Как меняется цена от котлована до сдачи

Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

• найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
• привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
• убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

Особые условия

Важно помнить следующие моменты:

До официальной регистрации договора никаких денег застройщик требовать не вправе.
Замена договора на долевое строительство является видом мошеннических действий.
Проверять квартиру в процессе строительства или при приемке не рекомендуется в темное время суток.
Выявленные при осмотре недостатки или дефекты необходимо записать в акт по приему жилья.
Проверять жилье необходимо по специальному листу – смотровому.
При осмотре важно проверять проведение электрических и водных коммуникаций, а также канализации.
Обязательно нужно проверить стены и углы на предмет протечек, трещин, отклонения от нормы, ям, пустот или бугров.
При осмотре необходимо определить, что размеры сдаваемого жилья полностью соответствуют указанным в договоре параметрам.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Доводы за: можно выбрать планировку

На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%). Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов. Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).

Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.

Покупка квартиры на стадии котлована в Москве

Перед тем, как перейти к рассмотрению ключевых вопросов (главные плюсы и минусы приобретения жилья на этапе котлована, советы по оформлению подобных сделок, актуальные предложения рынка новостроек Подмосковья), нужно остановиться на используемых терминах.

Под «котлованом» может пониматься совершенно разное

В данном случае, вопрос не в габаритах углубления, а более точном определении этапа строительных работ, который скрывается за этим термином:

• Застройщик выигрывает тендер на право владения или аренды земельного участка под возведение жилого комплекса. Победителем признается компания, предложившая наилучшие условия и имеющая хорошую репутацию. После этого, организация обносит территорию забором, открывает офис и приступает к продаже жилых площадей, имеющихся лишь только в проекте. Цена квартиры на этом этапе самая низкая. Приобрести ее можно за половину от рыночной стоимости;
• На стройплощадку приезжает техника, вырывается котлован, ставится опалубка и заливается основание. На этой стадии девелопер снижает скидку для покупателей до уровня 35-40%. Строительство уже начато, а этап продолжают именовать «котлованом».

Пропорционально объему выполненных работ (построенные этажи, отделка, присоединение к инженерным сетям, сдача объекта в эксплуатацию), скидка за купленную квартиру уменьшается.

С момента принятия государственной комиссией только что построенного дома, она падает до нуля, а жилье выставляется на продажу по рыночной стоимости. В виде исключения, скидка предоставляется лишь на неликвид (первый этаж, неудачная планировка, наличие дефектов и пр.).

Преимущества и недостатки приобретения квартиры на стадии котлована

Безусловно, скидка в 40% на покупаемую недвижимость – весомый аргумент в пользу этого вида сделки. Учитывая, что рыночная цена квартиры в новостройке составляет миллионы рублей, указанный дисконт за возможный риск и время ожидания своей жилплощади вполне достаточен.

Возможна ситуация, при которой гражданин скидку получит, а квартиру – нет. Такие ситуации тоже случаются, особенно если строительные работы ведутся в сложное для государства время. От общих фраз перейдем к конкретным плюсам и минусам варианта покупки квартиры на стадии «котлована».

Сильные стороны:

• Цена. Как уже отмечалось, на данном этапе купить жилье можно за 50-60% от ее рыночной стоимости;
• Выбор. На стадии начала строительных работ процент проданного жилья не высок, поэтому у потенциальных хозяев есть прекрасная возможность выбрать недвижимость с любыми характеристиками (этаж, площадь, планировка).

Слабые стороны:

• Риск. Самый серьезный недостаток, который отпугивает подавляющее большинство покупателей. Есть вероятность (вполне реальная) приобрести долгострой или стать обладателем жилья в доме, который никогда не будет сдан в эксплуатацию;
• Ожидание. Скорость возведения многоквартирных домов в последнее время впечатляет, однако, справить новоселье сразу не получится. В течение всего срока ожидания сдачи дома в эксплуатацию, покупатель переживает за судьбу недвижимости и платит за съемное жилье.

