Продажа части дома и земельного участка в долевой собственности

Правила продажи доли

Так, продать долю в общей долевой собственности можно в следующем порядке:

1. провести переговоры с сособственниками. Если он один и желает сразу купить объект по приемлемой для обеих сторон стоимости, то можно сразу провести сделку. Если же владельцев несколько, можно продать им объект в равных частях. При наличии разногласий, лучше переходить к дальнейшим пунктам;
2. подготовить предложение к приобретению долю сособственникам. Оно должно содержать цену. Направляется каждому. Можно вручить лично или направить почтой. Срок рассмотрения и ответа составляет 30 дней с момента получения. Ещё один вариант – получить от таких лиц отказ в приобретении, заверенный нотариально;
3. начать процедуру оформления доли с другими лицами, если сособственники отказались от приобретения.

Цена имеет важное значение. Если изначально в предложении стояла одна стоимость, а в итоге доля была продана другому лицу за меньшую, сособственник сможет обжаловать сделку

Поэтому важно направлять новое предложение в случае уменьшения продажной стоимости.

Последующая продажа будет осуществляться по общим правилам присущим для подобных сделок с недвижимостью. Нужно будет подготовить договор, собрать пакет документации, оплатить пошлину и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права.

Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)

Если у собственника несовершеннолетний ребенок

При продаже части имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Подобное соглашение потребуется и при реализации квартиры, одним из дольщиков которой является малолетний. При этом представителю потребуется предоставить ребенку долю в другом доме, квартире.

С юридической точки зрения продать дом без согласия работников органов опеки и попечительства не получится. Это просто незаконно. Такая сделка признается ничтожной, а права собственности возвращаются ребенку. Причем административную ответственность понесет не только продавец, но и покупатель, а также нотариус, заверивший договор.

При продаже доли в доме или недвижимости, разделенной на доли, одним из дольщиков которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо собрать небольшой пакет документов и предоставить его работникам органа опеки и попечительства. Сотрудник проверит достоверность бумаг и вынесет решение.

Надо сказать, что если вы задумали выделить долю ребенку в комнате, то работники ООП, скорее всего, откажут в заключение сделки. Это связано с тем, что новая жилплощадь ребенка не должна отличаться от продаваемой квартиры. Кроме того, ребенок не может жить один, поэтому в доме должен иметься и другой собственник – один из родителей, законный представитель.

Запомните! При вынесении решения органом опеки и попечительства должны присутствовать оба родителя ребенка. Если один из супругов не может явиться в назначенное время, предоставляется бумага, подтверждающая уважительную причину отсутствия. Если такого документа нет, принятие решения переносится на другую дату.

Кроме того, второму родителю придется написать согласие на совершение сделки. Только в таком случае работники опеки и попечительства смогут принять решение.

Обратите внимание на то, что в каждом муниципальном образовании, регионе требования отличаются друг от друга, поэтому перед продажей имущества, дольщиком которого является ребенок, проконсультируйтесь со специалистом заранее

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников?

Нежелание дольщиков выкупать вашу долю – не проблема. Достаточно найти покупателя среди третьих лиц и заключить договор купли-продажи. Вот только в жизни могут возникать сложности. Например, если совладельцы чинят препятствия по продаже доли, ссылаясь на положение ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа объекта.

Способы продажи

Предположим, вы уведомили остальных собственников о продаже своей доли в доме, но никто не захотел выкупать часть недвижимости.

Что делать в случае несогласия других собственников:

1. Первый способ – ищем покупателя «на стороне». Однако известить содольщиков о продаже все же придется, иначе они могут оспорить сделку, сославшись на положение п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав покупателя.
2. Второй способ – попытаться выделить долю в натуре, т.е. обустроить отдельное жилое помещение. Разумеется, при наличии технической возможности. Об этом можно узнать из отчёта кадастрового инженера (геодезиста). Выделив долю в натуре, нет нужды предлагать первое право покупки другим владельцам долей. Если процент выделен в натуре, продавец выходит из числа долевых собственников.
3. Третий способ – принудительный выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Допускается только в том случае, если доля в доме мала, не представляет интереса для собственника и не может быть выделена в натуре.

Выбрав подходящий способ, можно оформлять бумаги.

С чего начать процесс?

Жилой дом в общей собственности разделен между несколькими людьми. Они имеют преимущественное право покупки на доли друг друга – причём речь идет о возмездных (платных) сделках, куда и входит купля-продажа.

Алгоритм действий

События могут развернуться в трёх направлениях, о чем мы сообщали разделом выше – покупатель действует в рамках выбранного способа.

