Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом: образец 2021 года, бланк

Оформление договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. В некоторых случаях потребуется заверение у нотариуса:

• продажа недвижимости, где прописаны несовершеннолетние,
• продается доля,
• владелец является недееспособным.

Кто составляет договор купли-продажи

Договор купли-продажи может составить продавец, покупатель – после согласования условий сделки. Также для процедуры может привлекаться юрист, риелтор. В сделке, кроме продавца и покупателя, могут участвовать представители сторон (им заранее нужно оформить доверенность у нотариуса).

Где можно оформить ДКП на квартиру

Договор купли-продажи квартиры можно оформить в нотариальной конторе. Этот способ используется в том случае, если документ необходимо заверить. Составить ДКП можно через риэлтерское агентство – специалист самостоятельно подготовит необходимые документы.

При совершении сделки самостоятельно (без участия агентств) можно воспользоваться услугами юриста. Подать документы на регистрацию права собственности можно через МФЦ или сразу в Росреестр.

Стоимость оформления ДКП на квартиру, и кто платит

Законодатель не устанавливает обязанность оплаты договора купли-продажи квартиры одной или другой стороной. Если услуга заказывается у третьих лиц, продавец и покупатель оговаривают момент оплаты. Чаще всего это делает покупатель – несет расходы по составлению договора, нанимаем юриста или работает с риелтором.

Стоимость услуг:

1. Риелтора – компании имеют свой прайс, поэтому цена может отличаться в разных агентствах. Как правило, они берут 1% от стоимости квартиры. Также может устанавливаться нижняя граница – оказывают услугу, но не менее чем за 50 тыс. руб. и выше.
2. Юрист – также нет единой цены. Специалист и клиент договариваются о конечной стоимости работы. Все будет зависеть от региона и сложности выполнения работы.

Дорогостоящим является договор купли-продажи с нотариальным заверением. В этом случае есть правила, установленные Налоговым Кодексом РФ (далее – НК РФ). В соответствии со ст. 333.24 НК РФ «Размер государственной пошлины за совершение нотариальных действий) нотариус имеет право взять только 0.5% от стоимости недвижимости.

При этом есть ограничения по минимальной и максимальной сумме:

1. Минимальный размер – не менее 300 руб.
2. Максимальный – 20 тыс. руб.

Стоимость заверения договора при продаже квартиры также зависит от того, кому продается недвижимость (ст. 22.1 «Основы законодательства РФ о нотариате). Если близким родственникам (дети, братья, сестры, бабушки и дедушки, родители, супруги, внуки):

1. До 10 млн руб. – 3 тыс. руб. + 0.2% от стоимости недвижимости.
2. Свыше 10 млн руб. – 23 тыс. руб. + 0.1% от суммы сделки.

Конечная стоимость за услугу не может превышать 50 тыс. руб.

Если сделка осуществляется не с родственниками:

1. До 1 млн руб. включительно – 3 тыс. руб. + 0.4%.
2. От 1 млн руб. до 10 млн руб. – 7 тыс. руб. + 0.2%.
3. Свыше 10 млн руб. – 25 тыс. руб. + 0.1%.

Конечная стоимость услуги не может превышать 100 тыс. руб.

Сколько экземпляров и для кого нужно подготовить

Стандартный договор купли-продажи квартиры составляется в 3 экземплярах (1 покупатель и 1 продавец). Для каждого участника договора подготавливается свой вариант, также 1 экземпляр необходим для Росреестра.

Как правильно прошить договор купли-продажи

Если договор купли-продажи квартиры имеет более 1 страницы, то его необходимо сшить. В этом случае ставить подписи разрешается только на последней странице. Если договор не сшивать, то придется подписывать каждую страницу.

Как сшить договор купли-продажи квартиры:

1. Убрать с листков крепления, скрепки и т.д.
2. Сложить листы в нужной последовательности, обязательно проверить нумерацию страниц.
3. Взять шило или иглу для прошивки, отступить 1.5 см от левой стороны документа и сделать 3 сквозные отверстия (расстояние между ними не менее 3 см).
4. Взять нитку (60-80 см) и вставить ее в иглу.
5. Начинать нужно с отверстия по середине. Продеть иглу от себя, потом в отверстие с левой стороны, затем во второе – с правого края, обратно в середину. С тыльной стороны должны остаться 2 конца нитки.
6. Завязать узел и отрезать лишнее, свободными должны остаться 7-8 см нити.
7. Взять небольшой кусок бумаги и наклеить его на узел. Здесь нужно сделать надпись: «Пронумеровано, прошито и скреплено печатью на ___листах».

