Договор переуступки права требования квартиры образец

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Предлагаем ознакомиться: Регистрация человека в муниципальной квартире: кого и как можно прописать в неприватизированное жилье?

Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:

если изначальный договор касался аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст

658 ГК).

если изначальное соглашение касалось участия в долевом строительстве (ст. 48 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Взыскание неустойки после покупки квартиры по переуступке договора ДДУ

04.11.2017

Полезное для дольщиков

Достаточно популярной в последнее время стала тема с  переуступкой прав по договору ДДУ. Что это такое?

Простыми словами, уступка прав означает, что за место одного дольщика (инвестора), указанного в договоре, становится другой. Данная уступка оформляется отдельным договором, именуемым цессией.

Нередко права по договору ДДУ переуступают инвесторы – юридические  или физические лица, которые по такой схеме продают людям квартиры. Встает вопрос. Как новому дольщику рассчитывать неустойку. За какой период просрочки.

Это вытекает из положений статьи 384 ГК РФ, согласно которым к новому дольщику переходит полный объем прав, существовавший для старого дольщика, в том числе право на взыскание неустойки.

Получается, что как бы новый дольщик покупает у старого дольщика право требовать квартиру и уплату неустойки в том размере, в каком имел бы право требовать старый.

Все показано наглядно на данной схеме.

Так Верховный Суд в п.13 Обзора практики Верховного суда по ДДУ разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19.07.2017г. указал:

Между тем в определенных случаях можно предусмотреть уступку прав в части. Опять же частичная уступка должна быть прямо отражена в договоре цессии. Например, можно уступить право требовать неустойку только за период, который возникнет после переуступки. Или уступить право требовать только неустойку, а право требовать квартиру оставить себе. Все зависит от того, о чем договорятся стороны. В 99% случае переуступают все в полном объеме.

Нюансы переуступки — договора цессии!

Государственная регистрация уступки (цессии)

Статья 389 ГК РФ требует от нас при уступке права требования по сделке, подлежащей гос.регистрации (договор ДДУ одна из таких сделок), такую уступку (договор цессии) зарегистрировать. Государственной регистрацией сделок занимается Росреестр.

Если вами не будет выполнено это условие, то вы рискуете тем, что такая уступка будет признана ничтожной или незаключенной.

Уведомление застройщика

Статья 385 ГК РФ велит нам уведомлять застройщика о переуступке по договору ДДУ. Застройщику необходимо знать, кому необходимо исполнять обязательство.

Уведомление об уступке может послать как новый, так и старый дольщик. Это можно сделать почтой, либо подать лично в офис застройщика. Доказательством уступки будет служить соответствующий договор цессии.

Важно помнить, что в случае неуведомления застройщика о замене лица в обязательстве, новый дольщик несет все риски. Исполнение застройщиком обязательства старому дольщику, прекращает обязательство

Новый дольщик не сможет предъявить какие-либо требования застройщику.

Отсутствие необходимости подписывать новый договор ДДУ

Нередко бывают случаи, когда застройщики предлагают дольщику, которому уступили права по ДДУ, придти и подписать новый договор. Как правило, это делается с целью уйти от ответственности за просрочку сдачи квартиры, прописав новые сроки.

Вестись на это не стоит. Ваше право требования уже зафиксировано договором цессии. Заключать новый договор ДДУ не требуется.

Объем прав передаваемых по уступке

Стоит помнить, что приобретая права по уступке у старого дольщика, необходимо поинтересоваться, взыскал ли он неустойку к моменту переуступки.

В случае, если старый дольщик взыскал неустойку за период просрочки, возникший до момента совершения уступки, рассчитывать на нее вы не праве, поскольку объем прав, переходящих к вам по уступке уменьшился на эту величину. Иными словами, застройщик не обязан платить дважды за один и тот же период просрочки.

Как видите, в сфере уступки прав по ДДУ, есть определенные тонкости. Разобраться в них задача юриста. Если у вас есть вопросы по вопросам взыскания неустойки, обращайтесь. Помогаем получить неустойку в максимальном объеме. С выигранными делами можете ознакомиться здесь http://antistrach.ru/vyigrannye-dela-neustoika-ddu/

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Право требования можно уступить по договору цессии. Порядок и условия совершения таких сделок регулируются статьями 388-390 ГК РФ. Вот какие обязательные требования предусматривает закон для подготовки договора на уступку задолженности:

• если
  первоначальная сделка была в простой или нотариальной форме, соглашение на
  переуступку нужно делать в таком же формате;
• если
  основное обязательство было зарегистрировано, придется проходить и регистрацию
  договора уступки;
• должник
  получит уведомление о переуступке, однако не сможет предъявить возражения, если
  только эта сделка не противоречит закону или условиям первоначального контракта.

Подразумевается, что вопрос об уступке
задолженности носит возмездный характер. Кредитор (цедент) получит не всю
сумму, причитающуюся по сделке или требованию к обязанному лицу. Другое лицо
(цессионарий), получающее право требование, будет нести риск невозврата долга.
По этой причине цессия обычно носит возмездный характер, т.е.

В ряде случаев закон предусматривает прямые
запреты или ограничения на переуступку:

• нельзя
  уступить долг без согласия обязанного лица, если его личность имеет значение
  для надлежащего исполнения;
• солидарный
  (долевой) кредитор вправе уступать свои требования только с согласия остальных
  участников сделки со своей стороны;
• будущее
  обязательство может быть предметом цессии, если его можно точно и однозначно
  идентифицировать из условий сделки, текста соглашения или иных бланков.

