Налог с продажи квартиры

Как получить самые выгодные условия по ипотеке?

Условия, на которых банк согласится одобрить ипотеку, зависят от множества параметров.

Следующие рекомендации помогут вам получить наиболее выгодные условия.

Старайтесь сделать максимально большой первый взнос. Рекомендуется за счет собственных средств оплачивать 30-50% от стоимости жилья.
Привлекайте по возможности поручителей. Для получения выгодных условий по ипотеке у них должен быть высокий доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ.
Обратитесь в банк, через который вы получаете зарплату

Обычно для зарплатных клиентов действуют сниженные процентные ставки.
Обращайте внимание на акции банков. Иногда они сильно снижают ставку при покупке квартиры на этапе строительства у застройщиков-партнеров.

На какой срок лучше брать ипотеку?

Ипотека может быть оформлена на срок от 3 до 30 лет, а иногда и более. От срока кредитования зависит ежемесячный платеж и общая переплата.

С увеличением срока кредитования возрастают также траты на страховку, ведь ее нужно продлевать ежегодно. Но брать ипотеку на короткий срок можно, только если вы на 100% уверены в своих финансовых возможностях, причем не только на текущий момент, но и на весь срок кредита. В остальных случаях лучше оформить ипотеку на длительное время и при возможности внести большой первый взнос.

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. до 50 млн р.
• Ставка: от 7,99%.
• Срок: от года до 25 лет.
• Возраст: от 21 до 75 лет.
• Можно оформить ипотеку по одному паспорту.
• Можно подтвердить доход справкой по форме банка.

Подробнее Совкомбанк

от 5,9% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
• Ставка: 5,9%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: от 20 до 85 лет.
• Можно подтвердить доход справкой по форме банка.

Подробнее Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 670 тыс. до 20,6 млн р.
• Ставка: 6,5 — 9,29%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: 21 — 70 лет.
• Первоначальный взнос: от 20%.

Подробнее Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. р.
• Ставка: 7,39 — 11,14%.
• Срок: от 3 до 25 лет.
• Возраст: с 20 до 64 лет.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Можно привлечь 3 созаемщиков.

Подробнее Открытие

от 8,7% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
• Ставка: 8,7 — 14,45%.
• Срок: от 5 до 30 лет.
• Возраст: 18 — 65 лет.
• Первоначальный взнос: от 10%.
• Принимают справки о доходах по форме банка.

Подробнее Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 500 тыс. до 60 млн р.
• Ставка: 7,5%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: 20 — 65 лет.
• Первоначальный взнос: от 10%.
• Рассмотрение заявки от 1 рабочего дня.

Подробнее

Если срок — год

Если квартира была куплена год назад, это никак не влияет на вопрос о налогообложении сделки купли-продажи. Налог не может быть отменён ни полностью, ни частично ни при каком условии. Однако здесь в силу вступают новые обстоятельства:

1. НДФЛ уплачивается в текущем налоговом периоде.
2. Налоговый период, следующий за периодом купли-продажи квартиры, допускает оформление имущественного вычета.

Имущественный вычет – это налоговая льгота, которая предоставляется государством один раз при продаже недвижимости, согласно нормам п.1 статьи 220 НК РФ. Она начисляется в размере 13% цены купленного объекта недвижимости, указанной в ДКП. Но вычету подлежит имущество стоимостью до 2 000 000 рублей, или равное этой сумме. Остаток не участвует в начислении налоговой льготы.

в отношении квартиры, приобретённой за 6 миллионов, возврату НДФЛ подлежит только 2 миллиона. Расчёт производится по представленной выше формуле, но вместо ЦН в ней участвует утверждённая сумма. В нашем случае расчёт будет следующим: 2 000 000 : 100 х 13. То есть на руки покупателю могут вернуть максимум – 260 тысяч рублей.

Налоговый период – это определённый период времени, назначенный законодательством для оплаты того или иного вида налога. Согласно статье 55 НК РФ он составляет один календарный год. На разные виды налога предусмотрен тот или иной период подачи декларации.

При покупке квартиры декларацию о получении имущественного вычета подают в течение года, следующего за годом проведения купли-продажи. А при продаже жилья – в течение текущего года, когда была проведена сделка.

Соответственно, если квартира была продана через год после её покупки, возникает прецедент одновременного оформления средств:

• по удержанию НДФЛ;
• по оформлению налогового возврата за покупку.

Поэтому если квартира продана через год после её покупки, продавец может обратиться в отделение ФНС по месту проживания и написать на имя начальника территориальной Службы заявление. В нём следует изъявить просьбу об использовании имущественного вычета за покупку квартиры, при взимании НДФЛ с её продажи. Здесь происходит взаимное погашение одного налога – другим.

