Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

Комментарий к статье 550 Гражданского Кодекса РФ

1. Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения (см. Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2000 по делу N КГ-А40/26-00; Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 538 — 540).

2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.98, ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.98 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.92 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

4. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих, предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).

Существенные условия договора купли-продажи

Одно из главных условий договора купли-продажи – это предмет договора. Также в договоре должна быть прописана полная информация о покупателе и продавце, в том числе паспортные данные, обе или одна из сторон — физлицо.

Дополнительными существенными условиями признаются:

• стоимость предмета договора;

• права на предмет договора;

• состояние имущества или товара;

• комплектация предмета договора купли-продажи;

• условия передачи и смены собственника;

• условие о задатке;

• обязательные документы, которые продавец должен передать покупателю.

Стоимость предмета договора

В договоре купли-продажи должна быть обозначена цена договора. Если она не будет указана, то при судебных разбирательствах такой договор может быть признан недействительным.

Цена указывается в рублях. Исключение – одна из сторон договора купли-продажи является иностранным лицом.

Если продается недвижимое имущество, то цену в договоре можно прописать как в целом по недвижимости или земле, так и в отношении одного квадратного метра или одной «сотки» соответственно.

Также в договоре купли-продажи квартиры или дома обязательно указывается рыночная стоимость объекта. Она определяется или как кадастровая стоимость или при помощи услуг оценщика.

Права на предмет договора

Если на предмет договора есть право собственности, то его обязательно надо прописать в условиях договора. В отношении товара право собственности не определяется. А вот движимое или недвижимое имущество всегда определяется по праву собственности.

Если предмет договора находится в собственности у нескольких людей, то в отношении каждого из них надо указать размер доли.

Состояние имущества или товара

Товар или имущество по договору купли-продажи может продаваться как новое, так и как бывшее в употребление. Это обязательно надо прописать в договоре.

Если товар или имущество имеет какие-либо недочеты, то их наличие надо указать в данном разделе. Такое условие поможет избежать проблем с покупателем и судебных споров. Так как продавец сможет доказать, что состояние товара или имущества было указано в договоре. Если покупатель его подписал, то он знал о недочетах.

Комплектация предмета договора купли-продажи

Вместе с товаром могут передаваться и дополнительные вещи. Например, при продаже квартиры, она может продаваться вместе с мебелью. А при продаже автомобиля продавец передает покупателю все экземпляры ключей.

В отношении товара все намного проще. Если продается товар, который состоит из частей, то в отношении каждого комплектующего необходимо указать его модель. Например, при продаже системного блока надо указать модель материнской платы, процессора и других комплектующих.

Условия передачи и смены собственника

В договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны сроки передачи товара или имущества, а также срок перехода права собственности от продавца к покупателю. Этот срок может исчисляться:

• с даты подписания договора;

• с даты подписания акта приема-передачи или аналогичного документа;

• определенным сроком, например, спустя 30 дней после подписания или регистрации права собственности на предмет договора купли-продажи.

В данном разделе обязательно указывается форма документа, которая подтверждает переход права собственности. Она обязательная для подписания в момент передачи имущества.

Условие о задатке

Если стороны договора купли-продажи договорились о задатке, то данное условие должно быть прописано в договоре. Размер задатка определяется конкретной суммой. Также можно указать срок, в течение которого покупатель должен оплатить задаток.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Если покупатель не произведет полную оплату по договору купли-продажи, то продавец возвращает ему задаток, а договор купли-продажи будет считаться аннулированным.

Если покупатель оплатит задаток, а продавец нарушит условия договора, то продавец должен будет перечислить покупателю двойную сумму задатка.

Признание сделки недействительной

Письменная договоренность сторон признается ничтожной либо оспоримой по решению суда. Это может произойти в следующих случаях:

1. Подписание проходило под угрозами.
2. Участником является недееспособный либо несовершеннолетний гражданин, не получивший согласия от представителей либо органов опеки.
3. Подпись ставил несовершеннолетний в возрасте 14-17 лет, не заручившись согласием родителей.
4. Если продаваемый объект куплен продавцом, состоящим в брачных узах, а письменное разрешение супруга на продажу отсутствует.
5. Один из граждан, участвующих в сделке, в момент подписания не понимал происходящего, так как находился под действием алкоголя либо наркотиков.

Особенности составления договора купли-продажи

Каждая сделка имеет свои особенности. Рассмотрим как составить договор купли-продажи в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Продажа объектов недвижимости по доверенности

Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:

• указаны данные доверителя и доверенного;
• сформулированы полномочия представителя;
• срок действия;
• дата составления.

Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты

Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42  ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Продавец доли должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В уведомлении указывается цена и условия продажи.

Образец уведомления о намерении продать долю

Уведомление о намерении продать долю

Продавец сможет продать свою долю другому лицу, через месяц после уведомления участников долевой собственности, при условии их отказа от преимущественного права покупки. 

Договор купли-продажи доли в праве собственности удостоверяется нотариально.

Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала

Все расчеты при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала осуществляются безналичным способом.

После регистрации перехода права собственности и получения документов, покупатель обязан предоставить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи в отделение Пенсионного фонда. В течение одного месяца деньги перечисляются продавцу.

Чтобы обезопасить продавца и повысить ответственность покупателя, за исполнение своих обязательств по договору купли-продажи, имеет смысл прописать в договоре, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи и только после получения полной оплаты стоимости продаваемой квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала (образец)

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Определимые условия

Существенные условия не обязательно прописывать в тексте договора. Достаточно указать алгоритм их определения. 

Примером служит рамочный договор на поставку. Количество товаров напрямую не указывается, но будет установлено позднее в спецификациях. Ст. 465 ГК РФ «Количество товара». Определённые таким образом существенные условия суд примет. Договор признает заключённым. 

Законодатель позволяет не указывать в соглашении значимые характеристики, если есть способ их определения.

Обязательные реквизиты

Если договор не объясняет суть отношений, по нему нельзя работать. Это понятно. А как быть, если ошибка вкралась в реквизиты. Насколько это критично. Выживет ли договор в суде, если один из реквизитов пропущен или неверен.

Реквизиты договора – это тип, номер, дата заключения, преамбула, предмет, срок, расчётный счёт и другие реквизиты контрагентов, подписи и печати. 

Предмет договора, как мы выяснили, – обязательный реквизит. Он входит в перечень существенных условий. Что до остальных реквизитов, их отсутствие не фатально. Договор будет признан заключённым. Убедимся в этом, пройдя по списку.

Тип договора

С этим реквизитом чаще всего происходит путаница. Например, договор назван «купли-продажи», а по факту имущество сдаётся в аренду. Судьи уже привыкли самостоятельно определять тип. Квалифицируют соглашение как договор аренды и применяют в ходе разбирательства соответствующие нормы. 

Если тип указан неверно или вовсе пропущен, для арбитража это не проблема.

Номер

Номер нужен для удобства компании. Упрощает ведение документооборота и контроль. Если с контрагентом заключается несколько договоров одной датой, без номера их легко перепутать. Полезный, но не обязательный реквизит.

Дата заключения

Забыли прописать дату – на помощь приходит ст. 433 ГК РФ «Момент заключения договора». Стоит дата в шапке или нет, договор будет заключённым с момента получения акцепта. 

Если договор подписывается лично, то получением акцепта считается дата подписания. При использовании электронной подписи – дата получения оферентом подписанного соглашения.

Преамбула

Преамбула – это традиция. Правовая традиция в России. 

Все наши договоры начинаются одинаково. Я, такой-то, и мой контрагент, такой-то, а вместе мы стороны, заключили договор о нижеследующем. 

Следовать традиции или не следовать – ваше право. Но не обязанность.

Срок действия

Для договора подряда сроки начала и окончания выполнения работ прописываются. Ст. 708 ГК РФ «Сроки выполнения работ»

Для других типов отсутствие срока не критично. Договор прекращается с исполнением сторонами принятых обязательств. Ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».

Банковские реквизиты

Расчётный счёт обычно указывают. Иначе не получишь оплату. Если счёт изменяется, реквизиты уточняются дополнительным письмом. 

Но должник имеет возможность исполнить обязательства даже в случае отсутствия банковских реквизитов кредитора. Он вносит средства на депозит нотариуса. Суд признаёт такие действия добросовестными, обязательства исполненными.

Реквизиты организации

Речь идёт об ИНН, ОГРН, адресе. Законодатель не обязывает стороны указывать реквизиты организации в договоре, хотя они служат для идентификации юридического лица. Участники сделки должны самостоятельно проверять надёжность контрагентов, руководствуясь принципом должной осмотрительности.

Подписи и печати

Письменная форма сделки требует подписи уполномоченного лица. Однако для экономии времени компании применяют факсимильную подпись. Ст. 160 ГК РФ «Письменная форма сделки».

Использование факсимиле легитимно, когда обе стороны дали на это своё согласие. Оформляется соглашение, в котором подтверждается такая форма подписи для договоров. На все последующие документы можно ставить факсимиле. 

Даже без подписи уполномоченного лица договор в некоторых случаях признаётся действительным. Следует дополнительно упомянуть, что бухгалтерские и налоговые документы подписываются только личной подписью. Использование факсимиле недопустимо. 

Специально опускать или забывать перечисленные выше реквизиты – непрофессионально. Но их отсутствие не делает договор незаключённым. Ведение дела усложняется, но выигрыш вполне возможен.

Получить консультацию по любым вопросам, связанным с юридическим сопровождением бизнеса можно здесь

Рыков Иван

Основатель антикризисной юридической компании «Рыков групп»

Специализации: антикризисное управление и банкротство крупных
предприятий и организаций;
управление проблемными активами; взыскание дебиторской задолженности, деятельность
коллекторов; субсидиарная ответственность по обязательствам должника.

