Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам + образец договора купли-продажи отдельной комнаты

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:

1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Почему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартиру

Образец договора купли-продажи

У нотариуса или в сети интернет можно найти бланк договора, по которому уже и вписать необходимые данные. Заполнить за вас могут и соответствующие представители организации, занимающейся предоставление такого вида услуг за определенную плату.

Если вы решили самостоятельно оформить документ, то следует помнить о том, что в нем в обязательном порядке должны быть отражены следующие сведения:

• Предмет заключаемого договора, срок, в течение которого он будет действовать, а также обязанности и права обеих сторон. Кроме этого здесь отражаются сведения о том, каким образом будет осуществляться передача комнаты новому собственнику.
• Основания, по которым договор будет расторгнут. Это относится к ответственности каждой из стороны. Они могут быть отражены как отдельный пункт, который и прописывается в документе.
• Расчет с продавцом. Это надо для того, чтобы оплата была произведена верно, и без последующих трудностей. Не лишним будет прописать и конкретные реквизиты, куда следует перевести деньги.
• Можно предусмотреть и нестандартные пункты, так как договор является индивидуальным документом. Если есть какие-либо нюансы, то их обязательно прописать.
• В завершении договора указываются все полные данные, в том числе и контакты сторон. Заверяется договор подписями участников сделки.

Если есть желание избежать проблем с повторным заполнением документа, то лучше обратиться к специалисту. Ему стоит лишь назвать важные аспекту сделки и реквизиты. Все остальное он сделает за вас. Определенные тонкости лучше всего согласовать с ним, чтобы все было прописано в документе.

Что получает покупатель

Собственниками части комнат в одной коммунальной квартире могут быть жильцы, другой части – государство. В принадлежащих государству комнатах могут жить люди, заключившие договор социального найма. Другие помещения – санузел, кухня, балконы, кладовые – являются общей долевой собственностью всех хозяев.

Может сложиться ложное представление, что это имущество в равной степени принадлежит всем, но в реальности это не так. У собственников в общем имуществе есть своя доля, которая зависит от площади комнаты. Хозяин большей комнаты является собственником большей площади общего имущество. Соответственно, он должен и вкладывать больше сил и средств в содержание этого имущества.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

Статус коммунальной квартиры

Юридически понятия коммунальной квартиры в федеральном законодательстве нет. Государство старается избавиться от них еще с 90-х годов, активно стимулируя их переоформление в квартиры и комнаты. Но в актах некоторых субъектов еще встречается такое понятие.

Ранее коммунальной квартирой считалась та, которая предполагает наличие мест общего пользования. Такими местами были:

• кухня;
• душевые;
• туалет.

При этом каждый владелец имел свою комнату (либо ее часть). В этой комнате он спал, хранил личные вещи.

Если сейчас квартира считается коммунальной, то ее статус сравним с жильем, находящимся в общей совместной собственности. Соответственно, процедура продажи примерно такая же.

Порядок продажи комнат

Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.

Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.

Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).

Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.

Правила продажи комнаты в коммуналке

В первую очередь нам необходимо определится с тем, сколько будет стоить наша комната в квартире. Здесь выделяют три основных варианта, по которым это можно сделать:

1. Самостоятельная оценка. Тут достаточно будет просмотреть все предложения на рынке и выбрать среднюю стоимость, с учетом всех характеристик.
2. Использовать услуги риэлторов, то есть независимых оценщиков. Они предоставят вам стоимость на помещение, после чего за вами будет выбор, продать ее или нет.
3. Воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой. В результате этого вам предоставят официальный документ, в котором будут прописаны все моменты и выведена стоимость комнаты. Они в последующем могут использоваться новым владельцем для того, чтобы обратиться в банковские организации, чтобы взять кредит.

Когда человек занимается оценкой лично, он должен учитывать многие факторы, которые окажут влияние на итоговую цену. Сюда стоит отнести этаж, где находится комната, площадь не только вся, но отдельно каждого помещения, ванной, кухни. Если дополнительно будут подсобные помещения, коридоры, кладовки и прочие, то это только повысит стоимость. На стоимость также повлияет не только внешний вид самого дома, но и всей комнаты в квартире, имеющиеся объекты вблизи дома (школы, детские сады, магазины, остановка общественного транспорта), а также те, кто проживает по соседству.