Если стоимость жилья до 3 миллионов, то налоговое удержание может быть погашено полностью, так как:

• 1 миллион не подлежит налогообложению;
• 2 миллиона предоставляются в качестве имущественного вычета.

Квартиры, купленные в ипотеку, дают их собственнику возможность получить вычет с суммы 3 миллиона рублей, что составляет – максимум 390 000 рублей. А продажа квартиры в ипотеку никак не влияет на сумму налога для продавца.

Нужно также учесть, что имущественный вычет предоставляется только налогоплательщикам РФ. Если лицо не работает, или получает стипендию, пенсию и иную социальную выплату, имущественный вычет не начисляется до момента официального трудоустройства на полную ставку по трудовому договору.

Недополученный остаток имущественного возврата может быть переоформлен на супруга, или на ребёнка по достижении ему 18 лет.

Купленная недвижимость может быть продана хоть в тот же день, но при сделке с продавца будет удержан НДФЛ. Отмена обязательств по его оплате возникает только через 5 лет, в силу внесённых законодательством изменений. При продаже объекта через год, продавец может погасить НДФЛ имущественным вычетом: полностью или частично.

Как внести срок выезда в договор?

Есть несколько вариантов внесения срока освобождения жилья в ДКП. Можно указать конкретную дату, или период, прошедший с момента подписания или регистрации договора.

1. Укажите в договоре, что продавец обязуется до определенной даты (оговаривается в каждом случае индивидуально между продавцом и покупателем) освободить имущество.
2. Или же: укажите в договоре, что часть денег за квартиру (чаще всего это не более 10%) продавец сможет забрать из банковской ячейки только после полного освобождения квартиры — юридического и физического. Тогда у продавца будет стимул освободить квартиру, чтобы получить остаток средств.
3. Укажите в договоре дату, до которой продавец должен освободить квартиру. Чтобы продавец был заинтересован покинуть квартиру до этого момента, пропишите в договоре штраф, в виде определенной суммы за каждый день просрочки.

Помните, и обязательно объясните это продавцу: под освобождением имущества понимается не только его физическое освобождение (то есть переезд), но и юридическое. Продавец должен сняться с регистрационного учета.

Прописка и получение вычета

После одобрения ипотеки, прохождения необходимых процедур и регистрации можно пользоваться недвижимостью — прописываться самому и прописывать своих родственников. Продажа жилья и иные действия возможны только при согласовании с банком. Также необходимо следовать требованиям договора и своевременно вносить платежи во избежание задолженности.

На следующий год можно подать декларацию в ФНС и получить вычет. По закону государство обязано вернуть 13 процентов от суммы выплаченных процентов. При получении квартиры без ремонта можно получить 13% за расходы на покупку стройматериалов.

Вычет полагается в таких случаях:

• человек ранее не пользовался льготой;
• заявитель платил в казну страны 13-процентный налог.

Получение вычета исключено, если деньги переводились со счета работодателя или сделка оформлялась с взаимозависимым физлицом (ребенком, родителями, опекуном и т. д.). Максимальная сумма для расчета вычета — 2 или 1 млн рублей при покупке недвижимости после или до 2008 года соответственно.

О сроках продажи частных домов

Частное жилье не зря называют «индивидуальным домовладением». Ведь в обустройстве самой жилой постройки и прилегающих к ней территорий все сделано под запросы и вкусы хозяина. Риэлторы считают эту особенность одной из главных причин, почему дома продаются дольше, чем квартиры.

Средние сроки для этого сегмента составляют от трех до шести месяцев. Хотя и здесь все зависит от качественных характеристик конкретного предложения и его маркетинговой стратегии

Важное отличие от сделок продажи площадей в «многоквартирниках» состоит в серьезной зависимости от сезона года

Как городские, так и загородные дома для постоянного проживания быстрее можно продать в течении марта – апреля, а также октября – ноября. Весной людей подстегивают мысли о шашлыках на природе и возможностях заниматься земледелием (по статистике у взрослого населения выращивание цветов, овощей и фруктов является одним из самых популярных видов хобби). Осеннюю активизацию рынка связывают со стремлением граждан успеть до новогодних праздников. Свою роль играют также летние отпуска, во время которых люди подсчитывают бюджет и строят планы на будущее.

Есть ли особые преимущества, которые могут ускорить процесс?