Нотариальное оформление договора купли-продажи объекта недвижимости

Как правило, объекты недвижимости стоят немалых денег, соответственно следует нотариально оформить все необходимые документы, чтобы избежать мошенничества и опасных ситуаций.

Нотариус в свою очередь и станет осуществлять проверку на предмет законности проведения сделки, здесь принято учитывать и полномочия сторон договора.

Что касается нормативных правовых актов, то ими и устанавливаются различные случаи нотариального удостоверения сделки:

• например, когда в качестве предмета документа, выступает доля в праве общей долевой собственности на определенные объекты;
• или когда сделка станет совершаться со стороны опекуна. Сюда относятся и те лица, которые не достигли совершеннолетия.

Важно осознавать, что это важнейшие пункты договора, о которых нельзя забывать. Чтобы понять их смысл и суть, потребует консультация юриста, чтобы избежать многих сложностей в дальнейшем

Если присутствует то или иное перечисленное условие, то процедуру следует выполнять строго нотариально. Более того, по закону стороны должны обращаться исключительно в ту нотариальную контору, которая и будет находиться в субъекте федерации, на территории которого и расположен объект недвижимости.

Часто возникают ситуации, когда сторонам и вовсе незнакомы те или иные пункты договора. Конечно, в этом случае требуется помощь опытного специалиста, так как есть риски осуществить сделку неправильно, сталкиваясь с проблемами в будущем.

Договор купли-продажи авто: где взять незаполненный бланк

Если покупающее лицо удостоверилось в том, что предоставленные документы продавцом удовлетворяют требованиям договора, то можно сделать следующий шаг. Этот шаг подразумевает заключение ДКП транспортного средства с пробегом. Именно он является подтверждающим документом того, что покупающее лицо имеет право собственности на автомобиль. Только при наличии такого документа можно будет произвести регистрацию авто в МРЭО ГИБДД.

Бланк договора купли-продажи авто 2019

Ниже имеется один из множества вариантов видов бланков, ознакомиться с которым необходимо заблаговременно до завершения сделки.

Вариант незаполненного договора купли-продажи авто

Стоит отметить, что бланки таких документов могут отличаться. Это незначительные отличия, но в таком бланке обязательно должны указываться паспортные данные покупателя и продавца, а также объекта продажи. Различают бланки для заполнения от руки или на компьютере. Заполнять на компьютере бланки можно, но не рекомендуется, так как на месте могут появится некоторые нюансы, и бланк придётся переделывать. Если же стороны заключают договор на расстоянии, тогда понадобится перепроверить каждый пункт.

1. Его созданием занимались специалисты.
2. При создании бланка учитывался негативный опыт сделок.
3. Форма бланка указывает всю нужную и полезную информацию, в том числе и гарантии заключения сделки.

Бланк, который заполнен лицами, являющимися продавцом автомобиля с пробегом и покупателем, представляет собой правовую основу совершаемой сделки. Именно этот документ представляет собой подтверждение собственности на данное транспортное средство. Перед тем как ставить подпись на соответствующем месте, обе стороны должны перепроверить подлинность внесённых данных. Коротко рассмотрим, какую же информацию необходимо вносить в бланк.

В бланк договора вносится следующая информация:

1. Паспортные данные покупателя. Указывается не только ФИО, но ещё и данные о рождении, место жительства, серия паспорта, номер, а также дата и орган выдачи.
2. От продавца указываются аналогичные сведения.
3. На основе «Предмета договора» продавцу необходимо заполнить информацию о своём транспортном средстве: марка и модель, тип ТС, идентификационный номер, год выпуска, пробег, мощность двигателя, цвет кузова, модель мотора, номер шасси, номер кузова, а также данные паспорта ТС и гос. номер.
4. Предоставляемый на сайте бланк подходит для заключения сделки между покупателем и продавцом, который является собственником ТС. Для этого собственнику понадобится внести информацию о свидетельстве регистрации ТС.
5. На основании заключаемого договора обязательно нужно указать стоимость ТС. Причём нужно учесть, что сумма указывается не только цифрами, но и прописью, и только в рублях.
6. В завершении ставятся подписи обеих сторон.

Если же транспортное средство числится не на продающем автомобиль лице, тогда вам понадобится бланк другого вида. Его образец представлен на фото ниже.

Образец бланка для заключения договора по доверенности

Подписывать договор продавцу необходимо только после получения денежных средств. К услугам нотариуса автомобилисты прибегают для того, чтобы перестраховаться. Обратившись к нему, многие стремятся таким способом обезопаситься от мошенничества. Однако заверка у нотариуса – это все лишь услуга юриста, который контролирует, чтобы сделка прошла без нарушений. Он проверяет правильность заполнения документа и проведения сделки в целом.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа купли-продажи комнаты в коммунальной квартире купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога к договору купли-продажи квартиры к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность аренды индивидуального банковского сейфаДругие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ ). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых,  гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В  записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

• данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
• цена передаваемой по договору недвижимости (). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
• перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением ();
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ().

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.