Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать

Что будет при нарушении ипотечного договора

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

• во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
• во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Почему может отказать банк и страховая

Категорические отказы банка и страховой встречаются редко. Объяснять причины они не обязаны. Из наиболее вероятных:

• сумма долга близка к оценочной стоимости жилья, и если квартиранты окажутся неаккуратными, размер залога (=стоимость квартиры) перестанет покрывать выданный кредит;
• выявление в истории клиента фактов злоупотребления, нарушения закона, прямо или косвенно связанных со сделками с недвижимостью;
• при устном обращении есть вероятность попасть к специалисту, недостаточно компетентному в вопросе, можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

Страховая компания вероятно откажет в выплате, если наступит страховой случай и будет доказана вина нанимателя, проживающего без ведома страховщика. Во избежание такой ситуации предупредите агента о намерении сдавать квартиру. Стоимость страхового полиса увеличится. Расходы обоснованные, а арендная плата покроет их в первый же месяц.

Рекомендуемая статья: Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и почему

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

С какой минимальной суммы можно входить

Если найти ипотеку без первоначального взноса, вам потребуются только деньги на ремонт и перепланировку. Сумма затрат будет отличаться в зависимости от города, площади, используемых стройматериалов и других факторов. Можно ориентироваться на сумму 500-600 тысяч рублей. Если у вас нет этих денег, можно найти спонсора или взять два-три потребительских кредита.

Поскольку квартира покупается с инвестиционной целью, делается инвесторский ремонт. Квартира должна выглядеть светлой и чистой, вся мебель и техника должны быть новыми. Ориентируйтесь на недорогой, но и не самый дешевый вариант – это должен быть необходимый минимум.

Как сдать квартиру в аренду, если банк запретил

Банк включает пункт о запрете сдачи жилплощади для того, чтобы контролировать состояние залогового имущества. Пока задолженность перед банком не является погашенной, существует вероятность того, что жилое имущество все еще может перейти в собственность кредитора.

С другой стороны, заемщик, при передаче жилплощади во временное пользование третьим лицам, не может постоянно контролировать ее состояние. Банк, в свою очередь, заинтересован в полной сохранности квартиры и ее состояния.

Однако существует способ, благодаря которому можно убедить банк в обратном

Внимание следует обращать на то, что ничьи интересы не пострадают

Порядок действий, предположительно, должен быть таким:

• в первую очередь, подайте заявление в кредитно-банковское учреждение для получения согласия;
• обязательно укажите причины сдачи квартиры в наем, которые побудили воспользоваться дополнительным источником дохода (к примеру, финансовые трудности);
• представьте арендный договор залогодателю на ознакомление, он обязательно должен иметь в себе такие пункты, как содержание квартиры в ее первоначальном виде, использование по прямому целевому назначению, постарайтесь охарактеризовать кандидатуру арендатора;
• приложите к пакету документов справку из страховой компании с информацией, что они осведомлены о вашмх намерениях;
• После этого остается только ждать ответа. На рассмотрение заявления, как правило, уходит около одной недели. При положительном ответе, можно оформлять арендный договор. Если это долгосрочное арендное соглашение (более одного года), следует пройти процедуру госрегистрации.

Однако если кредитор настроен отрицательно, стоит ли его информировать об этом? Многие могут задаться вопросом, каким образом банк может узнать об устном арендном соглашении.

Несмотря на то, что письменная форма отсутствует, и банк не может доказать проведение незаконного действия, у сотрудников есть возможность узнать об этом из других источников, к которым относятся следующие:

• соседи;
• представители залогодержателя, которые обязуются проводить проверку имущества, состояния и условий содержания квартиры;
• работники страховых компаний, которые с легкостью могут выявить, кто именно находился в квартире в момент наступления страхового случая.

Если сотрудники банка устанавливают, что заемщик сдал квартиру в аренду без разрешения, они вправе потребовать от него досрочного и полного погашения кредитной задолженности.

Если же заемщик не может выполнить это условие, или просто отказывается это делать, то банк обязуется подать исковое заявление в суд для того, чтобы принудительно взыскать стоимость предмета залога.

Более того, в кредитном договоре может быть указан пункт, что заемщику запрещается сдавать эту жилплощадь в аренду. За невыполнение этих условий, ему может грозить штраф. Сумма штрафа и порядок ее начисления должны быть прописаны отдельными пунктами.

Можно ли предоставлять ипотечное жилье в аренду?

