, как законно жилье сдать. Для этой хорошей цели покупается патент. Вместо уплаты налогов легально оплачивается патент. Цена патента составляет 6% от полученной прибыли. Его стоимость в столице зависит от размера арендной платы и адреса жилплощади.

Патент подходит, если гражданин хочет сдать дорогое жилье и не стесняется рассказать государственным органам об этом.

Покупка патента означает: не придется заморачиваться заполнением большого количества документации. Ведется патентная книга, где и отражаются все значимые операции.

Законодательство обязывает уплачивать страховые взносы, если куплен патент. Потому есть смысл приобрести его, если уже открыто ИП.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Внимательно читайте договор. Не все риелторы «чисты на руку»

Сотрудничество с риелтором будет продуктивным, если решение передать процесс сдачи ему, у вас возникло осознанно, а не навязано рекламой или советами знакомых. Если вы сомневаетесь в надобности привлечения стороннего специалиста, занимайтесь сдачей жилья самостоятельно.

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?

Договор аренды и договор найма квартиры – это договоры по которым недвижимое имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или просто в пользование. В аренду можно сдавать как жилое, так и не жилое помещение, а в наем только жилое, например, квартиру.

Отличия договоров:

Стороны договора

Договор найма квартиры заключается тогда, когда эта квартира сдается гражданину. Собственник по такому договору, который сдает жилье, именуется наймодателем, а лицо, которое снимает – нанимателем.

Что касается юридических лиц, то они не могут заключать договор найма и получать по такому договору жилье во временное владение и (или) пользование. Организациям необходимо заключать договор аренды или иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды сторонами являются арендодатель и арендатор

Следует обратить внимание на то, что юридическое лицо-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногородних сотрудников (ст

606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора

Если стороны решили заключать договор аренды квартиры или найма квартиры, то заключать такой договор необходимо только в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Сторонам договора аренды, заключенного на срок один год и более, необходимо его зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Срок договора

Договор аренды квартиры заключается на тот срок, который определен договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, то он будет считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения/квартиры законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора

Расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, через суд, в одностороннем порядке, если основания для расторжения установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма квартиры имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма квартиры можно расторгнуть в любое время. Для этого наниматель должен получить согласие других лиц, постоянно проживающих с ним, и письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Порядок оплаты

Цена может устанавливаться не только в рублях, но и другой валюте

При этом важно указать, каким образом сумма будет переводиться в рубли

Сдавая жилплощадь официально, по договору, можно детально урегулировать порядок оплаты. Как правило, денежные средства передаются наличными на руки хозяину. Подтвердить передачу средств можно расписками. Можно установить другие правила сдачи квартиры. Например, брать деньги за аренду квартиры вперед за полгода. Такой вариант подойдет, если собственники жилья проживают за границей или в другом городе.

При сдаче жилья нужно обратить внимание на порядок проведения платежей. 3 варианта оплаты:

3 варианта оплаты:

• передавать денежные средства самому собственнику квартиры;
• переводить средства на банковскую карточку наймодателя;
• передавать оплату через доверенных лиц.

Когда деньги передаются через доверенное лицо, обязательно потребуется доверенность. Оплату за наем жилья очень сложно будет отрицать, если делался банковский перевод. Вся информация об оплате сохраняется в банке.

Просто так взять и изменить размер платы собственник не может. Нужно подписать дополнительное соглашение обеим сторонам.

2 хитрости при установлении арендной платы:

1. Взять обеспечительный платеж с квартирантов. Эта денежная сумма будет служить гарантией, что с имуществом будет все в порядке. Если наниматели испортят имущество, то обеспечительный платеж остается у собственника.
2. Установить обязанность выплатить аванс за несколько месяцев вперед. Этот аванс будет служить гарантией, что жильцы заплатят арендную плату. Если платить жильцы будут регулярно, то по истечению срока аренды платеж возвращается.

На практике случается так, что жильцы съезжают, а хозяину остаются неоплаченные счета за телефонные переговоры и коммунальные услуги. Для этого и берется аванс. Денежная сумма служит страховкой.

Что можно и нельзя сдавать

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога

Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица

Если сдали квартиру в аренду как платить налоги

Пожалуй, это самый больной вопрос в нашей стране, ведь по статистике в России большая часть сделок с арендой недвижимости проходит вне ведома налоговых органов.

Отсюда и вопрос, законно ли сдавать квартиру в аренду, стоит ли уведомлять налоговиков о своём намерении сдать квартиру?

С одной стороны, деньги не бывают лишние и расставаться даже с несколькими тысячами уж точно не хочется, но с другой — нелегальная сдача недвижимости в аренду предусматривает как уголовную, так и административную ответственность.

Ведь по российским законам получение дохода таким способом можно назвать уже предпринимательской деятельностью.

Поэтому давайте попытаемся разобраться: стоит ли извещать госорган или нет?

Допустим, вы решили не ставить налоговую в известность. Формально, даже если в инспекции и узнают, что вы сдаёте квартиру, доказать это будет нелегко. Мало ли, кто там живёт?

Например, можно легко сказать, что это ваш дальний родственник, с которого вы, конечно же, не будете брать деньги. То есть при желании можно сделать всё тихо и мирно.

Однако, в случае, если у налоговой окажется договор найма, то тогда ответственности не избежать: придётся заплатить штраф, причём немалый.

Другое дело, если вы изначально решили не шутить с правосудием, и честно уплачивать государству налог. Здесь уже придётся немного попотеть.

Как сдавать квартиру посуточно официально?

Сдавать квартиру посуточно можно одним из трех способов:

• самостоятельно (на основе договора);
• через агентство (посредник, которому придется платить за услуги поиска постояльцев);
• через агентство при передаче жилья в доверительное управление, а доход затем будет распределен между собственником и организацией.

Любой из
вышеперечисленных способов аренды является официальным.

Как сдавать квартиру самостоятельно?

Когда сдачей квартиры в
аренду занимается сам владелец, ему самому придется думать о поиске
постояльцев. Лучший вариант информирования о подобных услугах — объявления
через интернет. Ведь посуточная аренда в основном требуется приезжим, а они,
как известно, вряд ли будут читать местные газеты. При составлении объявлений
стоит указать срок сдачи, описание квартиры, обязанности и права сторон, сумму
аренды.

Также придется составить договор. Он должен быть оформлен в двух экземплярах. Кроме того, понадобятся и другие бумаги, перечень которых представим чуть ниже.

Ежегодно арендодателю придется сдавать налоговую декларацию в ФНС. В противном случае говорить об официальности и законности сделки не приходится. От полученного дохода нужно выплачивать 13%. При регистрации ИП и использования УСН можно выйти на 6% налога.

Как сдавать квартиру посуточно через агентство?

В крупных городах
открыты агентства, которые помогают собственникам сдать квартиру посуточно или
на долгий срок. Владельцы недвижимости заключают с ними договор доверительного
управления, на основании которого организации занимаются поиском жильцов,
уборкой в помещениях и прочим. Тем самым собственники снимают с себя все
обязанности, а взамен агентствам остается часть вырученной суммы. Несмотря на
необходимость «делиться», владельцы квартиры остаются в большем «плюсе», по
сравнению с самостоятельной сдачей в аренду. Ведь агентства имеют опыт в
подобных сделках, а потому умеют находить жильцов гораздо быстрее, избегая «простоев».