Подпись будет заверена регистрирующим органом и подписью его представителя.

Можно ли вносить изменения

Если основной договор не подписан и не сдан в Росреестр, то можно договориться с другой стороной об изменении условий. Переписывается этот же текст. В противном случае придется составлять дополнительное соглашение.

Аккредитив в Сбербанке для физических лиц

Аккредитив становится все более актуальным и востребованным среди физических лиц-клиентов Сбербанка, которые желают получить дополнительные гарантии и обезопасить сделку по покупке недвижимого имущества. В случае если сделка сорвалась, продавец не выполнил условия соглашения, возникли непредвиденные сложности с оформлением недвижимого имущества, средства покупателя остаются в полной безопасности – на сберегательном счете в Сбербанке и не будут перечислены несостоявшемуся продавцу.

Иногда физические лица обращаются в банк за аккредитивом, когда собрались купить определенную долю в бизнесе (уставном капитале). Сбербанк выступает гарантом не только в сделках, заключаемых между физическими лицами или между юридическими, но и в сделках, одной стороной которой выступает частное лицо, а с другой – юридическое.

Банк выступает гарантом сделки и защищает интересы обеих сторон:

• гарантирует выполнение обязательств продавцом согласно договору и относительно покупателя;
• гарантирует получение продавцом полной суммы от покупателя, оговоренной в соглашении.

Внимание! Внесение любых изменений в первоначальные условия договора, а также продление срока его действия возможно лишь при условии обоюдного согласия сторон.

Для того чтобы открыть банковский аккредитив, клиентам Сбербанка необходимо:

1. Обратиться в одно из отделений Сбербанка.
2. Открыть сберегательный счет.
3. Перечислить на открытый счет необходимую сумму для проведения расчетов по сделке.
4. Составить и подать заявление об открытии аккредитива.

Для обращения в Сбербанк по вопросам оформления аккредитива физическим лицам необходимо представить следующие документы:

• паспорт или документ, удостоверяющий личность клиента;
• заявление об открытии аккредитива;
• договор основания (купли-продажи, цессии, предоставления спектра услуг и др.).

Тарифы

Стоимость аккредитива для физ. лиц рассчитывается исходя из действующих тарифов Сбербанка, а именно:

• при купле-продаже объектов недвижимости (дачи, квартиры, земельного участка) стоимость услуги банка будет составлять всего 2 тысячи рублей;
• при продаже и покупке движимого ценного имущества между физическими лицами банк возьмет 0,2% от суммы совершаемой сделки, но не менее 1 тысячи рублей и не более 5 тысяч руб.;
• если сделка по покупке/продаже движимого имущества заключается между физическим и юридическим лицами, то стоимость аккредитива в Сбербанке будет равняться 0,5% от стоимости сделки, но не менее 2,5 тысяч руб. и не более 15 тыс. руб.

Механизм аккредитива

При расчетах по аккредитиву деньги в оплату цены квартиры покупатель размещает на специальном счете в банке. При представлении в банк определенных договором документов аккредитив открывается – то есть, средства перечисляются продавцу.

До истечения определенного срока покупатель не может забрать назад деньги. Их может получить только продавец, представив указанные в договоре документы.

Важно точно определить перечень и наименования документов, при представлении которых будет раскрываться аккредитив (т.е. деньги с него поступят продавцу)

В противном случае механизм может не сработать.

Аккредитив открывается на определенный срок – как правило, на несколько месяцев. Если сделка не состоится, покупатель получит свои деньги назад.

Где можно открыть аккредитив на выгодных условиях — обзор ТОП-3 надёжных банков

Аккредитивные расчёты предлагают большинство российских кредитных организаций. Однако условия у всех разные.

Мы позаботились о вас и подготовили мини обзор трех надежных банков с отличной репутацией и выгодными условиями.