Если случился отказ и/или игнорирование со стороны других владельцев:

Шаг №1 Выжидайте 30 календарных дней (месяц).

Шаг №2 Ищите покупателя на сайте объявлений, в газетах, интернете, через знакомых и др.

Шаг №3 Заключайте договор купли-продажи (см. выше).

Если есть возможность выделить долю в натуре:

• Заказывайте экспертизу в БТИ.
• Обновите техпаспорт на дом и кадастровый паспорт на землю.
• Проводите межевание (размежевание).
• Ставьте землю на кадастровый учет.
• Оборудуйте жилое помещение как обособленный объект.
• Переоформите документы в Росреестре.
• Совершите куплю-продажу без обращения к собственникам долей.

Если требуется принудительный выкуп:

Этап 1 – Предложите выкупить долю.

Этап 2 – Дождитесь отказа.

Этап 3 – Обратитесь в БТИ, закажите экспертизу, соберите документы.

Этап 4 – Положите деньги на депозитный счёт выбранного вами суда.

Этап 5 – Составьте иск о принудительном выкупе незначительной доли.

Этап 6 – Посетите судебные заседания.

Этап 7 – Получите итоговое решение.

Этап 8 – Выплачивайте совладельцу компенсацию за его минимальную долю.

Следование инструкциям повысит шансы на успешность продажи/выкупа доли в общем праве на дом и землю.

Сроки и стоимость

Отсутствие согласия других собственников увеличивает сроки купли-продажи дома без земли.

Если не обращаться в суд, оформление может затянуться на 30-40 дней. Судебные тяжбы отодвинут процесс на 3-4 месяца, а в сложных случаях и до полугода с момента подачи иска.

Многие спрашивают, сколько стоит процесс продажи доли в доме без земли? Расходы не отличаются от описанных выше, однако в случае с подачей иска – увеличатся:

• иск о принудительном выкупе незначительной доли в общем праве – минимум 300 рублей, максимум – 60 000 рублей;
• составление исков и заявлений – согласно прейскуранту нотариуса или юриста;
• заказ недостающих документов на жилой дом – от 1 500 до 10 000 рублей.

Общая сумма может доходить до 40 000 рублей.

Итак, доля в жилом доме не продается без земли. Исключением является выдел доли участка в натуральном размере (6 соток, 2 гектара). Совладелец имеет право выйти из состава совладельцев на основании ст. 252 ГК РФ. Приоритет в выкупе доли имеют остальные владельцы. Если они не имеют интереса, допускается продажа части жилья третьему лицу.

Разрешение конфликтов между дольщиками – сложное и длительное занятие. Обычный человек не знает всех нюансов. Зачастую это лишь усложняет куплю-продажу доли дома без земли. Отсутствие межевания, нехватка справок, нарушение преимущественного права покупки, ошибки в договорах и заявлениях – вот далеко не полный список нежелательных факторов. Если вы хотите совершить куплю-продажу, но столкнулись со сложностями – задайте вопрос нашим юристам. Они ответят на вопросы, дадут рекомендации, просчитают риски, «разжуют» законодательные тонкости и обезопасят вашу сделку. Юридическая консультация – бесплатная и круглосуточная. Обращайтесь!

Правовое регулирование

В первую очередь долевые отношения регулирует Гражданский кодекс, так как именно он определяет основные правила сделок по купле-продаже и правовой режим собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Так, в статье 250 устанавливается преимущественное право покупки.

Не стоит забывать и о нормах Земельного кодекса. Так, статья 11.5 устанавливает возможность выдела земельного участка из совместной собственности.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особые правила для земель данной категории, например, в 8 статье говориться о купле-продаже и порядке осуществления сделки, а в статье 12 указывается возможность продажи доли в таком участке.

Ссылка на документ:

Ссылка на документ: «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Выдел доли в праве совместной собственности

По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

• если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
• если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
• далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.

Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.

Оформление сделок по договорам

Экземпляр договора купли-продажи (ДКП) посвящен отражению всех принципиальных условий совершаемой с имуществом сделки. Помимо персональных данных продавца и покупателя, в бланк включают сведения относительно времени и места проведения запланированной сделки. Должны быть отражены не только достигнутые договоренности, но также срок их действия и предмет, в отношении которого они установлены

Важно зафиксировать в ДКП перечень обязанностей, принимаемых на себя каждой из сторон-участников процесса, последовательность передачи имущественных прав и взаиморасчетов между участниками мероприятия. Если покупатель изъявляет такое желание, в качестве приложения к ДКП оформляется:

• Экземпляр акта приема-передачи территории с перечнем и реквизитами предоставляемой для госрегистрации сделки документации;
• Подробное описание землевладения с отражением достигнутой в ходе переговоров продажной цены, с подписями участников сделки под бланком;
• Предварительная версия ДКП;
• Различного рода дополнительные соглашения;
• Протоколы о согласованиях и разногласиях, возникших у участников мероприятия в процессе подготовки к сделке и ее проведения.

