Продажа домов в швейцарии

Квартиры для себя и для аренды — в чём разница?

В то время как для частных домов и кондоминиумов с проживанием собственников число разрешений на строительство в долгосрочной перспективе снижается, с многоквартирными домами под аренду происходит совсем другая ситуация.

Жилое пространство арендных апартаментов высшего класса на Цюрихском озере, Шинделлеги, Швейцария. Jürg P. Hauenstein

Основное отличие между кондоминиумами и домами с арендными квартирами заключается в юридической структуре собственности. Конечно, квартиры в аренду также обеспечивают нужды арендаторов с низкими доходами, в то время как кондоминиумы, как правило, предназначены для более состоятельных клиентов. Однако в Швейцарии существует также развитый рынок рентных апартаментов высокого качества и даже класса люкс.

Основная причина – специальное налоговое правило, связанное со «вменённой стоимостью аренды» (смотри выше), которое заставляет даже состоятельных жителей отдавать предпочтение съёмным апартаментам, а также большое количество высокооплачиваемых эмигрантов, которые работают в крупных банках, корпорациях и международных организациях в Цюрихе, Цуге, Женеве или Базеле. Они хотят и могут себе позволить роскошное жильё, но им не нравится быть связанными долгосрочным владением жилой недвижимостью.

В кондо-здании у каждой квартиры – отдельная запись в земельной книге и все апартаменты обычно принадлежат разным владельцам. Такая структура планируется с самого начала и приводит к дополнительным затратам как во время строительства, так и во время управления недвижимостью. Основное её преимущество – отдельные квартиры в здании легко можно продать поштучно частным владельцам и инвесторам, что обеспечивает более высокую чистую прибыль компании-застройщика.

В здании с арендным жильём отдельные апартаменты юридически не выделены в земельной книге, и всё здание находится в эксплуатации и собственности единственного инвестора. Его прибыль связана с постоянным доходом от аренды, как в случае с коммерческой недвижимостью.

Строительство рентных апартаментов, которое часто стоит десятки миллионов швейцарских франков, является прерогативой институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды или страховые компании. По факту, двумя крупнейшими игроками в этой области являются занятая страхованием жизни компания Swiss Life AG и SUVA – швейцарский государственный фонд страхования от несчастных случаев. Вместе они владеют недвижимостью в Швейцарии на сумму более 30 млрд франков (около €28 млрд).

Процедура покупки дома в Швейцарии

Покупать недвижимость в Швейцарии легко и приятно. Вся процедура покупки, проверки и регистрации собственности проходит через местного нотариуса и занимает 2-3 месяца. Нотариус несет личную ответственность за соответствие сделки местным законам и правильность оформления договора.

Важно найти такого нотариуса, с которым у вас сложится взаимопонимание во всех смыслах. От нотариуса зависит если не почти все, то очень многое и лучше найти такого специалиста, которому вы сможете доверять

Сегодня в Швейцарии работает достаточное количество англо- и русскоязычных нотариусов.

Стоимость услуг нотариуса обычно составляет 0.2-1% от суммы сделки. Если покупатель — физическое лицо, то для заключения сделки от него потребуется только паспорт. Если юридическое, то оригинал и копия свидетельства о регистрации его предприятия, а также доверенность.

Процедура покупки и оформления недвижимости в Швейцарии состоит из следующих несложных этапов:

• выбор недвижимости в желаемом кантоне;
• выбор нотариуса;
• составление договора о намерениях у нотариуса и внесение депозита (10% от суммы сделки).

Нотариус направляет запрос в соответствующие кантональные органы на получение квоты. Опытные нотариусы советуют подавать такие заявки, а значит, и покупать недвижимость в Швейцарии, в первой половине года, когда квоты еще не израсходованы.

Вся процедура покупки проверки и регистрации собственности проходит через местного нотариуса и занимает 2-3 месяца

Процесс занимает, в среднем, 2 месяца. Если продавец недвижимости уже получил такую квоту на продаваемый объект (так бывает при продаже элитной курортной недвижимости), то покупателю уже не нужно получать квоту, он минует этот этап.

