Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

Как будущим дольщикам обезопасить себя от приостановки стройки?

Тем, кто в ближайшее время планирует приобрести будущую квартиру в новостройке, которая только-только начинает строиться, проверять застройщика нужно еще тщательнее, чем обычно.

1. Если в выбранной новостройке деньги дольщиков уже сейчас идут на счет-эскроу – все в порядке. Это означает, что проектное финансирование уже есть и если после 1 июля с такой стройкой что-то и произойдет, то причиной точно будет не переход на новые правила долевого строительства. Впрочем, застройщиков, которые в столичном регионе уже работают по эскроу, пока не много, портал МосДольщик.рф об этом уже рассказывал.
2. Если в договоре долевого участия, который предлагает подписать застройщик, нет ни слова о счетах-эскроу, стоит поинтересоваться, а как компания будет работать после 1 июля и получила ли она уже проектное финансирование. Кстати, если финансирование уже получено, скорее всего, эта информация будет как минимум на сайте новостройки или непосредственно в проектной декларации (этот документ тоже выкладывается на сайте объекта). Если кредитная линия такому застройщику уже открыта, скорее всего, после 1 июля он без приостановки плавно перейдет на новую схему работу. Такой вариант дольщиков тоже должен устраивать.
3. Если же ответы про проектное будут расплывчатыми, и ни в проектной декларации, ни на сайте застройщика о них не упоминается, нужно уточнить, какие еще стройки ведет или недавно завершил тот же застройщик. Узнать это можно, например, из проектной декларации. Если такие объекты есть, возможно, имеются и иски дольщиков. Чтобы понять так ли это, нужно проверить две базы – картотеку арбитражных дел и картотеку дел в суде общей юрисдикции. Как правило, иски физических лиц подаются в суды общей инстанции, но могут и в арбитражные, поэтому изучить стоит обе базы. В них в специальное поле нужно ввести официальное наименование застройщика, которое указано и в проектной декларации, и в договоре долевого участия, и посмотреть, что выдаст система. Если незакрытых исков дольщиков будет много, скорее всего, получить проектное финансирование застройщик не сможет и судьба его новых новостроек под большим вопросом. И если нет желания проверить себя на удачливость, сделки в таких объектах лучше не заключать.

Что такое проектное финансирование

Проектное финансирование означает получение инвестиционного кредита для реализации какого-либо долгосрочного проекта. Его главное отличие от кредита в банке в том, что деньги предоставляются не под текущую деятельность компании, а под новый проект. Погашаются кредиты из средств, полученных после запуска проекта.

Часто банки стремятся не просто получить обратно вложенные средства, но и стать соучредителем проекта, получив свою долю акций.

Самыми перспективными направлениями проектного финансирования являются:

• Строительство жилых, производственных, коммерческих объектов;
• Строительство технополисов, технопарков;
• Приобретение нового высокотехнологичного оборудования;
• Запуск производства новой продукции;
• Перепрофилирование и расширение, реконструкция предприятий.

Условия получения инвестиционного кредита:

• Наличие проекта, с рассчитанными рисками, сроками окупаемости вложений, результатами хозяйственной деятельности;
• Участие заемщика в проекте собственными средствами не менее 20–30%, наличие других источников финансирования;
• Может быть предоставлена отсрочка уплаты процентов;
• Форма выдачи: единовременный кредит, кредитная линия рамочная или невозобновляемая;
• Обеспечение: залог недвижимости, поручительство платежеспособного юридического лица, Банковские гарантии, товары в обороте.

Сумма, сроки, процентные ставки устанавливаются индивидуально по каждому заемщику в зависимости от предложенного проекта, финансового состояния заемщика.

Источники финансирования

Источники финансирования инвестиционных проектов могут быть классифицированы разного рода критериями, нести различные полезные эффекты и иметь разнообразные источники происхождения.

Каждый источник финансирования способен влиять на общую инвестиционную привлекательность проекта в целом.

Источниками финансирования инвестиционных проектов выступают собственные (внутренние) средства организации либо привлеченные (внешние) ресурсы.

1. чистая прибыль экономического субъекта
2. амортизационные отчисления
3. благотворительные пожертвования и другие безвозмездные взносы
4. средства, полученные от страховых организаций
5. капитал, полученный от реализации нематериальных активов предприятия и его ценных бумаг
6. прочие сбережения.

