Как можно быстро продать квартиру без посредников?

Приготовить ее к продаже

Это означает, что жилплощадь должна выглядеть так, чтобы ее хотелось купить. Старая мебель, потертые обои, грязь – все это резонный повод пройти мимо жилья с самым лучшим расположением или попросить скидку. Поэтому если выглядит оно не лучшим образом, то перед тем, как выставлять его на продажу, нужно приложить немного усилий. Само собой, речь не идет о каком-то капитальном ремонте, это совершенно не окупится. Но все же кое-что нужно сделать.

Стоит поклеить новые обои (даже если выбрать самые дешевые), побелить-покрасить – и вот квартира уже приобретает совершенно другой вид, привлекательный и свежий. Затрат минимум, а отдача будет максимальной.

Что касается мебели, то если она старая, то лучше вообще от нее избавиться: пусть покупатель увидит квартиру просторной и красивой. Особенно это касается “бабушкиных вариантов” с изношенными советскими вещами. Новые хозяева все равно купят себе все новое, так что избавляться от хлама стоит без сожаления, цену он только снизит.

Итак, светлая (окна тоже стоит помыть), просторная и свежая квартира – это именно то, что хочет видеть покупатель. А значит, ему нужно это дать!

Кстати, опросы, проведенные риелторами, показали, что очень важное впечатление на потенциального владельца производит запах. Так что и об этом нюансе стоит позаботиться, открыв пакетик с ванилином и положив апельсиновую корочку

Шаг №6. Заключаем предварительный договор и договор аванса

Ваши усилия по рекламе, показам и переговорам увенчались успехом, покупатель найден

Теперь важно, чтобы человек не отказался от покупки, и вы не потеряли время впустую

Предварительный договор купли-продажи недвижимости свидетельствует о том, что стороны намерены совершить сделку, и обязуются выполнить оговоренные условия. Вы можете договориться с покупателем и заверить договор у нотариуса, что придаст документу дополнительную силу.

В промежуток времени между подписанием документа и заключением сделки покупатель может перепроверить и выявить характеристики приобретаемой квартиры. Вы, в свою очередь, убеждаетесь, что со стороны покупателя нет никаких юридических препятствий для совершения сделки.

Одновременно с заключением предварительного договора вам нужно составить договор аванса или задатка. Задаток — это гарантия готовности сторон к сделке. После того как вы получите деньги, вы обязаны прекратить поиски покупателя, а покупатель – поиск объекта недвижимости на продажу.

Предоплата за квартиру может быть оформлена не только как задаток, но и как аванс. В первом случае стороны несут финансовую ответственность. То есть покупателю, отказавшемуся от покупки вашей квартиры, задаток не возвращается. Если заключение договора сорвалсь по вашей вине, то покупатель получает сумму обратно, но в удвоенном размере.

Если вы оформляете аванс, то учитывайте, что это платеж, который не является обеспечением совершения сделки, и при ее срыве передается обратно покупателю. За исключением суммы, затраченной на подготовку к сделке. Возможность возврата должна быть прописана в договоре.

Факт выплаты задатка или аванса необходимо зафиксировать отдельным документом — распиской. Оформить расписку нужно обязательно, иначе впоследствии доказать передачу денег будет невозможно. В ней стороны подтверждают внесение определенной суммы за покупаемое жилье. Можно провести платеж через банк, но обязательно с указанием назначения перевода.

Нотариальное заверение необязательно, но желательно. На оформление договора задатка (аванса) необходимо прийти с паспортом и правоустанавливающими документами на недвижимость.

Завершение сделки по продаже квартиры

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.

Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

• с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
• с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
• рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
• оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
• наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.

Шаг 8.

Какие способы и приёмы помогают быстрее продать квартиру?

8 советов, которые помогут ускорить продажу квартиры своими силами

Изучите спрос и предложение на похожие квартиры в вашем районе. Это позволит вам примерно спрогнозировать возможность быстрой продажи и установить ликвидную цену. Просмотрите и сравните объявления в газетах и интернет-досках вашего города. Не поленитесь изучить даже листовки о продаже недвижимости, расклеенные в вашем районе. Определите конкурирующие предложения о продаже. Посетите эти квартиры под видом покупателя. Изучив плюсы и минусы и цены конкурентов, вы получите представление о том, по какой цене следует выставлять ваш объект недвижимости. Помните, больше всего востребованы однокомнатные квартиры современной планировки. Трёхкомнатные квартиры продаются намного дольше

Немаловажное значение имеет престижность вашего района (экологическая обстановка, наличие транспортной и социальной инфраструктуры)

Назначьте конкурентную ликвидную цену. Если торопитесь с продажей, не завышайте цену. Быстрая продажа квартиры предполагает снижение её стоимости. Насколько понизить цену? Всё зависит востребованности вашего жилья на рынке. Считается, что снижение цены на 10% позволят ускорить продажу. В начале вы можете не сильно понизить цену выставив квартиру минимум на 10 -20 тыс. рублей ниже, чем аналогичные предложения квартир в вашем районе. Понять насколько понижение цены влияет на её продажу можно по количеству звонков (конечно при условии хорошей рекламы). Если вы опустили цену, а звонков мало стоит ещё понизить стоимость.

