2 способа получить землю: через аукцион земельных участков и без торгов

Нюансы покупки земельных участков на аукционах

Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).

Какие тонкости нужно учитывать при сделке?

Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.

Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.

Поиск земельного участка начнем с заполнения 3-х полей формы.

В первом поле  формы поиска в выпадающем списке нужно выбрать —  Тип извещения.

Система предлагает 2 типа извещений:

• извещение о проведении торгов,
• извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе.

Если из выпадающего списка выбрать «Извещение о проведении торгов», то в результатах поиска отобразятся все проводимые аукционы.

Здесь выберем подходящие аукционы земельных участков и поучаствовуем в них.

Если выбрать тип — Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе, то в результатах поиска будут представлены не аукционы.

Вместо земельных аукционов отобразятся объявления о возможном проведении аукциона в будущем. При условии появления заинтересованных граждан.

Иными словами, этот тип извещения не о том, что проводится аукцион. Это предварительный сбор заявок для выяснения заинтересованности в земельном участке.

Для того, что бы найти земельный участок, выставленный на аукцион, нужно выбрать тип: «Извещение о проведении торгов».

Во втором поле просто выбираем страну размещения – Россия.

В третьем поле нужно выбрать местоположение земельного участка.

Как правило, достаточно выбрать субъект РФ и район или в город, в котором нацелены найти земельный участок.

В итоге в результатах поиска отобразятся земельные участки, выставленные на аукцион в конкретном районе.

Для примера, я ввел

местоположение земельного участка: Московская область, Пушкинский район.

В результатах поиска было найдено 7 лотов.

Все земельные участки, выставленные на аукцион, показаны в таблице.

Теперь остается изучить условия предоставления земли и выбрать подходящий вариант.

Организаторы и форма торгов

N101-ФЗ от 2002 года назначает организаторов. Ими выступают органы местного самоуправления и государственной власти.

Российское Правительство в Постановлении №1272 от 1993 года установило, что реализовать земельные участки можно не только на торгах, но и на конкурсах. Аукционы проводятся с условием того, что пользователь будет четко соблюдать ВРИ. Конкурсы проходят в случае, когда к покупателям предъявляются условия по эксплуатации земельного надела. В этом случае победителя определяет специальная комиссия, созданная для конкурса. На аукционе выигравшего объявляет его организатор.

Проводит торги учреждение, имеющее на это соответствующее разрешение. А выдается оно теми органами, которые по своему статусу отвечают за законное проведение аукциона и справедливый выбор победившего. В основном, это администрации района, поселения, города.

Что касается участника торгов, то стоит обратить внимание не только на площадь земельного надела. Прежде всего, на его ВРИ

Игнорирование этого требования может принести участнику серьезные правовые проблемы, вплоть до расторжения арендного договора или наложения штрафа в случае нарушения ВРИ.

Ранее торги проводились только очно. Появление аукционов в электронной форме не изменило сути вещей. Как и ранее, лот последовательно повышается в цене до тех пор, пока ее не будет готов оплатить единственно оставшийся участник. Но между электронной и традиционной формой существуют различия:

• торги в электронном формате происходят заочно: личное присутствие на них участников не требуется;
• место проведения – электронная площадка в сети Интернет;
• сервис, где проводится аукцион, автоматизирован;
• для участия в таких торгах необходима электронная подпись: только при ее наличии участник может торговаться и совершать иные, юридически значимые действия.

ЭЦП (электронная подпись) приобретается в специализированных фирмах, имеющих лицензию. Услуга платная. В основном, стоимость ЭЦП зависит от срочности ее изготовления. Чем быстрее, тем дороже. Для организаций покупка ЭЦП не является обременительной процедурой. Не но все граждане знают, что это такое и для чего она нужна. Логично, что не все торги переведены в электронный формат.

Преимущества аукционов в электронном виде заключаются в том, что они более справедливы и объективны. В них отсутствует лицитатор. Это исключает воздействие человеческого фактора на ход и результат торгов. Обжалований результатов торгов в электронном формате обычно не происходит.

