Согласование перепланировки и раздела помещения для апартаментов

Статус «жилое помещение» и «квартира» правовая разница

Согласно с данными, предоставленными в Жилищном Кодексе, можно вывести ответ на вопрос — жилое помещение и квартира есть ли отличие. В данный момент наиболее популярный тип обитаемого здания — частица обитаемого дома. Такой вид строится на участке земли, не пригодных для конструирования и воздвижения зданий многоквартирного характера. После завершения строительных работ выполняется выделение мест, пригодных для обитания, и осуществляется реализация этих отдельных строений в статусе недвижимого имущества.

Существуют не совсем добросовестные агенты, которые утверждают, что нет различий между двумя терминами. Реальная ситуация такова, что эти два понятия отличаются. Отличия встречаются, начиная с момента заполнения официальных бумаг. В документе о праве владения участком земли, на котором построено помещение в многоквартирном доме, определенное понятием квартира, зафиксировано предопределение территории как «земли населенных пунктов — жилой многоквартирный дом». Когда гражданину рекомендуют купить обитаемое здание, в документации обозначено «земли населенных пунктов — для отдельного строительства».

После покупки конкретного вида имущества, покупатель получает свидетельство о праве собственности, но не только на саму недвижимость, но также на определенную частицу в праве владения на конкретный участок земли, на котором построили обитаемое здание. Исключение из случая — если участок территории взят в аренду. Из этого следует, что гражданин получит специальную выписку из Единого государственного реестра, в которой обозначено, что свидетельство выдано на определенную долю, а также на конкретный участок земли.
Когда подписывается контракт купли-продажи квартиры, владелец получает законное преимущество на владение конкретным купленным объектом имущества. Статья No36 ЖК России обеспечивает отдельную часть в праве на общую долевую собственность на участок земли расположенном под зданием. Но в этом случае Единый государственный реестр не оформляет свидетельство на такую часть.

Другие важные моменты

У жилых помещений, да и у квартир могут быть неполадки с коммуникациями. Как минимум, проверяйте канализацию. Многие дома до сих пор оснащены септиками, хотя администрация Сочи обязала горожан подключиться к центральной канализации.

Среднестатистическая сочинская квартира обязательно оснащена газовым котлом, что станет еще одной особенностью покупки квартиры в Сочи для жителей других регионов. Если котла нет, владельцу придется купить его самостоятельно. Стоимость 200 000–500 000 рублей.

Из-за горной местности первый этаж дома может по факту быть цоколем. Также нюанс сочинской недвижимости – это то, что черновая отделка включает только остекление и установку входной двери. А стоимость ремонта гораздо больше, чем приезжие из других регионов России могут подумать.

Различия движимых и недвижимых вещей

Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.

Пример 1: в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.

Вопрос: относится ли это сооружение к объекту недвижимости?

Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:

• Не связан неразрывно с землей.
• Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.

Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.

Вопрос: являются ли они недвижимым имуществом?

Ответ: нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.

Примеры апартаментов в Киеве

ЖК Mirax от «Киевгорстроя»

Апартаменты будут расположены в первом доме (с 3-го по 12-й этаж) и в восьмиэтажной секции (с 1-го по 8-й этаж). В продаже были представлены варианты от 19 до 42 кв. м. На данный момент к покупке доступны только апартаменты 42 кв. м. Поскольку все апартаменты будут соседствовать на этаже с жилыми помещениями, застройщик отделит их и обустроит отдельный вход.

На последних этажах ЖК «Миракс» предусмотрены квартиры с открытыми террасами

Локация: Шевченковский район, ул. Глубочицкая, 43; до станции метро «Контрактовая площадь» — 10 минут на общественном транспорте.

Кто строит/класс жилья: «Киевгорстрой» /«бизнес».

Количество домов, паркингов: 7 домов высотой 8, 11-13, 19-20, 23 и 28 этажей; наземный пятиуровневый паркинг.

Технические характеристики: монолитно-каркасная технология строительства; стены — керамоблок с утеплением базальтовой ватой; отопление — центральное; высота потолков — 2,9-3,9 м.

