Эксперт по оценке собственности

Что это такое

В результате работы определяется стоимость недвижимости. Объектом оценки может быть квартира, дом, гараж, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.

Процесс оценки регламентирован нормами действующего законодательства. В частности:

• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года;
• Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные Минэкономразвития России.

Оценку проводят профессиональные эксперты-оценщики. Их деятельность контролируется.

Результат оценочных работ – Отчет об оценке. Это официальный документ, который принимается в государственных органах, банках и других организациях.

Документы для оценки стоимости недвижимости:

• технический паспорт объекта, содержащий сведения о дате ввода в эксплуатацию или сегодняшнем состоянии объекта (незавершённый строительством), количестве этажей, наличии или отсутствии цокольных и подвальных помещений, материале стен, межэтажных перекрытий, конструкции и материале кровли крыши.
• Дополнительно оценочной компанией используются данные о местоположении объекта по отношению к другим объектам населённого пункта, наличии и состоянии инфраструктуры или её отсутствие, а также сравнительные данные о стоимости подобных объектов, размещённых на продажу через СМИ (газеты, журналы, интернет).
• В некоторых случаях необходимо провести оценку существующего объекта, построенного несколько лет назад. Для этого за основу берутся архивные данные необходимого периода, содержащие стоимость строительных материалов, оплаты труда строительных организаций, востребованности и стоимости готового объекта и ему подобных в данный период.
• Оценочная компания во время личного посещения объекта для проведения визуальных оценочных действий производит в обязательном порядке фотосъёмку. Фотографии отдельных помещений здания или комплекса зданий прилагаются к отчёту и служат в качестве ознакомительной информации или доказательной базы при последующих действиях.

Оценка активов: машины и оборудование

В зависимости от количества технологических линий в объекте оценки и сложности объекта оценки возможно применение скидок, размер которых составляет от 5% до 50% от полной стоимости услуг по оценке. Сроки оказания услуг по оценке стоимости машин и оборудования компании составляют от 3 до 8 рабочих дней.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 25 апреля 2018 г. № Д22и-520 О наличии квалификационного аттестата для всех лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков

27 июня 2018

С учетом начала применения с 1 апреля 2018 года норм Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) для всех лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков, в части обязательности наличия квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности (далее соответственно — квалификационный экзамен, квалификационный аттестат), для членства в саморегулируемой организации оценщиков (далее — СРОО), Минэкономразвития России сообщает следующее.

В соответствии с положениями части третьей статьи 4 и абзаца четвертого части второй статьи 24 Закона об оценочной деятельности с 1 апреля 2018 года оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Учитывая указанные положения Закона об оценочной деятельности лица, не имеющие квалификационный аттестат, после 1 апреля 2018 года, не вправе подписывать отчеты об оценке объектов оценки (далее — отчет об оценке), проводить экспертизу отчетов об оценке объектов оценки.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 29 мая 2017 года № 257 «Об утверждении Порядка формирования перечня экзаменационных вопросов для проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, Порядка проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, в том числе порядка участия претендента в квалификационном экзамене в области оценочной деятельности, порядка определения результатов квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, порядка подачи и рассмотрения апелляций, предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, типов, форм квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности, Порядка выдачи и аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности» направлениями оценочной деятельности, по которым выдаются квалификационные аттестаты, являются:

— оценка недвижимости;

— оценка движимого имущества;

— оценка бизнеса.

Отмечаем, что отчет об оценке (экспертное заключения на отчет об оценке), составленный после 1 апреля 2018 года, должен быть подписан оценщиком (экспертом), имеющим квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае отчет об оценке (экспертное заключение на отчет об оценке) будет составлен в нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а, следовательно, учитывая положения абзаца первого пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, такой отчет (заключение) не может считаться отчетом об оценке (экспертным заключением) и не влечет соответствующих правовых последствий.

