Статья 39.11. подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности

Порядок проведения торгов

Процедура торгов четко регламентирована законодательством и проводится с учетом правил и требований, перечисленных в Земельном кодексе РФ. В частности, этому вопросу посвящена отдельная ст. 39.11 ЗК РФ. Всю процедуру можно разбить на несколько обязательных этапов, каждый из которых стоит рассмотреть отдельно:

Подготовительный этап (организация и подготовка аукциона)

Этот этап включает в себя несколько отдельных пунктов, а именно:

Для подачи заявки будущие участники должны подготовить и приложить к ней определенный пакет документов, а именно:

• собственно заявку на участие в торгах (она подается в установленной форме и с обязательным указанием банковских реквизитов заявителя);
• копию паспорта (или другого документа, который удостоверяет личность заявителя);
• копии документов о государственной регистрации юр лица, переведенные на русский язык (если заявителем является иностранное юр лицо);
• документы, подтверждающие факт внесения задатка (это условие является обязательным для участия в аукционе).

В том случае, если заявку на участие подает юр лицо или ИП, сведения о них организатор должен запросить самостоятельно в соответствующих органах (то есть в едином государственном реестре юр лиц и ИП соответственно).

Претендент признается участником аукциона при выполнении следующих условий:

• предоставление полного пакета документов;
• своевременная подача заявки;
• соответствие законодательным требованиям.

О данном решении он обязательно извещается в письменной форме. Решение об отказе в принятии заявок также должны быть отправлены претендентам вместе с возвратом внесенной суммы задатка (денежные средства возвращаются на тот счет, который был указан в заявке).

Основной этап (собственно проведение торгов)

В ситуации, когда не было подано ни одной заявки на участие в торгах или участник всего один, аукцион не проводится. В первом случае земля остается в том же правовом статусе, что и была, а во втором — передается в аренду единственному субъекту, который подал заявку. Однако заключение договора аренды в последнем случае возможно только при условии, что претендент подал все необходимые документы и соответствует установленным требованиям.

Торги на право аренды проводится в общем порядке, который предусмотрен для аукционов:

• каждому участнику присваивается свой номер и дается табличка, на которой этот номер закрепляется;
• аукционист объявляет начальную цену лота (в рассматриваемом случае — величину арендной платы за месяц или год);
• при согласии участника приобрести лот по установленной цене он поднимает табличку со своим номером.

Что касается повышения стоимости лота, то здесь также существуют определенные правила. В частности, используется так называемый «шаг аукциона», который должен быть равен 5% от начальной величины арендной платы.

В том случае, если после троекратного повторения последней озвученной стоимости никто из других участников не повышает цену, лот считается проданным тому из претендентов, кто последним поднимал табличку. Если после первого объявления цены никто из участников не выразил желания приобрести лот, то аукцион считается несостоявшимся.

Документальное оформление торгов происходит путем составления протокола организатором с внесением в него таких сведений:

• место, время и дата проведения;
• предмет аукциона (здесь обозначаются такие характеристики земельного участка, как его площадь, месторасположение, вид использования и т. п.);
• данные об участниках торгов;
• начальная цена предмета аукциона, с также последняя и предпоследняя из предложенных участниками;
• наименование или ФИО победителя (для юр и физ лиц соответственно), а также его контактные данные (и аналогичная информация о том участнике, который сделал предпоследнее предложение о цене аренды).

Данный протокол должен быть размещен на официальном сайте администрации населенного пункта в течение одного рабочего дня с даты его подписания. В течение трех дней с этой же даты организатор торгов обязан вернуть всем проигравшим участникам внесенные ими задатки. Что касается задатка того участника, который был признан победителем, то его сумма засчитывается в счет внесения арендной платы по договору, который будет заключен между сторонами. Возврат данной суммы победителю в этом случае е предусматривается законом.

Заключительный этап

Этот этап предполагает собственно заключение договора аренды земельного участка, что и было изначальной целью проведения аукциона.

О заключении договора аренды более подробно будет рассказано далее.

Кто организует аукцион

Итак, для начала стоит сказать, что процедура регламентируется Земельным кодексом (ст. 39.17-39.3) и Постановлением Правительства №808 от 11.11.2002 года.

Тендер земельных участков проводит комитет органа власти, отвечающий за муниципальное имущество. Все данные о дате проведения, лоте и результаты размещаются на интернет-ресурсе соответствующей муниципальной структуры.

Арендная плата устанавливается в каждом регионе в соответствии с земельным налогом, то есть обозначается некая сумма, пропорциональная ему.

Любой гражданин Российской Федерации вправе быть участником мероприятия. Это относится как к физическим, так и юридическим лицам. Лица без гражданства, иностранцы и иностранные юрлица не допускаются к участию в аукционе на право приобретения земельного участка.

