Продажа домов во франции

Шаг 1. Заключаем официальный договор

Для того чтобы купить недвижимость во Франции, необходимо совершить следующие действия.Первым юридическим документом, с которого начинается оформление сделки, считается официальный договор о намерениях. Его называют Promesse (либо Compromis) de Vente.

Документ подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса.

Во время оформления соглашения вносится определённая сумма задатка, не меньше одной десятой от общей стоимости сделки.

Залог помещается на специальный нотариальный депозит, где хранится до момента завершения процедуры продажи. Это может быть полная оплата покупки или аннулирование сделки.

Во Франции широко распространена пожизненная рента

Покупатель вносит предоплату в размере 15–30% от стоимости недвижимости, остальное выплачивает продавцу в качестве пожизненной ренты. Часто выплаты привязывают к индексу арендной платы, установленному национальным статистическим институтом INSEE.

Есть два типа виаже:

• viager occupé – договор, по которому старый домовладелец имеет право оставаться в жилье до своей смерти;
• viager libre – соглашение, которое подразумевает, что продавец освобождает жилплощадь сразу после завершения продажи, но по-прежнему имеет право на получение арендной платы.

Встречается также более редкий тип виаже, когда продавец освобождает недвижимость на определённый период каждый год (например, во время курортного сезона).

Подписание такого контракта похоже на игру в русскую рулетку. Покупатель может как выиграть на сделке, так и проиграть, ведь итоговая цена недвижимости неизвестна. Если продавец живёт долго, покупателю придётся платить десятилетиями, не имея возможности пользоваться жильём.

Известный прецедент – дело 1965 года: 90-летняя Жанна Кальман продала дом по такой схеме своему адвокату и пережила его на год. Она умерла в возрасте 122 лет, продолжая получать ренту от наследников покупателя.

Шаг 3. Нотариат

Период проверки. Это срок от одного до трёх месяцев, во время которого нотариальная контора изучает сделку. Нотариусом проверяется чистота сделки. Кроме этого, недвижимость изучается на предмет недоделок или незаконных перепланировок (на вторичный рынок), и проводятся мероприятия по приведению объекта в полное соответствие Compromis de Vente.

Стоит отметить, если здание представляет историческую ценность, могут возникнуть определённые трудности, в частности, ограничения в перепланировке объекта.

В этот период покупатель должен решить все финансовые вопросы, по окончании срока покупка должна быть оплачена.

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы по сделке покупатель выплачивает нотариусу единой суммой. В неё входят стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги.

• Налог на регистрацию сделки: 6–7% от суммы сделки на вторичном рынке и 2–3% – на первичном. Более низкий процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС (20%), который входит в стоимость покупки.
• Нотариус во Франции получает фиксированный гонорар в пределах 1–4% от суммы сделки, точный размер зависит от суммы: чем она выше, тем меньше процент. Консультации нотариуса оплачиваются отдельно.
• Комиссия агента составляет 4–5% от суммы сделки. Как правило, она уже заложена в стоимость объекта.
• Переводчик: около €350 за каждое сопровождение.

Пример расчётов

• Нотариальные сборы, с учётом всех налогов: €5370
• Пошлины и налоги: €29 033
• Комиссии: €1360
• Страхование недвижимости: €500
• Итого €36 263

Права и обязанности иностранных покупателей

Во Франции нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов (жилые и коммерческие) в любых регионах страны.  

Сделка требует тщательной подготовки. Прежде всего, нужно открыть счёт во французском банке. Также, с большой вероятностью, вам понадобятся услуги доверенного лица и / или риэлтора. Кроме того, до заключения основного договора придётся решить, на кого будет оформлено имущество. Возможные варианты: на одного из супругов, на обоих, на специальную компанию по управлению недвижимостью (SCI).

Владение недвижимостью во Франции не даёт автоматического права на получение ВНЖ, однако будет рассматриваться как существенное преимущество. К примеру, собственнику жилья будет проще оформить «визу визитёра», т.к. одно из двух основных требований – наличие постоянного адреса во Франции – он уже выполнил; останется только подтвердить доходы.

Способы получить ВНЖ во Франции

Франция

Вид на жительство Франции по визе «паспорт-талант»

Сроки получения: 3 мес. Расходы от 30 000 €

Франция

Вид на жительство во Франции для финансово независимых лиц – виза визитёра

Сроки получения: 5 мес. Расходы от 15 000 €

При проживании во Франции более 183 дней в году иностранец становится французским резидентом и у него появляется обязанность уплаты всех налогов. В любом случае он также платит налоги на недвижимость в стране. При этом от двойного налогообложения граждане России освобождены.