Чтобы принять участие в торгах, которые проводятся в электронном виде, необходимо на сайте зарегистрировать личный кабинет.

Участники

Не все лица, заинтересованные в земельном наделе, могут стать участниками торгов. Заявки не могут быть приняты, как от россиян, так и от иностранцев, если они не выполнили условия:

• не представили документы, необходимые для участия;
• не внесли первоначальный взнос.

Датой начала срока подачи документов является день, когда в СМИ появилась информация о том, что начинаются торги. За 5 дней до их начала прекращается прием документов. Список необходимых бумаг можно найти в уведомлении о проведении аукциона. Единая форма документов не имеет стандартов. Она устанавливается организатором аукциона. Документы готовятся тщательно: если в них обнаружатся какие-либо помарки, неточности, это повлечет отказ для участника в проведении торгов.

Аукцион может не состояться по уважительным причинам. В частности:

• если на нем присутствует менее 2 соискателей;
• предмет торгов не был куплен по начальной цене;
• продавец объявил, что он отказывается от аукциона: сделать это он должен не позднее 15 дней до дня начала торгов.

Результаты торгов, выбор победившего

Каждый из тех, кто участвует в торгах, рассчитывает на победу. А успех зависит от того, насколько платежеспособен участник, а также его отношения к требованиям закона по ВРИ земельного надела.

Если у соискателя ограниченный бюджет, необходимо выбирать территорию и инфраструктуру участка, имеющую перспективу на будущее. Информацию о том, что планируется построить, возвести, планов по застройке населенных пунктов. Перед тем, как принять участие в аукционе, планы изучаются предварительно с тем, чтобы заинтересованное лицо выиграло торги, при этом минимизировало в этом процессе свои расходы.

Если соискателя заинтересовал земельный надел, находящийся недалеко от города, имеющего развитую инфраструктуру, автомагистрали, то для выигрыша в торгах необходима солидная сумма денежных средств. Минимизировать затраты не получится.

Тому, кто выиграл в аукционе, выдается специальная форма протокола: в документе отображены результаты торгов и зафиксирован победитель. А также проект арендного договора или купли-продажи земельного надела.

В отдельных случаях победитель получает проект договора, связанного с вопросом комплексного освоения территории.

Механизм оплаты

Первоначальный взнос, он же – задаток учитывается в качестве оплаты объекта, выставленного на продажу. Но как часть окончательной стоимости земли. Дальнейшая оплата земельного надела происходит по положениям ГК РФ. В частности, договором купле-продаже. Участники, которые составили ряды проигравших, возвращается задаток. На это нужно время: 3 дня после завершения аукциона. Задаток перечисляется на их банковский счет.

Осуществляя расчеты, организатор обязуется разместить оповещение о том, что аукцион состоялся и результаты торгов известны. Оповещение не срочное: закон отводит на это 1 месяц. Но существует один нюанс: информация о проведении аукциона размещается в тех же СМИ, где было указано о том, что торги планируются.

Переход прав

После подписания протокола торгов, происходит оформление земли в собственность выигравшего аукцион. Но орган муниципальной власти должен издать соответствующее Постановление. На это закон отводит ему достаточно длительный срок. Он равен 1 месяцу. Без этого документа покупатель не сможет оформить земельный надел. В Росреестр документы подаются от имени будущего собственника, самостоятельно. Только после проверки документов сотрудником Росреестра, их принятии, оформлении участка он становится его владельцем. С соответствующими этому правовому явлению полномочиями: пользование, распоряжение. То же касается и аренды, за исключением того, что распоряжение землей осуществляется временно, до тех пор, пока не закончится аренда.

Не всегда в отношении земельного участка, который предполагается брать в аренду, проводятся аукционы. Есть исключения из этого правила.

Запрет на строительство и реконструкцию

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.

Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Запрет также не может применяться при реконструкции объектов капитального строительства, реконструкция которых не приведет к изменению разрешенного использования земельного участка.

Напомним, что в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевой категорией определяется правовой режим земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка (см. ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

До даты утверждения правил землепользования и застройки, но в пределах пяти лет, исчисляемых с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ, изменение вида разрешенного использования допускается на основании решения главы местной администрации (см. подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ).

