Трейд-ин: как «обменять» старую квартиру на новую?

На что нужно обратить внимание

1. Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
2. Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Как менялись цены

По сравнению с концом 2014 года (то есть за 5 лет) цены просели и на вторичном, и на первичном рынках. Так, относительно осени 2014 года цены в московских новостройках снизились на 11%, подсчитали в «МИЭЛЬ». На вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены просели на 8%.

Однако эти цифры не слишком показательны, поскольку во многом обусловлены «эффектом высокой базы»: как раз на осень 2014 года пришелся ажиотажный спрос на жилье из-за девальвации рубля и психологическое «накручивание» цен на жилье. Для реального понимание тренда лучше сравнивать цены с осенью 2015 года, когда ситуация «устаканилась». По данным IRN.RU, с ноября 2015 года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3% — со 174 000 до 178 000 рублей. Цены на новостройки с осени 2015 по осень 2019 года выросли на 5% — тоже не назвать прорывом, но все же вдвое больше, чем на вторичном рынке.

Таким образом, если брать динамику средних цен на вторичном и первичном рынках, обозначенный тренд подтверждается: цены на новостройки в среднем растут быстрее, чем на вторичные квартиры. Однако разница небольшая, к тому же речь идет о слишком разных рынках. На вторичном много продавцов и покупателей, поэтому средние данные в большей степени отражают реальный баланс спроса и предложения. На рынке новостроек меньше продавцов (это в основном крупные компании), а их ценообразование зачастую объясняется текущей политикой (надо быстрее продать большие объемы – они снижают цены, нужна максимальная маржа – повышают). К тому же из-за меньшего количества объектов в продаже первичный рынок более чувствителен к изменению структуры предложения.

Возможно, корректнее сравнивать не «вторичку» с «первичкой», а старый жилой фонд и новый (то есть относительно недавние новостройки, вышедшие на вторичный рынок). Здесь все сложнее. Например, старая панель (хрущевки и ранние брежневки с маленькой кухней) с осени 2015 года, по данным www.irn.ru, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. Кирпичные хрущевки за этот же период прибавили в цене 4%, в то время как современный монолит-кирпич вообще подешевел, вопреки той самой «современности», причем сразу на 7,3%.

Получается, устаревшее жилье чувствует себя лучше более качественного и современного? «Это не совсем так, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — По крайней мере, менять новую качественную квартиру на убитую хрущевку ради лучшей ценовой динамики точно не стоит. Просто средние значения высчитываются на основе предложений о продаже. В дешевом сегменте «хотелки» продавцов в большей степени приблизились к возможностям покупателей, в то время как дорогое жилье все еще сильно переоценено. Продавцы медленнее реагировали на реалии рынка, старались держать ценник, поэтому дорогим квартирам еще есть куда падать. К тому же основные сделки происходят как раз в бюджетном сегменте (до 6-8-10 млн рублей в зависимости от количества комнат): там спрос достаточно устойчивый, дешевые квартиры быстро вымываются с рынка, поэтому и цены более стабильны. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег».

В будущем, когда рынок придет к балансу, ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом будет увеличиваться, считает эксперт. Поэтому сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять вторичную квартиру на новостройку: пока цены на дешевую «вторичку» относительно устойчивы, а многие новостройки массовых сегментов выходят по ценам ниже «старья» (даже несмотря на необходимость работы через эскроу-счета, многие новостройки за последние месяцы появлялись в продаже с ценником от 120 000 рублей за кв. м – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2019 года: что, где, почем»).

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

1. договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
2. договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

• Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
• Бесплатное оформление договоров;
• Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

• Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
• Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
• Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
• Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Взаимообмен квартиры на загородный дом

Спрос на загородный трейд-ин есть, однако специалисты отмечают, что популярной она стала только с приходом пандемии. Первоначально практика продажи неликвидных квартир для покупки привлекательной загородной недвижимости появилась во время одного из кризисов. Тогда застройщик выкупил у собственника квартиру как минимум с 20 % скидкой, а на оставшуюся сумму предлагал ему недвижимость на своих объектах. Покупатели в таких сделках теряли значительные суммы, а застройщики получали «неживые» деньги, потому трейд-ин вышел на новый уровень и превратился во «взаимозачет».

Сегодня владельцы квартир могут выбрать один из двух путей:

1. Заключить договор с застройщиком, выбрать понравившийся объект загородной недвижимости из предложенных компанией, получить беспроцентную рассрочку. Тем временем менеджеры застройщика будут оценивать стоимость имеющейся у покупателя квартиры, реализовывать ее и полученные от продажи средства засчитывать в счет оплаты дома.
2. Привлечь риэлторов, составив два договора (с риэлторами и застройщиком). В этом случае клиенту не нужно будет участвовать в процедуре продажи, показах квартиры и подготовке необходимых документов. В остальном trade-in при поддержке риэлторов мало чем отличается от соглашения с девелоперами.

Редкие застройщики работают по программам трейд-ин, поскольку реализация жилья на вторичном рынке является для них непрофильной задачей, потому целесообразнее рассчитывать на крупных риэлторов, сотрудничающих с девелоперами в секторе городской и загородной недвижимости.