Также отмечаем, что в соответствии с положениями статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки (оценочная компания), в том числе обязано иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Обращаем внимание, что если договор (государственный контракт) на проведение оценки был заключен после 1 июля 2017 года, то закон устанавливает для сторон такого договора (государственного контракта) обязательные условия — юридическое лицо, заключившее договор на проведение оценки (оценочная компания), обязано иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено, и лицо, указанное в договоре в качестве оценщика, обязано в рамках обязательств по договору (для их надлежащего исполнения) после 1 апреля 2018 года иметь квалификационный аттестат

В каких случаях требуется провести оценку квартиры?

Наиболее распространен вариант, когда оценка жилья требуется покупателю для получения ипотеки (банки требуют прикладывать оценочный отчет к кредитному договору). Подобная услуга обычно «включена» в подготовительные работы при рассмотрении заявки на кредит. Если на момент обращения в банк заемщик сразу предоставит отчет по экспертизе квартиры, он сэкономит время.

Есть и еще поводы, когда не обойтись без оценки квартиры:

1. Подготовка к заключению договора купли-продажи.
2. Передача квартиры с ремонтом в долгосрочную аренду.
3. Раздел имущества при разводе семьи, оформлении наследства.
4. Несогласие с кадастровой ценой, установленной государством и размером налогов.
5. Ведение судебного процесса, когда требуется доказательная база по иску.

Чуть реже возникают и другие ситуации. Например, если собственник-юридическое лицо передает основные средства другой организации. Или оценка необходима при приготовлении к проведению процедуры банкротства. Последнее в одинаковой степени относится к физическим и юридическим лицам.

От чего зависит оценочная стоимость квартиры?

Наши эксперты, проводя независимую оценку недвижимости, работают с множеством параметров. В отношении квартиры этими факторами являются:

• Место расположения жилого объекта. Стоимость квартир может сильно варьировать даже в пределах одного города. Есть более «престижные» районы, а есть спальные или окраины. То, насколько развита инфраструктура вблизи объекта, – тоже влияет на его стоимость. Также оцениваются экологические факторы, наличие рядом производственных предприятий, крупных автомагистралей, водоёмов, парков, транспортной развязки. Сильно различаются цены на квартиры в крупном городе и его окрестностях. Квартиры в сельской местности обычно стоят значительно дешевле, чем в крупных городах, несмотря на лучшую экологическую ситуацию.
• Метраж квартиры. Как правило, стоимость одного квадратного метра в конкретной квартире с учётом всех остальных факторов определить для экспертов не составляет труда.
• Количество комнат в квартире. Например, двух- и трёхкомнатная квартиры с одинаковым метражом не будут иметь одинаковую цену, так как большинство покупателей предпочтут три небольшие комнаты двум просторным.
• Материал, из которого построен дом. От этого во многом зависит микроклимат внутри квартиры, что в значительной степени влияет на её стоимость.
• Год постройки дома. Как правило, в более новых домах цены на квартиры выше.
• Планировка квартиры. От того, как расположены в квартире жилые и нежилые помещения, есть ли проходные комнаты, совмещён ли санузел, насколько просторна кухня и прихожая, есть ли балкон (лоджия) – зависит степень комфорта жильцов, и, соответственно, цена.
• Этаж, на котором расположена квартира. Как правило, первые и последние этажи оцениваются ниже, однако если квартира на первом этаже может быть переведена из жилого в нежилой фонд (например, для открытия магазина или офиса), и продажа осуществляется с этой целью, то её стоимость может оказаться выше даже промежуточных этажей.
• Состояние квартиры. Наличие или отсутствие внутренней отделки и её качество – всё это может привлечь или отпугнуть потенциальных покупателей. Каждый покупатель, приобретая квартиру без ремонта, мысленно приплюсовывает к её стоимости те затраты, которые ему придётся понести, приводя жилище в порядок. Поэтому стоимость отремонтированных квартир всегда выше.
• Вид из окна. Эта эстетическая составляющая, на которую хозяин квартиры никак не сможет повлиять, тоже играет роль в обеспечении уровня комфорта жильцов. Если за окном стена соседнего дома, пустырь или свалка, то это отрицательно скажется на стоимости такой квартиры, если же открывается вид на водоём или парк, – то положительно.
• Если квартира расположена выше 2-го этажа, то рассматривается ещё и такой фактор, как наличие (отсутствие) лифта.