Шаг 7. Ипотечный заём — как купить дом во Франции в ипотеку?

Ипотечный заём. Такой вариант особо интересен гражданам России. Во французских банках есть особые департаменты, работающие с иностранцами. Покупая землю, квартиру или дом во Франции, нужно обращаться нужно именно к ним.

Ставки по ипотеке в 2014 году колебались на уровне 2–3,5% годовых.

Кредит можно получить не более, чем на четыре пятых стоимости. Средние месячные доходы покупателя должны быть втрое больше соответствующего платежа по кредиту. Ставки по кредиту могут быть фиксированными и переменными. Переменная ставка меньше, однако, невыгодна в случае досрочного погашения.

Французы придумали балкон, которого нет

Французские балконы появились в VII веке. Это было обусловлено экономией места: строительные нормативы не позволяли полноценным балконам нависать над узкими улочками городов.

Первоначальная функция «недобалконов» – «портал» для сброса мусора и слива помоев. Есть версия, что кованые изогнутые внизу решётки появились для удобства – чтобы в выемку можно было сесть, как на унитаз.

Фасад дома с французскими балконами

Сейчас французские балконы выполняют декоративную функцию. Это панорамные окна в пол с красивым ограждением снаружи, слегка выступающим на стене. Площадка, как правило, очень узкая – на длину стопы.

Превратить такую крохотную площадь в склад коробок (как это принято в России и странах СНГ) невозможно, а в выставку цветов – ещё как! Поэтому французские хозяйки нередко ставят там вазоны или даже небольшие деревья. Если размеры балкона позволяют разместить там что-то кроме цветов, то обычно это маленький столик с парой стульев или кресел для приятного времяпрепровождения.

В крупных городах трудно снять квартиру, а ещё надо понравиться владельцу

Арендовать жильё на долгий срок во Франции непросто, даже если у вас есть деньги. Дело в том, что арендодатели предпочитают селить в своих квартирах туристов, а не тех, кто готов снимать квартиры на постоянной основе. Первый вариант выгоднее.

В итоге спрос среди «долгосрочных» арендаторов, в частности в мегаполисах и на популярных курортах, превышает предложение. Люди вынуждены не просто стоять в очереди за квартирой, они также должны понравиться владельцу, чтобы среди прочих выбрали именно их. Для этого на просмотры носят резюме, фотографию и портфолио.

Кроме этого, чтобы снять жильё, нужен постоянный рабочий контракт. Если его нет (в основном это касается иностранцев), нужен гарант – человек, который обязуется платить за жильё, если этого по какой-либо причине не делает арендатор.

