Покупка комнаты: изучаем подводные камни

Как купить коммунальную квартиру

Задумываясь над тем, как купить коммунальную квартиру, следует взять в расчет то обстоятельство, что на сегодняшний день существует большое количество граждан, проживающих именно в таких условиях. В связи с чем, возможность приобретения жилья подобного рода вполне реальна. Итак, давайте рассмотрим все нюансы покупки коммунальной квартиры. В случае если вы заинтересованы в выкупе такой квартиры, вам потребуется согласие всех проживающих там. Для этой цели, как правило, жителям квартиры выплачивается денежная сумма, такая, чтобы стало возможным приобретение иной жилплощади. Расселение подобного рода широко использовалось несколько лет назад. Сейчас это стало сложней по той причине, что владельцы коммуналок требуют больших сумм.

Аренда квартиры

В каталоге жилой недвижимости Flatfy собрана самая полная база квартир, которые можно арендовать на длительный срок. Поисковик работает в 37 странах мира, с его помощью можно найти и снять квартиру в Алмате, Москве, Кишиневе, Минске и других городах. Преимущества проживания в съемной квартире очевидны:

1. Комфортные условия

. Выбор съемных квартир в любом городе настолько большой, что можно подобрать подходящий вариант под любые требования. Простая и чистая квартира или шикарные апартаменты с дорогим современным ремонтом – выбор за вами. Можно вообще снять пустую квартиру и привезти с собой любимое кресло или письменный стол. Кроме того, в съемном жилье легко поддерживать порядок и создавать уют, ведь его некому нарушать.

2. Любой район города.

Если общежитие имеет привязку к определенному месту, то арендовать квартиру можно там, где нравится. Тихий спальный район или шумный центр, с видом на город или на парк, ближе к торговым центрам или к достопримечательностям – никаких ограничений.

3. Свобода.

Самостоятельное проживание в съемном жилье – это полная свобода действий. Можно возвращаться домой в любое время дня и ночи, можно приглашать гостей в любом количестве, можно приехать родителям и остаться на ночлег без каких-либо проблем.

4. Спокойствие.

В съемной квартире вряд ли будет мешать сосед, который храпит по ночам или, наоборот, не спит до утра и будит остальных. Живя отдельно, можно спокойно подготовиться к занятиям, выполнить все задания, посмотреть фильм или послушать любимую музыку. Переживать за приготовленный обед или ужин тоже нет необходимости, как впрочем, и о безопасности личных вещей.

Очевидно, что жить в съемной квартире студенту будет удобно. Однако такой вариант проживания имеет один существенный недостаток, который заключается в стоимости аренды. Снять квартиру стоит значительно дороже, чем поселиться в общежитии. Однако на Flatfy можно подыскать варианты под любой бюджет, не обязательно выбирать самое дорогое жилье. Кроме того, можно сэкономить и с помощью совместного проживания с другом или подругой. Однако для этого лучше выбирать проверенного человека, чтобы плюсы экономии не перекрылись минусами совместного проживания.

Как купить комнату в Москве без риэлтера

Процедура приобретения комнаты разительно отличается от покупки обычной квартиры. Лучше всего эту процедуру доверить компетентному риэлтеру. Но если вы приняли решение и желаете самостоятельно покупать такое жилье, вам следует быть осторожным и внимательным. Для начала найдите интересующий вас объект, посмотрите его, проверьте документы и пообщайтесь с соседями. Обязательно торгуйтесь

Уделите внимание общим службам и состоянию квартиры. Не спешите с выводами, подумайте — ведь вам в ней жить, и может даже не один год

Очень часто при покупке комнаты уже на начальном этапе приобретения возникают проблемы с соседями, умышленно препятствуют продаже квартиры. Это могут быть срывы показов покупателям и игнорирование посылаемых для них уведомлений. А причина такого поведения в основном одна — желание покупки комнаты по заниженной стоимости. Поэтому, лучше всего обращаться к опытным специалистам, которые по роду своей деятельности постоянно сталкиваются с подобной недвижимостью. Они смогут избавить вас от проблем с приобретением и обеспечить вам комфортное проживание.

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто

Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Другие «камни»

Кроме того, продавец должен помнить, что после получения отказов комнату можно продавать только в соответствии с условиями, прописанными в отказе сособственника или посланном ему уведомлении. К примеру, если один из собственников скончался и юридически никто не вступил в наследство, то продавцу будет просто не у кого брать новый отказ до момента определения наследников и появления новых сособственников.

«Если же при продаже долей в коммунальной квартире не указать порядок пользования – то за покупателем не будет закреплена конкретная комната, и другие соседи будут иметь право претендовать на нее», – перечисляет другие возможные препятствия Елена Ледовская. К слову, похожая ситуация может возникнуть и при оформлении дарения, наследства, договора купли-продажи, если нотариус забудет прописать информацию о порядке пользования комнатами.