После получения разрешения на покупку от властей, нотариус составляет договор купли-продажи, а продавец и покупатель подписывают его либо лично, либо через представителя по доверенности. На этом этапе покупатель перечисляет остальную сумму за покупаемую недвижимость, а также оплачивает дополнительные расходы.

Все расчеты ведутся через нотариуса — на его счет покупатель перечисляет все средства, а затем нотариус перечисляет деньги продавцу недвижимости, удержав стоимость своих услуг и расходы на регистрацию и налог.

Нотариус регистрирует нового собственника в Земельном реестре. Процесс занимает 2-3 недели. После регистрации покупатель становится полноправным собственником недвижимости в Швейцарии и получает об этом соответствующие документы. Кстати, в Земельном реестре Швейцарии любой желающий может получить информацию о собственнике и его недвижимости.

• http://seaside-home.ru/?id_razd=161
• http://ru.sharonoff.ch/realty/type/villa/
• http://swissimmigration.ru/news/obyasnenie-kak-nazyivaetsya-dom-v-gorah-shveytsarii/
• http://swiss-estate.ru/dom-v-shvejcarii.html
• https://lki-nn.ru/in/356/

Дома по-швейцарски

В прошлом в Швейцарии было много лесов, и поэтому там вплоть до последнего времени преобладали деревянные постройки. Камень использовался обычно для строительства фундамента и нижнего этажа. На рубеже XX в. в городах и даже в сёлах преобладали 2-3-этажные дома. Это вертикальное развитие жилища было вызвано в основном недостатком площади.

В прошлом в Швейцарии было много лесов и поэтому там вплоть до последнего времени преобладали деревянные постройки

Для основной части страны характерны большие дома, объединяющие жилые и хозяйственные помещения под одной крышей. Очень интересны массивные дома ретороманцев Энгадина. Под толстыми каменными стенами, как под футляром, скрыты вторые, срубные и, как считается, более ранние стены. Небольшие окна находятся как бы в глубокой каменной воронке. Единственным входом в дом служат сводчатые ворота.

Другой тип представляют собой каменные дома, распространённые у итало-швейцарцев кантона Тессин. Они значительно меньше по размерам, хозяйственные помещения примыкают сзади к жилому дому, но имеют отдельные двускатные крыши.

В настоящее время сохраняется, главным образом, лишь внешний вид этих построек. Традиционная планировка, в особенности использование внутренних помещений, значительно изменилась. Увеличилась жилая часть, сократились размеры хозяйственных помещений. В фабричных посёлках, строящихся часто рядом с деревнями, однотипные дома стоят вдоль прямых улиц и не имеют участков земли.

Профессиональные требования к маклеру

Итак, преимуществами обладает агент или фирма, находящиеся именно в Швейцарии. Напротив, нельзя многого ожидать от нешвейцарских компаний или посредников (даже, если они зарегистрированы в соседних регионах Германии, Франции или Италии).

Одновременно было бы неверно полагать, что любой агент, находящийся в Конфедерации, одинаково хорош. Для выявления его (не)профессионализма, к сожалению, не существует однозначных критериев. И как раз здесь Вам поможет нанятый ранее швейцарский юрист. Он способен за буквально 10 минут разговора понять степень профессиональности маклера.

Дом в Швейцарии

Швейцария, в силу своего географического положения имеющая многовековую и весьма бурную историю, в течение ХХ века сумела прочно занять нишу самой уютной и комфортной из европейских стран. Здесь предпочитают развивать по возможности экологически безопасные и прибыльные отрасли промышленности и услуг.

Часы, ножи, банки и шоколад стали нарицательным понятием для имиджа этой страны на мировой арене. Еще около века назад дом в горах в Швейцарии был просто приятным, хотя и не слишком рентабельным вложением средств, но за последние десятилетия это положение кардинально изменилось.

Квартиры в Швейцарии

Купить квартиру в Швейцарии можно в крупных и популярных городах – Берне, Лугано. Наиболее доступные – стоимостью 500-600 тыс. евро расположены в небольших курортных городках: Санкт-Галлен, Интерлакен, Цуоц.

