Оценка квартиры для ипотеки: особенности процедуры и выбор оценщика

Оспаривание кадастровой стоимости

Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.

Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 от 03.07.16 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.

Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в ЕГРН сведений об очередной переоценке.

Закон определяет два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

• обнаружение ошибок и использование недостоверных сведений при проведении оценивания;
• установление рыночной стоимости конкретного объекта.

Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.

Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.

Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.

Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%

Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков

Зачем нужна оценка недвижимости

Заемщику сложно понять влияние самых разных факторов на окончательную стоимость, а тем более перевести это влияние в денежный эквивалент, поэтому он не задается вопросом «Зачем нужна оценка недвижимости». Независимый оценщик сможет учесть массу критериев, таких как:- Первое, что учитывается при оценке, это местоположение квартиры. Практически в любом городе мира стоимость квартиры в центре города серьезно превосходит стоимость точно такой же, но расположенной где-нибудь в спальных районах, на краю города. Частью этого же критерия является уровень развития инфраструктуры района, наличие поблизости как социальных учреждений типа детсадов, поликлиник, больниц, так и магазинов, мест отдыха.

Большое значение имеет состояние дома. Квартира может находиться в стандартной «хрущевке» или «сталинке», может быть частью нового элитного дома или относительно старой панельной высотки

Важно знать и из чего строили дом, в котором находится квартира. Жилье в кирпичном доме будет отличаться по стоимости от квартиры в панельном или монолите

Кроме того, играет важную роль степень износа дома, а также наличие дополнительных опций, таких как подземные гаражи или парковка, лифт, мусоропровод, охрана, консьерж, даже этажность дома.
Оценщик обязательно учтет и транспортную составляющую. Для одних граждан важно, чтобы дорога от дома до работы можно было добраться пешком, для других – чтобы в 1-2 минутах ходьбы была остановка общественного транспорта или метро. Для других не менее важно удобство выезда со двора на магистраль на собственном транспорте. При всем этом учитывается и негативное влияние таких составляющих, как близость транспортных развязок или железной дороги, трамвайных путей или даже аэропортов
Перечисленные минусы могут весьма сильно повлиять на стоимость квартиры в сторону ее снижения.
Будут взяты во внимание и параметры жилья. Здесь на первое место выносится этаж
В силу многих причин, в нашей стране сложилось отрицательное отношение к первому и последнему этажам. Стоимость таких квартир по сравнению с аналогичными на других этажах будет несколько ниже. Важны также площадь квартиры, как общая, так и жилая, вид планировки, количество комнат, состояние и вид санузла, наличие или отсутствие балконов, лоджий. Имеет значение сторона, на которую выходят окна квартиры, вид из этих окон, расположение квартиры в доме (угловая или середина). Детальная проработка всех этих критериев специалистом в данной области и составление отчета, реально отражающего стоимость жилья – кому же нужна оценка недвижимости, оставляемой в залог. Только при таких условиях банк сможет определить точный объем суммы, которую он сможет выдать своему клиенту.

БТИ или частный оценщик: критерии выбора

Выбор оценщика напрямую зависит от целей проведения расчета. Например, для получения инвентаризационной цены объекта, можно обратиться в БТИ. Однако цена может оказаться гораздо ниже рыночной. Так как будет не учтено ряд дополнительной информации получаемой при проведении более детальной процедуры оценки.

Для человека мало разбирающегося в рынке оценочных услуг, стоит разобраться с критериями выбора оценщика:

• скорость предоставления услуг;
• список требуемых документов;
• необходимость в получении дополнительного пакета услуг (оформление собственности, получение кадастрового паспорта).

На сегодняшний день работает множество негосударственных БТИ предоставляющих все услуги оценки, включая не только инвентаризационную, но кадастровую и рыночную. Некоторые виды дополнительных услуг, помимо оценки,  предоставляются либо БТИ или же частными оценщиками.

Кратко по теме оценки квартиры для продажи

В Украине рынок жилья набирает обороты. В своей жизни практически каждый человек так или иначе сталкивается с проблемой купли-продажи квартиры. Об основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры, о самых распространённых проблемах и подводных камнях, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также об уплате налогов при оформлении сделки вам расскажет наша статья «Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине».