Территория: 3 га; закрытая от автомобилей и посторонних.

«Изюминки»: поквартирная установка счетчиков, бесшумные лифты, «двор без автомобилей», пятиуровневый паркинг с зарядками для электрокаров, двухуровневый внутренний двор, собственная торговая инфраструктура на территории комплекса, кладовые для хранения вещей.

Цена за квадратный метр/срок сдачи: апартаменты — от 22 623 грн кв. м. Введение в эксплуатацию 1-го и 2-го домов — IV квартал 2019 года, 3-го и 4-го домов — IV квартал 2020 года.

Программа лояльности:

• рассрочка с первым взносом от 50% и равными ежемесячными платежами до окончания строительства. Сумма остатка не фиксируется;
• ипотечное кредитование от банков-партнеров «Глобус», «Укргазбанк» и «Кристалбанк». Срок кредитования — от года до 20-ти. Подробнее об условиях ипотеки можно узнать в отделе продаж «Киевгорстроя» либо на сайтах банков.

Форум: на форуме ЖК «Миракс» пользователи активно обсуждают ход строительства комплекса, выкладывая фотографии со строительной площадки. Многие форумчане недовольны тем, что сроки введения в эксплуатацию застройщиком переносятся. Также их беспокоил вопрос об аресте участка земли, на которой строится «Миракс». 28 января 2019 года представитель «Киевгорстроя» написал, что «завершився апеляційний суд, який розглядав апеляційну скаргу директора ТОВ «Гама консалт». Арешт на землю скасовано повністю».

Апарт-комплекс в Пуще-Водице от «Киевгорстроя»

Краткое описание: апарт-комплекс разместится на Пятой линии Пущи-Водицы, между улицами Лесная и Квитки Цисык. Это рекреационная территория — в 150 м расположена лесопарковая зона на 30 тыс. га. Согласно документам, новостройка проходит как рекреационно-оздоровительный комплекс, именно поэтому застройщик предлагает здесь не жилые квартиры, а апартаменты. Их площадь варьирует от 30 до 76 кв. м,  в каждых апартаментах — открытые лоджии. Во внутреннем дворе, закрытом от машин, обустроят детскую и спортивную площадки, прогулочные аллеи и зеленые зоны. Тут можно не только отдыхать, но и комфортно жить — от апарт-комплекса не более десяти минут ходьбы до общеобразовательной школы №104, продовольственных магазинов, санатория «Славутич» и муниципального пляжа Горащихи.

Апарт-комплекс от «Киевгорстроя» возводится в зеленой зоне Пущи-Водицы

Локация: Оболонский район, Пуща-Водица, ул. Квитки Цисык, 34, 36; до станции метро «Академгородок» — 15 минут на автомобиле.

Кто строит: «Киевгорстрой».

Количество домов, паркингов: 7 пятиэтажных домов, гостевой паркинг.

Технические характеристики: монолитно-каркасная технология строительства; стены — пенобетон с утеплением базальтовой ватой; отопление автономное; высота потолков — 2,7 м.

Территория: 0,68 га; закрытая от автомобилей.

«Изюминки»: расположение в рекреационной зоне, малоэтажность застройки, 4-7 апартаментов на этаже, хороший выбор планировок, «двор без машин», развитая социально-бытовая инфраструктура.

Цена за квадратный метр/срок сдачи: от 18 630 грн. Введение в эксплуатацию запланировано на IV квартал 2020 года.

Программа лояльности:

• рассрочка с первым взносом от 50% и равными ежемесячными платежами до окончания строительства. Сумма остатка не фиксируется;
• ипотечное кредитование от банков-партнеров «Глобус», «Укргазбанк» и «Кристалбанк». Срок кредитования — от года до 20-ти. Подробнее об условиях ипотеки можно узнать в отделе продаж «Киевгорстроя» либо на сайтах банков.

Форум: ветка форума, посвященная апарт-комплексу, открыта в сентябре прошлого года и пока не слишком активна. Там можно посмотреть рендеры новостройки и найти краткую информацию об апарт-комплексе. Пока что больше всего пользователей беспокоит ценовая политика «Киевгорстроя» и условия договора купли-продажи.