Рынок, закрытый для иностранцев

Самый важный момент заключается в том, что швейцарский рынок жилой недвижимости закрыт для иностранцев в соответствии с федеральным законом, известным как Lex Koller. Это значит, что иностранцы не могут инвестировать напрямую в этот сегмент, даже посредством швейцарской или лихтенштейнской холдинговой компании. Только если иностранец имеет постоянный вид на жительство в Швейцарии, у него появляется право на покупку дома или апартаментов для собственного проживания или для сдачи в аренду

Обратите внимание!

Иностранцы без ВНЖ могут приобретать в Швейцарии коммерческую недвижимость (без ограничений) и курортное жильё (с некоторыми оговорками). На семью разрешается иметь один объект, зарегистрированный как «недвижимость для отдыха». Сделку можно провести после получения разрешения от властей кантона, в каждом из них установлены квоты. Рынок строительства «вторых домов» также жёстко регулируется законом Lex Weber. Этот документ ограничивает число дач, которые могут быть возведены в каждом районе страны, что уже привело к дефициту подобных объектов.

Примеры недвижимости в Швейцарии

Квартира в Швейцарии

270 319 €

Площадь 50 м2, 1 комната

Barnes

Квартира в Локарно, Швейцария

339 045 €

Площадь 55 м2, 2 комнаты

Barnes

Пентхаус в Швейцарии

348 208 €

Barnes

Пентхаус в Швейцарии

373 866 €

1 комната

Barnes

Квартира в Швейцарии

375 698 €

Площадь 60 м2, 3 комнаты

Barnes

Квартира в Кран-Монтане, Швейцария

412 352 €

Площадь 63 м2, 2 комнаты

Barnes

Апартаменты в Вале, Швейцария

421 000 €

Площадь 77 м2

SIMA Immobilien GmbH

Квартира в Швейцарии

448 089 €

Площадь 69 м2, 3 комнаты

Barnes

Квартира в Швейцарии

453 587 €

Площадь 67 м2, 3 комнаты

Barnes

Квартира в Швейцарии

458 169 €

Площадь 67 м2, 3 комнаты

Barnes

Квартира в Швейцарии

462 750 €

Площадь 67 м2, 3 комнаты

Barnes

Офис в Во, Швейцария

477 000 €

Площадь 105 м2

SIMA Immobilien GmbH

Квартира в Лугано, Швейцария

503 986 €

Площадь 58 м2, 3 комнаты

Barnes

Пентхаус в Швейцарии

513 149 €

Площадь 178 м2, 3 комнаты

Barnes

Квартира в Фрибуре, Швейцария

513 149 €

Площадь 84 м2, 5 комнат

Barnes

Квартира в Швейцарии

547 053 €

4 комнаты

Barnes

Апартаменты в Лугано, Швейцария

564 000 €

Площадь 86 м2, 2 комнаты

SIMA Immobilien GmbH

Коммерческая недвижимость в Женеве, Швейцария

573 300 €

Площадь 60 м2

SIMA Immobilien GmbH

Квартира в Швейцарии

577 293 €

Площадь 84 м2, 4 комнаты

Barnes

Квартира в Лугано, Швейцария

577 293 €

Площадь 68 м2, 3 комнаты

Barnes

Так что на эти цифры интересно взглянуть, и они могут дать представление о некоторых экономических тенденциях в Швейцарии. Но для инвестиционных решений иностранцев они не имеют большого значения. Фактически, швейцарский рынок жилой недвижимости – это местный бизнес закрытого типа.

Данное правило гласит, что, если вы проживаете в доме или апартаментах, которыми сами владеете, вы должны платить подоходный налог на условную ежемесячную арендную плату, которую могла бы приносить недвижимость, если бы вы сдавали её в аренду. Апартаменты хорошего качества и среднего размера, с открытой террасой на крыше (пентхаус), панорамным видом, близко к озерному променаду Люцерна или Локарно легко могут принести 6 тыс. или более швейцарских франков аренды в месяц (€5600). Даже при благоприятных налоговых ставках Швейцарии это может означать для владельца от 15 до 20 тыс. франков (€14-18,7 тыс.) дополнительных налоговых платежей в год.