• наиболее быстрая динамика роста прибыли компании
• более стабильное финансовое положение
• простота привлечения.

• ограниченные объёмы
• высокая стоимость капитала.

• государственное (бюджетное) финансирование инвестиционных проектов происходит путем прямого инвестирования в проект, прошедший конкурсный отбор, либо путем инвестирования средств на возвратной основе. Также возможно привлечение инвестиций путем долевого участия государства в проекте. Критерии конкурсного отбора:
  • срок окупаемости проекта не превышает три года
  • количество вновь созданных рабочих мест
  • высокая рентабельность проекта
  • обеспечение своевременной уплаты налогов. Государственное финансирование инвестиционных проектов происходит за счет средств федерального, муниципального либо регионального бюджетов. Целью таких инвестиций является создание предприятий с государственной формой собственности. Также существует практика государственного финансирования частных компаний, которые будут способствовать решению государственных задач и проблем
• бюджетное финансирование инвестиционных проектов происходит в рамках федеральных и региональных инвестиционных программ и по большей части предоставляется в форме бюджетных ассигнований
• долговое финансирование инвестиционных проектов это когда привлеченные средства являются заемными и носят возвратный характер. Отличительной особенностью является тот факт, что проекты, получающие средства, как правило, обладают высоким уровнем рентабельности (существенно превышающим ставку по долгосрочным кредитам). Источниками долгового финансирования выступают:
  • кредиты коммерческих банков
  • государственные и облигационные займы, в том числе субсидии
  • ипотечные ссуды
  • акционирование.
• банковское (кредитное) финансирование инвестиционных проектов это предоставление средств банка в виде кредита либо займа в долгосрочной перспективе на возвратной основе. Условиями для его получения являются:
  • наличие обеспечения по кредиту
  • гарантия возврата полученных средств в полном объёме
  • выплата процентов, в количестве, установленным кредитным договором
  • установленные сроки погашения и получения средств
  • исключительно целевое расходование кредитных средств.
• венчурное финансирование инвестиционных проектов это привлечение венчурного капитала путем презентации и проведения переговоров с венчурными инвесторами (бизнес ангелами). Объектом интереса венчурных инвесторов становятся новые компании, занимающиеся выпуском нигде не представленного товара или услуги. Также одним из условий является факт отсутствия публичного размещения акций компании. Основными формами венчурного финансирования выступает акционирование, долговое финансирование либо через процедуру предоставления предпринимательского капитала.

• низкая стоимость капитала
• широкий круг возможностей в выборе различных источников и методов финансирования
• возможность быстро нарастить капитал и имущество предприятия.

• потенциал снижения финансовой устойчивости компании
• более низкая динамика формирования прибыли
• сложность в привлечении.

Формы финансирования в строительстве

В итоге выбор источников средств для девелоперской (строительной) компании сводится к финансированию строительства за счет нескольких вариантов. Собственные средства, инвестиции, инструменты фондового рынка и кредитные средства. Жилищное строительство также финансируется еще за счет долевого участия.

Конечно, существуют и другие формы финансирования жилищного строительства. Такие как заключение предварительных договоров купли-продажи жилой недвижимости, вексельное финансирование строительства. Но их можно отнести к разряду «серых схем», применение которых чревато негативными юридическими и финансовыми последствиями. Поэтому рассматривать их в качестве возможного источника финансирования строительных проектов – довольно рисково и опасно.

Попробуем посмотреть на те аспекты финансирования, которые часто не учитываются.

Роль бюджетных инвестиций в экономике

Сами по себе бюджетные инвестиции — определение того, что страна заинтересована в развитии бизнеса, повышении ВВП, а изменение их эффективности позволяет проследить, насколько правильно и логично была поддержана та или иная сфера. Таким образом государство как бы высказывает доверие — «Молодец, компания «Яблочки-клубнички», растите дальше свои сады, делайте сок и продавайте, а мы вам поможем».

Разумеется, бюджетный кредит получить сложно, но с его помощью активизируется определенный рынок — строительство, производство. При этом есть определенная ремарка: если собственность создана за счет таких вливаний, то она может быть передана в управление государственным или муниципальным органам. Разумеется, этот аспект в бюджетных инвестициях сильно не нравится юридическим лицам, ведь только представим ситуацию: есть талантливый изобретатель Карл Петров, который придумал уникальный двигатель на самолет, что может потреблять в 25 раз меньше топлива. У Карла есть небольшой завод, где он производит другие авиадетали. Он продает заявку в Инвестиционный фонд, рассматривая ее, дают согласие и выделяют деньги. И тут, когда Карл становится известным в стране и в мире, получает огромные суммы, государство ему говорит: «Пришло время, отдавай контрольный пакет акций или полностью переводи компанию в разряд государственных».