Вот эти квартиры можно приобрести для сдачи в аренду во Франции

Апартаменты в Лимузене, Франция

18 000 €

Площадь 30 м2, 1 комната

ALTERNA INVEST

Апартаменты в Верхней Савойе, Франция

70 000 €

Площадь 17 м2

Алиса Эстейт

Студия в Каннах, Франция

138 000 €

Площадь 20 м2, студия

DUPONT et RIVA

Квартира в регионе Центр, Франция

149 000 €

Площадь 20 м2, 1 комната

Barnes

Апартаменты в Ницце, Франция

152 000 €

Площадь 58 м2, 1 комната

IMMOPS, Groupe AVS

Апартаменты в Ницце, Франция

157 000 €

Площадь 31 м2, 1 комната

IMMOPS, Groupe AVS

Квартира в 6-ом районе Парижа, Франция

170 000 €

Площадь 9.07 м2, 1 комната

Barnes

Квартира в Ницце, Франция

179 000 €

Площадь 26 м2, 1 комната

VieBelle Immo France

Квартира в Ла Шапель-д’Абонданс, Франция

185 048 €

Площадь 43 м2, 2 комнаты

TERRESENS

Апартаменты в Восточных Пиренеях, Франция

192 000 €

Sextant properties

Квартира в Комблу, Франция

192 000 €

Площадь 46 м2, 3 комнаты

TERRESENS

Квартира в Антибе, Франция

195 000 €

Площадь 44 м2, 2 комнаты

VieBelle Immo France

Апартаменты в Каннах, Франция

195 000 €

Площадь 44 м2, 2 комнаты

IMMOPS, Groupe AVS

Апартаменты в Атлантических Пиренеях, Франция

196 000 €

Sextant properties

Апартаменты в Нор — Па-де-Кале, Франция

197 000 €

Sextant properties

Апартаменты в Эро, Франция

197 000 €

Sextant properties

Апартаменты в Иль-де-Франс, Франция

198 000 €

Sextant properties

Апартаменты в Ло и Гаронне, Франция

198 000 €

Sextant properties

Апартаменты в Варе, Франция

198 500 €

Sextant properties

Апартаменты в Варе, Франция

199 500 €

Sextant properties

Шаг 8. Завершение сделки

Acte de Vente, так называется соглашение о завершении сделки. Оно подписывается в нотариальной конторе сторонами после прохождения всех описанных процедур, т. е. после проверки чистоты сделки деньги покупателя или кредитора поступили на счёт нотариуса, как и деньги для оплаты соответствующих сборов на регистрацию.

Кстати, условия ипотеки должны быть полностью прописаны в этом окончательном договоре. Покупателю вручается ключ, а продавцу перечисляется вся сумма за продажу с нотариального счёта.

После этого нотариус завершает процедуру регистрации права на собственность в Bureau de Conservation des Hypotheques. Новый владелец получает на руки копию titre de propriete (свидетельства о праве на недвижимость), а оригинал остаётся в архиве нотариальной конторы.

Правом приобрести недвижимость во Франции могут иностранные граждане, в том числе и юридические лица. После завершения сделки купли-продажи, покупатель, считается иностранным резидентом. Документы о совершении покупки дают право на получение многоразовой визы в посольстве Франции.

По истечении шести месяцев после совершения сделки купли-продажи, владелец имеет право оформить вид на жительство.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы во Франции свободно могут покупать жилую и коммерческую недвижимость, оформляя имущество на физическое или юридическое лицо.
• Все документы составляются на французском языке, нотариус может потребовать, чтобы для клиента сделали перевод, однако юридическую силу будет иметь только оригинал. Если клиент не понимает французский, на сделке должен присутствовать присяжный переводчик.
• Проверку объекта производят эксперты, работу которых оплачивает продавец. Они замеряют площадь, а для земельного участка – также определяют его точные границы. Кроме того, они проводят проверку на содержание асбеста и свинца, на наличие термитов, фиксируют состояние коммунальных сетей и возможные риски, связанные с расположением объекта. Стоимость работ включена в цену недвижимости.
• Покупатель оплачивает услуги нотариуса, а также налоги, пошлины и сборы. Гонорар нотариуса состоит из фиксированной части: 1–4% от суммы сделки, к которой прибавляется оплата консультаций.
• Наиболее крупный из дополнительных расходов – налог на регистрацию сделки, который составляет 6–7% от суммы сделки на вторичном рынке и 2–3% – на первичном.

Удалённая сделка возможна, для её проведения понадобится доверенность для представителя клиента во Франции.

За помощь в подготовке материала благодарим Александра Мацулевича из компании ServiceAzur и Ирину Дюпор из компании IMMOCONCEPT.

Выбираем деревню в Бретани для покупки дома

В качестве хорошего, правильного примера возьмём деревню Сен-Эрнен (Saint Hernin) вблизи Каре-Плугера (департамент Финистер).

Деревня Сен-Эрнен в самом сердце Бретани — и в часе езды до любого побережья

Окрестности Каре-Плугер, на мой взгляд, оптимальный вариант по расположению, полезным опциям и цене. Десятки пляжей по всему побережью (а не какой-то один) в пределах 50-60 минут езды, в то же время нет проблем с ветрами, штормами и 10-метровыми приливами (так что «совсем на берегу» Атлантики не получится в любом случае). Еще ближе — внутренние озера и совсем близко — великолепный канал Нант-Брест. Помимо традиционных водных видов спорта Сен-Эрнен славится конными прогулками и разными сопутствующими экшенами — так что скучать не придется. Непосредственно в Эрнене имеются: круглосуточный магазин, почта, паб, и начальная школа с бесплатными школьными автобусами до колледжей в Карэ (Carhaix). Карэ находится в 12 минутах езды на машине и имеет уже все удобства — супермаркеты, бассейн, кинотеатры, рестораны и проч. — гораздо больше, чем можно найти в пределах 12 минут езды в отдельных районах Москвы и Петербурга.

