Федеральный стандарт оценки «требования к отчету об оценке» (фсо 3)

Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

• местонахождение объекта и регион расположения;
• класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
• площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
• срочность оказания услуг;
• цели, для которых проводится расчет стоимости;
• глубина исследования и прочие особенности ситуации.

Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Оценка имущества должника: порядок проведения и требования к оценщику

• Признаки Риски банкротства
• База должников
• Коэффициент покрытия долга (DSCR)
• Значение чистого долга и EBITDA
• Что такое задолженность?
• Подача заявления о банкротстве

Арбитражный управляющий

• Временный управляющий

Административный управляющий
Внешний управляющий
Финансовый управляющий
Конкурсный управляющий
Отчёт конкурсного управляющего
Саморегулируемая организация (СРО)
Вознаграждение
Ответственность
Оспаривание сделок
Как стать арбитражным управляющим?
Должник

• Кассационная жалоба

Апелляционная жалоба
Срок исковой давности
Компенсационный фонд дольщиков
Наследие задолженности
С какой задолженностью не выпустят из страны в 2020 году?
Прощение долга
Единственное жильё
Контролируемая задолженность
Кредитор

• Собрание кредиторов

Признание собрания кредиторов недействительным
Конкурсный кредитор
Залоговый кредитор
Требования кредиторов
Мораторий требований
Солидарная ответственность
Договор новации
Субсидиарная ответственность
Субсидиарная ответственность руководителя должника
Реструктуризация займов
Банкротство отсутствующего должника
Продажа залогового имущества
В долг под расписку
Аффилированные лица
Продажа имущества должников
Санация
Факторинг
Форфейтинг
Арбитражный суд

• Жалоба на решение арбитражного суда

Услуги юриста по банкротству
Преступления связанные с банкротством
Решение суда о взыскании долга

• Признаки Риски банкротства
• База должников

bankrotstvoved.ru

Кто должен проводить оценку

Закон требует от оценки только одно — она должна соответствовать закону об оценочной деятельности.

Оценку проводят эксперты, у которых есть на это разрешение. Должны быть соблюдены правила оформления отчета — пронумерованы страницы, указано основание для оценки, точное описание объекта и другие требования. Деятельность оценщиков должна быть застрахована.

Банки обычно рекомендуют «аккредитованных оценщиков» — это компании, с которыми кредитное учреждение сотрудничает. Но это лишь рекомендация, а не обязанность — вы можете сделать оценку в любой компании, пусть ее и не будет в списке партнеров банка.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

• в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
• сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
• отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

• сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
• анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
• описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
• процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
• основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

• цели оценки;
• описание изучаемого объекта;
• вид стоимости, подлежащей определению;
• размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
• сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
• информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
• ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

• описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
• перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
• характеристики объекта;
• цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
• вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
• допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Письмо ФАУ «Главгосэкспертизы России» от 28 января 2021 г. № 08-05-1/938-НБ О сроках действия нормативных документов

24 марта 2021

ФАУ «Главгосэкспертиза России» (далее — Учреждение) рассмотрело обращение ГК «Рубеж» по разъяснению срока действия нормативных документов и сообщает следующее.

Пунктом 3 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 на Учреждение, как организацию по проведению государственной экспертизы, возложена обязанность разъяснять по запросам заинтересованных лиц только порядок проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Требования к порядку применения нормативных документов установлены частью 5.2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).

При этом согласно части 5.2 статьи 49 ГрК РФ при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства осуществляется оценка ее соответствия требованиям, указанным в части 5 статьи 49 ГрК РФ и действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ), на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет (в отношении линейного объекта — на дату утверждения проекта планировки территории (далее — ППТ)). В случае, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения ППТ прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу, аналогичное правило действует при проведении экспертизы проектной документации линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка ППТ.

С учетом требований, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году», в случае если полуторогодовалый срок с даты выдачи ГПЗУ или с даты утверждения ППТ истекает в период с 7 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., то применение указанных документов в целях определения даты оценки проектной документации продлевается еще на один год. Таким образом оценка проектной документации в случае представления таких ГПЗУ или ППТ осуществляется на соответствие требованиям технических регламентов, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ или на дату утверждения ППТ, при условии, что с даты выдачи ГПЗУ или с даты утверждения ППТ прошло не более 2,5 лет.

Вопросы применения норм ГрК РФ и постановлений Правительства Российской Федерации не относится к компетенции Учреждения.