Российское законодательство не препятствует и тем более не запрещает вначале взять жилье в ипотеку и затем сдавать такую ипотечную квартиру в аренду, кроме этого, ни в одном кодексе нет упоминания об обязательстве — уведомлять банк. Однако помимо кодексов и законов существует ипотечный договор, подписанный заемщиком и банком и содержащий различные условия, которые обе стороны должны соблюдать.

Так как заемщик является владельцем недвижимости, которую приобрел через ипотеку, он имеет полное право использовать ее на свое усмотрение, все действия будут считаться законными (если договор не содержит такого запрета). Единственное, в некоторых случаях финансовые организации обязывают уведомлять их, если в квартиру планируется заселять посторонних людей.

• Ипотечный договор строго запрещает сдавать жилье в аренду. В данном случае работники финансовой организации могут периодически проверять без предупреждения, кто проживает в залоговой квартире.
• Договор разрешает сдать объект в аренду, но на определенных условиях.
• В соглашении ничего не сказано об аренде. Но в таком случае заемщику все-таки рекомендуется уведомлять банк о своих действиях.

Если взято по военному кредиту

С военной ипотекой дела обстоят абсолютно также: закон не запрещает сдавать в аренду полученную квартиру, и все будет зависеть от условий договора банка. Поэтому, если условия соглашения не запрещают данные действия, то служащему нужно будет выполнить следующие действия:

• Уведомить банк (получить разрешение от кредитного отдела и отдела страхования).
• Уведомить Росвоенипотеку. Данное ведомство является таким же держателем залога, как и финансовая организация.

Сдача в аренду таких квартир распространена так же, как и при обычном займе, ведь многие военнослужащие долгое время могут находиться в отдаленном от дома месте, и пока идет служба, они зарабатывают на этом неплохие суммы.

Как это осуществить?

Перед тем как сдавать квартиру в наем, собственнику следует ознакомиться с условиями договора. Жилплощадь – имущество обремененное. Это значит, что в договоре может быть наложен запрет или ограничения на сделки с недвижимостью без согласия залогодержателя

Важно убедиться , что банк допускает аренду. Рассмотрим вопросы, касающиеся основных моментов сдачи ипотечного жилья в наем

Нужно ли согласие залогодержателя и какое?

Заемщику следует помнить, что ряд действий с недвижимостью он не имеет права осуществлять без ведома залогодержателя. Поэтому, первое, что необходимо сделать – получить согласие банка. Оно требуется в том случае, если об этом прописано в договоре. В ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщику не обязательно информировать банк, если в кредитном соглашении не упоминается об условиях сдачи жилья в наем.

Большинство кредитно-финансовых учреждений прописывает в договоре пункт о возможности сдачи помещения в аренду. Например, ВТБ24 и Сбербанк не препятствуют получению дохода от аренды, если клиент уведомил их о своем намерении.

Чтобы не возникло проблем с кредитором, заемщику нужно направить в банк письмо с просьбой дать согласие на сдачу в наем недвижимости. Письмо пишется в произвольной форме и отдается сотруднику банка того отделения, в котором была оформлена жилищная ссуда.

• Скачать образец бланка согласия залогодержателя на заключение договора аренды
• Скачать образец бланка договор аренды квартиры с залогом

Как это сделать, если есть запрет банка на взятое жилье?

Что делать, если банк против? В этом случае у заемщика есть три пути:

1. Обращение в банк с просьбой пересмотреть условия соглашения. Собственнику потребуется предоставить залогодержателю весомые аргументы в свою пользу. Например, можно мотивировать свое намерение тем, что с доходов от сдачи жилья в наем заемщику будет легче справляться с погашением ссуды.Еще вариант – предоставить доказательства снижения платежеспособности. Банку выгоднее пойти навстречу, чем потом затрачивать дополнительные ресурсы на взыскание задолженности с кредитополучателя.
2. Сдача в наем без ведома банка. Заемщик может не информировать кредитора, рискуя при этом нарушить условия ипотечного договора. Чтобы обезопасить себя от санкций банка, можно заключить договор аренды в устной форме. Но даже в этом случае собственник крупно рискует. Соседи могут пожаловаться в органы на незаконную сдачу жилья. В этом случае информация дойдет и до банка.
3. Еще один вариант – перекредитоваться в банке, который разрешает сдавать жилье в наем. Заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования в одном из более лояльных учреждений.В этом случае новый банк погашает задолженность по кредиту в первоначальному банку, старый договор закрывается, а с новым банком, рефинансирующим ссуду, заключается новый договор. Квартира переходит в обременение к новому кредитору.