Милые прелести пасторальной или спортивной жизни в Сен-Эрнене

При этом Эрнен — дружелюбная деревня, с необходимыми благами цивилизации и не затоптанная толпами туристов (если не иметь бизнес на упомянутых толпах, то очень утомляет и к тому же всё дороже). Так как покупающие, прельстившись пасторальными фотками закатов, также рвутся поближе к приливам и толпам туристов, такие предложения ограничены и стоят в разы дороже (как быть в таком случае, описано на примере покупки под реконструкцию старинного дома в одной из самых красивых деревень Франции). В Сент-Эрнене за аналогичную сумму можно получить вполне приличный домик со свежей отделкой, а по увеличив ее, получить не только полную чистовую отделку, но и «фишечки на торте» включая сад.

Расходы на регистрацию сделки

Нотариус

Основную роль в процессе регистрации играет нотариус, участие которого обязательно. При его посредничестве покупатель и продавец заключают предварительный договор (compromis de vente), по которому покупатель должен сделать гарантийный взнос в размере 5–10% от стоимости объекта. Договор действует три месяца, за это время нотариус проверяет юридическую чистоту сделки и рассчитывает все основные расходы. Они включают в себя:

• регистрационные сборы (примерно 5,8% от суммы сделки),
• сбор за публикацию объявления о сделке (0,7%),
• фиксированный гонорар нотариуса (1–4%, точный размер зависит от стоимости имущества и определяется установленной законом шкалой),
• свободный гонорар нотариуса за дополнительные консультации.

Как платить меньше? Нотариальное оформление требуется по закону – снизить или исключить эту сумму не удастся. Однако можно попытаться договориться с продавцом о разделении расходов.

Комиссия риэлтора

Обращение в агентство недвижимости снимет с вас большую часть хлопот, однако будет стоить ещё 1–7%.

Как платить меньше?

Сеймур Баламмадов
член французской палаты адвокатов, партнёр
ASTEY

Во Франции участие риэлтора не является обязательным, однако может значительно упростить процесс поиска и переговоров. При этом не стоит рассматривать риэлтора как гаранта безопасности сделки. Ответственность за проверку документов, установление прав собственности и обременений, а также внесение записей в государственный реестр возлагается на нотариуса. В этих целях нотариус вправе запросить дополнительные документы, например, подтверждение происхождения денежных средств.

Поиск недвижимости во Франции

 Фахверковые домики в Эльзасе

Где искать?

Начать поиск недвижимости во Франции проще всего со специализированных сайтов с объявлениями. Так вы получите представление о разнообразии предложений и о ценах. Безусловно, мы рекомендуем посмотреть объявления на нашем сайте.

Кроме того, стоит изучить крупные французские ресурсы:

• Seloger.com

Для знакомства с рынком полезно почитать статьи и новости – из них вы узнаете об особенностях законодательства, ценах, различиях между регионами и специфике самих объектов.

Если вы не готовы уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать ему свои пожелания.

Просмотр объектов

Иногда агентства недвижимости или застройщики организуют смотровые туры для покупателей недвижимости во Франции, но чаще будущие собственники сами планируют поездку. Новый вариант, получивший развитие в условиях пандемии, – дистанционный просмотр. Вы остаётесь у себя дома, а агент представляет вам видеообзор недвижимости или едет на объект и показывает вам его в режиме реального времени.