Факт оплаты предмета договора и подписание бланков всеми участниками процесса не свидетельствует о законности перехода имущественных прав от продавца к покупателю. Смена правообладателя происходит лишь после госрегистрации пакета документации в одном из представительств Росреестра.

Договор купли продажи доли земельного участка можно оформить в нашей компании.

Необходимые бумаги

Для осуществления продажи земли, необходимо подготовить обширный пакет бумаг. Помимо ДКП, в его состав входят экземпляры:

• Заявления покупателя о переходе имущественных прав на землю с закреплением информации в ЕГРП;
• Личных паспортов участников процесса;
• Подлинников правоустанавливающих и правоподтверждающих документов в отношении землевладения, реализуемого продавцом;
• Выписки из ЕГРП или свидетельства о возникновении имущественных прав на территорию, оформленного по государственному образцу;
• Кадастрового паспорта, кадастровой выписки или плана местности;
• Нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение территории — для объектов, которые продавец приобрел в момент нахождения в законном браке;
• Справки об отсутствии арестов и ограничений на объект имущественных прав;
• Подписанных бланков акта приема-передачи землевладения;
• квитанций об оплаченной госпошлине за совершение регистрационных мероприятий.

Возможные трудности

Существуют ситуации, когда сделку по переходу имущественных прав приостанавливают представители регистрационной службы. Это может иметь место, если:

• В отношении территории вынесено судебное постановление о наложении на имущество ареста;
• Действует публичный или частный сервитут;
• Земля выступает в качестве обеспечения по целевому кредиту, который в данный момент не погашен;
• Продавец имеет задолженность по уплате имущественного налога;
• Земля находится у продавца в аренде или доверительном управлении.

Нет вашей проблемы в списке? Сделка купли продажи земельного участка — одна из услуг нашей компании.

Проверка возможности совершения сделки

Перед подписанием бумаг, покупателю следует убедиться в возможности совершения сделки и ее законности:

• проанализировать историю продаж и возникновения у предыдущих землевладельцев имущественных прав;
• убедиться в корректности результатов межевания земельного участка;
• выявить обременения и ограничения в отношении объекта, возможные судебные иски на стадии рассмотрения, притязания и претензии третьих лиц;
• наличие неузаконенных домов на земельном участке.

Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:

• купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
• взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.

Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.

Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.

Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.

В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.

Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже  стоимости пустого участка.

Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.

Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.

Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.

Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.

Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/

Можно ли реализовать без разграничения

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2021 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Как продать долю земельного участка без выделения

Пай или доля, на которую возникли права после проведения процедуры приватизации разнообразных сельскохозяйственных угодий — это право собственности на земли сельхоз назначения. Порядок оборота подобных земель четко определяется федеральным законодательством.

В соответствии с законодательными актами, без процедуры выделения доли в собственность, можно завещать ее по своему усмотрению, отказаться от права владения данной долей или внести уставной капитал в организацию, которая занимается использованием данного участка земли.

Кроме этого, собственник имеет установленное законом право самостоятельно осуществить продажу данного участка или подарить его любому лицу, являющемуся участником долевой собственности, либо занимающемуся постоянным пользователем этой земли.

Согласно законодательству, запрещается продавать или передаривать долю без процедуры ее выделения лицам, не являющимся дольщиками или какими-либо другими участниками собственности на землю.

Если доля была выделена из общего поля, то есть произошло формирование абсолютно нового участка, была проведена процедура межевания и обозначение его границ, произошла постановка на кадастровый учет, такую землю можно продать или подарить постороннему третьему лицу.

Требуется уделить особое внимание тому, что при осуществлении продажи земли третьему лицу, есть так называемое право на покупку на преимущественных условиях. Подобное право имеют:

Подобное право имеют:

• Любые субъекты РФ;
• Местное муниципальное образование.

Любой субъект РФ имеет право на приобретение подобного участка на преимущественных основаниях за сумму, предложенную продавцом. Если эти органы не воспользуются своим правом на преимущественное приобретение земли или не уведомят о своем решении в течение тридцати дней, то участок может быть передан третьему лицу.

Кроме этого, стоит отметить существование понятия «невостребованные доли». Такой может быть признана определенная доля, которая ранее принадлежала определенному гражданину, не осуществившему ее передачу в аренду или не распорядившемуся ею самостоятельно в течение 3 полных лет.

