Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

• Сведения о договоре (номер, дата заключения);
• Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
• Пункты договора, которые нарушил застройщик;
• Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
• Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
• Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Калькулятор неустойки по ДДУ

Проще всего рассчитать сумму неустойки с помощью калькулятора. Для этого достаточно заполнить поля цены по договору, проставить нужные даты и процентную ставку ЦБ РФ. Все вычесления проведутся в автоматическом режиме и вы быстро получите нужный результат.

С помощью такого онлайн калькулятора неустойки по ДДУ заявитель сможет грамотно подготовить претензию. Для этого необходимо скопировать результаты расчета и вставить в претензию, затем направить документ по адресу регистрации застройщика.

Как рассчитать неустойку

Сумма пени для дольщика – индивидуального предпринимателя, юридического лица рассчитывается по такой формуле:

Нс = Цн х СтЦб / 300 х Пр

• Нс – неустойка;
• Цн – стоимость объекта, установленная ДДУ;
• СтЦб – ставка ЦБ;
• Пр – дни просрочки (период, на протяжении которого строительная фирма нарушала условия ДДУ).

Для расчета пени для дольщика – физического лица используется следующая формула:

Нс = Цн х СтЦб * 2 / 300 х Пр

Параметры для вычисления пени необходимы такие же, как и в ситуации с юридическими лицами, с единственной разницей – результат удваивается.

Как рассчитать период просрочки

Просрочка ДДУ считается со следующего дня после указанного в документе. Если в документе указано срок – 30.09.2019, а передаточный акт подписали 01.10.2019, то просрочка по данному договору составляет 1 день.

Онлайн сервис рассчитывает количество дней автоматически, достаточно указать дату передачи недвижимости по договору и фактическую дату сдачи объекта (или дату составления претензии).

Если нарушена первая дата – введение объекта в эксплуатацию, а вторая дата соблюдена, неустойка не рассчитывается.

Также нужно учитывать, на какой день недели выпадает передача объекта дольщику. Если на выходной и праздничный день, дата переносится на ближайшую рабочую дату.

Если вас интересует ипотечный кредит, то вы можете воспользоваться нашим ипотечным калькулятором.

Процедура обращения в судебные органы

выглядит следующим образом:

• составление иска в соответствии со ст. 131 ГПК России, к которому прикладываются все документы по делу, квитанции об оплате госпошлины, расчет требуемой неустойки и претензия к истцу (при наличии);
• судебный процесс (проанализировав все имеющиеся документы и данные по делу, суд вынесет решение об удовлетворении требований или уменьшении в силу несоразмерности);
• исполнительное производство, которое возбуждается в случае отказа застройщика от добровольного исполнения судебного решения (исполнительный лист и решение суда предоставляются в районный орган исполнительной службы).

Полезно: По суду помимо суммы неустойки истец может потребовать компенсацию за моральный ущерб, расходы по оплате госпошлин и юридических услуг.

О видах судебных исков и их своевременном направлении в случае проблем с застройщиком читайте в нашей статье.

Попытаться взыскать неустойку за просрочку самостоятельно.

• не нужно оплачивать услуги юриста. Но стоит помнить, что расходы на юриста можно впоследствии получить с застройщика — так что, это достоинство относительно.

• придется самому изучать законодательство;
• есть риск не обнаружить проблему (например, надвигающееся банкротство застройщика) и потерять деньги.

Самостоятельно взыскать с застройщика средства за несвоевременную сдачу квартиры реально в простых случаях. Когда все документы в порядке, а застройщик – крупная компания, которая не собирается в ближайшее время становиться банкротом, у дольщика есть шанс выиграть дело.

Однако при этом все равно придется подготовиться к процессу и изучить ряд законов, чтобы правильно вести себя в переговорах с застройщиком и в судебном процессе.

В случае же, если состояние застройщика вызывает опасения, стоит посоветоваться с юристом о том, как лучше действовать дальше. Самостоятельность дольщика принесет скорее вред, чем пользу. Неготовность оплатить услуги юриста приведет к значительно большим финансовым потерям.

Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту обычных граждан. По этой причине пеня, которую уплачивает дольщик, значительно меньше, чем

взыскиваемые неустойки

и штрафы, с юридических лиц, в данном случае с девелопера. Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.