Н.В. Богомолова

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Процедура оценки недвижимости

Вас интересует оценка недвижимости, которая заказывается для ипотеки в Сбербанке? Сегодня мы расскажем вам подробнее о том, зачем нужна данная процедура, как именно она проходит, и укажем, в какие компании лучше всего обращаться.

Итак, начнем с определения: если говорить простым и понятным языком, то оценка недвижимости – это определение её рыночной стоимости. Проведение данной процедуры при ипотечном кредитовании является необходимым этапом при оформлении кредита.

Дело в том, что приобретаемая вами недвижимость становится залогом для банка на весь период действия кредитного договора. Залог – это имущество, которое можно реализовать в том случае, если у заемщика по каким-либо причинам возникнут сложности с погашением ипотеки.

Именно по этой причине банку важно знать стоимость предоставленного в качестве обеспечения имущества чтобы быть уверенным в том, что в случае непредвиденных обстоятельств он сможет вернуть свои деньги назад

Как проходит оценка

Как правило, вопрос об этом возникает в самом начале оформления ипотеки, а именно:

• Сначала заемщик выбирает банк, условия которого его устраивают;
• Клиент собирает документы, необходимые для кредитования, и обращается с ними в банк для заполнения анкеты;
• Документы и заявка передаются на рассмотрение в банк, где их оценивают;
• Если заявка принята, то заемщика приглашают в отделение банка и называют ему условия, на которые он сможет рассчитывать –примерная сумма, сроки и величина процентной ставки;
• Только после этого нужно переходить к поиску нужного вам объекта недвижимости и его оценке. Расходы по этой процедуре полностью оплачиваются из личных средств клиента.

Обратите внимание, что недвижимость должна соответствовать не только вашим требованиям, но и условиям банка. У каждой компании они индивидуальны, узнавать о них нужно непосредственно у банковского работника

Выбор организации для проведения оценки

К услугам какой компании прибегать заемщику по ипотеке – это его личное дело, настаивать на какой-то определенной компании банк не имеет права.

Однако, у всех банков, в том числе и Сбербанка, есть свой список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк будет доверять.

Мы рекомендуем вам обращаться именно к ним вот по каким причинам:

• Представленные в списке оценочные компании имеют лицензию и государственную аккредитацию;
• В банке есть определенные условия к составляемому отчету, который должен соответствовать установленным стандартам АРБ и АИЖК, а также стандартам самой кредитной организации. Компании, которые уже неоднократно выполняли заказы от Сбербанка, смогут предоставить документ именно той формы, которая будет нужна.

Процесс оценки

Для начала вам нужно определиться с компанией, в которой вы будете заказывать данную услугу, созвониться с оценщиком, обговорить стоимость и сроки заказа на оценку. Далее вы встречаетесь лично, оставляете заявку и подписываете договор.

Нужно будет предоставить следующие документы (копии):

• Документ-основание для оценки – это может быть договор купли-продажи, свидетельство регистрации квартиры и т.д.;
• Кадастровый паспорт помещения из БТИ;
• План и эксплуатация;
• Паспортные и контактные данные заказчика.

В отчете будет указана рыночная и ликвидная стоимость квартиры, которая определяется на основании множества факторов: месторасположение квартиры, состояние дома, инфраструктура, состояние квартиры, наличие перепланировок и т.д.

Эти две суммы могут не совпадать, при этом следует учитывать, что банк выдаст вам наименьшую из заявленных сумм. Если рыночная меньше ликвидной, то выдадут займ на рыночную стоимость, а если наоборот, то вам будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для покупки, недостающие средства потребуется изыскивать самостоятельно.

Цена на проведение оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке будет зависеть от выбора компании, региона, величины комнат и сложности жилья, в среднем сумма составляет от 5 до 10 тыс. рубл.

Срок действия оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.

Рассматриваются все факторы, оказывающие влияние на конечную цену. Среди них не только параметры самого объекта, но и экономическая, общерыночная, политическая ситуация.

Какой срок действия у оценки недвижимости предусмотрен по закону – вопрос популярный среди частных лиц, юристов, бухгалтеров компании.

Проблема в том, что четкого ответа на него в законе нет. Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости может быть разным в зависимости от особенностей процедуры и самого объекта.

Это важно знать: Какие по площади квартиры получают дети сироты

Если оценки носят регулярный характер, результаты каждого очередного экспертного заключения будут актуальны до составления следующего. При этом федеральный стандарт устанавливает максимальный срок действия оценки – он не может составлять более 6 месяцев.