Советы по приобретению жилья на раннем этапе возведения дома

В первую очередь, необходимо тщательно выбирать застройщика. Нужно стать истинным перфекционистом: детально изучить компанию, ее проекты и историю, отношение к клиентам, стратегию и устройство. К этому должен подталкивать тот факт, что на кон поставлены значительные средства. Анализируйте всю доступную информацию, ищите и изучайте форумы по данной теме.

Нельзя упускать из виду текущую ситуацию в экономике государства. Реальность такова, что в этом плане есть определенные трудности. Что это может значить для покупателя?

Следует вернуться к первому пункту и еще дотошнее проверить девелопера. Посмотрев поведение и успехи компании в 2008 г., можно сделать определенные выводы, поскольку Россия переживала тогда тяжелые времена.

Критерии оценки стоит рассматривать от общего к частному. Обязательно посмотрите метод взаимодействия с покупателями. Лучше, если он происходит по договору долевого участия, прописанного в 214 Федеральном Законе. Убедитесь, что у компании в порядке все разрешительные и проектные бумаги на жилой дом, в котором планируется покупать квартиру.

Аргументы «Против»

Высокие риски

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса

Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Длительное ожидание

Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.

Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.

Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.

Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.

Затраты на съемное жилье

Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку.

Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.

За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.

Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.

Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.

Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.

В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.

Цены не всегда растут

В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем показателе роста цены в 15 %.

Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.

На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.

В финале застройки остаются неликвидные объекты

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

• 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
• Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
• ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Отрицательные моменты в покупке не построенного жилья

Минусов таких строительных отношений намного меньше и все они связаны с недобросовестностью, которая может быть проявлена застройщиком. Минусов всего три:

• отклонение от плана строительства в сторону увеличения срока;
• использование некачественных материалов, приводящее к несоответствию жилого помещения стандартам;
• потеря денежных средств, если застройщик оказался мошенником или стал банкротом.

Чаще всего проблемы возникают из-за того, что покупатели выбирают незнакомых застройщиков, которые на рынке жилья недавно.

В этом случае проблемы со строительством могут возникнуть из-за экономического кризиса в целом по стране или не получения соответствующего разрешение на строение конкретного объекта.

Цены на стадии котлована

Стоимость жилья на стадии «котлована» зависит от нескольких обстоятельств:

• этапа возведения новостройки;
• уровень развития инфраструктуры;
• места расположения (Москва, Подмосковье);
• от размера квартиры;
• типа и планировки жилого помещения;
• и иных индивидуальных факторов.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 899-03-81 (Москва и МО)8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

На первичном этапе строительства ценовые параметры на недвижимость чаще всего стабильны. Но при постоянно растущих темпах застройки цены на квартиры буду расти. Так в Подмосковье однокомнатную квартиру на стадии «котлована» можно приобрести от 1 млн. руб. В самой Москве ценовая линейка начинается от 2,5 млн. руб. Все зависит от выше перечисленных факторов. Поэтому, если решили купить квартиру на начальном этапе возведения жилого комплекса, затягивать с этим не стоит.

Плюсы и минусы приобретения квартиры на раннем уровне строительства

Покупая жилую недвижимость на ранней стадии застройки, взвесьте все за и против, выделив плюсы и минусы такой сделки, ведь на кону немаленькая сумма вашего бюджета.

Основные плюсы

1. Стоимость. На первоначальной стадии строительства квартиру можно купить за полцены.
2. Есть возможность выбора. На этапе «котлована» доля реализованного жилья невелика и поэтому у будущих приобретателей недвижимости есть возможность выбрать квартиру по своему вкусу и потребностям (квадратуру, планировку и этаж).