Решения конфликта мирным путем

Если застройщик, предварительно вас не уведомил о переносе сроков сдачи квартиры по сложившимся объективным причинам, и не было подписано соответствующим образом оформленное дополнительное соглашение, можете попытаться получить положенную неустойку без суда.

ВНИМАНИЕ!!! Претензию можно написать от руки (разборчивым почерком), либо распечатать современными средствами оргтехники. Опытный адвокат поможет составить грамотно обращение, сославшись на законодательные нормы

Опытный адвокат поможет составить грамотно обращение, сославшись на законодательные нормы.

Унифицированных форм подачи претензий нет.

Заявление составляется произвольно, соблюдая основные правила деловой переписки:

• в правом верхнем углу оформляют «шапку» документа, указав кому, направляется претензия и сведения о заявителе;
• после заглавия, с новой строчки без лишних эмоций, по существу излагают свои требования, сославшись на нормы закона и условия срока сдачи объекта по договору, уточняют предельную дату, когда «Исполнитель» может добровольно выплатить неустойку, предупредив о том, что в противном случае будете вынуждены обратиться в суд, что повлечет дополнительные материальные затраты;
• приложением служит расчет пени;
• указав число, месяц, год, когда подается претензия, ставят личную подпись, расшифровав рядом фамилию, инициалы имени, отчества.

Подать заявление с требованиями об уплате неустойки можно лично, приготовив заранее копию документа и позаботившись, чтобы лицо, ответственное за прием входящей корреспонденции зарегистрировало претензию в специальном журнале и сделало отметку на вашем экземпляре, поставив регистрационный входящий номер, дату получения, личную подпись, указав занимаемую должность.

Как вариант, если нет времени и желания идти в строительную компанию — послать претензию заказным письмом, позаботьтесь, чтобы вам доставили уведомление о вручении документов адресату. 

Цены на услуги

Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.

• Взыскание неустойкиот 20 000 руб.
• Расторжение договора долевого участия, договора с ЖСК и др.от 20 000 руб.
• Взыскание компенсации за недостаткиот 25 000 руб.
• Признание права собственности на квартируот 25 000 руб.
• Составление заявлений, претензий, жалоб и др.от 1 000 руб.
• Составление исковых заявлений, возраженийот 5 000 руб.

Комментарии и отзывы

Руслан 09 ноября 2016г

в 05:33:30Здравствуйте, а какими путями застройщик может избежать выплаты взыскания или, говоря иначе, на что при составлении договора следует в первую очередь обратить внимание?

Дежурный юрист 12 ноября 2016г. в 12:41:05 ФЗ-214 — это закон, никакие условия договора не могут противоречить положениям закона. Закон предусматривает взыскание неустойки, поэтому избежать выплаты неустойки практически не возможно.

Ирина 10 февраля 2017г. в 16:00:05 Можно ли с застройщика, при подаче заявления на него в суд, взыскать понесенные убытки, связанные с арендой квартиры. Ведь по сути он виноват в том, что мы вынужденны снимать квартиру.

Дежурный юрист 10 февраля 2017г. в 16:01:42 Ирина, Вы совершенно правы, можно абсолютно обосновано потребовать взыскать подобные убытки.

Андрей 24 февраля 2017г. в 13:05:11 Застройщик потребовал дополнительную плату за метр квадратный помещения, аргументируя это тем что поднялись цены на материалы. Как реально наказать такого застройщика, ведь по договору была одна цена, а он сейчас требует другую суму.

Дежурный юрист 24 февраля 2017г. в 13:06:01 Андрей, можно попробовать урегулировать конфликт путем переговоров или же обратиться в суд.

Андрей 15 сентября 2019г. в 12:44:59 По Норману ЛО вы оказываете помощь? Какие документы нужны для консультации у вас?

Дежурный юрист 15 сентября 2019г. в 14:29:12 Оказываем, возьмите предварительный ДДУ, ДДУ и документы подтверждающие оплату

Вадим 15 сентября 2019г. в 23:43:14 Здравствуйте, подскажите пожалуйста как можно получить компенсацию за то что квартира при сдаче уменьшилась по площади. И как правильно поступить при подписании акта приема передачи.

