Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Порядок определения кадастровой стоимости

Понятие кадастровой стоимости дано в ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ и включает следующие этапы:

В отношении каждого объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости. Так, согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ дополнительными сведения об объекте недвижимости в ГКН являются сведения о его кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно путем запроса сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ). Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 504 кадастровая стоимость указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте.

Земельные споры

• Регистрация земли и строения. Переоформление права на земельный участок
• Перевод категории земли и устранение ошибок Росреестра
• Присвоение адреса земельному участку. Уведомление о планировании и завершении строительства (реконструкции). ГПЗУ. ПЗЗ
• Земельный юрист и адвокат в Москве и области
• Земельный сервитут участка
• Объединение и раздел, изъятие и определение порядка пользования земельным участком
• Регистрационные действия с участком юристом
• Оспаривание и снижение кадастровой стоимости
• Признание права собственности на земельный участок
• Сопровождение сделок с землей
• Дарение и наследование земельного участка

Как подается

Перейдем к подаче иска. Для того, чтобы определиться с адресом суда, для начала нужно будет определить его тип. Если сумма требований, которая указана в исковом заявлении, менее 50 000 рублей, то иск направляется в суд мировой. Но на практике таких исков практически не бывает, так что бумаги подаются в суд арбитражный. При этом отделение суда может быть приписано как к вашему месту регистрации, так и к району, в котором расположено отделение Росреестра.

Подается исковое заявление одним из четырех способов:

1. При личном посещении здания суда. В этом случае потребуется просто передать исковое заявление уполномоченному специалисту;
2. Через вашего представителя. Процедура та же – вашему представителю нужно будет обратиться в здание суд и передать иск и бумаги. При этом потребуется доверенность, заверенная нотариусом;
3. Через юриста. То же самое, что и передача через представителя, но при этом услуга платная;
4. С помощью почты России. Для подачи иска и документов используйте заказное письмо, предварительно закажите выписку квитанции об отправке и вручении.

Правомерные ожидания исправления ошибок, или В чем твоя вера, налогоплательщик?

Итак, по мнению ВС РФ, защите подлежат только правомерные ожидания налогоплательщика, а исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки и установление налоговой базы, в основе которой лежит рыночная стоимость объекта недвижимости, не может свидетельствовать об ухудшении его положения и не дает основания для выводов о нарушении принципа доверия к закону.

Другими словами, государство имеет полное право на исправление допущенных ошибок, даже если это приводит к ретроспективному увеличению размера налога.

Нам представляется, что подобные выводы, применительно к сложившейся в Москве в 2016 году ситуации, сделаны Судом без учета одного очень важного обстоятельства. Дело в том, что действующая в 2016 году редакция  допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки

Дело в том, что действующая в 2016 году редакция  допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки.

Федеральным законом от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ из положений  было исключено прямое указание на технический характер ошибки.

В новой редакции  использовался термин «ошибочно определенная кадастровая стоимость» и действие указанной нормы было распространено на ситуации, связанные с исправлением любых ошибок при установлении кадастровой стоимости.

Однако новая редакция  стала действовать только с 1 января 2017 года и не регулировала отношения, возникшие в 2016 году.

Если, техническая ошибка – это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «»), то рассуждения о возможности применения увеличенной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в 2016 году будут приемлемы только тогда, когда отсутствие надлежащего учета стоимостных характеристик объекта недвижимости будет признано именно технической, а не какой-либо иной (кадастровой, учетной, реестровой и пр.) ошибкой.

Между тем, ВС РФ не стал разбираться в характере ошибок, приведших к необходимости изменения кадастровой стоимости, ограничившись лишь указанием на возможность определения налоговой базы по налогу на имущество организаций расчетным путем применительно к  на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости.

Что же получается? По мнению ВС РФ правомерные ожидания налогоплательщика – это необходимость уплачивать налог на имущество организаций, исходя из объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объекта недвижимости, и налогоплательщик всегда должен быть готов к тому, что государство может увеличить налоговое бремя задним числом, если посчитает сведения об объекте недвижимости ошибочными.

Но что же такое правомерные или законные ожидания, существование которых в качестве правовой презумпции, если верить ВС РФ, должно являться принципом российской правовой системы?

Так, например, Шерстобитов О.Н. в материале «Защита законных ожиданий – основополагающий принцип административного права» («Административное право и процесс, 2019, № 2) рассуждает: «Любое лицо имеет право получать ясную и правдивую информацию о деятельности публичной администрации заранее, до вступления в правоотношение. В этом случае оно сможет ориентироваться в публичном порядке, просчитывая свое поведение в отношении органов управления и действия этих органов в отношении себя. Властные субъекты, в свою очередь, не будут произвольно и непредсказуемо изменять практику даже при наличии права действовать по усмотрению». Исходя из этого, правомерные ожидания налогоплательщика обусловлены верой, прежде всего, в неукоснительное соблюдение государством требований закона, а применительно к рассматриваемой ситуации – верой в возможность увеличения налогового бремени задним числом только в случае совершения именно технической, а не какой-либо иной ошибки в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Попытка иначе использовать тезис о «правомерных ожиданиях», как инструмента увеличения возлагаемого на налогоплательщика фискального бремени, будет достижением цели негодными средствами.

Каким образом пересмотреть оценку, если не согласен с ней?

Кадастровая цена определяется государственными оценщиками с учетом площади, состояния и степени износа помещения. Чаще всего её устанавливают без осмотра объекта и поэтому ошибки при определении – не редкость.

Что делать, если вы сделали запрос и узнали, что кадастровая стоимость искусственно завышена? В этом случае можно потребовать произвести перерасчет, но для того, чтобы это сделать, нужно запастись доказательствами неправильной оценки.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в случае:

1. Выявления ложных сведений для её определения.
2. Большого разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью.