Реальные минусы

1. Основными недостатками такой сделки являются риски связанные с некоторыми обстоятельствами. Во-первых, можно натолкнуться на мошеннические схемы компаний однодневок, построенные на доверие инвесторов (покупателей).
2. Есть вероятность того что и добросовестная фирма-застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями что грозит потенциальным покупателям стать не счастливыми новоселами в ближайшее время, а приобретателями долгостроя или хуже того будущая квартира так и останется проектом на бумаге.
3. Период ожидания. Даже если приобретаемая недвижимость не станет долгостроем стать правообладателем квартиры здесь и сейчас не получится. Придется ждать окончание строительства. А это год-два и очередные затраты на съемное жилье.

Но как прогнозирует Государство принятые поправки в ФЗ-214, вступившие в силу с 2017 года, позволят совершать сделки с недвижимостью более безопасно и прозрачно.

Необходимые документы

После выбора строительной компании, важно изучить ее документы. В наличии должен быть следующий пакет документов:

• устав, свидетельство о регистрации и прочие сведения учредительного характера;
• проект дома (включая декларацию и прочие документы);
• строительное разрешение;
• лицензия и допуск СРО;
• контракт на получение инвестиций;
• документы, дающие право на находящуюся под домом землю;
• экономическое и техническое обоснование жилищного проекта;
• документы за трехлетний период бухгалтерского типа;
• договор страхования.

Указанная информация должна быть у строительной компании и размещена на ее официальном сайте (согласно первому пункту статьи 3.1 федерального закона № 214 «О долевом строительстве»).

Очень важно проверить, насколько долгосрочным является пользование земельным участком, на котором строится дом, является ли земля собственностью застройщика. В документах также могут содержаться сведения о том, что строительная компания по распоряжению городской администрации обязана построить дорогу, площадку для детей и иные инфраструктурные объекты

Возможные риски

Одним из самых острых вопросов при покупке квартиры на начальном этапе строительства является риск. Покупатели находятся в ожидании и стрессе: будет ли вообще построено мое жилье?

Если раньше, от такой ситуации было сложно застраховаться и долгострои появлялись, как грибы после дождя, то с недавних пор ситуация значительно улучшилась. С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны работать по системе эскроу-счетов. Счета эскроу подразумевают, что деньги дольщиков будут храниться на счетах в банке, а девелопер получит к ним доступ только после завершения строительства. Соответственно, если застройщик не выполнит своих обязательств или будет признан банкротом, то покупатель сможет вернуть свои средства.

Еще одним вариантом обезопасить себя от заморозки строительства и срыва сроков — доверить свои деньги и время только аккредитованным застройщикам с хорошей и надежной репутацией. ГК Арсенал-Недвижимость осуществляет свою деятельность с 1997 года и за более чем двадцатилетнюю историю все дома были сданы точно в срок. 

Когда не хватает на готовый дом

«Все зависит от работы агента, того, как он позиционирует того или иного застройщика. Многие покупатели готовы приобретать объекты на котловане из-за минимальной цены, – считает коммерческий директор ООО «АН “Балтрос”» Вадим Корнилов. – Скорее всего, влияет кризис и отсутствие необходимых денежных средств у покупателя на вторичное жилье. Также – желание многих жить в “морально” новых домах с адекватными соседями, новыми и современными коммуникациями».

Объем продаж в объектах на стадии котлована и на начальном этапе строительства зависит от класса, объяснил руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.

«В жилых комплексах эконом-класса доля продаж на начальном этапе составляет 15–40% в зависимости качества проекта, в комфорт-классе – 5–30%, в бизнес-классе – до 5%, элитные квартиры начинают продавать по окончании строительства, поскольку потребители в данном сегменте предпочитают видеть, что покупают», – сообщил Кирилл Моченков.