Алина 21 ноября 2019г. в 09:55:16 Застройщик уходит от ответа и не платит неустойку, я подала претензию , приглашали на переговоры , ездила уже несколько раз, предлагают смешные копейки. Как быть?

Когда можно требовать неустойку

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:

1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Взыскание неустойки после покупки квартиры по переуступке договора ДДУ

04.11.2017

Полезное для дольщиков

Достаточно популярной в последнее время стала тема с  переуступкой прав по договору ДДУ. Что это такое?

Простыми словами, уступка прав означает, что за место одного дольщика (инвестора), указанного в договоре, становится другой. Данная уступка оформляется отдельным договором, именуемым цессией.

Нередко права по договору ДДУ переуступают инвесторы – юридические  или физические лица, которые по такой схеме продают людям квартиры. Встает вопрос. Как новому дольщику рассчитывать неустойку. За какой период просрочки.

Это вытекает из положений статьи 384 ГК РФ, согласно которым к новому дольщику переходит полный объем прав, существовавший для старого дольщика, в том числе право на взыскание неустойки.

Получается, что как бы новый дольщик покупает у старого дольщика право требовать квартиру и уплату неустойки в том размере, в каком имел бы право требовать старый.

Все показано наглядно на данной схеме.

Так Верховный Суд в п.13 Обзора практики Верховного суда по ДДУ разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19.07.2017г. указал:

Между тем в определенных случаях можно предусмотреть уступку прав в части. Опять же частичная уступка должна быть прямо отражена в договоре цессии. Например, можно уступить право требовать неустойку только за период, который возникнет после переуступки. Или уступить право требовать только неустойку, а право требовать квартиру оставить себе. Все зависит от того, о чем договорятся стороны. В 99% случае переуступают все в полном объеме.

Нюансы переуступки — договора цессии!

Государственная регистрация уступки (цессии)

Статья 389 ГК РФ требует от нас при уступке права требования по сделке, подлежащей гос.регистрации (договор ДДУ одна из таких сделок), такую уступку (договор цессии) зарегистрировать. Государственной регистрацией сделок занимается Росреестр.

Если вами не будет выполнено это условие, то вы рискуете тем, что такая уступка будет признана ничтожной или незаключенной.

Уведомление застройщика

Статья 385 ГК РФ велит нам уведомлять застройщика о переуступке по договору ДДУ. Застройщику необходимо знать, кому необходимо исполнять обязательство.

Уведомление об уступке может послать как новый, так и старый дольщик. Это можно сделать почтой, либо подать лично в офис застройщика. Доказательством уступки будет служить соответствующий договор цессии.

Важно помнить, что в случае неуведомления застройщика о замене лица в обязательстве, новый дольщик несет все риски. Исполнение застройщиком обязательства старому дольщику, прекращает обязательство

Новый дольщик не сможет предъявить какие-либо требования застройщику.

Отсутствие необходимости подписывать новый договор ДДУ

Нередко бывают случаи, когда застройщики предлагают дольщику, которому уступили права по ДДУ, придти и подписать новый договор. Как правило, это делается с целью уйти от ответственности за просрочку сдачи квартиры, прописав новые сроки.

Вестись на это не стоит. Ваше право требования уже зафиксировано договором цессии. Заключать новый договор ДДУ не требуется.

Объем прав передаваемых по уступке

Стоит помнить, что приобретая права по уступке у старого дольщика, необходимо поинтересоваться, взыскал ли он неустойку к моменту переуступки.

В случае, если старый дольщик взыскал неустойку за период просрочки, возникший до момента совершения уступки, рассчитывать на нее вы не праве, поскольку объем прав, переходящих к вам по уступке уменьшился на эту величину. Иными словами, застройщик не обязан платить дважды за один и тот же период просрочки.

Как видите, в сфере уступки прав по ДДУ, есть определенные тонкости. Разобраться в них задача юриста. Если у вас есть вопросы по вопросам взыскания неустойки, обращайтесь. Помогаем получить неустойку в максимальном объеме. С выигранными делами можете ознакомиться здесь http://antistrach.ru/vyigrannye-dela-neustoika-ddu/

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Доказательства

Эти соображения и документы используйте в первую очередь для переговоров с застройщиком, а не для суда. Суд — это лишние траты времени и денег на юристов без гарантии результата. В то же время застройщик должен почувствовать, что вы готовы судиться, — он этого чаще всего не хочет. Обязательно пугайте застройщика судом.