Как результат, даже те, кто легко может позволить себе покупку собственности, предпочитают жить в арендованных апартаментах и вместо этого вкладывают деньги в недвижимость для сдачи в аренду другим. В конечном итоге, это более эффективно. А, поскольку управление многоквартирными домами в Швейцарии, как правило, безупречно, вы сэкономите много времени и усилий за счёт того, что не будете заниматься содержанием и обслуживанием недвижимости самостоятельно.

И последний пункт – просто закон природы. В Швейцарии около 40% территории относится к пахотной или пригодной для проживания земле. Остальная площадь страны занята горами и многочисленными живописными озёрами. Таким образом, площадь, доступная для строительства новых домов, ограниченна и дефицитна.

Из-за этого количество возводимых новых частных домов неуклонно сокращается, и эта тенденция не изменится. Уже сейчас многие проекты односемейных домов, которые в статистике считаются как новые, на самом деле являются проектами реконструкции существующих домов, для чего в Швейцарии также требуется разрешение на строительство.

Коронавирус как один из стимулов рынка

Важным фактором роста количества сдаваемых в аренду квартир является отрицательная процентная ставка, которую Швейцарский национальный банк ввёл в январе 2015 года. Страховые компании и пенсионные фонды хотят вкладывать средства с низким уровнем риска, получая непрерывный доход в течение длительного времени. Поэтому они всё чаще используют рынок недвижимости в качестве альтернативы государственным облигациям и другим обязательствам инвестиционного уровня.

В связи с ростом числа новых зданий с апартаментами некоторые обозреватели рынка опасаются, что в ближайшем будущем может возникнуть переизбыток арендных квартир.

Действительно, уровень вакантных площадей для сдающихся в аренду квартир вырос с долгосрочного стабильного среднего показателя в 1,5% в 2013 году до 2,75% в июне 2020 года. Но, на мой взгляд, некорректно связывать это с долгосрочным увеличением числа разрешений на строительство апартаментов. Как показывает более подробный анализ, между регионами Швейцарии существуют значительные различия.

В пяти самых крупных городах Швейцарии средняя доля пустующего жилья составляет всего 0,47%. В Цюрихе свободно только 0,15% от рентных апартаментов, или, другими словами, 15 квартир из 10 000.

Более высокий уровень свободного жилья наблюдается в сельских регионах, особенно в италоязычном кантоне Тичино и франкоязычных кантонах на юго-западе Швейцарии, где в некоторых районах он достигает 4%. Эти регионы в целом экономически слабее, чем немецкоязычные северная и центральная Швейцария, в которых расположены деловые и промышленные центры страны.

Однако ситуация с коронавирусом может изменить расстановку сил и здесь. В связи с растущей тенденцией к увеличению жилого пространства и наличию зелёного окружения, люди могут захотеть переехать из крупных городов в менее населённые сельские пригороды, особенно если работа на дому станет широко принятым стандартом.

Кстати, в цифре 2,75% общенациональной доли вакантных площадей нет ничего трагического. Это, скорее, признак сбалансированного рынка. В Германии, например, по данным Федерального статистического управления DESTATIS, средний уровень вакантных площадей для сдающихся в аренду квартир за многие годы составляет около 8%.

Аренда недвижимости для отдыха в Швейцарии

HomeAway – ведущий международный сервис по аренде жилья. База сервиса включает более 2 000 000 вариантов размещения в 190 странах мира.
HomeAway предлагает клиентам богатый выбор вариантов аренды, что обеспечивает путешественникам незабываемые путешествия и дополнительные преимущества, включая больше вариантов для отдыха и больше приватности. И всё это за меньшую стоимость, чем размещение в традиционных отелях.