Но помимо юридических тонкостей оформления возникают логичные вопросы: «Если квартира продаётся, то откуда взята её цена? Кем и как она сформирована, и почему в одном и том же доме недвижимость может стоить по-разному?». Это зависит от многих факторов, которые как раз учитываются при оценке квартир. Как делается оценка квартиры, зачем она нужна и что потребуется для установления оценочной стоимости квартиры в Украине в 2020 году ‒ ответы на эти и другие вопросы вы узнаете, изучив нашу статью.

Документы для оценки квартиры

• Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена. 

• Документ, удостоверяющий личность заказчика оценки (паспорт или заменяющий его документ). 

• Документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (паспорт или заменяющий его документ) – в случае, если заказчик и собственник – разные лица.

• Документы, выданные Бюро технической инвентаризации — выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану. 

• Описание имеющихся обременений (если есть). 

• Если оцениваемая квартира находится в общей долевой собственности нескольких собственников, то документы, указанные в пунктах 1 и 3, должны быть предоставлены от каждого собственника, имеющего долю в праве на данную квартиру.

Нюансы оценки квартиры для Сбербанка

Оценка квартиры для Сбербанка – востребованная услуга, она необходима с целью получения ипотечного кредита в Сбербанке под залог недвижимости.

Почему Сбербанк?

Почему именно этот банк, ведь сейчас огромный выбор организаций, предоставляющих кредиты? Все очень просто, оценка квартиры для Сбербанка нужна потому, что именно он предоставляет наиболее выгодные условия: низкий процент на длительный срок, а также характеризуется надежностью и стабильностью работы.

Зачем необходима оценка квартиры?

Независимая оценка квартиры для Сбербанка нужна для того, чтобы можно было заключить с ним соглашение на получение кредита под залог вашей квартиры. Размеры кредита определяются исходя из ваших пожеланий и стоимости залогового имущества.

В случае невыплаты ипотеки, в счет долга изымается залоговое имущество, в нашем случае – это квартира. Оценка квартиры для Сбербанка поможет устранить риски потери части средств для банка, в случае если он вынужден будет изъять квартиру в счет долга.

Очевидно, что при этом оценка квартиры для Сбербанка должна быть максимально точной и верной. Стоимость квартиры должна в полной мере погасить кредит, для того, чтобы сотрудничество сторон было взаимовыгодным.

Конечно же, наиболее выгодным развитием событий можно считать получение ипотеки и ее своевременную выплату, но так как заранее предугадать ничего нельзя, оценка квартиры для Сбербанка становится гарантией получения банком отданных вам кредитных средств.

Как проходит процесс оценки квартиры?

Важно знать, что оценка квартиры для Сбербанка – это процедура, в которой принимают участие три стороны, в частности: независимый оценщик (например, ООО «АПЭКС ГРУП») , заемщик, (Вы) и банк Сбербанк РФ). Такое сотрудничество защищает интересы обеих сторон: банк получает гарантию того, что независимый оценщик, обладающий высокой квалификацией, правильно определил рыночную стоимость имущества, а заемщик уверен в отсутствии любых накруток со стороны банка в свою пользу

Такое сотрудничество защищает интересы обеих сторон: банк получает гарантию того, что независимый оценщик, обладающий высокой квалификацией, правильно определил рыночную стоимость имущества, а заемщик уверен в отсутствии любых накруток со стороны банка в свою пользу.

Кто проводит процедуру оценки недвижимости?Как вы уже догадались, оценка квартиры для Сбербанка проводится независимой экспертной компанией, такой, как наша. Мы гарантируем прозрачность сделки, наша работа не вызывает сомнений у сотрудников Сбербанка.

Для того чтобы оценка квартиры для Сбербанка состоялась, сам Сбербанк должен аккредитовать независимую экспертную компанию. Наша компания является аккредитованным оценщиком при Сбербанке РФ, на сайте Сбербанка опубликованы списки аккредитованных оценщиков, при необходимости вы можете убедиться в наличии у нас аккредитации.