Фактически бюджетные инвестиции — это временная поддержка юридического лица, а вот для государства — возможность постоянно увеличивать свои активы и оказывать определённый положительный эффект в той или иной сфере. При этом остается обязательным налогообложение инвестиций для этого юридического лица, но на более лояльных условиях.

Подводя итог, стоит подчеркнуть, что для государства такой вид вложения средств — возможность получить дополнительную прибыль и увеличить стоимость активов во временной перспективе. Инвестирование происходит в рамках федеральной инвестиционной программы, и чтобы стать ее участником, нужно пройти не один круг ада. Остается пожелать всем, кто только рассматривает возможность получения дотаций в виде государственных инвестиций, заблаговременно оценить все риски перед подачей заявки, но, а если все же решили получить бюджетное инвестирование, выиграть конкурс на реальное финансирование.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Последствия перехода

Для решения проблемы обманутых дольщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Такие резкие изменения структуры рынка недвижимости вполне могут привести к неожиданным последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

• покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
• вырастет себестоимость объектов недвижимости;
• на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые изменения, покупатели все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но сильной выгоды от такого приобретения получить уже не получится. Застройщики будут устанавливать цену, исходя из будущей стоимости готового жилья, а как сейчас.

Проектное финансирование лишает застройщиков «быстрых денег», которые они получали при долевом строительстве от покупателей в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмам придется обращаться в банки за немалыми кредитами, по которым придется выплачивать проценты, что в свою очередь приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. А вот начинающим фирмам будет нелегко получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного плана. Новый механизм, помимо всего прочего, приведет к отслаиванию череды мелких застройщиков, которые не сумеют приспособится к новым механизмам.

Объемы текущего строительства сокращаются на фоне реформы отрасли, но цены снижаться не будут

Отрасль жилищного строительства реформируется. Первая часть реформы отрасли была связана с изменениями в законодательной базе, которые начинали действовать с 1 июля 2018 года. Они главным образом были направлены на усиление требований к застройщикам, увеличение за ними банковского контроля, а также предусматривали добровольную возможность перехода на эскроу-счета. Фактическим следствием этого этапа оказалось рекордное количество полученных девелоперами разрешений на строительство в первой половине 2018 года. Таким образом участники рынка старались максимально запастись земельными участками, строительство на которых можно было вести по прежним и понятным правилам. Такая политика позволила поддерживать объем текущего строительства на достаточно высоком уровне в последние годы. На текущий момент площадки, которые еще можно продавать по старым правилам с привлечением средств дольщиков напрямую, уже достраивают.

В начале 2019 года была запущена вторая часть реформы отрасли. С 1 июля 2019 года все проекты, не достигшие необходимого процента строительной готовности и процента продаж, а также новые проекты должны реализовываться через механизм проектного финансирования с участием банков. Однако до внедрения механизма проектного финансирования многие застройщики не имели опыта работы с банками. В сложной ситуации оказались и сами банки, которым нужно было менее чем за полгода радикально усилить компетенции в строительстве, а также выработать и предложить рынку новый продукт. В результате рынок жилищного строительства переносит реформу сектора болезненно. Так, за первый год с начала перехода на проектное финансирование объем текущего строительства снизился на 16 %, или на 20 млн кв. м.

При этом спустя год только около трети строящихся площадей реализуется через проектное финансирование. А значит, в ситуации отстающего замещения средств ДДУ проектным финансированием снижение объемов может стать еще более существенным.

Помимо того что девелоперы преодолевают естественные трудности, вызванные реформой, они осторожнее запускают новые проекты в связи со снижающимся спросом. Продажи жилья происходят неравномерно внутри года и имеют явный тренд на увеличение объема сделок от квартала к кварталу. Однако с III квартала 2019-го, начала обязательного перехода на проектное финансирование объем зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снижается каждый квартал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В III квартале 2019 года объем зарегистрированных ДДУ снизился на 16 % по сравнению с III кварталом 2018 года, в IV квартале 2019 года объем зарегистрированных ДДУ снизился на 53 % по сравнению с IV кварталом 2018 года и в I квартале 2020 года снижение объема ДДУ составило 26 % по сравнению с I кварталом 2019 года и 7 % по сравнению с I кварталом 2018 года. При этом многие застройщики в конце I квартала 2020 года отмечали повышенный «защитный» спрос на квартиры, связанный со снижением курса рубля. Поддержать спрос не смогли даже снижающаяся ставка по ипотеке и рост объема выдачи ипотечных кредитов, которые традиционно служат ключевым драйвером продаж жилья.