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей

В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае

Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же
советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Если совладелец решит воспользоваться своим правом

Фото Pexels

На то, чтобы воспользоваться своим правом преимущества — у долевого собственника есть 30 дней. Однако, даже если совладелец согласился купить долю, закон не обязывает вас продавать ему ее. Ситуации бывают разные, но, к примеру, если совладельца как покупателя вы не рассматриваете, то продавать ему долю даже после предложения — вас никто не обязывает. Правда, при этом и с другим лицом сделка не состоится. Если такой казус произошел, нужно просто выждать время, затем повторить процедуру. Может быть немного поднята цена, которая уже отпугнет нежеланного покупателя. Но — ценник должен оставаться в пределах разумного, в противном случае вас заподозрят в сговоре с покупателем. Для обоснования цены — обзаведитесь документом от оценщика, это спасет от подозрений.

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КОМНАТУ В КРЕДИТ?

У банков время от времени появляются предложения по кредитованию для потенциальных приобретателей комнат. Но вероятность одобрения ипотеки в данном случае заметно ниже, чем при покупке квартиры.

К стандартным требованиям к заемщику и объекту залога добавляются специфические, «комнатные», главное из которых – уже упомянутый отказ соседей от приоритетного права покупки. Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру. А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.

Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).

ВАЖНО

Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире. Но в этом случае предметом залога станет вся квартира

Как вернуть 13 процентов от покупки комнаты в коммуналке

Налоговый вычет при сделках с коммунальными квартирами оформляют по стандартной схеме. Можно претендовать на 13% от следующих сумм (максимум):

• стоимости покупки (2 млн руб.);
• выплаченных процентов по ипотечному кредиту (3 млн руб.).

Заявление в налоговую инспекцию подают в следующем году после оформления купли-продажи (до 30 апреля). Вместе с подтверждающими документами и заполненной формой 3-НДФЛ передают сведения о предпочтительном способе выплат:

• на личный расчетный счет в банке;
• через работодателя.

По согласованию с инспектором ФНС делают взаимный зачет по имеющимся налоговым обязательствам.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов

Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации

Они следующие:

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

• метража жилой площади;
• состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
• район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

• заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
• непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
• обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

• кто его составил;
• кому оно предназначается;
• параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
• указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
• предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ “Об ипотеке”). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

• минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
• кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
• жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
• наличие кухни и санузла в коммуналке;
• наличие отопления, водопровода, электричества;
• деревянные перекрытия не допускаются;
• жилье не может быть новым, только вторичным.

Если вы задумываетесь о приобретении недвижимости, то вам будет нелишним ознакомиться с такими вариантами, как покупка комнаты в общежитии и доли в квартире, в том числе у родственников.

Можно ли купить комнату в коммуналке

В ходе приобретения части жилплощади в коммунальной квартире придется учитывать мнение других собственников. Даже после официального выделения доли они сохраняют преимущественное право выкупа. По действующим законодательным нормативам продавец обязан уведомить их о сделке заблаговременно.

Также учитывают:

• распределение прав на коридоры, кухню, иную общую собственность пропорционально площади личной комнаты;
• обязанность оформления продажи доли квартиры через нотариальную контору (НК) с оплатой госпошлины;
• необходимость предварительной приватизации имущества.

Подробно изучить тематические правила и ограничения можно в ЖК РФ. Несмотря на владение частью общей жилплощади, запрещено:

Нельзя продавать или другим образом отчуждать соответствующие части отдельно от комнаты.

Муниципальную недвижимость приватизируют по стандартным правилам. Но они не действуют, если речь идет о ведомственной собственности (студенческих общежитиях, служебном жилье).

Нужен ли отказ соседей

Другие жильцы могут приобрести комнату с помощью имеющихся преимуществ. Первоочередные права не означают скидку или другие финансовые льготы.

Подразумевается обязательное использование условий, предложенных потенциальному покупателю. В частности, это означает невозможность последующей тайной корректировки цены без дополнительного уведомления долевых собственников.

Удобное исключение, когда покупатель – владелец одной из комнат. В этом случае используется личное преимущественное право. Уведомления по стандартной процедуре не нужны.

По установленным законом правилам:

• продавец обязан оповестить других собственников;
• они должны дать ответ в течение месяца с момента получения письменного уведомления;
• отказ от приобретения оформляют нотариально;
• вместо отказа – можно игнорировать сообщение.

В течение трех месяцев после подписания ДКП допустимо оспаривание сделки в судебных инстанциях по причине нарушения преимущественных прав. Чтобы исключить аннулирование продажи, уведомление выполняют с применением методов:

• лично с получением подписи другого собственника;
• ценным письмом с описью вложения;
• телеграммой;
• через нотариуса по специальному поручению.

