17 мгновений осени: 17 новостроек, готовящихся к старту продаж

В каких случаях старт продаж полезен?

Попасть на самый старт продаж может быть полезно в трех случаях.

1. Первый – если дом, что начинает строиться, – это последний корпус большого жилого комплекса. Такой объект сразу на слуху, поэтому велика вероятность, что распродаваться он будет быстрее. К тому же из-за того, что это «финальный аккорд» стройки, цены могут расти более динамично.
2. Второй – если заинтересовавшая вас новостройка находится в таком месте, где новые объекты появляются крайне редко, при этом желающих поселиться в этой локации немало. Высокий спрос может привести к тем же последствиям, что и в предыдущем случае: более оперативному рост цен и более быстрой раскупаемости будущих квартир.
3. Третий – если дом лично вам очень сильно приглянулся, стал для вас буквально любовью с первого взгляда. В этом случае желание заключить договор как можно раньше абсолютно понятно и рациональные доводы тут ни к чему.

Северный административный округ Москвы: шесть новостроек на низком старте

На САО приходится самая существенная доля новостроек, где продажи могут открыться этой осенью или в первый месяц зимы. Здесь таких объектов шесть: ЖК «Авиатика», комплекс на Кронштадтском бульваре, ЖК Slava, жилая часть ТПУ «Верхние Лихоборы», ЖК «Сигнальный, 16» и ЖК «Кверкус».

ЖК «Авиатика»

ЖК «Авиатика» (от компании «Э.К. Девелопмент») – это состоящий из пяти 25-этажных корпусов жилой комплекс более чем на 1 тыс. квартир и почти 350 машиномест в одноуровневом подземном паркинге. Возводится комплекс в Хорошевском районе.

Согласно проектной декларации, при заключении ДДУ счета-эскроу будут открываться в банке Дом.рф, а сдать новостройку в эксплуатацию планируют в конце 2022 года.

В систему наш.дом.рф проект уже заведен. Заключение о соответствии от Москомстройнвеста, разрешающее открыть продажи в новостройке, получено в начале августа 2020 года.

На Кронштадтском бульваре

На Кронштадтском бульваре неподалеку от станции метро «Водный стадион» ГК ПИК совместно с компанией Capital group скоро начнут возводить жилой комплекс, официальное название которого еще не утверждено. По данным bnMAP.pro, общая площадь объекта составит 114 тыс. кв.м.

В системе наш.дом.рф, где в обязательном порядке публикуется информация обо всех новостройках, на начало сентября 2020 года проект пока не значится.

ЖК Slava

ЖК Slava – это комплекс апартаментов от компании MR group, который появится на Ленинградском шоссе неподалеку от станции метро «Белорусская» на месте бывшего часового завода. Первые три этажа займет ритейл-зона, выше разместят апартаменты (от 27 кв.м). Достроить комплекс планируют в 2024 году.

На сайте наш.дом.рф на конец первой декады сентября 2020 года комплекса пока нет.

«Верхние Лихоборы»

В рамках ТПУ «Верхние Лихоборы» в районе Западное Дегунино построят не только сам транспортно-пересадочный узел, но и жилье. Комплекс появится рядом с одноименной станцией метро, а строительством займется компания «Восток девелопмент». Комплекс будет состоять из четырех корпусов до 30 этажей и будет возводиться в две очереди.

На середину сентября 2020 года объект в ЕИСЖС пока не присутствует.

ЖК «Сигнальный, 16»

ЖК «Сигнальный, 16» – это жилой комплекс, который неподалеку от станции метро «Владыкино» ГК ПИК построит совместно с компанией Capital group. В рамках первого этапа возведут 33-этажный корпус, в котором будет более 1,2 тыс. квартир, а подземном паркинге появится почти 530 машиномест.

В последней декаде августа 2020 года объект получил разрешение на строительство, однако к середине сентября информация о нем на сайте наш.дом.рф пока отсутствует.

ЖК «Кверкус»

С этим домом все сложно. Вообще-то застройщик, «Строительное управление № 7 Фундаментстрой», обещала ввести ЖК «Кверкус» в эксплуатацию еще в I квартале 2019 года. Но – не сложилось, хотя монолитные работы были завершены еще в октябре 2018-го. По данным bnMAP.pro, продажи на объекте должны начаться до конца 2020 года.

На 9 сентября в системе наш.дом.рф нет информации ни о ЖК «Кверкус» ни о его застройщике.

Так ли широк выбор квартир в начале продаж новостройки?

К моменту начала продаж о конкретной новостройке знают немногие, а из тех, кто знают, далеко не все успели решить, подходит им этот объект или нет. Поэтому количество будущих квартир, по которым еще не заключены договоры долевого участия, действительно, наибольшее. Но выбор у потенциальных дольщиков совсем не так велик, как кажется.