При заключении соглашения на уступку
отвечать за недействительность обязательства будет цедент. Если впоследствии по
этим причинам переуступка будет аннулирована, цессионарий сможет взыскать не
только всю сумму по цессии, но и свои убытки.

После перехода права требования
сохраняется прежний порядок исполнения или погашения долга. Иное может
предусматриваться только трехсторонним соглашением, в котором принимал участие
должник. Изменить порядок и способ исполнения, либо срок платежа по долгу
нельзя, если обязанное лицо не даст на это согласие.

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию).

Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Договор долевого участия (ДДУ): на что нужно обратить внимание

Редакция Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно. Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме. Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах. В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.

Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:

1. Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа;
2. Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик;
3. Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены;
4. Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты;
5. Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру;
6. Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным;
7. Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.

Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:

• Банкротство застройщика
• Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
• Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
• Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

• Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
• От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
• Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
• Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
• Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
• При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
• Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю

1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

• Устав и учредительную документацию организации;
• регистрационное свидетельство в ФНС;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
• разрешение на ведение строительства;
• документацию проекта:
• разрешение на стройку;
• право на владение землей, либо арендный договор;
• сроки завершения строительства;
• примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
• декларацию по проекту;
• договор финансирования.

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:

1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
2. Заявление на проведение регистрации уступки.
3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Регистрация договора переуступки

После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.

4. Почему переуступка дешевле?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадратный метр» постепенно растет по мере приближения срока сдачи объекта. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Чем же так привлекает покупателя переуступка. Чаще всего — ценой! А почему же переуступка дешевле? Давайте разберёмся.

1. Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
2. Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
3. Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался «квадратными» метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо «квартирами» рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.

Также хочу напомнить, что помимо получения прибыли есть и другие причины для продажи квартиры по переуступке:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика.

Будьте внимательны, когда видите супер-привлекательное предложение. Изучите ситуацию по заинтересовавшему вас ЖК и застройщику, почитайте отзывы в интернете, вступите в группы дольщиков. Или обратитесь к профессионалам рынка недвижимости, который убережёт вас от рискованной сделки!

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Получить бесплатную консультацию

Как осуществляется сделка?

Наибольшую юридическую силу имеет договор долевого строительства, именно на основании этого документа обычно оформляется покупка квартиры по переуступке. Договор цессии может заключаться с любым лицом (и юридическим, и физическим).

Чтобы купить строящийся дом в новостройке, необходимо придерживаться следующей процедуры:

• запросить у кредитора пакет документации, подтверждающей его права на получение данного жилья, и тщательно проверить действительность документов;
• цедент должен уведомить застройщика о предстоящей сделке и получить его непосредственное согласие;
• если жилое помещение находится в залоге (например, приобреталось в ипотеку), банковское учреждение также подлежит уведомлению;
• составление сторонами договора цессии в соответствии с нормами гражданского законодательства;
• регистрация подписанного документа в МФЦ или едином Росреестре, если необходимо.

Документация для осуществления сделки

Чтобы избежать возможных рисков (при ненадёжности застройщика или цедента гражданин может не получить обещанную квартиру в новостройке), цессионарию рекомендуется заранее проверить надёжность кредитора и компании-застройщика. Для этого необходимо получить следующий пакет документации:

• письменное разрешение от застройщика;
• паспорт цедента;
• документ, на основании которого осуществляется сделка (чаще всего договор об участии в долевом строительстве);
• разрешение от банковского учреждения, если передаваемое жильё обременяется ипотекой;
• проектная документация;
• выписка о финансовом состоянии компании, руководящей строительством (если возможно);
• бумаги, подтверждающие исполнение денежных обязательств кредитором;
• нотариально заверенное согласие от супруга цедента, если передаётся право, принадлежащее им обоим;
• доверенности и удостоверения личности законных представителей сторон (при необходимости);
• акт о получении перечисленных выше бумаг, подписанный цессионарием.

Оформление договора

Договор переуступки строящегося дома должен заключаться при участии трёх сторон – цессионария, застройщика и цедента. Как писалось выше, форма документа может быть как простой письменной, так и нотариально заверенной (389 статья ГК РФ).

Наиболее важные пункты, указание которых в документе является обязательным:

• точное описание предмета сделки (включая его адрес, нахождение на этаже, количество имеющихся комнат, площадь помещения и т. д.);
• ссылка на первоначальный документ, на основании которого заключается договор переуступки;
• подробное описание уступаемых прав и обязанностей;
• условие о стоимости сделки и сроков выплаты оговорённой сторонами суммы;
• список документации, передаваемой цессионарию;
• подписи участников, дата оформления бумаг;
• информация обо всех сторонах сделки.

Регистрация документа

Изначальный договор участия в долевом строительстве должен пройти регистрирующую процедуру в МФЦ либо Росреестре, только после этого цедент вправе подписать договор цессии, который, в свою очередь, также подлежит регистрации. Для совершения данного действия в государственный орган предоставляются следующие бумаги:

• документ, на основании которого оформляется сделка;
• паспорта сторон;
• согласие супруга кредитора (если требуется);
• письменное разрешение от банка и застройщика;
• заявления от обоих участников с просьбой о регистрации (чистые бланки предоставляются сотрудниками);
• сам договор цессии;
• справка об уплате госпошлины;
• и т. д.

Точный список требующихся для конкретного случая бумаг возможно узнать, обратившись в единый Росреестр или отделение МФЦ.

Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?

Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.

Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина. Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров. Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.

В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.

Немаловажный момент — отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.

Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.