Чтобы заказать оценку квартиры для Сбербанка Вам не нужно приезжать к нам в офис, достаточно всего лишь позвонить по телефону (495) 783-6880 в Москве, (812) 380-43-67 в Санкт-Петербурге, (861) 299-28-28 в Краснодаре.

Наши сотрудники проконсультируют вас по вопросам и процедуре оценки. Для составления отчета об оценке квартиры для Сбербанка, наш оценщик обязательно выезжает на осмотр квартиры, делает фотографии, которые потом будут вставлены в отчет.

Время и дату осмотра мы обязательно согласуем с вами. На осмотре объекта оценки, в данном случае – квартиры, которую вы покупаете, вы можете оплатить наши услуги и отдать оценщику копии документов, необходимых для расчета рыночной стоимости квартиры.

Наши цены – одни из самых низких по Москве и Питере. Мы оценим вашу квартиру, если она находится в Москве за 4000 рублей, в Московской области за 5000 рублей; если квартира находится в Санкт-Петербурге за 3500 рублей, если в Ленинградской области за 4000 рублей.

Документы, которые необходимы для составления отчета об оценке стоимости квартиры для Сбербанка:

• Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, либо документ его заменяющий;
• Технический паспорт БТИ (поэтажный план и экспликация)
• Копия вашего паспорта как Заказчика оценки

Если вам неудобно ехать к нам в офис за готовым отчетом, мы можем доставить его самостоятельно в Центр Ипотечного Кредитования Сбербанка РФ, если он находится в Москве.

Приходите к нам, мы гарантируем высокое качество и скорость!

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Рекомендуемая статья: Ипотека от 1 процента в Сбербанке

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
3. НДФЛ уплачивает продавец;
4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:

• занижением цены, связанным со всеми рисками;
• ожиданием истечения срока 5 лет;
• уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Документы для оценки незавершенного строительства

1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация).
2. Документы, подтверждающие права на земельный участок.
3. Разрешительная документация на строительство.
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту.
5. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
6. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
7. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
8. Отраслевая принадлежность объекта;
9. Дата начала строительства и дата окончания строительства
10. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
11. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
12. Площадь застройки;
13. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

Чем нужно руководствоваться, выбирая независимого оценщика?

Как уже говорилось ранее, от Вашего выбора специалиста, во многом будет зависеть успех сделки, а поэтому, следует грамотно подойти к вопросу найма оценочного эксперта.

Немаловажным в деле оценки объектов недвижимости, является профессиональный опыт потенциального кандидата. Естественно, чем он больше, тем лучше и качественнее эксперт выполняет свою работу. В его арсенале множество приемов и методик, способов разрешения трудных ситуаций.

Обратите внимание на то, насколько полным видением картины рынка недвижимости обладает Ваш кандидат. Он должен без труда ориентироваться в мире продаж жилплощади, понимать механизмы ценообразования

Очень важно не только эксперту, но и Вам иметь четкое представление о факторах, которые влияют на конечную стоимость Вашей квартиры. Остановимся на этом вопросе поподробнее и перечислим основные факторы:

Остановимся на этом вопросе поподробнее и перечислим основные факторы:

• расположение Вашей жилплощади. Здесь речь идет о районе и степени его привлекательности для потенциального покупателя: транспортной доступности, наличии развитой инфраструктуры (детские сады, школы, магазины), наличии действующего промышленного предприятия и так далее;
• технические показатели жилого дома, в котором расположена квартира: тип застройки, количество этажей, год возведения, степень изношенности здания, качество материалов и изготовленных из них несущих стен, наличие удобного подъезда на внутридворовую территорию, охрана и так далее;
• характеристика квартиры, а именно: количество комнат, метраж, общее состояние, ремонт, расположение и планировка, наличие балкона и многое другое.

Грамотную оценку всего этого как раз и должен провести нанятый Вами специалист. Существует множество мелких нюансов, из которых складывается конечная стоимость квартиры

Об этом неквалифицированный в данной области человек просто не сведает, поэтому так важно подобрать честного и профессионального независимого оценщика, чтобы впоследствии не быть обманутым

Лучшим выбором станет найм независимого эксперта оценочной компании «Союз-эксперт». В нашем штате только высококвалифицированные, исключительно профессиональные и честные специалисты, которые быстро и надежно выполнят для Вас работу по оценке стоимости недвижимости.