Примеры жилой недвижимости во Франции

Особняк в Париже, Франция

4 950 000 €

Площадь 610 м2

ИНДОМ

Шале в Валь-д’Изере, Франция

5 200 000 €

Площадь 1 м2, 6 комнат

Knight Frank

Пентхаус в Ницце, Франция

2 950 000 €

Площадь 190 м2, 4 комнаты

AzarovS

Квартира в Париже, Франция

2 929 500 €

Площадь 185 м2, 6 комнат

Montaigne Estate

Дом во Франции

689 000 €

Площадь 180 м2, 8 комнат

Barnes

Дом в Гримо, Франция

2 650 000 €

Площадь 600 м2, 19 комнат

Barnes

Квартира в 3-ем районе Парижа, Франция

1 350 000 €

Площадь 100.33 м2, 4 комнаты

Barnes

Вилла в Вильфранш-сюр-Мер, Франция

3 900 000 €

Площадь 350 м2

SERVICEAZUR

Дом в Иль-де-Франс, Франция

836 000 €

Площадь 132 м2, 5 комнат

Barnes

Квартира в Межеве, Франция

1 590 000 €

Площадь 149 м2, 4 комнаты

Barnes

Дом во Франции

4 180 000 €

Площадь 1000 м2, 40 комнат

Barnes

Дом в Иль-де-Франс, Франция

1 949 000 €

Площадь 400 м2, 11 комнат

Barnes

Квартира в 16-ом районе Парижа, Франция

1 750 000 €

Площадь 132 м2, 5 комнат

Barnes

Квартира в 16-ом районе Парижа, Франция

935 000 €

Площадь 75.02 м2, 3 комнаты

Barnes

Квартира в Лионе, Франция

3 490 000 €

Площадь 339.88 м2, 8 комнат

Barnes

Дом во Франции

1 600 000 €

Площадь 900 м2, 12 комнат

Barnes

Дом во Франции

540 000 €

Площадь 350 м2, 11 комнат

Barnes

Дом во Франции

840 000 €

Площадь 320 м2, 11 комнат

Barnes

Квартира в Нёйи-сюр-Сене, Франция

2 180 000 €

Площадь 112 м2, 5 комнат

Barnes

Дом на Корсике, Франция

263 000 €

Sextant properties

Риэлторы во Франции

Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать вас в процессе сделки. Можно обратиться в агентство непосредственно во Франции или искать контакты в вашей стране: в представительстве французской/международной компании или в фирме, у которой есть партнёр во Франции.

Обратите внимание: у французского риэлтора должна быть «профессиональная карта» или сертификат, свидетельствующий о праве оказывать такие услуги. Если вы не готовы обсуждать детали сделки по-английски или по-французски, выбирайте компании с русскоязычным персоналом или привлекайте к работе переводчиков

Все договоры составляются по-французски, и, если вы не владеете языком свободно, готовьтесь оплатить перевод (и внимательно его прочитать)

Если вы не готовы обсуждать детали сделки по-английски или по-французски, выбирайте компании с русскоязычным персоналом или привлекайте к работе переводчиков. Все договоры составляются по-французски, и, если вы не владеете языком свободно, готовьтесь оплатить перевод (и внимательно его прочитать).

Список компаний, предлагающих недвижимость Франции

По закону, риэлтор не является обязательным участником сделки, поэтому вы можете оформить всё самостоятельно, то есть, сэкономить на гонораре агента и заплатить лишь нотариусу – без его участия обойтись нельзя. Но на практике иностранцу, без знания местных законов и особенностей рынка, сделать это будет затруднительно

Кроме того, обратите особое внимание на цены: иногда при сделке без риэлтора они завышены, так как продавец закладывает сэкономленную комиссию в итоговую цифру

Итак, нотариус – единственный обязательный посредник при сделке. Он является гарантом её законности и безопасности, и потому он должен проверить юридическую чистоту документов и техническое состояние объекта. Кроме того, все расчёты проводятся через банковский счёт нотариуса. Он также занимается расчётом всех налогов и других сборов по оформлению сделки.

Третий этап: отделка

В узком смысле под отделкой понимается часть строительных работ, которая является завершающей. Это наклейка обоев, монтаж электрооборудования и так далее. В более широком смысле отделка — это вообще подготовка жилья к тому, чтобы в нём можно было жить. Сюда может входить покупка мебели для дома, а также монтаж дополнительных объектов. К таким объектам могут относиться:

• бассейн.
• погреб. Кстати, часто французы предпочитают построить специальный погреб для того, чтобы в нём можно было делать и хранить вино. Это настоящий винный погреб с винными бочками из дерева — в общем, всё в лучших традициях прошлых веков.
• гараж. Если вы решаете построить или купить дом во Франции, то вы счастливый человек, потому что у вас не будет проблем с тем, чтобы парковать свой автомобиль. Вы сможете построить гараж для одного или нескольких автомобилей, а поскольку это ваша земля, то он не будет вам стоить ни одного цента с того момента, как вы закончите строительство.

Также вы можете посадить сад или лавандовые поля, завести пруд с рыбой. Если всё сделать правильно и профессионально, то это действительно будет дом вашей мечты во Франции, в котором вы и ваша семья сможете жить неограниченно долгое время!

Какой регион выбрать?

При подборе региона проживания, следует задаться вопросом – для чего вы приобретаете дом?

Предложение продажи домов во Франции охватывает практически все районы страны. Если вы собираетесь зарабатывать на сдаче дорогой и престижной недвижимости, вам подойдут:

• Париж
• Канны
• Ницца
• Французские альпы

Хотите тихого отдыха на море, но без переполненного людьми пляжа, выбирайте Аквитанию.