Купить дом в горах Швейцарии

Приобретение недвижимости – один из оптимальных способов вложить средства, разумеется, при соблюдении простейших правил осмотрительности. Рискованной такая покупка становится либо  из-за банального недосмотра покупателя, либо в случае экономических и политических потрясений в государстве, да и то не всегда. Вот этот второй случай и оказывается  причиной, по которой некоторые люди предпочитают иметь запасную недвижимость за рубежом. Они просто ищут способ максимально обезопасить вложения.

Если говорить о покупке недвижимости, то дом в Швейцарии может быть не только местом для личного отдыха, но и выгодным вложением средств и просто коммерческой недвижимостью. Приобретать здешнее жилье предлагают очень многие российские и европейские компании по продаже недвижимости и спрос на это предложение сохраняет много лет свою стабильность. Единственный минус — государство не разрешает  совершать покупки бесконтрольно. Для того, чтобы приобрести швейцарскую недвижимость, необходимо пройти ряд процедур — проверку, подачу прошений, согласование документов, оформление фирмы на территории страны — это обязательное условие приобретения жилья для иностранцев.

Хорошо иметь маленький домик в Швейцарии!

Концепция движения владельцев мини-домов зародилась в Америке, но сейчас она набирает популярность и в Швейцарии, прежде всего потому, что с малыми жилыми форматами здесь связывают экологические аспекты, а также, что играет немаловажную роль, финансовую доступность. Но просто купить или построить такой микро-дом недостаточно: в альпийской стране с развитой бюрократией еще нужно получить разрешение на его установку и эксплуатацию.

Новая мода пришла в Швейцарию из США: сторонниками движения Tiny House Movement («Маленькие уютные домики»), являются все те, кто предпочитает пусть и более скромный, но при этом куда более свободный образ жизни. Считается, что мини-домик не только дешевле, но еще и наносит окружающей среде гораздо меньший вред. Готовы ли швейцарцы «вписаться» в его ограниченное пространство?

Новая мода пришла в Швейцарию из США: сторонниками движения Tiny House Movement («Маленькие уютные домики»), являются все те, кто предпочитает пусть и более скромный, но при этом куда более свободный образ жизни

Швейцарское общественное телевидение SRF побывало в гостях у семейной пары Конни и Сандро Хубера (Conny и Sandro Huber) в деревне Аффельтранген (Affeltrangen) в кантоне Тургау. Их новый домик стоимостью около 70 000 швейцарских франков (70, 5 тыс. долларов, около 4,5 млн рублей или 2 млн гривен) только что прибыл на будущее место своего расположения. Общая площадь домика составляет всего 27 кв. метров. «Спальня» напоминает полати, расположенные над кухней под самой крышей, выпрямиться в ней в полный рост невозможно.

«Но ты же не спишь стоя, правильно? Нужно просто привыкнуть», — бодро говорит Конни Хубер. На взгляд Сандро, такой дом лучше, чем тот же автокемпер (жилое помещение на базе микроавтобуса), потому что он все-таки дает куда больший простор для того, чтобы оборудовать его и обставлять по своему вкусу. Но вот их миниатюрный дом на колёсах построен. Осталось самая малая проблема — припарковать его, только где?

Стефан Шайдеггер (Stephan Scheidegger) из Федерального ведомства по территориально-пространственному планированию и развитию (Bundesamt für RaumentwicklungВнешняя ссылка) говорит, что даже дому на колёсах все равно требуется разрешение. «Вне жилых районов у этих крошечных домов появится много проблем», — предупреждает он.

А тем временем в местечке Тальхайм-ан-дер-Тур (Thalheim an der Thur) в кантоне Цюрих Фиона Байер (Fiona Bayer) собственными руками строит свой собственным «маленький уютный домик». Она является председателем достаточно молодой ассоциации «Kleinwohnformen SchweizВнешняя ссылка» («Малые жилищные формы Швейцарии»), в которую входят собственников мини-домов и те, кому в целом нравится идея таких домов. Ассоциация была создана для борьбы за создания единого процесса выдачи регистрации таким зданий и их «прописки» в соответствующих правоустанавливающих документах, включая земельный кадастр.