Уделите внимание рекламе вашего объекта. Чем больше человек увидит ваше, объявление тем лучше

Не стоит жалеть денег и времени на рекламу. Используйте все возможные каналы, газеты, доски объявлений, как на улице, так и в интернете. В заголовке объявления сделайте пометку «срочно!» в содержании укажите все достоинства вашей квартиры. Если публикуете объявление о продаже на сайте по недвижимости, укажите максимум информации и загрузите достаточное количество фотографий. Постоянно обновляйте публикуемые объявления. Можно так же воспользоваться услугой поднятия объявления в списке и выделения красным цветом.

Расскажите о продаже квартиры своим знакомым. Не исключено что у них найдутся покупатели

Ищите объявления с пометкой куплю. Не исключено, что ваш потенциальный клиент разместит объявление «куплю квартиру, в вашем районе». Такие объявления могут висеть около подъездов домов вашего района, быть на местных интернет форумах и досках объявлений. Вам остаётся только позвонить презентовать свою квартиру и договориться о встрече.

Подготовьте квартиру к показу. В решении о покупке квартиры многое решает первое впечатление. Создайте приятную и уютную атмосферу. Проведите в ней генеральную уборку. Чтобы не создавалось ощущения захламленности, вынесите все старые вещи и мебель. Если состояние квартиры «оставляет желать лучшего», проведите косметический ремонт: замажьте трещины, поклейте обои и покрасьте потолок.

Грамотно презентуйте квартиру на показе. Будьте приветливы и ненавязчивы. Подготовьте заранее ответы на все возможные вопросы покупателя. Самыми популярными вопросами покупателей являются: «Какие у вас соседи?», «Почему вы решили продать квартиру?», «Готовы ли к сделке все документов на квартиру?». Пожилым людям говорите, что квартира находится в спокойном и тихом районе. Молодой паре расскажите о наличии в вашем районе детских садов и школ. Во время показа можете предложить будущему покупателю чашечку кофе.

Подготовьте заранее все необходимые документы для заключения сделки. Все документы на квартиру должны быть юридически «чистыми». Очень часто причиной того что процесс продажи затягивается, является отсутствие у продавца полного пакета необходимых документов. Удосужитесь получить заранее, если это необходимо, согласие супруга на продажу. Возможно, покупатель захочет заключить договор купли-продажи сразу после показа. Поэтому у вас должны быть на руках договора купли продажи. Не лишним сделать ксерокопию плана квартиры и дать его заказчику перед показом. Посмотрев его покупатель, будет уже мысленно расставлять в вашей квартире свою мебель.
Это лишь общие советы, которые помогут ускорить продажу вашей квартиры. Более подробную информацию о самостоятельной продаже квартиры и её юридической подготовке к продаже вы можете прочитать здесь

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.

Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:

1. Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
2. При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
3. Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.

Шаг 4.

Шаг 3. Размещение объявлений

Покупатели должны откуда-то узнать о том, что ваше жилье выставлено на продажу. Вот поэтапное руководство к действию.

Сделать фотографии

Нужно сфотографировать не только все комнаты, но и коридор, балкон, кухню и санузел. Также покупателям будет интересно увидеть подъезд, вид из окна, фасад и придомовую территорию, а также парковку, если она есть. Помните, что клиентам не нужны крупные планы, идеальный вариант – панорамные снимки.

Профессиональный фотограф интерьеров сможет сделать их для вас, но придется заплатить за это несколько тысяч. Подготовьте 8 – 10 четких фото + план жилья. Без фотографий объявление выглядит подозрительно, а информативные снимки высокого качества существенно увеличивают количество звонков.

Написать текст

Опишите жилье простыми словами, избегайте общих формулировок, таких как “свежий ремонт” или “близко к центру”. Вместо этого используйте конкретные описания “10 минут пешком до метро” и “новая сантехника, трубы, ламинат, в ванной заменена плитка”. 8 – 12 строк будет достаточно. Не забывайте разбивать текст на абзацы.

Распространить объявление

На удивление, до сих пор высокую эффективность показывают обычные бумажные объявления в вашем подъезде и в ближайших домах. Если бюджет позволяет, можно сделать баннер или хотя бы распечатать на листах А4 крупными буквами слово “ПРОДАЖА” с вашим номером телефона. Разместить это нужно на окнах или на балконе.

Рекламировать публикацию

Если вам важно срочно продать квартиру, то надеяться на одни лишь бесплатные объявления не стоит. Лучше вложить какую-то сумму в продвижение вашей публикации

На сайтах с объявлениями зачастую предусмотрена возможность увеличить количество просмотров с помощью стандартных инструментов: поднятия в топ или выделения особым цветом. Если привлечением клиентов занимается риэлтор, то он должен располагать особыми возможностями.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

• Авито;
• ЦИАН;
• MLSN;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЭТАЖИ;
• Из рук в руки;
• Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Что написать в объявлении о продаже квартиры?