Что относится к нежилым объектам недвижимости

К таким местам обычно приравнивают различного рода кафе (от кофеен до ресторанов), магазины, торговые центры, офисы и прочее — все, что так или иначе связано с предоставлением услуг.

Это означает, что такое строение не может быть перенесено на другое место без разрушения, здание приносит пользу владельцу и имеет физические характеристики, ценность которых можно определить в денежном выражении, а также обладает сроком службы не менее 15 лет.

Понятие и классификация сооружений

Прежде всего, объекты недвижимости можно поделить на рукотворные и нерукотворные. Ко второму типу относятся земельные участки, а к первому — всевозможные строения.

Строения, в свою очередь, делятся на здания и сооружения:

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов (ОК 013–94) здание — это построенный по архитектурному проекту объект, который люди используют для жизни, работы, отдыха, производства материальных ценностей, хранения вещей и предоставления различных услуг населению.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Санитарные и технические нормы для жилых помещений

Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.

Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома. Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы. Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.

В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках)

Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами. Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%

Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:

• в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
• нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
• высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
• запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
• выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).

Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.

С чего нужно начать чтобы выделить долю в изолированной квартире в натуре по приватизации

в бывшем общежитии и можно ли присвоить статус квартиры если нет полноценной кухни.

Людмила! В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, выделить долю в квартире в натуре можно только в том случае, если имеется техническая возможность оборудования отдельного входа в выделяемое жилое помещение, а также оборудования в этом выделяемом жилом помещении мест общего пользования (т.е. отдельного туалета, ванной комнаты, кухни и т.п.). Если такой возможности нет (а такой возможности нет в подавляющем большинстве случаев не только в бывших общежитиях), то выдел доли в жилом помещении в натуре невозможен, и суд (если дело дойдет до суда) Вам в соответствующем иске откажет. Возможно, Вашу ситуацию можно решить как-то по-другому, но для этого надо знать, с какой целью Вы хотите осуществить выдел.

Сочи: Отличие статуса квартиры от жилого помещения

По закону индивидуальные жилые дома не могут быть выше трех этажей. Поэтому, чтобы узаконить помещения, застройщики применяют многоэтапную схему: на уровне третьего этажа получают свидетельство о праве собственности на свое имя, затем заказывают проект реконструкции, достраивают остальные этажи и сдают дом через решение суда. Причем право собственности на дом фактической этажности принадлежит компании-застройщику. После этого дом делится на жилые помещения. У покупателя на руках будет два свидетельства о праве собственности: на помещение и на долю земли под домом

Важно: чтобы продать недвижимость, собственнику придется известить о предстоящей продаже всех совладельцев индивидуального жилого дома, так как, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, они имеют преимущественное право покупки

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Где официально есть квартиры на земле

До сегодняшнего дня, для Крыма остается весьма актуальной проблема с внесением изменений в Госкомрегистр по многоквартирным домам — квартирам на земле.

Для Крыма это весьма актуально, ведь украинское законодательство было более лояльным к самовольным перепланировкам и реконструкции, поэтому владельцы таких квартир не спешили приводить документы в соответствие фактическому состоянию объекта.

С приходом нового, местные органы власти восстанавливают справедливость путем освобождения застроенных участков и приведением недвижимости в соответствие с документальными данными.

«Уйти от соседей», владея квартирой на земле, возможно. Для этого квартире необходимо присвоить статус жилого дома. Имея в собственности жилой дом, оформление земли – это лишь вопрос времени.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Что такое квартира

Все могут легко представить себе квартиру. Это отдельное помещение с обособленным входом, состоящее из одной или нескольких комнат, расположенное в многоквартирном доме и приобретаемое физическими или юридическими лицами. Целью приобретения квартиры является проживание или ее сдача в аренду. Стандартная планировка квартиры включает кухню, жилые комнаты, санузел.

Основными признаками квартиры можно назвать следующие черты:

• обособленность, что значит, что у каждого владельца имеется отдельный вход в дом;
• наличие одной или нескольких спален;
• наличие вспомогательных помещений для обеспечения удобства проживания (с/у, кухня, прихожая).