Сокращение спроса, по нашему мнению, не заставит застройщиков снижать цены. История показывает, что даже в кризисный 2015 год, когда объем заключенных ДДУ сильно сократился после ажиотажного спроса в конце 2014-го, застройщики практически не корректировали цены, за исключением точечных действий по отдельным проектам. Запущенная в мае 2020 года льготная ипотека выступает мощным драйвером продаж жилья и одновременно помогает поддерживать цены. Также поддержку ценовой политике застройщиков оказывает снижение конкуренции на рынке, бенефициарами которой становятся крупнейшие и средние игроки, располагающие запасом прочности для недопущения демпинга. Их проекты, реализуемые через ДДУ, уже находятся в высокой стадии готовности и, как правило, со значительной долей проданного жилья, в результате чего необходимости форсировать продажи за счет снижения цен нет. А новые проекты, реализуемые через проектное финансирование, в принципе не нуждаются в притоке ликвидности от дольщиков и способны перенести временный спад продаж без снижения темпов строительства.   

Условия регресса на заемщика

Проектное финансирование имеет особенности, связанные с явлением так называемого регресса. Содержание регресса с точки зрения делового оборота и гражданского законодательства подразумевает право истребования обратно денежного долга, возникшего в результате исходного выполнения обязательства кредитором. В этой связи различают три формы финансирования инвестиционных проектов.

1. Без права обращения регресса на компанию-заемщика. Данная форма – самая рисковая для кредитора, в какой роли бы он ни выступал: займодателя или инвестора. Без права регресса кредитор не защищен от потерь по результатам выполнения проекта. Для заемщика безрегрессная форма финансирования является самой дорогой, поскольку настоящий порядок предполагает дополнительную компенсацию рисков для займодателя. Проекты, принимаемые под внешнее финансирование без права регресса, должны быть глубоко проработанными, обладать доказательной базой успешности и иметь отличные финансово-экономические и рыночные показатели.
2. С правом полного регресса на заемщика. Проектное финансирование благодаря данной форме производится со стороны кредиторов проектов с существенно меньшим уровнем ответственности. За счет снижения рисков займодателей и учредителей цена финансовых ресурсов может быть снижена. Полный регресс – наиболее распространенный выбор кредиторов, поскольку риски в основе своей ложатся на заемщиков. Содержание бизнес-плана имеет несколько меньшее значение для кредиторов, чем в первом случае.
3. С ограниченным регрессным правом кредиторов. Проектные риски распределяются по всем участникам процесса финансирования. Финансирование инвестиционного проекта для данной формы обладает относительно умеренной ценой, поскольку каждый участник заинтересован в успехе проекта и принимает на себя посильные и адекватные компетенциям обязательства.

Данные формы проектного финансирования свидетельствуют о том, что принципы процесса регулирования отношений (особенно в первой форме) несколько отличаются от традиционного. Выбор источников финансирования более разнообразен. Требования к оценке платежеспособности и надежности компании, реализующей проект, значительно выше. Стартовые механизмы специально разработаны так, чтобы снизить вероятность потерь капитала участника проекта, а также чтобы справедливо распределить риски между ними. Уровень прогнозируемости результатов проекта должен быть выше, а эффективность и реализуемость подвергнута тщательной оценке. Данные особенности мы глубже рассмотрим в следующих разделах статьи.

Создание государственного компенсационного фонда

Согласно ст. 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» решением Правительства РФ будет происходить создание специализированного фонда, который будет формироваться на базе взносов застройщиков. Его форма будет представлять собой публичную правовую компанию. Основная цель данного нововведения заключается в эффективной защите законных прав и имущества граждан – участников долевого строительства, чьи интересы могли быть нарушены застройщиками. Арбитражный суд вправе начать процедуру банкротства в отношении тех застройщиков, которые ответственны за строительство жилых домов, но при этом не выполнили возложенные на себя обязательства.

