Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

• владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
• покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
• банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

1. Собрать документы для совершения сделки.
2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

1. паспорт;
2. ИНН или СНИЛС;
3. доверенность представителя (если есть);
4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для снятия обременения потребуется:

1. заявление о снятии обременения;
2. документы на квартиру;
3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
4. закладная на квартиру;
5. свидетельство о смерти рентополучателя;
6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

Для продавца:

• паспорт, ИНН или СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга (и);
• расширенная выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение снято;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Регистрация сделки

Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

При регистрации договора купли-продажи нужно будет заплатить госпошлину в 2 тыс. рублей.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

• стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
• предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
• цена сделки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности;
• ответственность сторон;
• условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Риски покупателя

Если есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:

• на квартире имеется залог;
• жилье арестовано;
• продавец находится в браке;
• есть несовершеннолетний владелец;
• имеются сособственники;
• если наследники, права которых нарушены;
• жилье обременено рентой.

В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Инструкцию о том, как самостоятельно проверить жилье, мы размещали по этой ссылке.

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая. Можно ли продать квартиру с обременением, зависит только от его вида. В некоторых случаях можно только получить согласие третьего лица, в других – придется погашать запись.

Мы будем благодарны за лайк и репост статьи!

Способы продажи квартиры с обременением

Продать квартиру с обременением можно. Существует несколько законодательно утвержденных способов. Продажа предполагает стандартную процедуру посредством заключения договора купли-продажи квартиры после снятия обременения в банке или другом органе, установившем ограничение.

Досрочное погашение или доверительный способ

Суть данного способа заключается в передаче покупателем части средств наличными продавцу, равной оставшемуся кредитному долгу перед банком. Заемщик вносит эти деньги в качестве досрочной уплаты кредита и закрывает ипотеку, после чего снимается обременение. Далее совершается сделка стандартной купли-продажи. Права переходят новому владельцу после перерегистрации и продавец получает оставшуюся сумму денег.

Для того чтобы продать квартиру таким способом, следует получить согласие кредитора на сделку. Не все банки приемлют досрочное погашение кредита. В некоторых случаях, кредитором предусмотрен штраф.

Затем, необходимо будет определить сумму задолженности по кредиту и составить нотариально заверенное соглашение между заёмщиком и покупателем. Далее, продавец выписывает из продаваемой квартиры всех зарегистрированных членов семьи. После этого, он вносит задаток, соразмерный с оставшимся кредитом. Ипотека закрывается и снимается обременение с квартиры. Собственник переоформляет переход права собственности на квартиру в ЕГРН на нового владельца и получает оставшуюся сумму денег.

Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки

В этом случае, заемщик проводит сделку, где кредитор выступает как прямой получатель задатка. Для совершения такого рода продажи используются две банковские ячейки. После получения согласия на сделку от банка, залогодержатель составляет с продавцом предварительное нотариально заверенное соглашение купли-продажи.

Покупатель вносит в первую банковскую ячейку сумму для погашения кредита и во вторую — оставшуюся для продавца. С квартиры снимается обременение и составляется договор купли-продажи в ЕГРН. После перерегистрации прав на нового владельца кредитор и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа долговых обязательств или перезаем ипотеки

Суть данного способа заключается в продаже заемщиком покупателю своего ипотечного кредита в банке. Кредитор заключает с покупателем договор о переводе на него оставшегося кредита и, в соответствии с данным соглашением, новый заёмщик становится правообладателем ипотеки и должником по займу.

Покупатель предоставляет требуемый пакет документов и заявку на ипотечный кредит. От банка он получает одобрение и подписывает соглашение о переводе кредитного займа. Также можно взять кредит в другом банке на погашение полученного займа на ипотеку. В этом случае этот кредит переводится на кредитную организацию, выдающую кредит для погашения. Но, не во всех банках есть система перекредитования.

Обмен ипотеки на ипотеку

В этом случае участвуют 4 стороны и составляется 2 договора купли-продажи. Участниками являются:

• Владелец ипотеки;
• Покупатель этой ипотеки;
• Владелец иного жилья;
• Банк.

Сначала продают одно жилье и на полученные деньги приобретают другое. Банк выступает сначала как продавец, а потом как покупатель.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

• Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
• Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
• Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Сделать предложение

Когда недвижимость выставляется на продажу, потенциальных покупателей приглашают «сделать предложение».

Создание предложения – это акт подписания договора купли-продажи на покупку недвижимости, который, если он будет принят (встречной подписью продавца), образует обязательное соглашение между продавцом и покупателем. Письменное предложение также включает особые условия. Например, провести в контракте оценку, финансовое утверждение или проверку здания и вредителей. Также можно указать количество дней, в течение которых предложение открыто для принятия продавцом.

После того, как предложение утверждено, агент по недвижимости представит условия сделки продавцу на рассмотрение. Продавец может отклонить предложение по причинам, не связанным с ценой. Законодательство, разрешающее совершение определенных сделок с объектом, предусматривает другие правила проведения операций. Обременение по факту становится ограничением прав собственника, который связан с частичным владением ипотечной квартиры наряду с другим владельцем собственности. Это может быть конкретное лицо, государство, банк или другое учреждение. Для выяснения деталей обременения, надо открыть § 1 главы 20 ГК РФ, § 3 главы 23 ГК РФ.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками

Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору

• Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
• Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
• Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.

• Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
• Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Покупка с сервитутом

  Покупка квартиры с обременением всегда означает, что обременение следует за квартирой, а не за продавцом. Сервитут, как обременение, относится скорее к покупке доли квартиры. О сервитуте можно узнать из выписки Росреестра, потому что возникает он, в основном, на основании судебного решения, и редко – по договорённости между содольщиками.

Этот вид обременения означает, что вашей долей может пользоваться содольщик, и никак этого не изменить, если только его долю не выкупить или не переоборудовать вход. К примеру, вы купили долю квартиры в виде проходной комнаты, а в комнату содольщика попасть можно, только пройдя через вашу. Отсюда и возник сервитут – право соседа проходить через ваше жильё в своё.

Избавиться от этого можно лишь в двух случаях:

• выкупить комнату соседа;
• оборудовать независимый вход в его комнату путём перепланировки.

Если вы намерены купить эту долю и избавиться от сервитута, вам нужно:

• либо заключить с соседом предварительный (или основной) договор купли-продажи его доли вам (или обмена долями, тогда сервитут установите вы);
• либо требовать согласования и проведения перепланировки, чтобы дверной проём в комнату соседа был перенесён и сервитут был бы прекращён.

Что это такое

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

Положительные и отрицательные стороны сделки

Операции по отчуждению жилья с обременением имеют как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам сделки можно отнести:

посреднические услуги банка, что снижает вероятность обмана мошенниками;

если вы хотите купить жилье в залоге, можете рассчитывать на выгодную сделку. Как правило, владелец существенно снижает цену недвижимости.

Есть и отрицательные стороны сделки:

1. Оформление сделки перекладывают все обязательства на нового заемщика. Покупатель не сможет полноправно распоряжаться имуществом.
2. Если клиент не привлекал сторонние организации (к примеру, юридические компании) для проверки данных о квартире, банк мог утаить дополнительные обременения и ограничения.
3. Кредитно-финансовое учреждение оставляет за собой право отказать в передаче прав на недвижимость. Зачастую такая ситуация происходит, если банк усомнится в платежеспособности или благонадежности клиента.