Порядок проведения

Аукцион на продажу или аренду земельного участка (торг) может проводится как в открытой, так и в закрытой форме.

1. Первый вариант не ограничивает численность и категорию участников процесса, проводится на открытых площадках. Заявки на стоимость также открыты, что дает возможность участникам при необходимости сбить цену, назначенную конкурентом.
2. Второй вариант предполагает некие рамки, ограничивающие количество участвующих лиц и определяющие их характеристики.

За 30 дней до начала аукциона на сайте муниципалитета размещается извещение о проведение торгов, в котором указывается дата и место проведения мероприятия. Чтобы принять в нем участие, необходимо с паспортом обратиться в администрацию. Также требуется оплатить 10% от первоначальной стоимости лота и передать сотрудникам квитанцию об оплате.

За 5 дней до начала торгов приостанавливают рассмотрение заявок. Аукцион на право заключения договора аренды/продажи земельного участка состоится, если присутствуют хотя бы два участника.

Для проведения торгов назначается шаг аукциона размером 50 тысяч рублей и выше. Он применяется для увеличения ставки соперника. Тот, кто предложит большую сумму в отведенное время, становится победителем.

Результаты аукционов по продаже земельных участков размещаются в специальном итоговом протоколе. В нем фигурируют в основном данные о победителе и об окончательной цене. Этот документ послужит основанием при заключении сделки. Итоги торгов оглашаются на сайте муниципалитета.

Победителю дается 10 дней после подписания протокола о проведении торгов для перечисления денежных средств на реквизиты обладминистрации. В этот срок также подписывается договор о продаже права аренды на указанную территорию.

Как подать заявку на участие в аукционе

По завершении сбора всех бумаг пакет документов направляется инициатору торгов. Контактная информация всегда указывается в извещении о планируемых торгах. Подать заявку может как сам потенциальный арендатор, так и его законный представитель (в этом случае потребуется нотариально заверенная доверенность).

Каждая бумага предоставляется в двух экземплярах. При приёме составляется опись, с которой в дальнейшем при рассмотрении заявки легко сверить реально предоставленные бумаги. На копиях, которые остаются у заявителя, проставляются входящие данные: дата приёма бумаг и фамилия и подпись принявшего. Это становится гарантией, что документы действительно будут рассмотрены.

Варианты выкупа

В действующих положениях законодательства предусматривается несколько вариантов приобретения правомочий на земельные наделы. В частности, когда выкуп происходит у государственных органов. Стоит учесть, что каждому способу присущи особенности и отдельные правила. Изначально нужно рассмотреть аукцион. В данной ситуации предусматривается, что приобретение участка реализуется при проведении процесса торгов. Его инициируют органы государства. Кроме того, возможность проявления инициативы есть у гражданина, который желает приобрести надел. На деле не имеет значения факт, кем инициирована процедура. Сотрудники местной администрации несут обязанность относительно того, чтобы сообщить гражданам о проводимой процедуре.

Это происходит при использовании СМИ. В частности, напечатать информацию можно в газетах или разместить на официальном органе МО.

ВНИМАНИЕ !!! Граждане, которые желают принять участие, несут обязанность по формированию заявки. В законе установлен срок для такого обращения

Подать заявку требуется не позднее, чем за 5 дней до даты проведения аукциона.

Кроме того, потребуется оплатить задаток. Когда начинаются торги всем участникам потребуется представить акт, посредством которого удостоверяется их личность. Также нужна бумага, указывающая на внесение задатка. Если инициатива проявлена сотрудниками государственных органов, то гражданину не потребуется совершать дополнительных действий. Они заключаются в поиске участка. Здесь они только выражают свое желание относительно получения правомочий на надел. Участок выбирают сотрудники местной администрации.

Когда инициатива исходит от гражданина, на его плечи ложиться обязанность относительно поиска местности, которая будет выкуплена. Кроме того, он несет расходы, связанные с подготовкой территории. Перед тем как подавать заявление, потребуется пройти несколько этапов. Это касается самостоятельно подбора надела. Сделать это можно при помощи использования кадастровой карты. Она основывается на достоверной информации. Затем приступают к подготовке схемы по расположению участка. Этот документ в готовом виде передается сотрудникам местной администрации. Муниципалитет занимается рассмотрением и утверждением акта. Когда все шаги пройдены, уполномоченные сотрудники формируют решение. Оно может быть положительным или отрицательным.

После этого переходят к межеванию территории и дальнейшей постановке на учет в кадастрах.

ВАЖНО !!! Потребуется реализовать процедуру регистрации правомочий собственности на землю

Если участок подбирается самостоятельно, то потребуется уделить внимание нескольким важным моментам. В том числе, речь идет про целевое назначение, присущее территории и категорию

Когда целью является возведение жилой недвижимости, то потребуется найти именно такой участок, который предназначен для ИЖС.