Если выяснится, что кадастровая оценка проводилась на основе недостоверной информации, ошибок, несуществующих характеристик, то кадастровая стоимость может быть оспорена. Требуется пересмотр и тогда, когда при определении цены имеются серьезные расхождения между рыночной и кадастровой. Такой разрыв неоправдан и сразу наводит на мысль об ошибке. Если заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости квартиры, то можно сравнить два вида стоимости.

Можно ли уменьшить?

Переоценка всех объектов происходит регулярно, но не чаще чем раз в два-три года. Если требуется пересмотр раньше этого срока, то оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Иногда сначала происходит обжалование в комиссии, а затем в судебной инстанции (если не удалось добиться желаемого).

Для чего нужно обжалование?

Как уже было сказано выше: кадастровая стоимость влияет на размер средств, которые придется заплатить в качестве налога на имущество физлиц. Этот сбор в бюджет обязаны платить все владельцы жилых домов, квартир, гаражей и даже объектов незавершенного строительства. Пока ставки налога мизерные, но уже в 2020 году они станут весьма ощутимые.

Пересмотр кадастровой стоимости может привести к уменьшению суммы налога. Например, столичное жилье стоимостью до 10 млн. руб. в 2017 году облагается налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, а свыше этой суммы уже по ставке от 0,15%. В первом случае придется заплатить максимум 10 тыс. рублей, а во втором – уже 15 тыс. рублей.

Важно! Информация о кадастровой стоимости влияет не только на размер налогов, но и на оценку залога, наследства.

Основания для пересмотра

Если вы сможете доказать, что есть ошибки в перечне объектов, определении месторасположения и в других важных факторах, влияющих на кадастровую стоимость, то это будет являться веским основанием для пересмотра в сторону снижения.

Например, достаточно принести справку об аварийном состоянии объекта и это уже будет веским основанием для пересмотра цены.

На определение стоимости влияет:

• площадь, количество комнат, техническое состояние дома;
• показатель износа;
• цена сделок купли-продажи на аналогичные объекты в этом районе;
• информация о стоимости аренды в похожих квартирах;
• различные коэффициенты и индексы, которые используют профессиональные оценщики.

Ошибка в любом из используемых для расчета параметре может быть доказана и оспорена. Оценщик может, например, не учесть какие-то подсобки, кладовки, не заметить насколько увеличился показатель износа здания в связи с давним отсутствием капремонта. Все это повод для оспаривания результатов его подсчетов.

Кадастровая стоимость обычно максимально приближена к рыночной цене, но встречаются случаи, когда она завышена. Далее рассмотрим, можно ли оспорить стоимость объекта недвижимости физическому лицу для уменьшения налога и как это сделать.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263.

Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):

Снижение кадастровой стоимости в суде

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:

• рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
• установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
• изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.

Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.

Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.

К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
• документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.

В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.

Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.

После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований. 

В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.

Правовые услуги

Если вам требуется помощь адвоката по вопросу опротестования кадастровой цены – обратитесь в Юридическую компанию № 1. Специалисты с большим стажем работы окажут комплекс необходимых услуг:

• устное или письменное консультирование по указанному вопросу;
• подготовка пакета документов;
• подбор экспертного учреждения для определения цены недвижимости;
• представление интересов доверителя в комиссии Росреестра;
• представление интересов доверителя в органах правосудия всех инстанций.

Отметим, что правоведы готовы вступить в дело на любом его этапе, в том числе тогда, когда суд первой инстанции был проигран. После успешного завершения дела специалисты помогут решить иные вопросы, например, по снижению арендных платежей на объект недвижимости.

Исключительная подведомственность

Можно предположить, что через норму о подсудности, законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об установлении кадастровой стоимости рыночной судам общей юрисдикции.

Независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор – принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности.

Судебная подведомственность дел:

1. Суд города федерального значения.
2. Областной.
3. Верховный суд республики.
4. Краевой, автономные области и округа.

В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В АПК РФ дела об установлении рыночной стоимости земли никогда прямо не упоминались. Ранее Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности.

Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и местного самоуправления относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим АПК РФ или иными ФЗ.  А интересующая нас категория дел всегда проходит с участием органов кадастровой оценки – Росреестра.

Поскольку непосредственно в самом АПК РФ не было уточнений, к подведомственности арбитражных судов такие иски, относил только закон об оценочной деятельности. Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Таким образом, после внесенных изменений не осталось норм, которые относят категорию данных дел к компетенции арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика.

С момента вступления изменений в силу арбитражные суды перестали принимать эти дела. Если иск все-таки «проскочил», прекращали производство и возвращали заявителю в связи с не подведомственностью спора.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости

У каждого объекта недвижимости есть ряд идентификационных данных, от кадастрового номера до основных характеристик. В перечень таких идентификаторов, фиксируемых в ЕГРН, входит и кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью понимается ценовой показатель объекта, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости. Правовой режим такого вида стоимости определен:

• Федеральным законом № 218-ФЗ”О государственной регистрации недвижимости”(скачать);
• Федеральным законом № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” (скачать);
• Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать).

Для установления указанного показателя, орган власти субъекта РФ наделяют полномочиями бюджетное учреждение. После завершения оценки, ее результаты утверждаются нормативным актом субъекта РФ, официально обнародуются. На основании показателя кадастровой стоимости обновляются сведения ЕГРН и Публичной кадастровой карты, а  ИФНС использует эти данные для расчета имущественного налога на квартиры, земельные участки, дома, нежилые здания, гаражи, коммерческой недвижимости, иные объекты.

На инфографике описал механизм уменьшения кадастровой стоимости после государственной оценки недвижимости.