Публичная правовая компания возлагает на себя следующие функции: контроль поступления отчислений в фонд его участниками; выплаты участникам долевого строительства в связи с банкротством застройщика; формирование компенсационного фонда, в основе которого лежат обязательные взносы застройщиков.

Замечание 5

С 01.01.2017 г. все застройщики обязаны вносить плату в компенсационный фонд в отношении объектов недвижимости и государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Пример 2

Размер взноса должен составлять не более 1% от планируемой стоимости строящегося объекта, которая зафиксирована в проектной декларации застройщика.

Правительством РФ было принято постановление от 07.12.2016 г. № 1310 «О защите прав граждан-участников долевого строительства», которым устанавливаются правила инвестирования средств в фонд, а также осуществляются выплаты из него гражданам в случае банкротства застройщика.

01.07.2017 г. были повышены требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые принимают участие в долевом строительстве жилых домов. Меры ужесточения заключаются в следующем:

1. Увеличены требования в отношении уставного капитала застройщика. Установлен минимальный размер уставного капитала, который в настоящее время зависит от общей площади застройки.

Строительные организации, которые не в состоянии выполнить данные требования в отношении уставного капитала, лишены права привлекать граждан для долевого строительства объектов жилой недвижимости. Если размер уставного капитала не соответствует требования действующих норм, то застройщик имеет право предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.

1. Использование счетов эскроу в долевом строительстве. Функция счётов эскроу состоит в том, чтобы снизить риск банкротства дольщика и сократить риски срыва сроков строительства.

В договорах на участие в долевом строительстве при расчётах с помощью счетов эскроу могут указываться следующие условия:

• Внесение денежных средств за покупку участник долевого строительства может производить только на счёт кредитной компании.
• Сумма исчислений должна соответствовать стоимости приобретаемого жилого объекта недвижимости.
• Срок хранения денежных средств равняется периоду передачи застройщиком жилого объекта недвижимости покупателю, которое увеличивают на шесть и более месяцев.
• Основания, необходимые для перевода банком денег, хранящихся на счету, ответственной за строительство организации. Кредитный договор, который заключается застройщиком с банком, с применением счетов экроу, должен включать в себя цели использования кредита, обязанности застройщика по открытию счета в банке, выдававшем кредит, а также правила ведения счёта экроу.

Определение 3

Цели использования кредита – это обязательство банковского учреждения, которое подразумевает обеспечение застройщика необходимой денежной суммой для окончания строительных работ.

Дело будущего

Но это – оценки ситуации с учетом нынешних реалий. Сегодня переход к полному проектному финансированию строительства едва ли возможен, полагают специалисты. Одна из причин – как раз-таки высокая цена жилья, построенного по такой схеме. Ставки по кредитам, как и риски, связанные с неблагоприятными изменениями экономической ситуации, сейчас высоки, а это значит, что стоимость недвижимости никак не будет низкой.

Кроме того, к сопровождению строительного сектора готовы далеко не все банки. Да и сами банки, в свете многочисленных отзывов лицензий и проблем, которые затронули даже крупных игроков, пока не могут стать гарантом беспроблемного строительства.

Однако со временем, при стабилизации экономики и устойчивом снижении инфляции, переход на проектное финансирование возможен, и в таких условиях этот механизм действительно способен минимизировать риски отрасли.

Именно поэтому речь и не идет о немедленном отказе от долевого строительства. Об этом говорил и сам президент РФ, и министр Михаил Мень, и Николай Николаев. “Нужно очень четко расписать план постепенного перехода, чтобы понять, сколько для этого потребуется времени”, – пояснил глава рабочей группы по защите прав дольщиков. Но при этом подчеркнул, что дата такого перехода не может быть отнесена к какому-то неопределенному моменту в будущем, то есть должны быть озвучены конкретные временные рамки. Пока речь идет о сроках в 3-5 лет.

Земельный участок для строительства объекта недвижимости

Земельный участок, который предоставлен для строительства недвижимости, может находится в собственности у застройщика или принадлежать ему на праве аренды. Объект недвижимости, который строится на данном участке, в соответствии с законом, находится в залоге у дольщиков с того момента, как он получил государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Данным залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика согласно договору. Он предусматривает: возврат денежных средств, которые вносят участники долевого строительства, в соответствии с законом или договором; выплата денежных средств дольщику, которые ему причитаются за возмещение убытков в качестве неустойки за некачественное исполнение работ и выполнение обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта, а также других денежных средств, которые ему причитаются согласно договору или закону.