Основной характеристикой квартиры как объекта недвижимости является общая и жилая площадь. По документам общая площадь суммируется исходя из количества отапливаемых и неотапливаемых помещений, которые считаются по определенным коэффициентам. Значения коэффициентов определяются правилами технической инвентаризации.

К жилой площади относится та часть квартиры, которая предназначена для проживания. В нормативно-правовых документах, однако, нет точного определения жилой площади и метода ее расчета. Жилая площадь квартиры не включает: балкон, лоджию, кладовку и другие неотапливаемые помещения.

Коммунальная квартира — это что такое? Особенности, правила проживания и права собственников

В период с 23:00 до 08:00 должна соблюдаться тишина. В это время запрещены звуки свыше 20 дБ. Поэтому нельзя пользоваться инструментами, которые нарушают тишину. Запрещено применять пиротехническую продукцию, выполнять действия, которые нарушают общественное спокойствие. При нарушении этого правила жильцы могут вызвать участкового, которым будет выписан штраф.

Необходимо контактировать с соседями, чтобы договориться об оплате коммунальных услугах в коммунальных квартирах. При желании составляется соглашение по определению порядка использования общего имущества. В суде решается вопрос, если собственник имеет задолженность за коммунальные платежи в коммунальной квартире и не хочет его оплачивать. Остальные жители не должны решать данную проблему, неся финансовые потери.

Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница

Некоторые риэлторы уверяют своих клиентов: разницы между статусами «квартира» и «жилое помещение» нет. На самом деле различия начинаются еще на этапе оформления документов: в свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартиры», указано назначение земли «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Если же покупателю предложат приобрести жилое помещение, то в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства».

Понятие об СНТ

На землях этой категории выращивают культуры сельского хозяйства, размещают строения, необходимые для их переработки и сохранности. Разрешается в случае необходимости ставить на участке жилые постройки.

Документы некоммерческого садового товарищества

В качестве основного документа принимается устав, в котором все изменения или дополнения вносятся на общем собрании всех участников. В уставе отображаются следующие положения:

• общая информация и цель образования, права товарищества как юридического формирования и его обязанности;
• перечисляется имущество товарищества;
• указываются условия членства в СНТ;
• описываются управленческие органы, определяются границы их компетенции;
• указываются органы контроля, их деятельность и формы контролирующей работы над перераспределением материальных средств;
• перечислены пути формирования специального фонда;
• определены границы ответственности товарищества по долгам, порядок делопроизводства;
• предусматривается порядок действий при реорганизации или ликвидации СНТ.

Предусмотрены ли взносы для членов СНТ

Этот вопрос волнует новых владельцев участков в составе формирования. Решение находится при прочтении Федерального закона от 15 апреля 1998 года о деятельности огороднических, дачных и садоводческих обществ, где в 19 статье есть информация о взносах. Там указывается, что все участники партнерских и товарищеских образований обязаны платить членские взносы, но порядок их сбора не расписывается.

Порядок взимания взносов определяется бухгалтером по-своему, но размер определяется в зависимости от величины участка. В каждом уставе может предусматриваться одноразовый взнос при вступлении в товарищество.

Положительные стороны некоммерческого садоводческого товарищества:

• покупатель отдает намного меньше денег за участок, в отличие от ИЖС;
• чистая атмосфера из-за расположения на загородной территории;
• разрешается использование надела без возведения жилой постройки.

Минусы СНТ

• за проведение коммуникаций к участкам товарищества платят собственники, это дорого, а иногда невозможно из-за дальности основных магистралей;
• трудности с оформлением постоянной регистрации из-за расположения вне зоны жилищного назначения, а обращение в суд приносит результат, но стоит средств и времени;
• использование участка в виде залога воспринимается банковскими учреждениями негативно, такая практика применяется редко;
• независимо от размера жилищного строения оно рассматривается как дачный домик, что не дает возможности получить за него компенсацию при продаже, так как оценка дачных строений отличается дешевизной.