Направления независимой оценки недвижимости

«Союз-Эксперт» за многолетний опыт работы по оказанию услуг независимой оценки недвижимого имущества накопил большую информационную базу и способен выполнять все виды оценки, независимо от объёма работ.

Коллектив компании постоянно осуществляет мониторинг ценовых колебаний в зависимости от востребованности определённых сегментов рынка и покупательской способности населения, а также располагает большими объёмами архивных данных о стоимости материалов и объектов недвижимости в разные временные периоды.

Компания Союз-Эксперт оказывает полный перечень услуг по оценке любой недвижимости:

• Оценка недвижимости
• Оценка жилой недвижимости;
• Оценка коттеджа;
• Оценка дачи
• Оценка арендной ставки
• Оценка квартиры
• Оценка доли в квартире
• Оценка комнаты
• Оценка сооружений
• Оценка дорог
• Оценка офисных помещений
• Оценка земли
• Оценка сервитутов

• Переоценка кадастровой стоимости земли
• Оценка производственных зданий
• Оценка заводов
• Оценка ангаров
• Оценка складов
• Оценка гаражей
• Оценка незавершенного строительства
• Оценка качества строительства
• Оценка встроенных помещений
• Оценка торговых помещений

Проведение независимой оценки объектов недвижимости необходимо собственникам, желающим выставить на продажу или оформить в залог принадлежащее имущество. Изначально верные ценовые ориентиры позволят аргументировано вести переговоры о цене данного объекта, основываясь на выводах независимой оценки, и значительно сократить время на нахождение покупателя.

Когда нужна оценка стоимости квартиры

Как правило, определение стоимости квартиры востребовано при подготовке к сделкам:

• купли-продажи или обмена квартиры;
• оформления ипотеки на недвижимое имущество;
• страхования;
• сдачи в аренду;
• раздела имущества.

Независимая оценка стоимости квартиры обязательно потребуется, если в судебном порядке производится раздел имущества между бывшими супругами (или даже в браке) и наследниками. Также оценка квартир потребуется при составлении брачного договора.

Кроме проведения такого исследования, как экспертиза стоимости квартиры целиком, наш АНО Центр «Независимая Экспертиза» оценивает также доли в квартире и комнаты коммунальных квартир. Исследование таких объектов недвижимости востребовано при рассмотрении споров между наследниками, дел о выплате компенсации при переселении или по иным гражданским делам.

Оценка загородной недвижимости — КАЛЬКУЛЯТОР v3.0

Этот с виду простейший элемент по оценке недвижимости создавался специалистами несколько лет. На основании данных экспертов по работе с загородной недвижимостью, силами компании ЛИВЛА был разработан полезный и уникальный продукт  — КАЛЬКУЛЯТОР оценки стоимости загородной недвижимости Москвы и Московской области, который поможет вам, не обладая специфическими знаниям по оценке, рассчитать примерную стоимость своего или планируемого к покупке объекта загородной недвижимости. При расчете берется в учет стоимость исключительно качественного строения.
КАЛЬКУЛЯТОР позволяет рассчитать не только участок, но и учесть расположение объекта(у воды, у леса, в коттеджном поселке), добавить к нему дополнительные строения (гараж, беседку, баню, бассейн), сохранить просчет в файл pdf с подтверждением уникальным QR-кодом, наведя на который камеру своего смартфона Вы сможете увидеть оригинал распечатанного документа.
Система позволяет рассчитать все строения на участке независимо друг от друга. В итоговом просчете будете видна примерная стоимость каждого элемента, а так же общая стоимость группы объектов на  указанном участке.
Погрешность КАЛЬКУЛЯТОРА онлайн оценки загородной недвижимости ЛИВЛА постоянно снижается, и не превышает 7-10%, что является допустимой нормой он-лайн оценки нежвижимости. КАЛЬКУЛЯТОР ЛИВЛА отслеживает стоимость объектов в Москве и Московской области не только на портале, но и  в различных источниках, доступных в сети интернет, а так же использует специальные матрицы корректировок и дополнительные справочники.
Полученный результат расчета может быть использован в коммерческих целях. К примеру, при покупке дома вы можете распечатать приблизительный расчет и предложить его собственнику для корректировки цены на объект, планируемый к покупке. Если вы продаете дом — можно распечатать он-лайн просчет недвижимости КАЛЬКУЛЯТОРОМ ЛИВЛА, для подтверждения объективности цены.