1) Уральский банк

ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) появился на российской банковско-финансовой арене в далёком 1990. Сегодня его сеть насчитывает 13 филиалов, 135 точек продаж и 19 точек кредитования на территории РФ. По данным ЦБ РФ УБРиР состоит в тридцатке крупнейших российских банков.

О его надёжности свидетельствуют следующие факты:

• имеет право работать со стратегическими и социально значимыми компаниями;
• его облигации находятся в ломбардном списке — они могут служить залогом при межбанковском кредитовании;
• утверждён инвестором проблемных банков для их финоздоровления.

Банк предлагает различные банковские продукты и услуги частным лицам, представителям малого и среднего бизнеса, корпоративным клиентам и инвесторам.

Продуктовое предложение УБРиР:

• кредитование;
• депозитные операции;
• карточные продукты;
• переводы;
• РКО;
• банковская гарантия;
• интернет-эквайринг.

Это только малая часть возможностей Банка. Изучите более подробно условия и тарифы УБРиР на его сайте.

2) ВТБ 24

Это банковское учреждение предлагает разнообразную линейку банковских продуктов и услуг для физлиц и представителей малого/среднего бизнеса.

1062 офиса в 72 российских регионах предлагают:

• разнообразное кредитование;
• аккредитивы;
• вклады;
• депозитарные ячейки;
• дистанционное обслуживание;
• карточные продукты;
• денежные переводы;
• оформить банковскую гарантию.

Банк предлагает аккредитив при покупке недвижимости за счет ипотечных кредитных средств на выгодных условиях. Частично тарифы представлены в таблице.

3) Сбербанк

Сбербанк России — лидер банковского сектора РФ, основной кредитор экономики страны. Кредитная организация насчитывает 14 территориальных учреждений, 16 500 отделений в 83 субъектах РФ.

Сбербанк имеет широкую сеть зарубежных представительств в 22 странах: Великобритании, Турции, США, Германии, Китае, Индии, странах СНГ и т.д.

Услугами Сбербанка России пользуются более 70% россиян и свыше 11 млн зарубежных клиентов.

Сбербанк открыт для всех клиентских групп: физлиц, малого, среднего, крупного и крупнейшего бизнеса. Команда Банка насчитывает более 325 тыс. высококлассных специалистов. Порядка 250 тыс. сотрудников ежегодно проходят повышение квалификации.

Доступность, высокое качество, передовые технологии, широчайший набор банковских продуктов и услуг — преимущества, выгодно отличающие Сбербанк от других банков РФ.

Виды аккредитивов

В финансовой сфере большое количество видов аккредитивов. Их можно открыть под любой вид сделки. Для своих клиентов при покупке квартиры, дома, земельного участка и т.д. Сбербанк предлагает следующие виды аккредитива:

• Безакцептный – перечисление денег на лицевой счет продавца проводится без покупателя. В соответствии с договором, в банк обращается только продавец;
• Безотзывной – перечисление денег любой стороне сделки возможно только с согласия банка, покупателя и продавца. В одностороннем порядке закрыть аккредитив не получится (например, покупатель нашел более выгодный вариант покупки и хочет расторгнуть сделку);
• Отзывной – деньги с аккредитивного счета возвращаются покупателю без согласия продавца при наступлении форс-мажорных обстоятельств, указанных в договоре;
• Покрытый – в банк покупателем переводится оговоренная в договоре сумма, которая хранится там до выполнения условий сделки.

Отметим, что Сбербанк практикует выдачу безотзывных покрытых аккредитивов.

Аккредитив или эскроу-счет?

Аккредитив очень похож на эскроу-счет, который также очень часто применяется при сделках с недвижимостью. С июля 2019 года согласно поправкам к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», приобретать квартиры в строящихся домах можно только посредством эскроу-счетов. Иначе говоря, застройщик теперь получит не деньги инвестора, а банковский кредит на строительство. Плата застройщика по кредиту ведет к удорожанию недвижимости, что заметно снижает выгоду при приобретении жилья на раннем этапе.

Основное отличие аккредитива от эскроу состоит в ответственности банка по договору — аккредитив это двусторонний договор, где банк не является третьей стороной. Таким образом, хотя банк выступает участником и гарантом проведения сделки, ответственность его ограничена. Кроме того, аккредитив может быть отзывным. Он требует расширенный пакет документов — закон в случае аккредитива подходит к документам более формально и строго. Ну и наконец, аккредитив позволяет задействовать два банка, что может быть удобно при расчете с иностранными партнерами.