Более ценными в глазах потребителей выглядят дома с полной инженерной инфраструктурой. Причем вид коммуникаций (автономные или централизованные системы) особого влияния на медиану спроса не оказывает. Это объясняется тем, что одни покупатели предпочитают полную независимость, а другие – более надежным считает центральное водо-, газо- и электроснабжение. 

Большое значение имеет наличие на участке дополнительных построек – бани, гаража, места для хранения различного садового и хозяйственного инвентаря. Ухоженность этих объектов станет дополнительным плюсом как к цене, так и к скорости выхода на сделку.

Нельзя пренебречь состоянием земельного надела

Для огородников (а таких среди покупателей загородной недвижимости большинство) важно плодородие почвы и уровень грунтовых вод. Если со вторым продавец вряд ли может что-то сделать, то улучшить качество земли вполне реально

Для этого на стадии подготовки имущества к сбыту стоит позаботиться о внесении удобрений.

Продажа квартир и индивидуальных домовладений – процедура небыстрая. Даже при грамотном подходе ее продолжительность составит не меньше месяца. Если сроки совсем поджимают, то можно обратиться к услуге срочного выкупа. При этом способе потеряется порядка 20-30% от стоимости, зато деньги можно получить в течение пары дней.

Сколько можно занимать жилплощадь по закону?

Давайте сначала разберемся с ситуацией: старый владелец квартиру продал, но выезжать оттуда не спешит. Законно ли это и сколько он имеет право занимать площадь?

Статья 556 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. То есть передачу жилья от продавца к покупателю необходимо в обязательном порядке оформить специальным документом, где будут прописаны сроки о передаче на усмотрение и по согласованию обеими сторонами.

Статья 314 Гражданского кодекса РФ гласит: «…когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении…». Можно сказать, что в этом случае предъявление требования покупателем и является условием, которое определяет срок выполнения обязательств.

Можно сказать, что в этом случае предъявление требования покупателем и является условием, которое определяет срок выполнения обязательств. В то же время ч2 ст314 ГК. РФ. гласит: «… При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать  от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.. ». Конечно, ориентироваться на данное понятие сложно, так как оно имеет размытую, нечёткую форму.

В этот срок можно засчитать время, требующееся для следующих действий:

• выписки всех жильцов;
• сбора вещей;
• решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
• вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Процесс выселения

Когда же нужно освобождать жилплощадь после продажи и снятия с регистрационного учета? Законодательно сроков освобождения недвижимости не существует. Поэтому необходимо внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи, где и будут прописаны сроки освобождения жилища по обоюдному согласию покупателя и продавца.

Самым оптимальным вариантом считается срок в 14-30 календарных дней, то есть две недели-месяц. Однако все решается на договорной основе и желательно, чтобы эта договоренность была отражена в документе для защищенности обеих сторон.

Если по каким-то причинам продавец не освободил помещение, а покупатель не принял жилую площадь и прошло более одного месяца, покупатель/продавец может обратиться в судебный орган с иском о выселении продавца или о необходимости принять жилье. Правда, если учитывать сроки ожидания судебных заседаний, последующую бумажную волокиту, дополнительные денежные затраты на адвоката и моральные переживания, желательно решать данный вопрос путем мирных переговоров.

Как подать онлайн-заявку в банк?

Вы можете получить решение о выдаче ипотеки прямо из дома или своего офиса. Для этого достаточно оставить заявку на сайте выбранного банка.

Например, в анкете ВТБ нужно указать следующую информацию:

• Ф.И.О.;
• контактный телефон;
• email;
• ИНН работодателя;
• примерный среднемесячный доход;
• сумму основных регулярных расходов (выплаты по другим кредитам, алименты и т. д.);
• паспортные данные (серию, номер);
• желаемые параметры кредита (срок, сумму);
• регион, где планируете купить недвижимость;
• город, где будет оформляться ипотека.

Заявку рассматривают в течение 1-10 дней. О ее одобрении вас проинформируют по телефону.

Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. до 50 млн р.
• Ставка: от 7,99%.
• Срок: от года до 25 лет.
• Возраст: от 21 до 75 лет.
• Можно оформить ипотеку по одному паспорту.
• Можно подтвердить доход справкой по форме банка.

Подробнее Совкомбанк

от 5,9% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
• Ставка: 5,9%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: от 20 до 85 лет.
• Можно подтвердить доход справкой по форме банка.

Подробнее Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 670 тыс. до 20,6 млн р.
• Ставка: 6,5 — 9,29%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: 21 — 70 лет.
• Первоначальный взнос: от 20%.

Подробнее Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. р.
• Ставка: 7,39 — 11,14%.
• Срок: от 3 до 25 лет.
• Возраст: с 20 до 64 лет.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Можно привлечь 3 созаемщиков.