Программа различает направления, дальность, размер участка и дома, построенных на нем объектов. Получить индивидуальный просчет имущества легко — достаточно заполнить форму данных:

• ввести все параметры земельного участка (количество соток, направление, удаленность от МКАД и другие особенности)
• если на участке имеются строения, указать их
• также, вы можете добавить несколько одинаковых строений, если такие имеются
• не забудьте указать параметры объектов (площадь, тип строительного материала, степень отделки и другие, в зависимости от типа строения)

С чего начинается оценка стоимости недвижимости

В основе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости лежит анализ Наиболее Эффективного Использования (анализ НЭИ). 

Он необходим для установления такого использования недвижимости, которое будет максимально продуктивным с учетом законодательных норм и физических возможностей.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) не всегда соответствует фактическому использованию недвижимости. Оно может предполагать иное применение объекта, если это допустимо и финансово оправдано.

С помощью анализа НЭИ определяется наиболее «прибыльное» использование недвижимости. Оно является ориентиром для продавцов и покупателей при формировании цены сделки

Оценщик принимает во внимание результат анализа для выбора оптимальных подходов и методов оценки.

Анализ НЭИ чаще всего используется в отношении земельных участков. Оценщики используют две схемы проведения анализа:

1. Участок рассматривается как свободный или незастроенный.
2. Участок анализируется в комбинации с существующими строениями.

В первой схеме рассматриваются варианты, предусматривающие сохранение текущего назначения или изменение, постройку объектов и т.д. Во второй схеме сравниваются варианты сохранения текущего назначения, реконструкция (восстановление, расширение, перепрофилирование или снос), а также комбинация всех возможных вариантов.

Среди доступных вариантов выбирается тот, при использовании которого итоговая стоимость объекта оценки максимальна. Если он отличается от фактического использования объекта, это значит, что он функционально устарел.

НЭИ имеет тесную связь с устареванием недвижимости. Со временем недвижимость изнашивается не только физически, но также функционально и в некоторых случаях экономически (например, в Ленинградской области хотят запретить строить квартиры-студии в многоквартирных многоэтажных жилых домах площадью, менее 30 кв.м). Функциональное устаревание – это снижение эксплуатационных свойств объекта (надежность, эффективность, благоустройство и т.д.). Экономическое устаревание происходит в результате влияния внешних факторов – нестабильность рынка, законодательных ограничений, наложения сервитута или изменение иных внешних факторов и т.д.

Устаревание недвижимости снижает ее ликвидность, рыночную стоимость и цену за аренду. Соответственно, эффективность использования падает.

Выводы оценщика по НЭИ прописываются в специальном разделе Отчета об оценке. Оценщик обоснованно формулирует наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости и подкрепляет выводы вычислениями.

Когда необходима оценка недвижимости?

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.

2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.

3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.

4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.

5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, в основе которых определение затрат, требуемых для их восстановления или замещения. 

Для расчета стоимости недвижимости затратным подходом учитываются затраты на строительство объекта за вычетом накопленного износа и (или) ухудшения его полезных свойств.