Любите сельские пейзажи или ищете коттедж для пожилых родителей, вам подойдет Лотарингия.

Продажей домов во Франции занимаются многие агентства и собственники, поэтому подходящий вариант найти легко.

Преимущества приобретения жилья во Франции

Приобретение недвижимости во Франции пользуется спросом у россиян. Так как тут высокий экономический уровень жизни, доступные стоимости на разнообразные услуги и продукты жизнедеятельности, ничем не выделяющиеся от России. И многие хотят приобрести апартамент во Франции – райском уголке нашей планеты.

Если вы решились на покупку жилья, то нужно знать, сколько стоит недвижимость во Франции, возможна ли аренда и от чего зависит цена. Рассмотрим основные факторы:

• эконом или элит класс;
• площадь здания;
• месторасположение объекта;
• наличие комнат и туалетов;
• ремонтная деятельность в помещении.

Каждый покупатель может выбрать жилище от элегантных квартир до особняков и вилл со всеми удобствами. Сколько стоит дом во Франции? Цена дома меняться от различных аспектов, смотря, где данный домик находится, какой там ландшафт, какое население поселка либо села, какое количество располагается ферм, либо заводом. Ориентировочная стоимость во Франции на дома составляет от 40000$ и больше.

Кстати, бывшая жена Путина строит виллу во Франции.

Площадь виллы составляет 450 м². Вилла имеет 4 жилые комнаты, комната для гостей и трапезная с выходом на лоджию, музыкальная комната и бильярдная. Эта вилла была отмечена в известном журнале Франции “Le Figaro Proprietes”. В нем появляются статьи, только описывающие люксовую недвижимость. Многих удивит стоимость виллы, которая составляет до 7 миллионов евро. Интерьер сохранился в оригинале, много эксклюзивных вещей. Иностранцы могут легко купить различную недвижимость во Франции.

Каталог объектов недвижимости Франции советуем посмотреть на http://ee24.ru/france/luxury/.

Из положительных моментов выделяют следующий. Зачастую случается, что подобрав недвижимость, вы должны привнести риэлторский залог. Но вы сможете передумать. К примеру, когда вы думаете не дольше семи дней, то залог отдают. А когда собственник расхотел продавать недвижимое имущество, долгое время раздумывая, в таком случае залог отдают в двойном объеме.

Купить недвижимость на Лазурном берегу Франции

Как купить дом во Франции? Итак, какие затраты ждут вас при приобретении недвижимости, безусловно, кроме стоимости самого жилища? Это, в первую очередь, плата услуг нотариуса, без которого не обойтись совсем, и сопутствующих затрат – приблизительно 6,5%. Далее, понадобиться каждый год оплачивать налоги на полученное жилище, объем которых зависит от участка и вида жилища, а кроме того от заработка собственника, и, как правило, составляет пару тысяч евро (в год).

Оформление всех бумаг по приобретении недвижимости в кредит занимает не более 3 месяцев (плюс минус неделя). Таким образом, следует в последующем в протяжение 3 месяцев сообщать в соответствующие официальные учреждения о любом внутреннем либо наружном изменении объекта недвижимости.

Элитная недвижимость в Ницце

Франция – это государство с высоким врачебным обслуживанием и социальными льготами. Согласно отзывам, в этом краю можно приобрести превосходное высшее образование и просто превосходно жить и получать удовольствие от жизни. Иностранец получает здесь вид на жительство, платит налог и может смело снимать или даже построить себе жилье.

Налоги

Ещё три способа снизить расходы на недвижимость – за счёт уменьшения налоговых вычетов.

Налог на проживание (taxe d’habitation)

Специфический французский налог, который ввели в 1974 году. В 2016 году его средний размер составлял €1 097 в год. Его отмена стала одним из главных предвыборных обещаний нынешнего президента Эммануэля Макрона и началась поэтапно с 2018 года. К 2022-му платёж должны отменить; сейчас установлены льготы для определённых категорий в размере 30% на 2018 год, 65% – на 2019-й и 100% – на 2020-й.

Так, супружеская пара без детей, если её совокупный доход за 2019 год не превышал €43 тыс., в 2020 году может рассчитывать на 100-процентное снижение налога по основному месту проживания. Возможно и так называемое регрессивное сокращение: если доход той же пары за 2019 год не вышел за рамки €45 тыс., ей могут в индивидуальном порядке рассчитать процент, на который будет снижен налог.