Порядок оформления документов

Жилье на стадии строительства может продавать инвестор (человек, купивший квартиру или несколько квартир раньше с целью продать, компания или несколько компаний, вложивших средства в строительство) либо застройщик. Если продавец застройщик, оформляется договор об участии в долевом строительстве согласно статье 4 закона № 214. Если жилье продает инвестор, заключается договор уступки прав по договору участия согласно статье 11 закона № 214.
В первом случае покупателю даются обязательства в обмен на его деньги в определенный срок предоставить в собственность жилье. У человека, покупающего его, есть право требовать исполнения договора. Деньги он вносит после регистрации договора в Росреестре.
Во втором случае продавец уступает право собственности покупателю. Оба документа относятся не к квадратным метрам, а к конкретной квартире. В соглашении должен быть указан этаж, номер, все параметры, цена, дата введения в эксплуатацию. Деньги покупатель вносит до регистрации договора. У продавца необходимо потребовать гарантийное письмо, обязующее вернуть средства, если регистрация невозможна.

Нулевой этап или этап «на котловане»

Преимущества: низкая цена, большой выбор квартир. 

️ Недостатки: заселение через несколько лет, есть риск срыва сроков.

Нулевой этап строительства, так называемый на котловане, считается самым выгодным для покупки с точки зрения цены. Несомненным преимуществом этой стадии является и большой выбор квартир, ведь у застройщика в наличии еще практически весь пул.

Таким образом, есть возможность выбора подходящего варианта не только по множеству базовых критериев, таких как планировка, этаж, вид, но и по уникальным особенностям квартиры: террасы, ванные с окном, высокие потолки, личные сауны, два балкона и т.д. 

Возможные риски приобретения несуществующих метров

Как бы ни защищал 214 Федеральный закон будущих новоселов, риски стать обманутым дольщиком, велики. Процедура соинвестирования регламентированная этим законом полностью защищает дольщиков, сразу заключивших на первичном этапе ДДУ.

Проблема рисков остаться без жилья и денег возникает не из-за отсутствия такого договора, а по вине недобросовестных застройщиков, пользующихся юридической безграмотностью населения. К сожалению, такие девелоперы, не редкость в наше время.

Не получив разрешения на строительные работы компания старается всеми правдами и неправдами сохранить или вернуть вложенные в стройку финансы. И «нечистые на руку» предприниматели прибегают к «серым схемам» предлагая покупателю заключить не основной ДДУ, а предварительный. Это напрямую нарушает действующее законодательство (ФЗ-214).

Согласно этому закону продажа будущей недвижимости разрешена только после заключения договора долевого участия, а заключить он его может исключительно после получения разрешительной документации, которую выдает администрация города и лишь спустя 14 дней после публикации разрешений и проектной документации на сайте самого застройщика.

Администрация в свою очередь не даст разрешение на застройку, если документы девелопера не в порядке. Это предусмотрено для защиты соинвесторов (покупателей). Так что необходимо понимать, если застройщик настаивает на заключении предварительного ДДУ, значит, допуска на строительные работы нет, а соответственно есть вероятность что строительство не будет закончено.

В договоре долевого участия, как и в договоре купли-продажи недвижимости, указываются все те же пункты, которые касаются самого объекта. Его характеристики (квадратура, планировка, материал, используемый для постройки, этаж и т.п.). Ценовые параметры, сроки окончания строительства, год ввода в эксплуатацию и т.д.

Образец ДДУ

Прежде чем решится, на сделку по приобретению еще несуществующих метров лучшим вариантом будет получить консультацию юриста специализирующегося на таких сделках. Проанализировать самостоятельно ситуацию на этом рынке и тщательно проверить саму фирму застройщика и его репутацию среди конкурентов. Будьте внимательны. Не подписывайте документы, если не уверены, что сделка законна.

Аргументы «За»

Экономия

Главный плюс в таком жилье заключается в возможности сэкономить. Стоит, правда, заметить, что квартиры ранних стадий уже не так дешевы, как раньше. Если несколько лет назад процент экономии достигал 35 пунктов, то сейчас едва ли дотягивает до 25.

Покупателей волнует, насколько дорожает квартира от котлована до сдачи. По мнению аналитиков, рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию составляет 12-15 %. Это не очень много. Поэтому торопиться с покупкой квартиры нужно в недооцененных комплексах и в проектах, где планируется активный рост цен.