Требуется ли одобрение муниципалитета

Если квартира не приватизирована полностью, необходимо сообщить о продаже комнаты в муниципалитет. Государство вправе воспользоваться преимущественными правами долевого собственника. Может быть предложен выкуп комнаты в соответствии с заявленными условиями.

Сообщение о продаже комнаты в письменном виде подают в местную администрацию. Следует убедиться, что это обращение зарегистрировано официально в журнале учета. Также применяют:

• почтовое ценное письмо (телеграмму);
• уведомление через нотариуса.

Покупка доли в квартире риски

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Насколько остро стоит квартирный вопрос у россиян, знают все.

Далеко не каждый может позволить себе сам купить квартиру сразу, а с ипотекой многие связываться бояться.

Это что же — постоянно под дамокловым мечом, а потом долги детям передать по наследству? Вот и выбирают — купить в квартире… не всегда зная, с чем придется столкнуться.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника.

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме.

Такая процедура, как покупка доли в . риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности.

Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире. К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Продажа долей в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам.

Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней».

Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире. Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

название договора; населенный пункт и дату заключения договора; стороны, подписывающие договор; главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу; документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры; документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли; стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты; всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость); количество копий договора и справку о регистрации.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать в приватизированной, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность.

Лояльность банков

Покупатели недвижимости в Петербурге всё чаще интересуются комнатами. По оценкам аналитиков, за первые шесть месяцев текущего года спрос на такие объекты вырос на 12% по сравнению с тем же периодом 2019-го. Итоги августа еще подводят, а в июле количество запросов на приобретение комнат выросло на 22% по сравнению с первым месяцем лета.

Эксперты называют несколько причин развития этого тренда. Одна из основных – банки стали активнее кредитовать покупателей, желающих приобрести выделенную долю. 

«Финансовые организации и раньше одобряли заявки заемщиков, которые планировали купить комнату. Но только в том случае, если она была последней в квартире и после ее приобретения человек становился владельцем всего объекта. Сейчас ситуация изменилась, и даже ведущие банки выдают займы на покупку комнат в коммуналках», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2021 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Продажа комнаты в коммуналке при несогласии соседей

В данной ситуации необходимо обратиться за помощью к специалисту- юристу. Вот что советуют многие из них:

• Необходимо хорошо послушать и следовать рекомендациям юриста;
• Должны быть подготовлены все необходимые документы на жилплощадь;
• Должны быть на руках все квитанции об оплате коммунальных услуг. Но если с этим пунктом имеются некие проблемы, ничего страшного. Если продавец сможет договориться с покупателем, тот может в дальнейшем их оплатить. В таком случае заключается определенный договор и необходимо прописать данный пункт в договоре купли-продажи, как дополнительное условие сделки;
• Следующим шагом будет оценка стоимости продаваемой комнаты. Для этого необходимо связаться с юристом и проконсультироваться, сколько может стоить такая квартира;
• Консультация о поиске покупателя и правильном оформлении сделки. Если продавец не может самостоятельно провести данный процесс, то лучше всего доверить сделку специалисту, заключив договор со специальной компанией.

Если продавец хочет быстро продать свою долю в коммунальной квартире, ему необходимо заранее поговорить с соседями и взять с них согласие, заверенное нотариусом. В таком случае никаких проблем не возникнет. А если отнестись к данному процессу халатно, то он может затянуться на очень долгое время.

По мнению многих специалистов, реализация коммунального жилья, является, пожалуй, самым хлопотным мероприятием, ведь сторонам придется решать массу нюансов, а именно:

• выяснение статуса жилья;
• проверка долгов;
• установка преимущественного права.

На самом деле в нашем законодательстве нет четкого определения, что представляет собой такое жилье. Этот вид недвижимости достался нам в наследство со времен революции. В те времена зажиточных людей, занимающих просторные помещения с большой площадью, усиленно притеснили, разделив комнаты и подселив квартирантов.

В наши дни о понятии коммунального жилья можно прочитать в специальном нормативном акте, а если же говорить более кратко, такая недвижимость представляет собой жилое помещение из пяти и более комнат, принадлежащих различным владельцам, не обремененным родственными узами. Правда, имеются и исключения, например, коммуналки с правом долевой собственности, в этом случае собственники комнат имеют право лишь на долю в местах общего пользования (кухня, ванная, туалет).

Стоит подчеркнуть, что продажа такого жилья не всегда возможна

Если у вас имеется в собственности подобное жилье, и при этом не знаете, как продать коммунальную квартиру, в первую очередь обратите внимание на следующее:

• приватизирована ли комната;
• отсутствуют ли долги по коммунальным платежам;
• не наложен ли на недвижимость арест;
• наличие правоустанавливающих документов на комнату.

Если же какие-либо из перечисленных выше документов вызывают у вас ряд вопросов, обратитесь к специалистам юридического профиля, чтобы избежать в дальнейшем проблем.