Если налоговое уведомление по ошибке выслано без учёта льгот, собственник может подать заявление (réclamation) для пересчёта в предусмотренные сроки. Срок его подачи истекает 31 декабря года, следующего за годом взимания налога. Например, на налог в 2018 году срок подачи заявления истёк 31 декабря 2019-го.

Налог на недвижимость (taxe foncière)

Сеймур Баламмадов
Член французской палаты адвокатов, партнёр
ASTEY

Во Франции возможно освобождение на 50% или 100% в течение 5 лет от уплаты налога на недвижимое имущество для налогоплательщиков, которые проводят в своих домах, построенных до 1989 года, работы по энергосбережению на сумму не менее €10 тыс. Засчитывается, в частности, установка приборов контроля отопления или другого энергосберегающего оборудования.

Освобождение от этого налога в течение двух лет можно также получить на только что построенное жильё. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу в течение 90 дней с момента завершения строительства.

Подоходный налог

Если недвижимость сдаётся в аренду, собственник обязан платить подоходный налог. При покупке ветхого недвижимого имущества под реновацию можно получить скидку по программе Denormandie, которая действует в некоторых французских городах. Для этого должны быть выполнены два условия:

1. затраты на ремонт – не менее 25% от стоимости приобретённого жилья,
2. сдача в аренду на длительный срок после реставрации.

Размер льготы зависит от срока договора аренды: 6–9 лет – 12%, 9–12 лет – 18%, от 12 лет – 21%. К примеру, при сумме сделки в €200 тыс. стоимость ремонтных работ должна быть не менее €50 тыс. Тогда при заключении договора аренды на 12 лет льгота составит €4 375 в год.

Что можно купить во Франции прямо сейчас:

Апартаменты в Ницце, Франция

1 580 000 €

Площадь 166 м2, 6 комнат

Knight Frank

Апартаменты в Каннах, Франция

2 250 000 €

Площадь 83 м2, 3 комнаты

Knight Frank

Квартира в Эзе, Франция

600 000 €

Площадь 41 м2, 2 комнаты

AzarovS

Апартаменты в Ницце, Франция

670 000 €

Площадь 150 м2, 5 комнат

IMMOPS, Groupe AVS

Дом во Франции

1 207 500 €

Площадь 550 м2, 20 комнат

Barnes

Квартира в Марселе, Франция

500 000 €

Площадь 120 м2, 4 комнаты

Barnes

Квартира в 16-ом районе Парижа, Франция

4 425 000 €

Площадь 238.4 м2, 6 комнат

Barnes

Вилла в Кап д’Антиб, Франция

1 600 000 €

Площадь 260 м2

Knight Frank

Вилла в Антибе, Франция

1 890 000 €

Площадь 240 м2

SERVICEAZUR

Апартаменты в Каннах, Франция

Цена по запросу

Площадь 95 м2

SERVICEAZUR

Дом во Франции

950 000 €

Площадь 430 м2

Barnes

Вилла в Больё-сюр-Мер, Франция

6 200 000 €

Площадь 270 м2

Агентство MAGREY & SONS

Дом в Иль-де-Франс, Франция

935 000 €

Площадь 160 м2, 7 комнат

Barnes

Дом во Франции

1 210 000 €

Площадь 186 м2, 5 комнат

Barnes

Дом в Анси, Франция

2 100 000 €

Площадь 180 м2, 6 комнат

Barnes

Квартира в 8-ом районе Парижа, Франция

1 430 000 €

Площадь 104.8 м2, 4 комнаты

Barnes

Дом во Франции

795 000 €

Площадь 545 м2, 16 комнат

Barnes

Квартира в 8-ом районе Парижа, Франция

5 850 000 €

Площадь 226.41 м2, 6 комнат

Barnes

Дом в Валлорисе, Франция

12 000 000 €

6 комнат

Barnes

Дом в Паси-сюр-Эре, Франция

299 000 €

Sextant properties

Второй этап: строительство дома

Что касается самого строительства, то здесь всё достаточно просто — теоретически. Составляется договор с компанией-исполнителем, а также с архитектором, если вы планируете использовать его услуги.

Сложности: договоры составляются на французском языке, так что вы должны владеть этим языком, либо использовать услуги присяжного переводчика. Если вы решаете нанять архитектора, то его услуги увеличат конечную стоимость строительства. Если архитектор только составляет план, то стоимость возрастёт где-то на 5% от стоимости дома, если он помогает в подборе строительной компании (подрядчика) — то на 10%, если же он лично руководит всем ходом работы — то на 15-20%.