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

• о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
• о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Шаг 5.

Цена как главный фактор спроса на квартиру

И этот фактор нужно тщательно взвесить. Конечно, за свое жилье всегда хочется получить побольше и, само собой, слишком низкая стоимость – не вариант. Но и завышать ее не нужно.

Опытные риелторы рекомендуют изучить ситуацию на рынке, определить среднюю стоимость подобного жилья (сопоставив расположение, состояние, количество комнат), а потом выставить свою – выше настолько, насколько хозяева готовы ее снизить. Клиенты все равно будут торговаться, так, что если сразу поставить реальную цену, то есть риск получить на несколько тысяч меньше.

И еще – скидка всегда подстегивает клиентов к оптимальному решению, так что такой люфт должен быть обязательно – пусть покупатель увидит, что владелец жилья с удовольствием готов пойти ему навстречу.

Ступень 2. Косметический ремонт

Поскольку квартира досталась от бабушки, можно предположить, какой ремонт в ней был! Знакомый подумал, что если отремонтировать ее хотя бы поверхностно, можно быстрее найти покупателя. Хотя любой риелтор предупредит, что ремонт не является гарантией быстрой продажи. Но ведь цель – отремонтировать, чтобы продать квартиру самостоятельно. Так что никого не слушая, знакомый вложил 20 000 рублей и обновил жилье. Вот что он сделал:

1. Оштукатурил заново подтекающий потолок;
2. Заменил обои в комнатах и прихожей на белые, под покраску;
3. Настелил линолеум на прогнивший паркетный пол;
4. Сбил плитку в ванной и оштукатурил под новое покрытие стены;
5. Заменил смесители на пусть и недорогие, но новые.

Человек не стал менять окна, полы, делать перепланировку, класть плитку… зачем, если каждый новый покупатель видит все по-своему? Кому-то нравится объединенная кухня с гостиной, кому-то нет. Кто-то предпочитает паркетные полы, а кто-то ламинат. Поэтому не советуем самостоятельно переделывать квартиру капитально. Просто подготовьте ее к показам так, чтобы не отпугивать посетителей.

Дополнительные документы для продажи квартиры

1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер. Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.
2. Выписка из ЕГРН Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда. По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.
3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности. Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД. Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.
4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании. Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья. Опишем самые распространенные ситуации.

• Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя.
• Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо разрешение одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
• Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний. В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки. Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.
• В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли. В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.

И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД). Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.

Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Ступень 1. Очищаем квартиру от хлама

Перед тем, как давать объявления о продаже и делать фотографии, следует привести жилье в порядок. Старайтесь выбрасывать все, что по вашим соображениям не пригодится новым жильцам, а именно:

• Мебель, которой 20 и больше лет;
• Сломанные вещи и технику;
  Одежду, белье, ковры, которые явно пришли в негодность. Впрочем, одежду и белье еще можно пожертвовать в благотворительные организации;
• Книги – лучше раздать или пожертвовать в библиотеку;
• Бесполезные сервизы, вазы, сувениры и т. д.

Следует помнить, что люди хотят купить квартиру, а не то что в ней находится. Просторное чистое жилье куда быстрее удастся реализовать.

Совет: если вам жалко просто выбросить вещь, пристройте ее на «Авито» или другом сайте, где продают вещи бывшие в употреблении. Вещи от брендов и дизайнеров можно сдать в комиссионку.

Как можно установить цену жилого помещения?

Стоимость  на жилое помещение варьируется из следующих составляющих:

число комнат (очевидно, что чем больше число комнат, тем больше и стоимость жилья, однако при этом необходимо помнить, что стоимость квадратного метра, напротив, снижается по ходу возрастания числа комнат: это, получается по той причине, что наиболее востребованным в сфере недвижимого имущества считаются однокомнатные жилые помещения);
площадь жилого помещения;
метраж кухни (когда она менее десяти квадратных метров, это значительно уменьшает цену);
планировка (отдельные помещения нравятся гораздо большему числу приобретателей, чем смежные);
на каком этаже размещена (дороже стоят жилые помещения «посередине» здания);
присутствие благоустроенной придомовой территории;
состояние здания, присутствие лифта, сохранность внутридомового имущества;
состояние ремонта квартиры (дорогостоящий ремонт приумножает стоимость на десять процентов, а отсутствие ремонта – уменьшает на десять процентов от общей цены, имеет смысл также принять во внимание, что косметический бюджетный ремонт состояние капитально не изменит, и особенно не окажет влияния на стоимость);
объем платы за ЖКУ;
вид отопления (более ценно присутствие индивидуального отопления);
развитие инфраструктуры (магазины поблизости, развитие сети общественного транспорта, детские сады, больницы, детские площадки);
место, где находится жилой дом.