Очевидно, что запрет является определенным ограничением права собственности, поскольку право застройки земельного участка принадлежит собственнику (см. ст. 40 Земельного кодекса РФ и ст. 263 Гражданского кодекса РФ).

Ограничение гражданского права допустимо только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (см. ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Теперь разберемся, какую из указанных целей преследует запрет, установленный в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.

Вопрос об установлении запрета по смыслу нововведений относится законодателем на усмотрение органов государственной власти, т.е. в зависимости от решения органов государственной власти для некоторых покупателей запрет может и не устанавливаться.

Решение вопроса о запрете строительства и реконструкции на конкретном приватизируемом земельном участке законодатель, таким образом, передал на субъективное усмотрение конкретного чиновника со всеми вытекающими из этого последствиями.

Не исключены ситуации, когда после выкупа земельного участка его собственник обратится в суд для признания наложенного запрета на строительство и реконструкцию не соответствующим положениям Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также Конституции РФ.

Как отмечалось, запрет является ограничением права собственности земельного участка. Из статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ следует, что ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти, подлежат государственной регистрации, если это прямо установлено законом.

Из нововведений следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена.

Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:

• купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
• взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.

Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.

Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.

Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.

В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.

Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже  стоимости пустого участка.

Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.

Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.

Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.

Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.

Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/

как купить землю через сайт торги гов ру?

В верхнем меню наведите курсор на вкладку «Торги».

В выпадающем списке выберите «Аренда и продажа земельных участков».

Кликните на опцию расширенный поиск.

Откроется форма «Параметры участка», в которой заполним несколько полей.

• в сроке «Вид договора» выбираем – Договор купли-продажи,
• в строке «Тип извещения» выбираем – Извещение о проведении торгов,
• если хотите искать участки в конкретном регионе, населенном пункте, то заполните строки «Страна размещения» и «Местоположение».
• в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.

На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно.

Потому что именно ВРИ определяет возможности использования участка.

Если хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте – для индивидуального жилищного строительства.

Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.

Для справки.

Все виды разрешенного использования содержатся в Классификаторе. Документ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Классификатор содержит не только наименования видов разрешенного использования, но и описание каждого вида (далее – ВРИ).

Поэтому прежде чем выбрать ВРИ для участка под бизнес, прочитайте его описание. Чтобы не обмануть свои ожидания.

Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.

Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.

Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.

Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).

В чем состоит суть:

1. находите землю, которую хотите получить,
2. готовите схему расположения земельного участка,

   Примечание.

   В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.

3. подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
4. если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
5. после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
6. вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.

Минусы данного способа получения земли:

— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,

— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.

Плюсы:

+ вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,

+ вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.

Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.

Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговых инструкциях.

Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.

Варианты выкупа

В действующих положениях законодательства предусматривается несколько вариантов приобретения правомочий на земельные наделы. В частности, когда выкуп происходит у государственных органов. Стоит учесть, что каждому способу присущи особенности и отдельные правила. Изначально нужно рассмотреть аукцион. В данной ситуации предусматривается, что приобретение участка реализуется при проведении процесса торгов. Его инициируют органы государства. Кроме того, возможность проявления инициативы есть у гражданина, который желает приобрести надел. На деле не имеет значения факт, кем инициирована процедура. Сотрудники местной администрации несут обязанность относительно того, чтобы сообщить гражданам о проводимой процедуре.

Это происходит при использовании СМИ. В частности, напечатать информацию можно в газетах или разместить на официальном органе МО.

ВНИМАНИЕ !!! Граждане, которые желают принять участие, несут обязанность по формированию заявки. В законе установлен срок для такого обращения

Подать заявку требуется не позднее, чем за 5 дней до даты проведения аукциона.

Кроме того, потребуется оплатить задаток. Когда начинаются торги всем участникам потребуется представить акт, посредством которого удостоверяется их личность. Также нужна бумага, указывающая на внесение задатка. Если инициатива проявлена сотрудниками государственных органов, то гражданину не потребуется совершать дополнительных действий. Они заключаются в поиске участка. Здесь они только выражают свое желание относительно получения правомочий на надел. Участок выбирают сотрудники местной администрации.