Далее, начинается строительство по плану. Грамотная и профессиональная строительная компания не привлекает к строительству заказчика ни на каких этапах, в том числе она сама проверяет качество работ, либо его проверяет архитектор, который связывается с заказчиком по всем важным вопросам. Обычно строительная компания также осуществляет закупку и доставку стройматериалов, наём транспорта для перевозки и так далее, всё это входит в стоимость работ и либо проплачивается заранее, либо обсуждается и проплачивается в процессе.

Сложности: сложностью обычно является оплата. Дело не в необходимости платить, а в том, как эта оплата осуществляется. Обычно стоимость всего дома не вносится сразу, это слишком рискованно для заказчика. Но она не вносится и в конце, так как это рискованно для подрядчика, а кроме того, у подрядчика могут быть собственные расходы на покупку материалов и транспорт, о чём только что говорилось. По этой причине оплата обычно вносится частями. Например, 10% стоимости объекта вносится авансом, до начала строительства дома. Из этой суммы приобретаются необходимые материалы. Затем заказчик вносит плату по окончании работ над фундаментом, стенами, перекрытиями, крышей, коммуникациями, отделкой. Важная задача заказчика здесь — своевременно вносить деньги, чтобы строительство не замирало и не замораживалось. Если отсутствует в какой-то момент необходимая сумма денег, то лучше взять кредит во Франции с помощью той же компании Кофранс и проплатить необходимые работы. Достроенный дом во Франции является большой ценностью — в нём можно жить, его можно сдавать и получать за это хорошие деньги. Так что лучше приложить все усилия к тому, чтобы построить дом во Франции как можно скорее.

После того, как происходит сдача дома, заказчик подписывает своё согласие с тем, что дом его устраивает и выполнен в соответствии с планом. Хорошие строительные компании во Франции всегда предоставляют гарантию не менее 10 лет на основные составляющие элементы дома. Если вы выбираете именно такую компанию, то у вас будет намного больше уверенности в том, что ваше вложение в строительство дома во Франции полностью оправдано.

Шаг 4. Чистота сделки купли продажа дома во Франции

Французские нотариальные конторы в сделках купли-продажи официально представляют интересы Франции, однако, не должны поддерживать ту или иную сторону соглашения. На них возлагается ответственность за контроль юридической чистоты совершаемой покупки.

Перечисление денежных средств для покупки жилья происходит через специальный банковский счёт нотариуса.

Обязанностью нотариальной конторы является не только проверка документов, предоставленных продавцом. Необходимо выяснить наличие других возможных претендентов на покупку недвижимости, например, могут быть наследники, которые имеют право первоочередной покупки. Для этого нотариус должен обнародовать информацию о факте сделки в коммуне.

Покупатель должен располагать полной информацией. Кроме обычной продажи, через нотариальную контору оформляются также банковские (ипотечные) кредиты.

Продажа вилл: Франция стала ближе

Кризис, периодически встряхивающий весь мир в последние годы, почти не повлиял на продажу вилл, Франция как была одним из фаворитов в Европе, так и осталась.

Кроме всегда популярного Лазурного берега, появились новые регионы, в которых неплохо скупаются дома.

Россияне, любители летнего и зимнего отдыха, предпочитают покупать дома в горных районах:

1. Пиренеи. Более молодежные курорты, поэтому купить коттедж там гораздо дешевле.
2. Альпы. Фешенебельные горнолыжные курорты, такие как Шамони или Куршевель, известны многим. Соответственно, недвижимость во французских Альпах стоит прилично.

Продажа вилл во Франции только набирает обороты – ведь за последний год цены в евро значительно упали.

Цены и предложения

Анализируя цены на дома во Франции легко сделать вывод, что чем дальше в глубинку, тем недвижимость дешевле. Хотя вопрос расстояний во Франции не так актуален, как в России. Скоростные поезда, курсирующие между регионами и качество дорог, облегчают проблему удаленности.

Во Франции цены и выбор региона напрямую взаимосвязаны.

Набирают популярность, но пока не так дороги:

• Пиренеи
• Аквитания
• Прованс.

В среднем, хорошие дома в этих регионах будут стоить от 500 000 € до 1 400 000 € (это примерно 42 000 000 – 110 000 000 в переводе на российские рубли).

Купить дом во Франции на берегу моря можно довольно недорого, присмотритесь к трём вышеназванным регионам, по сводкам аналитики рынка – это самые выгодные районы для долгосрочных инвестиций.