Плюсы и минусы использования аккредитивного счёта

Разобравшись, что такое аккредитив в банке при покупке квартиры в ипотеку, стоит уделить внимание преимуществам и недостаткам выполнения процедуры

Преимущества	Подробное описание
Обеспечение выполнения достигнутых соглашений	Если используется стандартный формат расчёта, существует риск, что одна из сторон сделки откажется выполнять взятые на себя обязательства. При этом перечисление суммы может быть уже произведено. Чтобы осуществить возврат, нередко приходится обращаться в суд. Продавцы замедляют процедуру, отказываются передавать сумму в полном объёме. Если использован аккредитив, вероятность подобного риска минимальна. Использование такого счёта защищает интересы не только покупателя, но и продавца. Сумма, перечисленная в банк на аккредитивный счет, фактически временно блокируется. Если сделка купли-продажи квартиры через аккредитив по какой-либо причине сорвётся, деньги с аккредитивного счёта вернутся покупателю
Возможность осуществления безналичного расчёта	Лицам не придётся напрямую взаимодействовать с крупной суммой денежных средств. Перечисление производится с одного счёта на другой
Можно не вносить аванс или задаток	Аванс и задаток используют для определенных гарантий. Обе суммы вносят на этапе заключения договора купли-продажи квартиры через аккредитив. Задаток и аванс демонстрируют серьезность намерений участников сделки. Если используют аккредитив, покупателю вносить платежи не нужно. Покупатель сразу кладёт на аккредитивный счёт всю сумму за квартиру. В результате заключение сделки упрощается
Необязательно выплачивать сумму частями или предоставлять расписку о получении денежных средств	Стороны могут договориться о произведении расчёта частями. Способ используется, если у покупателя есть опасения, что после единовременного перечисления денежных средств на счёт продавец может исчезнуть. Применение подобного метода связано с определенными трудностями. Стороны должны отразить все даты переводов и суммы платежей в договоре купли-продажи квартиры через аккредитив. Дополнительно предстоит каждый раз готовить расписки. Если покупателем используется аккредитивный счёт, необходимость в выполнении вышеуказанных действий исчезает

Если осуществляется продажа квартиры через аккредитив, возникают не только преимущества, но и недостатки

Важно заранее учесть их

Возможные недостатки	Подробное описание
Перечисление денежных средств может затянуться	Банк, предоставляющий доступ к аккредитивному счёту, вынужден работать с другими финансовыми организациями. Компании должны будут взаимодействовать друг с другом. Всё это приводит к увеличению времени на осуществление процедуры
Лица должны точно выполнить все условия сделки купли-продажи квартиры	Продавец сможет получить денежные средства за заключение сделки купли-продажи через аккредитив только после того, как будут исполнены все договорённости. Предстоит предоставить подтверждающую документацию. Если хотя бы один пункт не выполнен, соглашение может повиснуть в воздухе
За использование аккредитива необходимо предоставить банку комиссию	За использование аккредитива предстоит заплатить определённую сумму денежных средств. Размер платежа банк устанавливает самостоятельно

Не стоит путать аккредитив с банковской ячейкой. Способы произведения расчёта существенно различаются. Если речь идет о банковской ячейке, перечисление происходит в наличном формате с помощью раскрытия. Однако современные банки предлагают клиентам воспользоваться обоими способами расчёта. Статистика показывает, что большинство клиентов отдает предпочтение банковской ячейке. Однако использование аккредитивного счёта считается более безопасным.

Видео

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья

Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчетов за приобретенную недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.  

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Под термином «аккредитив» понимается банковская гарантия. По сути, Сбербанк принимает на себя ответственность за то, что все параметры сделки будут выполнены ее сторонами согласно договоренности. Кстати, договор о сделке является обязательным для оформления услуги – единственным основанием для аккредитива.

Аккредитив обеспечивает удобство сделки

Сбербанк изучает договорные обязательства сторон. После этого покупатель квартиры производит открытие аккредитивного счета в Сбербанке и вносит на него сумму, которая должна отойти продавцу, плюс комиссию банка за услуги. Получить деньги с данного счета продавец недвижимого объекта сможет только после предоставления им доказательств отчуждения права собственности в пользу второй стороны сделки.