Затратный подход чаще всего используется в отношении имущества, приносящего прибыль. Он базируется на предположении, что затраты на строительство объекта в комбинации с рыночной стоимостью участка, на котором он располагается, могут точно определить стоимость недвижимости. Еще одно предположение, что общие затраты на строительство объекта без учета износа равнозначны рыночной стоимости этого объекта.

В затратном подходе используется два понятия «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость». Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, который бы имел аналогичную полезность, как и оцениваемый, но был бы построен с применением прогрессивных материалов и оборудования. Стоимость воспроизводства вычисляется с учетом расходов в текущих ценах на строительство полностью аналогичного объекта. В таком случае воспроизводится все, в том числе и недостатки.

Затратный подход может быть использован только при наличии полной оценки затрат на строительство аналогичного объекта. При расчетах они корректируются на размер износа оцениваемой недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости с учетом износа = Стоимость воспроизводства – Сумма накопленного износа.

Итоговая цена определяется так:

Итоговая стоимость объекта недвижимости = Стоимость замещения + Стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

В затратном подходе используется множество методов:

1. Метод сравнительной единицы – предполагает вычисление стоимости строительства аналогичного здания. Стоимость аналога при этом корректируется на существующие различия в сравниваемых объектах. У сопоставимого объекта должно быть единое функциональное значение, похожие физические характеристики, приближенный возраст и т.д.
2. Метод разбивки по компонентам – подразумевается разбивка объекта оценки на компоненты (фундамент, крыша и т.д.) и определение их стоимости. Метод основан на суммировании прямых и косвенных затрат. В эту группу методов также входят метод субподряда, разбивки по профилю и выделение затрат.
3. Метод количественного обследования – базируется на использовании детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания.
4. Методы расчета затрат. В эту группу входят: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. Ресурсный подразумевает использование текущих цен на необходимые строительные материалы. Ресурсно-индексный – это комбинация ресурсного метода с учетом индексов цен. Базисные методы подразумевают использование затрат по смете из базисного уровня цен с помощью индекса.
5. Метод срока жизни. В этом методе к учету принимаются такие показатели, как физическая жизнь здания, хронологический возраст, экономическая жизнь, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Он базируется на расчете износа объекта.

Методы затратного подхода используются для целей налогообложения имущества физлиц или при оценке узкоспециалазированных объектов. Кроме того, полная стоимость замещения может выступать в качестве верхнего предела цены оцениваемого объекта. Это объясняется тем, что опытный покупатель не станет приобретать объект за сумму, которую он мог бы потратить на строительство нового здания с аналогичной полезностью.

Затратный подход целесообразно применять, когда:

• происходит оценка нового или недавно построенного объекта;
• нужно технико-экономическое обоснование нового строительного проекта;
• необходимо выделить объекты налогообложения;
• требуется оценка для страхования;
• отсутствуют данные для применения доходного или сравнительного подхода.

Затратный подход имеет ряд недостатков:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• затраты на покупку объекта оценки не соответствуют затратам на новое строительство аналогичного объекта, так как в процессе оценки вычитается накопленный износ;
• сложность воспроизводства старых объектов недвижимости;
• проблематичность проведения оценочных работ в отношении земельных участков.

Несмотря на это, затратный подход считается самым надежным, когда требуется оценка новых объектов.

Заключение эксперта по итогам независимой оценки квартиры в Москве

Экспертное заключение (справка об оценке квартиры, заключение о стоимости) – это упрощённая форма отчёта об оценке. По более низкой стоимости и в короткие сроки вы можете получить документ, отражающий приблизительную стоимость квартиры и не содержащий в себе подробных описаний процесса оценки. В некоторых случаях такого документа бывает вполне достаточно для совершения сделки. Он выполняется в виде справки на одном листе и заверяется печатью и подписью эксперта. Форма изложения – свободная. Это информационный документ, который поможет сэкономить финансы, если в вашей ситуации полного отчёта не требуется.