Когда инициатива исходит от гражданина, на его плечи ложиться обязанность относительно поиска местности, которая будет выкуплена. Кроме того, он несет расходы, связанные с подготовкой территории. Перед тем как подавать заявление, потребуется пройти несколько этапов. Это касается самостоятельно подбора надела. Сделать это можно при помощи использования кадастровой карты. Она основывается на достоверной информации. Затем приступают к подготовке схемы по расположению участка. Этот документ в готовом виде передается сотрудникам местной администрации. Муниципалитет занимается рассмотрением и утверждением акта. Когда все шаги пройдены, уполномоченные сотрудники формируют решение. Оно может быть положительным или отрицательным.

После этого переходят к межеванию территории и дальнейшей постановке на учет в кадастрах.

ВАЖНО !!! Потребуется реализовать процедуру регистрации правомочий собственности на землю

Если участок подбирается самостоятельно, то потребуется уделить внимание нескольким важным моментам. В том числе, речь идет про целевое назначение, присущее территории и категорию

Когда целью является возведение жилой недвижимости, то потребуется найти именно такой участок, который предназначен для ИЖС.

Кроме того, важным моментом выступает то, чтобы у гражданина не было в наличии земельного участка. В течение месячного срока с момента получения уполномоченным органом документации происходит рассмотрение заявки. Сотрудники муниципалитета проводят проверочные мероприятия. Затем принимается решение относительно проведения процедуры торгов.

Для победы в торгах потребуется предложить большую сумму. Если за время подбора участников аукциона никто не проявит инициативу к участию, то автоматически право на получение земельного участка переходит к тому, кто захотел провести аукцион.

Какие бумаги собрать?

Если гражданин не хочет сразу же получить отказ относительно участия в рассматриваемой процедуре – ему потребуется собрать все документы. Стоит указать, что этот перечень небольшой.

В него входит:

• акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина;
• заявление, оформленное по определенному образцу;
• квитанция, указывающая на то, что человек заплатил задаток в размере 10 процентов от установленной изначально стоимости.

При составлении заявления нужно учесть, какие сведения в нем должны отражаться. В частности, прописывается информация относительно гражданина, который желает получить права собственности на надел. Кроме того, прописываются реквизиты счета, куда переводить денежные средства. Это нужно для того, чтобы сотрудники администрации понимали, куда возвращать задаток.

Когда участие в аукционе принимает организация, ей потребуется предоставить документацию уставного типа и регистрационные акты. Также нужно оформить доверенность и бумагу, подтверждающую личность представителя.

Как победить?

При проведении торгов в отношении участков должны применяться положения земельного законодательства. Кроме того, используются отдельные нормативы, которые отражают розыгрыш объектов имущественного назначения. Это касается земель, находящихся в собственности государственных или муниципальных органов. Часто среди граждан возникает вопрос, относительно принятия участия в процессе торгов и победы в них

Важно узнать, что подразумевает аукцион. По-другому этот процесс можно назвать торгами публичного значения

Данное мероприятие является специализированным. В ходе него органы разных уровней занимаются розыгрышем надела, предназначенного для проведения строительных работ.

Для данной территории свойственна определенное исчисление. Оно имеет кадастровую направленность. Установлено, что эти земли не могут иметь статус заброшенных. По этой причине у них всегда имеется доступ к главным ресурсам, необходимым для проживания. Речь идет о воде и энергии электрического типа. В некоторых случаях граждане предпочитают проводить магистрали газового значения.

Допускаются к участию в процессе торгов лица, которые имеют заинтересованность в результате. Победит тот, кто сможет предложить больше средств. Объектом розыгрыша может стать не только правомочие владения, но и возможность сформировать арендное соглашение. В этой ситуации стоимость платежа будет рассчитываться исходя из суммы налоговых взысканий. Они разнятся в зависимости от региона нахождения участка.