Подробнее Открытие

от 8,7% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
• Ставка: 8,7 — 14,45%.
• Срок: от 5 до 30 лет.
• Возраст: 18 — 65 лет.
• Первоначальный взнос: от 10%.
• Принимают справки о доходах по форме банка.

Подробнее Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 500 тыс. до 60 млн р.
• Ставка: 7,5%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: 20 — 65 лет.
• Первоначальный взнос: от 10%.
• Рассмотрение заявки от 1 рабочего дня.

Подробнее

Обязательно ли выписываться из квартиры при продаже

Договор о приобретении жилплощади заключается между действующим собственником и новым покупателем. Если в этом помещении прописан владелец недвижимости и другие люди, то все они должны сняться с учета. Это положение определено в статье 292 ГК РФ.

Многие сомневаются, обязательно ли выписываться из квартиры при продаже? Поскольку этого требует закон, ответ на данный вопрос однозначный. Однако на деле не у всех предыдущих жильцов может быть возможность быстро найти новый дом. Поэтому они задаются вопросом: «Нужно ли выписываться сразу при продаже квартиры или у еще есть время подыскать другое жилье для регистрации?».

Есть ли способы обойти уплату налога за продажу квартиры

Единственным способом не платить налог при покупке квартиры до 2016 года выступала возможность снижения стоимости жилья до одного миллиона рублей, что автоматически упраздняло налоговое обязательство. Однако новый закон подобное не предусматривает.

Соответственно, когда соглашение предполагает стоимость квартиры, которая не превышает семидесяти процентов кадастровой цены, то у ИФНС возникают подозрения. Если возникнет необходимость в проверке и переоценке имущества, то это повлечет разбирательство со стороны налоговой инспекции, что в итоге принудит лицо к уплате налога.

В итоге определяется только один законный способ, позволяющий избежать уплаты налога при продаже жилья. Речь идет об истечении срока в пять лет или три года с учетом обстоятельств, после которого можно будет не платить НДФЛ, продавая жилье.

Если продается частный дом

Многие считают, что выписка жильцов из частного дома происходит сложнее, чем из квартиры. Однако порядок этих процедур практически не отличается. Единственная разница заключается в том, что для снятия с учета из коттеджа его владелец должен включить в список необходимой документации выписку из домовой книги.

Также владельцам частных домов стоит знать следующие нюансы:

• если человек не может предоставить домовую книгу, это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры;
• чаще всего снятие с регистрации в частном доме занимает больше времени, чем выписка из квартиры.

Для владельцев коттеджей, так же как и для собственников других видов недвижимости, существует возможность сменить адрес регистрации одновременно с выпиской. Однако в этом случае стоит начинать процедуру до заключения договора о продаже жилья.

Порядок уплаты НДФЛ по действующему законодательству

Единственное ограничение на сделки с недвижимостью, только что приобретённой в собственность, возникает со стороны Налогового кодекса. Нормы налогообложения граждан предусматривают удержание налога с доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже ими недвижимости.

На основании Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого 29.11.14 г. налогом облагаются продавцы, если объекты:

1. Находились у них в собственности не менее трёх лет, но при условии, что право собственности на них возникло до 1.01.16 г.
2. Находились в собственности не менее пяти лет, если право собственности возникло после 01.16 г.

В первом случае налог с продажи недвижимости для граждан, которые приобрели её до начала 2016 года, в текущем, 2019 году уплачивать не надо, так как прошло 3 года. Соответственно, они могут осуществлять сделки без налогообложения объектов.

Во втором случае, при оформлении права собственности с начала 2016 года, граждане попадают под нормы вступивших в силу изменений налогового законодательства. Это означает, что удержание НДФЛ в случае продаже квартир и иной недвижимости для них актуально до января 2021 года.

Существуют ли исключения, отменяющие НДФЛ с продажи купленного жилья?

• купленные в ипотеку;
• приобретённые на материнский капитал;
• принадлежащие многодетным, малоимущим гражданам, пенсионерам и инвалидам.

НДФЛ уплачивают все, кроме лиц, срок владения недвижимостью которых, установлен нормами законодательства.

Сколько составляет налог?

Налог рассчитывается с общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

К расчёту принимается, в том числе, сумма аванса или задатка, если предоплата взималась продавцом. Удержание составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей. То есть, с общей цены квартиры, по которой она продавалась согласно ДКП, вычитается 1 000 000 рублей. Например, если её полная цена составляла 6 миллионов рублей, то налог удерживается с 5 миллионов.