По его истечении найденная стоимость использована быть может, но делать это не рекомендуется. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Оценочный отчет

По результатам выхода на объект оценщик составляет письменный отчет, в котором подробно описывается объект оценки, и прикладываются фотографии. Кроме того, эксперт излагает весь процесс оценки, какие подходы для определения стоимости недвижимости им применялись, анализирует схожие объекты недвижимости.

Отчет обязательно должен содержать итоговый вывод о рыночной стоимости квартиры. Поскольку имущество оценивается с целью залога, указывается уровень ликвидности объекта и его ликвидационная стоимость (на случай быстрой реализации с публичных торгов).

Возможно будет интересно!

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году?

Виды оценки недвижимости

Для оплаты госпошлины наследник выбрать одну из 3 стоимостей:

• инвентаризационную,
• кадастровую,
• рыночную.

Выгоднее производить расчет по наименьшей сумме, и этому нет никаких препятствий со стороны государства.

Инвентаризационная стоимость

Получить справку об инвентаризационной стоимости объекта можно в БТИ. Достаточно обратиться в госорган с соответствующим заявлением и паспортом.

Инвентаризационная стоимость в сравнении с кадастровой и рыночной занижена. При ее расчете учитывается площадь жилья (жилая и нежилая), время эксплуатации объекта, наличие удобств (коммуникаций, газо-, водоснабжения). Однако не учитываются другие факторы, влияющие на реальную цену недвижимости: расположение, наличие инфраструктуры, отдаленность от центра, экологическая привлекательность и прочие характеристики.

Благодаря инвентаризационной стоимости можно судить о физическом состоянии объекта без учета рыночного спроса.

В письме Министерства Финансов №03-05-06-03-03/11709 от 18.03.2014 г. указано, что для исчисления госпошлины за получение права на наследство может быть использована инвентаризационная стоимость. Ее полное упразднение планируется провести до конца 2020 г.

Кадастровая стоимость

При продаже квартиры, земли или дома чаще всего используют кадастровую стоимость. В отличие от инвентаризационной, на ее формирование влияют показатели:

• объем площадей;
• материал, из которого возведена постройка или дом;
• год строительства;
• наличие удобств;
• отдаленность от объектов инфраструктуры;
• экономическая и политическая ситуация в регионе;
• престижность и безопасность района.

Ее установление регулируют два закона: до 01.01.2017 г. – ФЗ «Об оценочной деятельности», а с 01.01.2017 г. – ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Предполагается, что с 2021 г. устанавливать кадастровую стоимость смогут только бюджетные организации.

Для определения кадастровой стоимости необходимо знать кадастровый номер и адрес интересующего объекта. Справка будет изготовлена в течение 5 рабочих дней.

Рыночная стоимость

Определение рыночной цены зависит от востребованности наследуемого объекта на рынке недвижимости. Показатель наиболее точен, но его применение не всегда выгодно при расчете госпошлины.

Рыночная стоимость при решении вопросов наследования актуальна не только в отношении недвижимости. Различные предметы, входящие в состав наследственной массы, также учитываются по рыночной цене.

Получить заключение с указанием рыночной стоимости можно в независимой компании, имеющей соответствующую лицензию. Эксперт осматривает имущество, оценивает его с позиции конкурентоспособности, сообщает результаты, предоставляет отчет о проведенной работе с указанием цены объекта.

Разновидности и их характерные особенности

Рыночную оценку, как самую распространенную проводят, когда нужна вероятная стоимость объекта на определенный период.

Кроме этих действий, существуют другие способы для определения цен, в виде:

1. Инвестиционных — когда инвестору необходимо получить реальную прибыль. При выполнении операции рассчитывают предполагаемый доход, ставку по капитализации.
2. Ликвидационных — для определения стоимости, которую получит собственник поле прекращения действия предприятия.
3. Кадастровых — метод используют массовый, поэтому результат получается с погрешностями. Закон обязывает проводить процедуру, контролируемую Росреестром.
4. Страховых – собственник получает возмещение денежных средств при страховом случае. Действия проводят при оформлении полиса для расчёта страховой суммы, процентов, вознаграждений.
5. Остаточных – определяют цены с учетом износов зданий и сооружений.

Эксперты могут применять методы оценки по отдельности или совмещать их. Заказчикам дано право соглашаться с результатом, вносить свои предложения и корректировать. Каждое мероприятие заранее согласовывается, поэтому все неточности исправляют до составления официального отчета. Во время сделки участники могут согласиться со стоимостью, если возникнут разногласия, в их праве заказать другую, независимую экспертизу объекта.