Боритесь за свое

Застройщики чувствуют себя вольготно, потому что их клиенты мало с них требуют. Почему-то покупатели новостроек не возражают против разбитых окон, кривых дверей, проемов, стен и полов, просроченной сдачи и других неприятных вещей: «Сдали квартиру — и слава богу». Расслабленные застройщики только рады.

Не давайте застройщикам спуска. Возьмите за правило выносить им мозг по любому поводу, который посчитаете важным. Они взяли миллионы ваших рублей — пусть работают. В любой непонятной ситуации с застройщиком включайте клиента из ада.

***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом. Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

1

Положительный

Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится

2

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

3

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
• компенсации морального вреда;
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
• возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

• копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
• копия договора долевого участия (3 экземпляра);
• копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
• претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
• акт приема-передачи квартиры (при наличии);
• другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

• составляется в письменной форме;
• обязательно указываются:
  • наименование суда;
  • наименование истца и его место жительства (пребывания);
  • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
  • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
  • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
  • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
  • цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
  • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
  • прилагаемые документы.
• подписывается истцом.

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

• нахождения организации;
• жительства (пребывания) истца;
• заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда и выплата неустойки

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

• вводная часть, в которой указываются:
  • дата и место принятия решения;
  • судебный орган его принявший;
  • состав суда, ответчик и истец;
  • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
• описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
• мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
• резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

• направляется судом для исполнения;
• либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

ПРОШУ:

1. Взыскать с ООО «С.» в пользу Е.А.А. денежные средства в размере 930 976 руб. в качестве неустойки за просрочку передачи квартиры.
2. Взыскать с ООО «С.» в пользу Е.А.А. денежные средства в размере 100 000 руб. в качестве компенсации оплаты услуг представителя.
3. Взыскать с ООО «С.» в пользу Е.А.А. денежные средства в размере 200 000 руб. в качестве компенсации морального вреда.
4. Взыскать с ООО «С.» в пользу государства государственную пошлину, рассчитанную исходя из удовлетворенной части исковых требований
5. О дате и времени судебного заседания прошу уведомлять в адрес юридического бюро «Moscow legal», г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, https://msk-legal.ru.

Приложение:

1. Копия искового заявления (3 экз. на 3 л.);
2. Расчет исковых требований (4 экз. на 1 л.);
3. Копия Договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.20__ г. между ООО «Г.» и ООО «С.» (4 экз. на 27 л.);
4. Копия Договора уступки прав от 21.04.20__ г. от 13.02.20__ между ООО «Н.» и Е.А.А. (4 экз. на 4 л.);
5. Копия акта об исполнении Договора от 19.03.20__ г. (4 экз. на 1 л.);
6. Копия платежного поручения по оплате договора на 20__ 000 руб. (4 экз. на 1 л.);
7. Копия обращения в ООО «С.» от 28.04.20__ г. (4 экз. на 2 л.);
8. Копия ответа Ответчика на претензию от 10.12.20__ г. (4 экз. на 2 л.);
9. Копия претензии в адрес Ответчика от 09.06.20__ г. (4 экз. на 2 л.);
10. Копия ответа на претензию (4 экз. на 1 л.);
11. Копия соглашения об оказании юридической помощи (4 экз. на 3 л.);
12. Копия расписки в получении денежных средств (4 экз. на 1 л.);
13. Копия доверенности на представителя (1 экз. на 1 л.);
14. Выписка из ЕГРЮЛ (7 стр.) (https://msk-legal.ru)

Представитель Е.А.А. по доверенности_______________________________________________________/Курьянов А.А./ 23.09.20__ г.

Как правильно посчитать неустойку

Как все правильно посчитать, каким калькулятором воспользоваться, какие есть хитрости при расчете читайте в моей статье — https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/neustojka-po-ddu/raschet-po-formule-i-kalkuljator.