Рассчитывают его по следующей формуле:

(ЦН – 1 000 000) : 100 х 13,

где ЦН – полная цена объекта недвижимости.

В нашем случае расчеты будут выглядеть следующим образом:

(6 000 000 – 1 000 000) : 100 х 13.

Соответственно, к удержанию будет представлена налоговая сумма в 650 тысяч рублей.

Для того чтобы уплатить НДФЛ, продавцу следует после проведения купли-продажи:

1. Самостоятельно обратиться в территориальное отделение налоговой службы.
2. Заполнить налоговую декларацию и подать её в территориальное отделение ФНС.
3. Уплатить в кассу сумму налога, сохранить чек.

Так как сумма налогового удержания немалая, многие продавцы, пытаясь её занизить и уменьшить сумму НДФЛ, убеждают покупателей внести в ДКП другую, уменьшенную стоимость квартиры. Этого делать нельзя ни в коем случае, ведь у продавца остаётся право расторгнуть договор. В случае расторжения сделки, недобросовестный продавец может вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

Уклонение от уплаты налогов является преступлением, за которое вменяется как административная, так и уголовная ответственность.

Если стоимость квартиры или её доли не превышает 1 000 000 рублей, или равна ей, то налог не удерживается, и собственник такого бюджетного жилья ничего не будет уплачивать государству.

По военной ипотеке

Для военнослужащих всех войск, разработана ипотечная программа, которая на льготных условиях позволяет приобрести жилье. Ипотека для военных отличается от обычной и очень сильно. Участие в ней могут принять только граждане, проходящие службу по контракту, но выплаты по ипотечному долгу осуществляются Министерством обороны.

Порядок получения военной ипотеки и период в течении которого приобретается жилье:

• после трех лет службы сотрудники войск вправе написать рапорт на постановку на военную ипотеку;
• еще через три военнослужащему приходит свидетельство НИС с суммой, которая накопилась за это время;
• обращение в банк за оформление жилищного займа, размер денежных средств, которые могут одобрить, будет зависеть от возраста заемщика на это уйдет не более недели;
• после этого он может начинать заниматься поисками жилья. По военной ипотеке можно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке;
• подав документы на займ в банк, и получив одобрение, выбрав объект, стороны заключают предварительный договор, который со всеми документами необходимо направить на проверку в Росвоенипотеку это занимает примерно 10 дней;
• если все хорошо и организация дает одобрение, военнослужащему открывается счет, на который перечисляются накопленные денежные средства, их списывает банк в счет оплаты приобретенного жилья;
• далее заключается сам договор о купле продаже 1-2 дня;
• оформляется собственность на нового владельца, а если приобретенная квартира находится в строй, то собственность оформляется после того, как квартира будет принята по акту приема передачи.

ВНИМАНИЕ !!! Время на приобретение недвижимости по военной ипотеке занимает от 3-6 месяцев, основной сложностью является подбор подходящего объекта, так как должны быть соблюдены требования к объекту не только банка кредитора, но и Росвоенипотеки. Еще одним отличием от обычной ипотеки является, то что военнослужащему ежемесячно перечисляются денежные средства на его личный счет от министерства обороны, а банк, в котором кредит оформлен списывает их с этого счета

Еще одним отличием от обычной ипотеки является, то что военнослужащему ежемесячно перечисляются денежные средства на его личный счет от министерства обороны, а банк, в котором кредит оформлен списывает их с этого счета.

Кто обладает законным правом не платить налоговый сбор после продажи жилплощади?

Российское законодательство предусматривает категории людей, имеющих законное право на использование льготы на выплату налогов по имущественным сделкам всех видов:

• Инвалиды 1 и 2 группы, инвалиды с детства;
• Герои Советского союза и Российской Федерации;
• Участники ВОВ и участники других боевых действий по защите Российской Федерации;
• Лица, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС, других ядерных испытаний на территории России;
• Семьи военнослужащих, оставшиеся без поддержки кормильца;
• Члены семей погибших при исполнении служебного долга;
• Люди, занимающиеся профессиональной деятельностью в специально оборудованных помещениях, используемых исключительно для проведения рабочего процесса, на время их использования;
• Граждане, желающие приобрести или осуществить строительство хозяйственных помещений для личного пользования и ведения хозяйства, не превышающие площадь в 50 квадратных метров;
• Люди пенсионного возраста, получающие пенсию по достижению мужчинам – 60 лет, женщинам – 55 лет.

К примеру, если человек обладает комнатой в коммуналке и строением под ателье или мастерскую, ему придется выбирать к какому виду имущества применить право на налоговую льготу.