Услуга доступна как для обычных граждан, так и для юридических лиц. Более того, аккредитивный счет может быть открыт в случае, если сделка проводится между физическим и юридическим лицами.

Как происходит сделка по продаже квартиры через аккредитив

Сделка по продаже квартиры через аккредитив происходит по такому алгоритму:

• один из участников (чаще всего покупатель) предлагает другому аккредитивный метод расчетов;
• оговариваются условия – сроки проведения сделки и гарантий, перечень документов, по предъявлении которых продавец сможет получить средства с гарантийного счета и т.д.;
• все условия прописываются в договоре;
• покупатель заводит в банке сберегательный счет (можно использовать уже имеющийся депозит);
• покупатель пополняет счет на необходимую сумму;
• оформляется заявление на открытие аккредитива (в отделении Сбербанка или через его сайт);
• договор о гарантии передается продавцу.

После этого стороны выходят на сделку. Когда ее регистрация будет закончена, продавец обращается в отделение банка с договором на аккредитив и бумагами, подтверждающими выполнение им своих обязательств (чаще всего это выписка из ЕГРП с новым собственником). Банк проверяет подлинность всех представленных документов и правильность их оформления, после чего перечисляет сумму со счета продавцу.

Если вторая сторона сделки отказывается от аккредитивной системы расчетов, лучше подыскать другой вариант квартиры для покупки.

Что касается сроков – оформление договора занимает не более получаса. Для этого потребуются паспорта обеих сторон сделки и договор купли-продажи. Если собственников с любой из сторон планируется несколько, все они должны присутствовать при составлении документа. Данные каждого из них вносятся в договор. Завершение сделки проводится банком в течение рабочего дня.

Аккредитив отвечает за безопасность оформления сделки

Виды аккредитивов

Существуют разные категории банковских гарантий. К примеру, в Сбербанке можно оформить банковский аккредитив при покупке квартиры, выбрав одну из четырех категорий:

• безотзывный – закрыть счет можно только по согласию обеих сторон сделки;
• покрытый – банк вправе заморозить средства на аккредитивном счете до тех пор, пока продавец не выполнит положенные ему обязательства;
• непокрытый – банк списывает часть средств со счета в адрес продавца в момент предоставления им доказательств завершения сделки, а остаток переводится только после окончания срока гарантии;
• отзывной – покупатель может отозвать деньги с гарантийного счета (по согласованию с банком).

Перед тем, как открыть безотзывный аккредитив, и вообще, определяться с типом гарантии, покупателю необходимо согласовать условия с продавцом. Вид гарантии должен быть указан в основном договоре по сделке, наряду с прочими правилами проведения расчетов.

Отличие аккредитива от ячейки в банке

На первый взгляд, механизм действия аккредитива напоминает расчеты с применением сейфовой ячейки.

Но есть ряд существенных отличий:

1. При расчете с помощью банковской гарантии нет необходимости снимать наличные деньги, дополнительно платить за их пересчет и проверку подлинности. Все операции производятся в безналичной форме.
2. На аккредитивный счет нужно положить денежные средства в размере полной стоимости приобретаемой недвижимости. Занизить цену квартиры, чтобы избежать налогов, не получится.
3. При оформлении на длительный срок стоимость аккредитива будет ниже, чем цена за пользование банковской ячейкой.
4. Денежные средства, находящиеся на сберегательном счете, защищены более надежно, чем при размещении в сейфе.

Что касается сходства этих двух инструментов, оно выражается в том, что как аккредитив, так и сейфовая ячейка могут применяться не только для купли-продажи недвижимости, но и для любых сделок, в которых сторонам требуются дополнительные гарантии.

Банковская ячейка имеет ряд отличий от аккредитива

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг»

Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково

Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка

Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Каковы сроки для определения налоговых льгот при продаже квартиры?

От уплаты НДФЛ продавец освобождается, если квартира в его собственности находится более 3-х лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Но согласно пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014 это относится для полученных в наследство или по договору дарения, приватизированных квартир. Для остальных категорий срок увеличен до 5 лет п. 4, ст.217.1 НК РФ.