В жилых комплексах, где ожидается активное развитие (типа строительства новой ветки метро) или квартиры изначально выставляются с существенным дисконтом на рынке недвижимости, прирост в процентах может быть выше. Например, в одном из московских ЖК годовой рост цены составил 48 %, а за весь период строительства (2 года) вырос до 72 %.

Большой выбор

В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.

В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.

Разнообразный ассортимент

Большой выбор жилья на этапе котлована актуален не только для конкретных проектов, но и для рынка недвижимости в целом. К моменту ввода эксплуатации, в среднем, в доме остается от 10 до 20 % нереализованных квартир. В более ликвидных объектах уровень непроданного жилья не превышает 10 %.

На первых этапах строительства выбор квартир гораздо шире, чем на более поздних стадиях. Первыми уходят самые доступные квартиры — небольшие по площади, типа, студий. Вслед за ними, с небольшим отставанием, следуют лоты с улучшенными параметрами. К концу продаж остаются малоликвидные или неликвидные жилые помещения.

Надёжность застройщика

Если Вас не привлекает перспектива пополнить ряды обманутых дольщиков, то репутацией застройщика нужно поинтересоваться заранее. Благо сейчас всю информацию можно нарыть в интернете, где приводятся и списки проблемных, и списки лучших новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья.

Кроме этого, об истинных намерениях застройщика можно догадаться по условиям, которые он предлагает при подписании договора долевого участия (ДДУ). Тут нужно держать ухо востро, а лучше иметь в этот момент при себе надёжную юридическую защиту или опытного риэлтора, посвящённого в «таинства» таких соглашений.

Доводы против: нужно где-то жить

Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под  10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.

В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.

Положительные моменты в покупке не построенного жилья

Плюсов приобретения жилого помещения такого типа много:

1. Стоимость жилья в среднем на тридцать – сорок процентов ниже, чем стоимость вторичного жилья.
2. Можно выбрать наиболее подходящую планировку квартиры, расположение и этаж.
3. Чаще всего оплата жилья в новостройке производится частями, согласно этапам строительства.
4. Строительство производится с помощью новых и современных технологий и материалов, из-за чего не будет необходимости в проведении капитального ремонта в ближайшие несколько лет.
5. Исключена возможность судебных разбирательств старого собственника, также отсутствует риск появления иного добросовестного владельца.

Подведем итоги

На каком этапе строительства приобретать жилье зависит от потребностей дольщика. Покупка на стадии котлованапозволит значительно выиграть в цене и выбрать наиболее интересный вариант из полного ассортимента. В то же время придется поступиться временем и отложить переезд на пару лет — до окончания строительства.

Промежуточный этап хорош тем, что цена не достигла самой высокой отметки, сроки сдачи объекта в обозримом будущем, а жилой квартал уже приобрел осязаемые формы. Кроме того, на изменении цены можно неплохо заработать, если вложиться на начальном или промежуточном этапе стройки с целью дальнейшей продажи. 

Покупка квартиры на высокой стадии готовности тоже имеет свои плюсы. Это возможность почти сразу въехать в готовое жилье, минуя дополнительные издержки на аренду в период строительства. Данный вариант также хорош для тех, кто планирует покрывать ипотечные платежи, сдавая новую квартиру. 

Заключение договора со строительной компанией

Договор на покупку жилья на стадии котлована может быть заключен в трех формах:

1. Жилищно-строительный кооператив.
2. Сертификат жилищного типа.
3. Долевое строительство.

Существенные условия соглашения о долевом строительстве включают следующие пункты:

• описание дома.
• цена и порядок расчетов по договору;
• дата сдачи дома и заселения собственников;
• срок гарантийного характера на строительный объект;
• обеспечительные меры со стороны строительной компании.

Важным условием является то, что оплата первого взноса производится только после регистрации строительного договора в Росреестре. Все изменения в договор также подлежат соответствующей государственной регистрации.