В ситуации, когда ещё не был заключён первый договор с дольщиком, а земельный участок или объект незавершённого строительства уже был передан в залог как инструмент обеспечения иных обязательств застройщика, тогда возможно привлечение денежных средств застройщиком при соблюдении следующих условий:

1. В качестве первоначального залогодержателя должен выступать только банк.
2. Банк должен выдать согласие на удовлетворение требований за счёт залогового имущества согласно специфическим требования нового закона.

Все, перечисленные изменения по оформлению проектной декларации в области долевого строительства жилых объектов и процесса государственной регистрации договора участия в долевом строительстве будут неполными, если не упомянуть изменений, которые затронули размер уставного капитала строительных компаний, а также условий договора участия в долевом строительстве

Важно обратить внимание, что закон предъявляет требования к застройщику в обязательном порядке создавать компенсационный фонд, а также ужесточает требования к собственному капиталу застройщика. Более того, законом определено создание в РФ Единого реестра застройщиков

Замечание 4

Данные правовые изменения, как правило, оказывают положительное воздействие на прозрачность деятельности строительных организаций и могут обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, при возникновении спорной ситуации.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.  

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Unsplash

Определение ответственности

Рассмотрим нюанс, касающийся пункта номер 4 в списке, который мы составили выше. Как правило, здесь возможны три основных варианта.

Согласно первому, заемщик в принципе освобождается от обязательств по возврату кредитных средств. Отсутствует так называемый «регресс» — требование о возмещении убытков заемщику. В этом смысле схема взаимодействия между предпринимателем и инвестором близка к венчурной. При этом учитываются не только риски финансового характера, но также, к примеру, и политические. Как правило, условия займа при таком типе соглашения достаточно жесткие.

Второй вариант — «регресс» в полной мере возлагается на заемщика. Этот вариант очень близок к классическому кредиту от банка.

Но в этом случае заемщик может получить инвестиции на вполне комфортных условиях.

Третий сценарий — ответственность распределяется в приблизительно равной пропорции между заемщиком и кредитором.

Для того чтобы рассчитывать на справедливое соотношение обязательств, предпринимателю, привлекающему инвестиции, нужно разработать модель, которая убедит партнера в том, что ресурсы, необходимые для реализации проекта, в достаточной мере диверсифицированы, а вероятность убытков невелика.

Новый порядок привлечения средств: что изменилось

Новая система проектного финансирования предполагает увеличение кредитных займов для девелоперов до 31% в общей смете инвестиционных затрат. При этом привлечение средств от дольщиков полностью прекратится. Данные изменения приведут к тому, что сократится маржинальная прибыль застройщиков от строительных проектов, а стоимость квадратного метра, наоборот, вырастет.

Если раньше по договору долевого участия покупатель переплачивал до 6% при итоговой цене жилья, то теперь этот показатель вполне может увеличиться до 30%. Расчет корректен только при условии, что по завершении проекта строительная организация сможет реализовать все имеющиеся квартиры. В противном случае, каждый год, пока будет продаваться построенное жилье, серьезно станет сказываться на кредитной нагрузке. Так, по истечении 12 месяцев доля заемных средств в общей смете расходов увеличится до 42%.

Для крупных девелоперов внедрение проектного финансирования позволит сократить сроки возведения объектов. Ведь такой механизм работы будет стимулировать быстрее строить, чтобы как можно раньше погасить предоставленный кредит. Но подобный тезис теряет актуальность для небольших строительных фирм. На коммерческую деятельность подобных девелоперов сильно влияет динамика темпов продаж, что характерно для долевого строительства. Из всего вышесказанного делаем вывод: механизм проектного финансирования может создать такую ситуацию, при которой с рынка будут вынуждены уйти небольшие строительные компании.  

Текущие условия на рынке будут еще сдерживаться на время действия «переходного» периода. Сохранятся схемы взаимовыгодной совместной деятельности между владельцами земельных участков и девелоперами. Такая кооперация позволит делить прибыль от проекта между участниками и зафиксировать стоимость квадратного метра в приемлемых рамках. Относительное спокойствие на строительном рынке может сохраняться еще на протяжении ближайших пяти или семи лет, но по истечении срока уже будут ощущаться последствия.