Формула расчета неустойки указана в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Формула для физических лиц

Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Ставка рефинансирования в процентах × Количество дней просрочки × 1/300 × 2

Формула для юридических лиц

Неустойка = Цена квартиры по ДДУ × Количество дней просрочки × 1/300 × Ставка рефинансирования в процентах

Есть хитрость, при которой можно увеличить размер неустойки. Хитрость связана со применением ставки рефинансирования на конечную дату просрочки. Сначала разберемся со ставкой.

Ставка рефинансирования — это процентная ставка по кредиту, который ЦБ предоставляет кредитным организациям. Ставка постоянно меняется, историю изменений можете посмотреть на сайте Клерк.Ру.

По закону следует применять ставку рефинансирования, которая была в последний день исполнения обязательства. День исполнения обязательства — это день, когда застройщик обязан передать квартиру, он прописан в ДДУ.

На практике, если дольщик уже подписал акт приема-передачи, можно применить ставку рефинансирования как на дату подписания акта (дата фактической передачи), так и на дату, которая прописана в ДДУ (день исполнения обязательства). Выбирайте ту ставку, которая больше. Следовательно, сумма неустойки увеличится. Конечно, по закону следует применять ставку на дату подписания акта, но есть вероятность, что застройщик и судья из-за невнимательности не увидит наш «неверный» расчет. Даже если застройщик или судья заметит ошибку, нет никакой ответственности за это. Просто не совсем правильно посчитали, с кем не бывает.

Если дольщик еще не подписал акт приема-передачи, следует применять только одну ставку рефинансирования — на дату, когда застройщик обязан был передать квартиру. Дата прописана в ДДУ или в соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал.

Теперь про конечную дату просрочки. Если дольщик не подписал акт приема-передачи, конечную дату просрочки следует постоянно уточнять — на дату подачи досудебной претензии, затем на дату подачи иска и на каждое заседание суда. Тем самым, увеличивается период просрочки, следовательно, и размер неустойки. я оставил ссылку на подробную инструкцию, как взыскивается неустойка.

Особенности начисления неустойки за 2020 год

Неустойка не начисляется за период просрочки с 3 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — . Это связано с пандемией коронавируса. Правительство опубликовало Постановление N 423, при котором застройщиков освободили о выплаты неустойки за период с 3 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года. Это количество дней нужно вычесть из расчета .

Расчет суммы неустойки

Чтобы правильно рассчитать сумму
штрафных санкций, нужно знать период просрочки. Это может:

• промежуток
  времени между датой сдачи жилья, указанной в договоре, и моментом подписания
  акта;
• период
  просрочки на дату подачи искового заявления в суд.

Sн
= Кдн х Sдог х 1/150 от ставки рефинансирования, где:

• Sн – сумма
  неустойки к взысканию;
• Кдн
  – количество дней просрочки, т.е. до даты фактического принятия квартиры или
  подачи иска;
• Sдог – сумма по
  договору.

Показатель
ставки рефинансирования периодически меняется Центробанком. Уточнить актуальный
показатель всегда можно на сайте ЦБ РФ. Подсчитать количество дней нарушения
обязательств можно по календарю.

3
000 000 х 73 х 1/150 от ставки рефинансирования = 111 600 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Если застройщик нарушит сроки рассмотрения претензии, ему придется дополнительно заплатить штраф 55 800 руб. (50% от 111 600 руб.). Общий размер взыскания по решению суда будет 167 400 руб.

Как отправить претензию застройщику

Отправляем претензию только почтой. Не нужно самостоятельно передавать претензию сотруднику застройщика или кидать в их почтовый ящик для корреспонденции. Ниже объясню почему. Отправляем на его юр.адрес застройщика. я писал, что если следует уточнить.

Сотрудник почты предоставит два бланка описи или можно принести уже заполненный (скачать образец). В обоих бланках нужно указать: 1) Название документа, который будет отправлен — претензия от ; 2) Юр.адрес застройщика; 3) Ценность в 1 рубль. Описи заверяются работником почты, затем один экземпляр кладет в конверт с претензией, а второй остается у отправителя. Описью и доказывается, что была отправлена именно претензия. Обязательно сохраняем опись с чеком по отправке.

Если претензию отправляет доверенное лицо, тогда в конверт нужно вложить еще копию доверенности и указать о ней в описи.

Чтобы отследить получение письма, можно на сайте Почты вписать трек-номер из квитанции по отправке. На образце я выделил нужные цифры.