Кроме того, важным моментом выступает то, чтобы у гражданина не было в наличии земельного участка. В течение месячного срока с момента получения уполномоченным органом документации происходит рассмотрение заявки. Сотрудники муниципалитета проводят проверочные мероприятия. Затем принимается решение относительно проведения процедуры торгов.

Для победы в торгах потребуется предложить большую сумму. Если за время подбора участников аукциона никто не проявит инициативу к участию, то автоматически право на получение земельного участка переходит к тому, кто захотел провести аукцион.

Разновидности аукционов

Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:

• стать собственниками наделов;
• получить землю в аренду.

Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.

Аукционы по продаже

Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:

1. Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
2. Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.

Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.

Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.

Аукционы по аренде

Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.

К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.

Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.

Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается.  Ранее размер определялся на основании:

• результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
• ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
• кадастровой стоимости конкретного надела;
• рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.

Начиная с 2015-го года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.

Аукционы земель под ИЖС

Аукцион земельных участков под ИЖС проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.

Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.

На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю

Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2021 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах

На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.

В собственность

• посредством проведения аукциона;
• продажи земли без процедуры торгов;
• на бесплатной основе.

Торги

Правила реализации торгов определены ст. 39.11-39.13 ЗК РФ.

Решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом по заявлению физического или организации.

• подготовка и утверждение органом власти схемы участка, если одобренного проекта межевания территории нет, и участок только образуется;
• обеспечение органом власти проведения кадастровых работ;
• госрегистрация прав на землю;
• определение технических условий подключения участка к сетям инженерно-технического обеспечения;
• принятие решения о проведении аукциона.

Порядок подготовки к проведению аукциона по инициативе заинтересованного лица:

• подготовка лицом схемы участка;
• подача заявления об утверждении схемы участка с перечислением целей использования;
• проверка органом власти оснований для одобрения или отказа в одобрении схемы в срок не более двух месяцев со дня получения заявления, принятие решения об отказе или подтверждении;
• проведение заявителем кадастровых работ;
• кадастровый учет земли и регистрация права собственности;
• подача заявления на проведение аукциона с указанием кадастрового номера объекта;
• обращение органа власти с заявлением о госрегистрации права собственности на землю;
• получение технических условий подключения к сетям ИТО;
• принятие решения о проведении аукциона в срок не более двух месяцев с момента подачи заявления.

По завершении подготовительного этапа заинтересованное лицо подает заявку на участие в аукционе по продаже земли со всеми необходимыми документами. Результаты аукциона оформляются в протоколе организатором аукциона.

• для ИЖС;
• ведения ЛПХ;
• ведения дачного хозяйства, садоводства;
• осуществления фермерской деятельности.

Без торгов

Продажа участка без торгов может быть реализована в следующих случаях:

• участок сформирован из земельного участка, переданного НКО, созданной физлицами для ведения дачного хозяйства и садоводства;
• земля предоставляется физлицам для ИЖС или ЛПХ в черте населенного пункта, дачного или фермерского хозяйства согласно ст. 39.18 ЗК РФ;
• другие случаи, описанные в ст. 39.3 ЗК РФ.

Бесплатно

Передача земель на бесплатной основе возможна в следующих случаях:

• физлицам по окончании пятилетнего периода со дня получения земли в безвозмездное пользование для ведения ЛПХ или реализации фермерской деятельности;
• физлицам по окончании пяти лет со дня получения земли в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ в муниципальных образованиях, установленных законодательством (гражданин должен иметь основное место работы в указанном МО по специальности, установленной законодательством);
• в прочих случаях, определенных статьей 39.5 ЗК РФ.

Запрет на строительство и реконструкцию

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.

Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Запрет также не может применяться при реконструкции объектов капитального строительства, реконструкция которых не приведет к изменению разрешенного использования земельного участка.

Напомним, что в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевой категорией определяется правовой режим земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка (см. ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

До даты утверждения правил землепользования и застройки, но в пределах пяти лет, исчисляемых с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ, изменение вида разрешенного использования допускается на основании решения главы местной администрации (см. подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ).

Очевидно, что запрет является определенным ограничением права собственности, поскольку право застройки земельного участка принадлежит собственнику (см. ст. 40 Земельного кодекса РФ и ст. 263 Гражданского кодекса РФ).

Ограничение гражданского права допустимо только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (см. ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Теперь разберемся, какую из указанных целей преследует запрет, установленный в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.

Вопрос об установлении запрета по смыслу нововведений относится законодателем на усмотрение органов государственной власти, т.е. в зависимости от решения органов государственной власти для некоторых покупателей запрет может и не устанавливаться.

Решение вопроса о запрете строительства и реконструкции на конкретном приватизируемом земельном участке законодатель, таким образом, передал на субъективное усмотрение конкретного чиновника со всеми вытекающими из этого последствиями.