С какой целью определяют стоимость

Real estate concept.

В отношениях между субъектами существуют разные подходы к оценке имущества, выделены основные направления, в виде:

1. Доходного — самого популярного среди потребителей. Этот способ позволяет узнать фактическую стоимость с возможными рисками. Подход прогнозный, имеет погрешности, так как нельзя с достоверностью определить, в каком состоянии будет рынок в будущем.
2. Затратного – в процессе происходит исследование затрат на строительство дома. По расходам на существующий объект станет ясно — сколько потребуется средств на создание подобного коттеджа.
3. Сравнительного – специалисты в ходе работы определяют стоимость похожих в районе зданий, информацию о них берут из различных источников. Метод применяют, когда определяют ликвидационную, рыночную, кадастровую стоимость объектов.

Оценочный отчет

По результатам выхода на объект оценщик составляет письменный отчет, в котором подробно описывается объект оценки, и прикладываются фотографии. Кроме того, эксперт излагает весь процесс оценки, какие подходы для определения стоимости недвижимости им применялись, анализирует схожие объекты недвижимости.

Отчет обязательно должен содержать итоговый вывод о рыночной стоимости квартиры. Поскольку имущество оценивается с целью залога, указывается уровень ликвидности объекта и его ликвидационная стоимость (на случай быстрой реализации с публичных торгов).

Возможно будет интересно!

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году?

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

• массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
• индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

• недвижимости (здания, земли);
• движимых объектов (оборудование, транспорт);
• бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

• рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
• инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
• ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
• для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
• утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Сколько по времени делается процедура анализа цен на квартиры?

Так как процедуру выяснения рыночной цены проводят частные компании, конкретный промежуток времени назвать сложно. Специалисту необходимо изучить ситуацию на рынке недвижимости, инфраструктуру, состояние дома и самой квартиры.

От всего этого зависит, сколько по времени займет процедура. Обычно процесс не занимает больше двух дней. Но в разных случаях время может быть увеличено. Чтобы точно знать временные рамки, нужно обратиться в выбранную компанию.

Справка! Срок оценки зависит от вида процедуры, сложности, компании, которая будет выполнять работу и от самого специалиста.

Справка о рыночной цене становится недействительной по истечении 6 месяцев, инвентаризационная – не имеет определенного срока действия, кадастровая – по истечении 5 лет. Для ипотеки, так же как и для других целей, справка будет действовать в течение полугода.

Источники

• https://a-vasilyevskoe-ru.ru/tszh/srok-dejstviya-otsenki-nedvizhimosti-i-skolko-dejstvuet-dogovor-na-otsenku-kvartiry-obrazets-dokumenta.html
• http://www.Consultant.ru/law/podborki/srok_dejstviya_otcheta_ob_ocenke/
• https://centr-neo.ru/kakoj-srok-dejstviya-otcheta-ob-ocenke
• https://svoe.guru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/kvartiry.html
• http://ipoteka-expert.com/srok-dejstviya-ocenki-nedvizhimosti/
• https://KPPKDirection.ru/dokumenty/skolko-dejstvuet-ocenka-nedvizhimosti.html
• https://washepravo.ru/ipoteka/srok-dejstviya-ocenki-nedvizhimosti/
• https://zen.yandex.ru/media/ipotekafun/skolko-deistvuet-ocenka-kvartiry-dlia-ipoteki-v-sberbanke-5b29129085148800a9be8612

Инвентаризационное определение

Ведомствам и бюро технической инвентаризации требуется оценка строений. Она не идет ни в какое сравнение с остальными видами мероприятий, так как охватывают ограниченный их круг. Сотрудники, выполняя анализ учитывают:

• квадратные метры площадей;
• подключение коммуникационных сетей;
• год строительства.

В каком состоянии недвижимость — никого не интересует кроме самих собственников, оценка самая низкая по сравнению с другими данными и способами их добычи. Потребность в таких мероприятиях возникает для определения наследуемой массы, выполняют действия при определении налоговой ставки или для изъятия объекта. Справку заполняют и выдают заявителю в течение 2 недель, услуги платные, размер и принципы ценообразования уточнять нужно в конкретной организации. Четких сроков действия выданной справки нет. Но использование после получения в текущем году будет самым актуальным. В таких пределах работают специалисты приватизации и банки.

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.