Последствия незаконной сделки по недвижимости, находящейся в залоге

Что грозит собственнику, сдающему ипотечное жилье без согласия банка? Эту информацию можно узнать из кредитного договора в разделе «Ответственность залогодателя». Как правило, большинство банков за нарушение условий соглашения требуют досрочной выплаты ссуды вместе с процентами. Однако первой мерой наказания может быть предупреждение.

Если заемщик не последует указаниям кредитора, то тот имеет право потребовать расторжения договора ипотеки.

Внимание: в случае невыплаты всей суммы в указанный банком срок в отношении должника может быть применено принудительное взыскание задолженности через судебных приставов.

Пример расчета дохода и расхода при сдаче в аренду недвижимости

Чтобы наглядно показать расходы на покупку готовой квартиры в ипотеку для дальнейшей ее сдачи в наем третьим лицам используем ипотечную программу от ВТБ. Минимальный процент за использование заемных средств – 9,7%, период кредитования – 30 лет. Например, цена на квартиру составляет 2,5 млн. руб., а первоначальный взнос – 250 тыс. руб. (то есть 10%). Ежемесячный платеж составит 16200 руб.

Сдача квартиры из одной комнаты позволит за месяц получать 20 тыс. руб. + коммунальные платежи. Вместе с этим появится обязательство по уплате подоходного налога в размере 13% и страховой премии.

Общая сумма ежемесячных отчислений тогда составит: 16200 (обязательный взнос) +2106 (налог) + 90 руб. (надбавка к ценнику страховки) = 18396 руб.

В итоге выходит, что получаемые деньги от квартиросъемщика будут покрывать ежемесячный ипотечный платеж, но только если у заемщика есть еще недвижимость, в которой можно жить и не тратиться на съем. Если рассматривать жилье, расположенное в Москве или Санкт-Петербурге, то итог будет аналогичный. Высокая стоимость процентной ставки и ипотечного платежа компенсируется высоким ценником на аренду жилья.

На чей стороне закон

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102 предусматривает возможность сдавать в аренду ипотечное жилье. Так что по закону разрешено взять квартиру в ипотеку и сдавать ее.

При этом, существуют обязательные условия касаемо найма:

1. Договор аренды не может быть заключен на срок, более чем действует кредитный договор. Это же условие действует и при досрочном погашении займа, срок договора аренды должен закончиться ранее, чем кредит будет погашен.
2. В обязательном порядке между квартиросъемщиком и арендодателем должен быть заключен договор. Кроме того, так как квартплата расценивается как один из видов дохода, то заемщик должен отчислять с арендной платы подоходный налог.

Приобретенный дом или квартира переходит полностью во владение заемщика по договору только после полного погашения кредита. Заемщик признается владельцем жилья, но оно же и выступает залогом для банка. В любой момент банк может расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата полной суммы долга, в противном случае следует конфискация имущества.

Все операции касаемо приобретенной в ипотеку квартиры требуют того или иного участия банка. Так, для того чтобы прописать в квартире помимо его собственника еще и его членов семьи, требуется взять разрешение в банке. Здесь следует быть особо осторожным, так как на основании заключенного договора аренды квартиросъемщик имеет право получить временную регистрацию на снимаемой жилплощади. В редких случаях решить подобный вопрос удается без выдачи специального разрешения от самого банка.

Проблемы с банком

Как мы уже сумели выяснить, аренда ипотечной недвижимости – это право, которое человек может реализовать по своему желанию. Никаких ограничений в этом плане не предусмотрено, а поэтому зарабатывать на приобретенной квартире можно. В некоторых ситуациях проблемы все же могут возникать.

Как правило, своевременные выплаты являются достаточными для банка. Если же человек не вносит средства за квартиру, то ему отправят предупреждение. Кредитным договором предусмотрено определенное количество просроченных платежей. После этого наступает ответственность.

В большинстве случаев просрочка платежа в течение 3-4 месяцев приводит к тому, что банк обращается в суд для взыскания средств. Если человек сможет погасить долг, то банк начислит пеню, и на этом все закончится. В противном случае, квартира будет конфискована и продана.

Что определяет возможность сдачи

Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию важно внимательно изучать договор кредитования, в котором явно определяется возможность и запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Большое количество банков вызывает серьезную конкуренцию между ними, поэтому стоит узнать, какие банки разрешают заключение договоров найма ипотечного жилого объекта и на каких условиях

Всего существует 3 возможных варианта распоряжаться ипотечным имуществом:

1. Аренда разрешена — условие о возможности сдачи жилья явно прописано или совсем не упоминается в договоре;
2. С ограничениями — в кредитном соглашении содержаться пункты, в каких случаях аренда разрешена, условия при которых такие действия позволительны;
3. Полный запрет — договоре четко указано, что сдача ипотечного жилья невозможно, в этом случае такие действия будут признаны незаконными.