Не исключены ситуации, когда после выкупа земельного участка его собственник обратится в суд для признания наложенного запрета на строительство и реконструкцию не соответствующим положениям Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также Конституции РФ.

Как отмечалось, запрет является ограничением права собственности земельного участка. Из статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ следует, что ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти, подлежат государственной регистрации, если это прямо установлено законом.

Из нововведений следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена.

Вкратце скажу, что я с помощью публичной кадастровой карты нашел аукционный земельный участок, а затем с помощью спутниковых карт осмотрел его.

На мою удачу, сервисный автомобиль, осуществлявший съемку местности для спутниковых карт, проехал как раз рядом с земельным участком.

Это позволило мне, находясь за много километров, оценить ландшафт района и подъездные пути к земельному участку.

Как я и ожидал, дорога в этом районе была в целом в хорошем состоянии.

Ландшафт радовал умиротворяющим видом, и разум предвкушал увидеть сносный земельный участок для инвестиций.

Приблизившись к территории, на которой располагался земельный участок, выставленный администрацией на аукцион, я сразу понял — почему была установлена такая низкая начальная цена.

Земельный участок представлял собой не просто заболоченное место.

Это был настоящий водоем.

Глядя на монитор компьютера, я ясно представлял, как в этом водоеме радостно квакают и безмятежно плещутся счастливые лягушки.

Не знаю, какова глубина этого оазиса водного мира, предлагаемого администрацией под строительство дома.

Пытаясь примерно подсчитать количество КАМАЗов с грунтом, которыми можно было бы засыпать водоем, я сбился со счета.

Какой из этой истории можно сделать вывод.

При поиске свободной земли неизбежно будут попадаться разные варианты.

Важно на стадии поиска не останавливаться на одном варианте. Используйте все доступные инструменты для поиска земельных участков, потому что среди неподходящих вариантов всегда можно найти хорошую землю по справедливой цене

Используйте все доступные инструменты для поиска земельных участков, потому что среди неподходящих вариантов всегда можно найти хорошую землю по справедливой цене.

Когда ищешь земельный участок в небольшом поселке или селе, бывает трудно найти адрес, потому что названия улиц на картах Гугла и Яндекса в маленьких поселках не указываются.

А на публичной кадастровой карте названий улиц просто нет.

Покажу на конкретном примере.

Мне нужно было найти земельный участок, который еще не образован, то есть, участок не имеет кадастрового номера и поэтому найти его на публичной кадастровой карте Росреестра невозможно.

У земельного участка есть только один ориентир – это адрес соседнего дома: Хабаровский район, с. Нагорное, ул. Пионерская, 14, который располагается поблизости от земельного участка.

Если открыть карты Яндекса, то улицы села Нагорное отображаются схематично без названий.

Поэтому отыскать на карте адрес — с. Нагорное, ул. Пионерская, дом 14, не ориентируясь в населенном пункте не получится.

Карта Гугла в этом вопросе тоже пока не радует, потому что на ней так же не видны названия улиц маленьких поселков.

Только схематичное отображение улиц без названий.

И что же делать в этой ситуации?

Как определить расположение земельного участка и осмотреть его ландшафт через спутниковые карты?

Есть один способ.

Можно воспользоваться онлайн сервисом: .

Данный онлайн сервис используют, чтобы получать выписки из ЕГРП Росреестра.

В выписке ЕГРП содержится вся информация об объекте недвижимости, будь то квартира, дом, или земельный участок.

Выписка ЕГРП также, содержит информацию о собственнике недвижимости.

Онлайн сервис позволяет искать объекты недвижимости по адресу.

Этим и воспользуемся.

Выбираем вкладку: «По адресу».

Заполняем адрес без указания дома: Хабаровский район, с. Нагорное, ул. Пионерская.

Указываем электронную почту.

Кликаем:  «Подать запрос».

Система в течение 10-20 секунд найдет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) все объекты недвижимости, в том числе, дома и земельные участки, которые имеют данный адрес.

Полученный результат будет показан в виде списка.

Каждый объект, найденный системой, имеет кадастровый номер, который отображается в результатах поиска онлайн сервиса.

В нашем примере объект недвижимости по адресу Хабаровский район, с. Нагорное, ул. Пионерская, 14 имеет кадастровый номер 27:17:0302002:85.

Копируем кадастровый номер, открываем Публичную кадастровую карту и в поиске указываем скопированный кадастровый номер.

Публичная кадастровая карта находит и подсвечивает желтым цветом найденный объект с кадастровым номером, который мы указали в поисковом запросе.

В итоге остается только, опираясь на найденный ориентир, визуально на Публичной кадастровой карте найти нужный земельный участок.

Все легко, удобно и просто.

Как вы уже наверняка поняли, при необходимости с помощью онлайн сервиса, вы можете узнать, кто является собственниками соседних земельных участков.