Земли этой категории выделяются на живописных территориях, поэтому разница в их цене определяется только удобством подведения коммуникаций и дорог.

Законодательная база: Правовой статус земли

ИЖС – один из правовых статусов земельного участка, который присваивается во время образования каждого нового надела. Статусы присваиваются согласно законодательству РФ, которое позволяет также переводить землю в категорию ИЖС из других категорий. Статус наделов и условия для ИЖС определяет седьмая статья Земельного Кодекса России.

Назначение земли

Чтобы проверить, какой именно надел участвует в сделке, нужно посмотреть на свидетельство о праве собственности на предлагаемый земельный участок.

Территории под такое строительство относятся только к землям населенных пунктов. Их обустройство и облагораживание, как и прокладывание коммуникаций возлагается на местные власти.

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе, уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2020 года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08. 2020 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…». Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями СНиП 31.02.2001. В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2. Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

• до проезда – 3 м,
• до дороги – 5 м.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
2. Подобрать участок без строящихся объектов.
3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Тот же классификатор ВРИ определил, что на участке ИЖС можно заниматься:

• Цветоводством;
• Овощеводством;
• Садоводством.

Но в то же время, классификатор не дает возможности заниматься:

• скотоводством,
• пчеловодством,
• птицеводством и т.д.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

• представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
• документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
• собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
• предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница

После раздела площадей дома на помещения. Каждая квартира — помещение выделена на техническом плане и имеет свой номер, не стоит путать данный раздел с понятием доли в доме, это разные вещи. Отсюда и возникает статус «жилых помещений». Собственник получает на руки два свидетельства о праве собственности. На помещение, второе на долю земли под домом. Собственник получает кадастровый и технический паспорта, адресную справку и, при желании, прописку без всяких проблем. То есть весь пакет документов, который прилагается к жилью с «квартирным» статусом. Вывод из всего вышесказанного таков, что в конечном счете нет существенных отличий между этими видами недвижимости. Скажем больше, такие банки как Сбербанк, ВТБ и многие другие, выдают ипотечные кредиты на «жилые помещения».

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Обращение должно содержать следующую информацию:

• наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
• об объекте недвижимости;
• о документе на право собственности;
• просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
• список приложений;
• число и подпись.

К заявлению прикладывают пакет документов:

• оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
• технический план;
• проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
• поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

Разница между квартирой и домом

Дом – это обособленное жилое сооружение, которое обладает отдельным входом и полным набором автономных коммуникаций. Он может быть приспособлен для проживания одной или нескольких семей, но главное требование – это целостность. Если дом разделить на 2 части и сделать отдельные входы, то его составные элементы станут квартирами. Квартира – это жилое сооружение, которое состоит из нескольких комнат, обладает отдельным входом и набором необходимых инженерных систем (отопление, канализация, вентиляция). Располагается в отдельном блоке, где с ней соседствует ещё несколько таких помещений.

Как получить статус жилого дома на дачном участке?

Садовый дом может быть признан жилым домом по заявлению собственника. Что для этого нужно:

1. Получить заключение об оценке помещения для признания пригодным для проживания и соответствующим требованиям к жилым объектам. Оно выдается ИП или юридическим лицом, зарегистрированным в СРО.
2. Собрать документы и подать на рассмотрение в местную администрацию.
3. Получить решение о присвоении дому статусу жилого, или об отказе.
4. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Совет юриста: документы можно подать напрямую в администрацию или через МФЦ. Лучше записаться на прием заранее, чтобы не ждать в очереди.

Документы

Для перевода садового домика в жилой понадобится:

• нотариальные согласия всех собственников;
• заявление (заполняется на месте);
• паспорт собственника;
• заключение по результатам обследования помещения;
• выписка из ЕГРН.

Примечание: если от лица собственника действует представитель, обязательна нотариальная доверенность.

Сроки

Перевод занимает до 45 календарных дней. После принятия решения администрация самостоятельно направляет документы в Росреестр, чтобы внести корректировки в ЕГРН. Но собственник вправе обратиться с соответствующим заявлением и сам.