Она говорит, что такой «дом даст мне финансовую свободу, я смогу меньше работать и больше времени посвящать досугу и интересным делам. Я также смогу переехать вместе с домом, если захочу, и в этом есть смысл с точки зрения защиты окружающей среды, которая не будет подвергаться дополнительным нагрузкам, как этой бывает, когда людям приходится постоянно ездить домом и работой. К тому же на строительство этого дома слишком уж много стройматериалов и не требуется».

Почему отбор посредника важен?

Даже при наличии денег самостоятельно купить недвижимость в Швейцарии иностранцу, не имеющему разрешение на проживание в стране, крайне сложно. Препятствием служат не только языковой барьер и незнание политической и экономической «кухни» Конфедерации.

Если речь заходит о жилой недвижимости в Швейцарии (дом, шале, квартира), то центральной проблемой для перехода права собственности на иностранца является обязанность получать разрешение от властей кантона, на территории которого расположена покупаемая недвижимость.

Порой даже ВНЖ в Швейцарии не даёт право на свободное приобретение жилья (к данному моменту мы ещё вернёмся – см. ниже).

Самостоятельно также практически невозможно составить себе полную картину о покупаемой недвижимости. Ещё до покупки нужно знать массу фактов:

• какой налог на недвижимость в Швейцарии нужно будет платить;
• сколько стоят коммунальные услуги;
• можно ли будет увеличить площадь и высоту постройки;
• предвидятся ли какие-либо важные законодательные изменения и т.п.

Именно поэтому неизбежным становится обращение к специалисту. 100%-й гарантии, что Вы сможете найти наилучшего посредника, нет. Однако следование представленным в данном материале советам позволит Вам сократить вероятность неблагоприятного развития событий.

Недвижимость в Швейцарии

Недвижимость в Швейцарии обладает определенной притягательностью для сильных мира сего. Все мы ищем спокойное место, где можем комфортно жить и растить детей. Швейцария — идеальный мир для семейного человека, не гоняющегося за суетой.

Швейцария идеальный мир для семейного человека не гоняющегося за суетой

Есть много стереотипов о недоступности недвижимости в Швейцарии для иностранцев. Отчасти это правда, но лишь отчасти. Нет ничего недоступного для человека со средствами и желанием поселиться в Швейцарии. Просто надо знать особенности функционирования местного законодательства, закономерности менталитета швейцарских властей и культурные особенности.

Если нет времени и желания постигать эти аспекты швейцарской жизни самостоятельно — можно обратиться к профессиональным консультантам, на рынке недвижимости Швейцарии есть несколько компаний, работающих с русскоязычными клиентами и готовыми к их специфике вопросов и задач. Есть стереотипы, что в Швейцарии иностранцы не могут купить недвижимость и получить гражданство. Это, действительно, только стереотипы.

В остальных регионах любой иностранец может купить недвижимость, при условии, что площадь дома не превышает 200 м. кв, а площадь участка земли — 1000 м. кв. Иностранцы могут сдавать свою недвижимость в Швейцарии на 11 месяцев в году. Перепродать недвижимость можно только через 5 лет, либо в виду очень серьезных причин — изменение финансовой ситуации, ухудшение здоровья и т.п.

Во-вторых, в Швейцарии можно получить гражданство через 10 или 12 лет проживания в стране, в зависимости от степени интеграции в местное сообщество, знание языка и финансовую независимость (наличие работы или постоянного дохода). Наличие недвижимости в Швейцарии не является поводом для получения гражданства, но значительно увеличивает ваши шансы на это.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Конкретный пример

Апартаменты – 4,5 комнаты, 140 кв. м. В частной резиденции. Парковочное место, подсобное помещение.

• Стоимость недвижимости – €705000
• Налог на передачу земельной собственности (1,8%) – €12860
• Услуги нотариуса (ориентировочно) – €7050
• Пошлина земельного реестра (ориентировочно) – €3300
• Пошлина за получение разрешения (квоты) на покупку иностранцами – €1240
• Полная меблировка (ориентировочно) – €8300
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами – €737750