Вопрос №2. Каковы тарифы Сбербанка на услуги по оформлению аккредитива?

Комиссия взимается в размере 0,2%. Верхний предел цены 5000 руб., нижний – 1000 руб.

Услуги по обслуживанию – 2000 руб. при сроке в 120 дней.

Основное требование, которое требуется учитывать при расчете через аккредитив – это точное соблюдение сроков. Если при проведении операции будут пропущены временные рамки, оговоренные в договоре, то платеж получить будет невозможно. Это условие будет соблюдено даже при наличии и правильном оформлении всех необходимых документов.

Пономарева И.О., нотариус, г. Воронеж

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, kvartiri-domiki.ru, 1000meters.ru.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг»

Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково

Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка

Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Как заключить договор с аккредитивом

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом заключается точно так же, как и любой другой – в письменной форме, и переход права собственности по нему будет подлежат государственной регистрации.

Отличиями от других договоров в этом случае будут:

• Положения об оплате через аккредитив с указанием банка, срока аккредитива, условий открытия в пользу продавца;
• Согласование с банком условий аккредитива.

Аккредитив открывается по заявлению, поданному в банк. В нем указывается сумма, срок, условия открытия аккредитива и иные необходимые условия.

Оформление аккредитива

При открытии аккредитива необходимо будет согласовать следующие условия:

• Банк-эмитент – то кредитное учреждение, которое открывает аккредитив;
• Исполняющий банк – тот, который будет перечислять средства продавцу. Как правило, это тот же банк, что выпустил аккредитив, но они могут и отличаться;
• Тип аккредитива: отзывной, который можно закрыть до истечения срока действия, или безотзывный. В сделках купли-продажи используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может прекратить по своему желанию и забрать деньги.
• Акцептный или безакцептный – эта характеристика показывает, нужно ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец мог забрать деньги со счета. Для правильной работы механизма аккредитивных расчетов за недвижимость аккредитив должен быть безакцептным (чтобы продавец смог получить деньги независимо от покупателя), иначе он лишается смысла.
• Срок аккредитива: показывает то время, в течение которого средства будут забронированы на счете, а продавец может представить документы для получения денег. Как правило, сроки аккредитивов в сделках по недвижимости составляют от 60 до 90 дней, реже встречаются большие сроки – до 180 дней.
• Покрытый или непокрытый аккредитив – указывает на то, вносит ли покупатель средства на аккредитивный счет, или для этих целей оплаты аккредитива будут использованы средства банка. Основная масса аккредитивов, используемых в сделках с недвижимостью, являются покрытыми.
• Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги. Это важнейшая часть расчетов через аккредитив, которая будет подробнее рассмотрена дальше.

Аккредитив является платной услугой. Размер комиссии за его открытие обычно зависит от задействованных сумм. Его можно уточнить в банке, через который будут осуществляться расчеты.

Документы для раскрытия аккредитива

При использовании аккредитива крайне важно правильно определить те документы, которые продавец должен будет предъявить для получения денег

При этом нужно обратить внимание на:

• Точное наименование документа (к примеру, выписка из ЕГРН);
• Содержание документа, если это требуется (выписка из ЕГРН, в которой указано, что покупатель является собственником конкретной квартиры)
• Формат предъявления – оригинал или заверенная копия;
• Может ли продавец получить этот документ самостоятельно, без участия покупателя.

В качестве документов для открытия аккредитива могут выступать:

• Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость, согласно которой собственность на квартиру принадлежит покупателю;
• Подписанный сторонами акт приема-передачи;
• Документы, подтверждающие прекращение регистрации по месту жительства или пребывания зарегистрированных лиц;
• Подтверждения оплаты коммунальных услуг;
• Иные документы, согласованные сторонами.

Банк будет сверять представленные документы с согласованными в заявлении на открытие аккредитива

Поэтому крайне важно подойти к их описанию максимально ответственно

После предъявления документов деньги будут перечислены на счет продавца, и аккредитив закроется.

При использовании аккредитивов нельзя полностью исключить возможность мошенничества (к примеру, в банк могут представить подложные документы). Но в целом безналичные расчеты через аккредитив намного безопаснее, чем традиционные сделки с квартирами за «наличку».