Более того, собственникам недвижимости в Москве и Московской области проще сделать трейд-ин обмен квартиры на дом, однако следует приготовиться к тому, что за загородное жилье придется доплатить, поскольку сделка вряд ли будет равноценной. Риэлторы подчеркивают, что средняя стоимость квартиры во вторичке в старых границах Москвы равна 13,5 млн рублей, тогда как коттедж на первичном рынке обойдется почти 27 млн рублей. Разница обусловлена тем, что качество загородного жилья выше многоэтажной недвижимости, а потому подобрать объекты для эквивалентного по стоимости обмен крайне сложно. Целесообразнее сделать доплату из собственных или кредитных средств.

Факторы роста спроса

Рост интереса к трейд-ин в посткризисный период, с одной стороны, оправдан, с другой — феноменален. Как правило, доля покупателей, предпочитающих такой способ реализации своей недвижимости, растет на фоне низкого спроса, объясняет руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Некоторые эксперты полагают, что катализатором многих процессов на рынке, в частности всплеска спроса на трейд-ин, стала льготная ипотека. Между тем председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев не видит прямой связи между льготной ипотекой и опцией трейд-ин.

— В большей степени это маркетинговый ход, — уверен Николаев. — И он действительно удобен для людей. Льготная же ипотека, со своей стороны, стимулирует спрос.

Меняется все5

Фото: ТАСС/Кирилл Кухмарь

Но есть, по словам депутата, и тревожные симптомы. «Настораживает «правильность» оценки человеком стоимости своей квартиры, — говорит Николаев. — Дело в том, что когда человек не соприкасается с деньгами, он неадекватно воспринимает суммы оценки. И продающий может легко согласиться на то, что стоимость квартиры в трейд-ин пойдет как всего лишь первый взнос. И тогда у человека возникнет большая кредитная загрузка

Поэтому очень важно, чтобы люди не принимали эмоциональных решений, а все-таки всё внимательно считали»

Услуга трейд-ин — следствие падения доходов населения, когда крайне сложно накопить с нуля на новую квартиру — куда проще добавить определенную сумму к средствам от реализации старого жилья, убеждена главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина. По ее словам, сегодня за счет льготного ипотечного кредитования именно на первичном рынке потенциальные клиенты активно рассматривают новостройки. И как минимум до середины текущего года доля таких клиентов будет расти (за счет тех, кто планирует успеть до завершения программы и в то же время не смог собрать необходимую сумму для комфортного платежа по ипотеке).

Еще одна причина роста спроса на трейд-ин — возможность совершения сделки в режиме «одного окна», полагает Кирюхина. В отдельных проектах при такой схеме можно рассчитывать на небольшую скидку.

Меняется все6

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

В посткризисный период обычно наблюдается высокий рост цен на недвижимость, и увлечение покупателей услугой трейд-ин обусловлено тем, что застройщик фиксирует стоимость приобретаемого жилья по данной схеме, говорит руководитель программы «Международная экономическая безопасность» ИМЭБ РУДН Мария Глинская.

— Цена квадратного метра фиксируется на срок до полугода. Кроме того, в случае заключения сделки трейд-ин риелторское агентство берет на себя все заботы, связанные с оформлением документов и юридическим сопровождением обмена жилой площади, — отмечает Глинская. — Учитывая, что многие всё еще продолжают работать на удаленке, это довольно удобное качество предоставления услуг, когда нет необходимости самостоятельно заниматься рекламой, публикацией объявлений, сбором документов, расходовать средства на проведение экспертной оценки.

Вторую волну интереса к трейд-ин и срочному выкупу можно ожидать в конце весны – начале лета, когда наступит финал второго этапа льготной ипотеки, прогнозирует Глинская.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

• Вы должны быть собственником недвижимости;
• Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
• Расположение в черте города;
• Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
• Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Договора при обмене

Как уже говорилось выше, один из договоров представляет собой договор по реализации объекта недвижимости. В нем указывается стоимость продажи жилья, а также сумма, которую владелец квартиры должен выплатить за оказание услуг. Хотя далеко не всегда застройщик берет за оказание таких услуг деньги. Нередко услуги по оценке стоимости квартиры и услуги по поиску покупателя застройщик предоставляет абсолютно бесплатно.

Другой договор трейд-ина является гарантом резервирования и фиксирования стоимости нового жилья. Время брони на новую квартиру определяет застройщик — чаще всего бронь действует от 60 дней до полугода. При этом нередко можно продлить резерв. От приобретателя квартиры необходим только залог в 10−20% от общей стоимости новой квартиры.

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее. После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку. Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая:

— Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.)

Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму

Условия сделки

Услуга трейд-ин доступна не для каждого человека. Квартира должна быть с хорошим ремонтом, благоприятным месторасположением. Ваши документы на жилую площадь должны быть заранее подготовлены. Необходимо убедиться о наличии всех нужных бумаг

Важно понимать, что ваше жильё застройщику также нужно продать

Параметры для оказания услуги ипотеки по трейд-ин:

Снизить цену могут и на 100 000 ₽ (оценить квартиру не в 2 000 000 ₽, а в 1 900 000 ₽), хотя рыночная стоимость выгоднее. Лучше согласиться с условиями, так как даже при риелторе за 50 000 ₽ он может продать квартиру в течение долгого времени, причем срок не уточнен. Если у вас ипотека, которую нужно оплатить без лишних трудностей, то выбор очевиден.

С подрядчиком можно договориться по распределению суммы, полученной за старое жильё. Например, вы можете из 2 000 000 ₽ взять сумму для нужд, а остальной суммой оплатить ипотеку. Предоставляется некоторое время на проживание в старой квартире, чтобы уладить все вопросы касающиеся ремонта и ипотеки.

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.