Очень много сил и времени уйдет на продажу той комнаты, которая располагается в доме, который не подвергался даже косметическому ремонту в течение всего срока эксплуатации. То же самое будет касаться и самой комнаты, если она заброшена, в ней никто не проживал и ремонт никто не проводил.

Если квартира не приватизирована

Продать квартиру, которая не была приватизирована, не получится. Сначала нужно будет оформить право собственности.

Приватизация проводится через Росреестр. Нужно получить правоустанавливающие документы, то есть те, что подтвердят законное владение объектом. Далее все зависит от особенностей регионального законодательства.

Продажа только что приватизированной квартиры влечет возникновение обязательств по уплате налогов. Собственнику нужно будет подать декларацию на 13 процентов, так как считается, что он получил прибыль на всю продажную стоимость. Однако, он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму в миллион рублей (вычитается из цены продажи и на остаток начисляется налог).

Прочтите: Правила приватизации муниципального жилья

Что нужно из документации?

Если вы хотите получить субсидию, то необходимо за помощью обратиться в правовой орган по этому вопросу. Следует посмотреть на официальную страницу в сети, а также на информационные порталы, где вы сможете найти всю необходимую информацию.

Вам нужно правильно составить форму заявки. В нём должна точно быть изложена просьба, указаны все паспортные данные участников, а также описание объекта недвижимости. Также следует сразу указать льготы и приоритетное право.

Администрация будет рассматривать вашу заявку на протяжении 30 дней. Помимо этого, в течение всего этого срока вам нужно предоставить дополнительный пакет документации.

Туда относятся следующие бумаги:

• Документы из БТИ на будущую выкупаемую комнату.
• Выписка из домовой книги, которая будет подтверждать регистрацию покупателя.
• Документы, которые будут обозначать ряд предоставляемых льгот заявителя.
• Документы о составе семьи. Если есть дети, то нужны свидетельства о рождении или паспорта.
• Оплата государственной пошлины и квитанция.

Когда вы подаете пакет документов, то вам сразу же устанавливается дата, в которую будет принят окончательный итог. Когда присутствует сразу несколько участников, то комната может реализовываться для того участника, который живет в самых неприемлемых условиях. Далее осуществляется оценка всей документации и объекта недвижимости. Только после этого готовится грамотный образец итогового документа, где указывается цена, а после этого оформляются уже договор купли-продажи. Деньги должны быть перечислены на протяжении трёх месяцев.

ВАЖНО !!! В итоге можно сказать, что такая процедура может осуществляться при покупке комнаты, как от собственника, так и от государства. В процедуре нет особых сложностей, если вы хоть немного ориентируетесь в вопросе

Если же это не про вас, то лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу.

Если вы не знаете, как составить образец заявления, то его можно найти на сегодняшний день в интернете. Там присутствует как образец, так и форма для заполнения. Будьте аккуратны, проверяйте все документы, а также часть аккуратно договаривайтесь о внесении средств. И тогда ваша покупка станет приятной как для вас, так и для продавца.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2021 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2021 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Если соседи препятствуют продаже

Соседи могут выступать против продажи коммуналки. Из простой вредности, из-за противоречий или ввиду страха, что квартиру купит непредсказуемый собственник – не имеет значения. Но их отказ не может стать непреодолимым препятствием к продаже.

Достаточно направить всем соседям уведомление о продаже и дождаться тридцать дней с момента его получения. Если кто-то даст согласие, то квартиру придется продать ему. Если никто не ответит, то собственник получит право распоряжаться имуществом как угодно.

Узнать данные всех сособственников можно, получив выписку из ЕГРН. Ее можно заказать в МФЦ, в Росреестре, а также онлайн, через сайт Росреестра.

Прочтите: Как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

Как правильно оформить согласие соседей

Самый надежный вариант – получить от всех соседей согласие. Оформить его можно через нотариуса. Но такой вариант подходит, если сособственников всего несколько. На практике, в больших коммунальных квартирах, их могут быть десятки.

В таком случае лучше разослать всем уведомления о продаже. Но здесь нужно быть внимательным – условия продажи должны быть реальными. Если квартира в итоге будет продана дешевле, сосед сможет обжаловать сделку и требовать реализации его права на покупку по такой стоимости.

Уведомление нужно направить почтой, с описью вложения. Это поможет обеспечить себя доказательствами. Срок ответа – 30 дней с момента получения письма. Продать квартиру раньше не получится.