Какие банки разрешают оформлять аренду на залоговую квартиру

Разрешают оформлять аренду на залоговую квартиру Сбербанк, «ВТБ», «Связь-Банк», «Альфа-Банк». Согласно условиям кредитных программ, дальнейшие действия по аренде залогового жилья считаются правомерными при получении письменного согласия кредитора.

Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка

Общие условия жилищного кредитования в «Сбербанке» действуют с 09.12.2013 года. Согласно пункту 4.4.15 ипотечного договора, заемщик не может сдавать объект недвижимости в наем или бесплатное пользование без письменного согласия банка. Также на клиента ложатся обязательства по принятию мер для сохранения надлежащего состояния квартиры, включая текущий и капитальный ремонт. На практике добросовестных заемщиков инспекторы не проверяют, проблемы возникают только при задержке обязательных взносов.

Можно ли сдавать недвижимость, обремененную банком «ВТБ»

Условия предоставления ипотеки банком «ВТБ» предусматривают получение разрешения банка на сдачу залоговой квартиры в аренду. На официальном сайте банка размещен порядок получения разрешения на сдачу недвижимости в аренду и соответствующее заявление.

Согласно ипотечному соглашению банк оставляет за собой право требовать досрочный возврат суммы займа, начисленных процентов и неустойки в следующих случаях:

• нарушение правил пользования ипотечным жильем;
• несообщение кредитору обо всех правах третьих лиц на недвижимость; иных обременениях.

Поэтому в любом случае обязательно следует проинформировать банк и страховщика о своих намерениях сдать жилье во избежание расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в военную ипотеку

Чтобы сдавать недвижимость, приобретенную по военной ипотеке, следует получить разрешение на аренду в банке и ФГКУ «Росвоенипотека», так как объект находится в двойном залоге: у кредитора и государства. Руководствуясь ГК РФ, военному также следует уплатить 13% налога. Размер дохода для отчисления НДФЛ в бюджет определяется суммой, указанной в договоре.

Сдачу жилья, приобретенного по военной ипотеке, предусматривает банк «ВТБ». Достаточно отправить заявку на сайте финансового учреждения, согласовать вопрос со страховой компанией и предъявить арендный договор. Система предложит внести комиссию и отправить скан-копии документов. Размер комиссии составит 3 000 рублей для Москвы и СПб, 1 500 рублей – для регионов. Банки «Открытие», «Россия» возможность сдавать ипотечную недвижимость в аренду не предусматривают. Сбербанк и «Россельхозбанк» принимают решение индивидуально.

При получении согласия от финансового учреждения, потребуется составить договор жилищного найма. Текст документа должен отображать:

• права;
• обязательства;
• ответственность сторон;
• список жильцов;
• текущее состояние недвижимости;
• сумму арендной платы;
• срок действия соглашения;
• реквизиты сторон.

Также необходимо указать точный адрес, площадь объекта, количество комнат, опись имущества (мебель, бытовая техника).

Посуточная аренда студий: наш выбор

Десятки инвесторов уже купили квартиру в ипотеку и успешно сдают ее в посуточную аренду.

Кейс 3. 45 000 рублей чистого дохода на посуточной аренде ипотечной квартиры в Зеленограде

Инвестор купил две однокомнатные квартиры и разделил каждую на 2 студии.

• Ипотечный платеж – 33 000 рублей.
• Стоимость посуточной аренды – 1500 рублей.
• Доходность с 1 квартиры (2 студии) – 90 000 рублей.
• Чистый доход с 1 квартиры – 45-47 000 рублей (за вычетом ипотеки и других обязательных платежей)

Поскольку квартиры растут в цене, ее можно продать даже до выплаты кредита и выйти из этого бизнеса, оставшись в плюсе. Но в нынешней экономической ситуации просто держать деньги невыгодно. Даже банковский депозит не защитит ваши вложения от инфляции. Разумнее заставить ваши накопления работать и приносить дополнительный доход.

Сдача квартиры в посуточную аренду с разделением на студии – штурмовая стратегия для тех, кто хочет вкладывать в реальные объекты без риска и при этом получать высокий доход. На обучающих курсах вы можете получить готовый пошаговый план действий от тех инвесторов, которые уже реализовали эту стратегию.

В этой таблице приведены главные плюсы и минусы стратегии посуточной аренды, а также рекомендации инвесторам.