Причем, чтобы доля была признана невостребованной, на нее ни в коем случае не должно быть зарегистрировано право собственности в Государственной регистрационной службе.

В подобной ситуации, органы самоуправления населенного пункта могут распорядиться участком в установленном законодательными актами порядке. Для этого они обращаются в суд, чтобы признать свое право собственности на подобные участки.

Следовательно, в вашей ситуации может существовать сразу несколько вариантов развития событий. Если вы являетесь дольщиком в этой сельскохозяйственной организации, то вам могут подарить или продать определенную долю, без необходимости проводить процедуру ее выделения.

Если вы не выступаете в качестве дольщика, но происходило выделение определенного участка в качестве доли, вам может быть продано или подарено данное недвижимого имущество. Здесь не стоит забывать о наличии права на преимущественное приобретение земли.

Без процедуры выделения доли, на вас может быть оформлено завещание. Другим образом получить желаемую долю не представляется возможным. Для проведения подобной процедуры, вашим родителям потребуется обратиться за необходимой консультацией к своему нотариусу. Он сможет дать вам исчерпывающие разъяснения касательно того, как правильно оформить документы и поступить в той или иной ситуации.

Земли сельскохозяйственного назначения

Если гражданину принадлежит доля в участке, относящемся к землям сельхоз назначения, то на отчуждение такого надела действует особый порядок. Он закреплен в ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002.

Согласно п. 1 указанной статьи гражданин может без выделения доли распорядиться своей частью одним из следующих образов:

• отказаться от прав собственности;
• завещать;
• внести в уставный фонд сельхоз предприятия, пользующегося наделом;
• продать, подарить или передать в доверительное управление иному дольщику, сельхоз предприятию или члену КФХ, использующим такой надел.

Для распоряжения участком иными способами требуется предварительное выделение доли, которое возможно только после межевания территории. В случае заключения сделки по отчуждению между двумя совладельцами сельхоз земель уведомление остальных дольщиков не требуется.

Если продавец выделил долю в участке и желает реализовать ее третьему лицу, то преимущественное право выкупа возникает не только у иных собственников, но и у муниципального образования. Собственник обязан направить уведомление в адрес местного органа самоуправления, в котором он извещает администрацию о своем намерении реализовать сельхоз землю. В уведомлении также указывается площадь и стоимость надела.

Если муниципалитет не воспользуется своим правом преимущественного выкупа, то владелец вправе реализовать надел третьим лицам в течение года. При этом стоимость не может быть ниже, чем указано в уведомлении для администрации.

Сделка по отчуждению сельхоз земель не подлежит обязательному удостоверению в нотариате. Это относится к территориям, полученным в порядке приватизации сельхозугодий.

Особенности использования участка в долевой собственности

Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам

Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами

Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна. Если мирным путем нельзя установить порядок использования земельного надела, можно обратиться с заявлением в суд. Эти вопросы решает мировой судья.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально. Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:

• Сбор сведений и их тщательный анализ.
• Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
• Геодезическая съемка.
• Обработка данных.
• Создание плана межевания – конечный результат.
• Подача плана в регистрационную палату.
• Получение кадастрового паспорта.

Чтобы оформить права на участок в долевом владении, после проведения всех этих процедур нужно обратиться с перечнем документов и планом межевания в кадастровую палату. Если возникают споры о границах долей, проводится судебная экспертиза.

Как поступить, если необходимо выполнить межевание и занести участок в кадастр, а также как прекратить споры с соседями по поводу границ участка расскажет юрист в данном видео:

Как разделить землю в долевом владении

Обычно общую собственность на территорию имеют супруги, которые приобрели надел в браке, либо после приватизации территории родственниками. Реже долевая собственность на площадь надела бывает у людей, не имеющих родства. Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.

После раздела собственник может распоряжаться выделенной ему долей по своему усмотрению, не советуясь с другими владельцами.

Если разделение хочет провести только один из собственников, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.

Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.

Список документов, которые нужно подать в ГКП:

• договор о покупке или приватизации;
• кадастровые паспорта;
• согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.

Если возник конфликт, и мирным путем не получается разделить территорию, придется обратиться в суд с заявлением о просьбе выделения принадлежащей владельцу доли в натуральном виде. В этом случае нужно составить иск и предоставить документы на рассмотрение. Если разделение будет одобрено, можно обращаться в регпалату за оформлением новых свидетельств, в случае отрицательного решения можно попробовать подать апелляцию в вышестоящий суд. Существуют нормативы площадей земельных участков, если при делении общей территории на количество собственников размер участка меньше нормы, им откажут в разделе, и оспорить это уже невозможно.

Продажа доли земельного участка

Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.

Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:

• Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
• У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
• Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
• В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.