После проведения работы Вы получите подробный отчет с описанием результата оценки Вашей квартиры, который является юридическим документом. Его принимают все государственные и негосударственные организации страны, в том числе суды, нотариусы, банки и агентства недвижимости.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Что такое оценка и зачем нужна оценочная компания

Оценки и необходимость в них в настоящее время являются горячей темой в деловом мире и вокруг него

Лидеры бизнеса ставят под сомнение их важность. HR-менеджеры проверяют необходимость в них

Но являются ли оценки прошлым или необходимым бизнес-процессом? Важность получения правильной оценки имеет основополагающее значение для успеха. Даже если вы являетесь маленьким микробизнесом, который строит строительные блоки, для успешной, мотивированной и объективно ориентированной рабочей силы необходимо будет обратиться к оценочной компании. Тогда у вас может быть блестящая стратегия брендинга работодателей и сильная организационная культура, где каждый сотрудник понимает их роль, свои цели и то, как они соотносятся с общей стратегией.

Покупка дома — это крупнейшая, единственная инвестиция, которую когда-либо будут делать большинство людей. Является ли это первичной резиденцией, вторым загородным домом или инвестициями, покупка недвижимости — это сложная финансовая операция. Большинство вовлеченных в процесс людей очень знакомы. Риэлтор является наиболее распространенным лицом сделки. Ипотечная компания предоставляет финансовый капитал, необходимый для финансирования сделки. Заглавная компания гарантирует, что все аспекты транзакции будут завершены. Итак, кто же гарантирует, что стоимость имущества соответствует выплаченной сумме? Слишком много людей, подвергшихся воздействию в процессе недвижимости, разрешают такую ​​сделку, не гарантируя того, что стоимость имущества будет соразмерной с оплаченной суммой.

В этом заключается оценка. Оценка — это объективная оценка того, на что покупатель может рассчитывать заплатив, или что получит продавец за участок недвижимости, где оба являются информированными сторонами. Чтобы быть информированной стороной, большинство людей обращаются к лицензированным сертифицированным, профессиональным оценщикам, чтобы предоставить им самую точную оценку истинной стоимости их имущества.

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Граждане могут попробовать самостоятельно рассчитать приблизительную рыночную стоимость объекта, но полученный результат не примут во внимание государственные органы. Банки, суды, а также Росреестр работают только с официальным отчетом об оценке, выданным прошедшим аккредитацию специалистом

В чем заключается работа оценщиков

Оценка квартиры для ипотеки может осуществляться только дипломированными экспертами, которые имеют необходимый уровень аккредитации и располагают полным пакетом разрешительных документов. На основании собранной информации проводится подробный анализ недвижимости, а все результаты записываются в оценочный альбом. Специалист составляет официальный отчет, к которому прикрепляет графики, фотографии и схемы, а также записывает собственные выводы.

Оценку квартиры для ипотеки можно доверить аккредитованной компании от Сбербанка, а также независимому эксперту. Кредитные компании устанавливают жесткие требования по поводу выбора профессионала. Для проведения оценки специалист должен соблюдать все правила:

• Иметь официальное свидетельство.
• Каждые 3 года повышать уровень квалификации.
• Быть членом саморегулируемой компании.
• Работа специалиста в области оценки объектов недвижимости для ипотеки должна быть застрахована.
• У оценщика не должно быть судимостей и открытых судебных дел.

Жесткие требования по поводу оценки объекта недвижимости для оформления ипотеки в Сбербанке предъявляются не только к специалистам, но и к самим компаниям: в штате должны числиться минимум 2 сотрудника, которые имеют соответствующее высшее образование и работают в этой отрасли более 3 лет.

Изменения

С 2019 года в силу вступили новые правила, которые связаны с тем, что оформить квартиру в ипотеку в Сбербанке можно без привлечения независимых экспертов. Благодаря этому гражданам не придется тратить собственные сбережения для оплаты услуг оценщика. Для этого следует выбрать тот объект недвижимости, который выставлен на продажу на портале ДомКлик.