Дело в том, что одновременно все квартиры, из которых будет состоять дом, застройщики выводят в продажу крайне редко. Куда чаще те добавляются порциями, постепенно по мере строительства. Делается это для того, чтобы регулировать темпы продаж и, если проект окажется очень удачным, случайно не распродать все по минимальным стартовым ценам. В отличие от дольщика, застройщику такой вариант совсем не выгоден.

Наилучшие предложения, с самыми качественными планировками, наиболее зрелищными видами из окон, на самых удачных этажах, скорее всего, оставят на будущее и продадут подороже. А те, что несколько похуже, как правило, выставляют первыми. Из них и придется выбирать первым дольщикам.

Другие проекты, где продажи открылись в последние месяцы:

В феврале 2021 г. ГК «Пионер» открыла бронирование квартир в корпусах Б8 и Б9 в проекте «Life-Варшавская» (Каширский проезд, вл. 25) в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО). В новых 23-этажных башнях представлены квартиры без отделки (Б8) и с чистовой отделкой (Б9). Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию – II квартал 2023 г. Цены на квартиры в апреле стартуют с 8,2 млн руб.

Новый проект Eniteo от Tekta Group на юго-западе в районе Котловка (Б. Черемушкинская ул., вл. 25). Жилой комплекс состоит из двух 42-этажных башен на 662 квартиры общей площадью 44393,5 кв. м и подземного паркинга на 420 машино-мест. Срок ввода в эксплуатацию — II квартал 2023 г. Актуальные цены – от 12 млн руб.

В декабре 2020 г. компания «Донстрой» начала реализацию новых корпусов 16, 17 и 18 в квартале «Смелость» проекта «Символ», который строится в районе Лефортово на юго-востоке столицы. Корпуса 16 и 17 – это односекционные дома (27 этажей) на 212 и 189 квартир (11 025,1 кв. м и 11 116,1 кв. м), соответственно. Корпус 18 – двухсекционный дом, рассчитан на 521 квартиру (26 890,8 кв. м), с подземным паркингом на 449 машино-мест. В корпусах 16 и 17 квартиры предлагаются без отделки, в корпусе 18 — с отделкой. Срок сдачи – III квартал 2023 г. Цены на квартиры в проекте в апреле 2021 г. стартуют с 8,5 млн руб.

«Счастье на Семеновской» от группы «Эталон». Жилой комплекс строится на востоке столицы в районе Соколиная гора (Измайловское шоссе, вл. 20). В клубном односекционном доме (13 этажей) запроектированы 72 квартиры общей площадью 4 637,82 кв. м и подземный паркинг на 34 машино-места. Согласно проектной документации, ввод дома в эксплуатацию намечен на I квартал 2022 г. В апреле цены на квартиры в проекте стартуют с 14,9 млн руб.

Корпус 5 жилого комплекса iLove от ГК «Кортрос». Проект расположен в Останкинском районе Северо-Восточного административного округа Москвы (Бочкова ул., вл. 11а). Корпус 5 – дом переменной этажности (11-35 этажей) на 491 квартиру общей площадью 31 618 кв. м с подземным паркингом на 200 мест. Срок ввода корпуса в эксплуатацию, согласно проектной документации, – IV квартал 2023 г. Цены в iLove начинаются с 13,5 млн руб.

Где узнать о старте продаж?

Пред началом продаж большинство застройщиков ведут себя очень активно и привлекают внимание к своему новому объекту массированной рекламой. Сложнее – если требуется узнать о только еще готовящемся старте продаж или даже таком, который произойдет еще не скоро

Это полезно, если, например, хочется поселиться в строго определенном месте или к нужному сроку успеть накопить, скажем, на первоначальный взнос по ипотеке.

Если сам момент, на который придется старт продаж, не очень важен, а важно узнать, начнут ли в конкретном районе скоро строить дом, где рано или поздно можно будет приобрести квартиру, можно ориентироваться на сведения от Мосгосстройназдора. Он выдает разрешения на строительство

Если такое получено, скоро и стройка должна начаться, а дальше за ней можно будет внимательно следить своими глазами. Один из признаков скорого начала продаж – появление рядом со стройплощадкой вывески «офис продаж».

Более близкие к началу продаж новостройки можно «вычислить» с помощью информации от Москомстройинвеста. Этот комитет, в частности, выдает застройщикам заключения о соответствии (ЗОС) – документ, без которого договор долевого участия зарегистрировать не получится, иными словами – продажи начать невозможно. Если же такой документ уже есть, до старта продаж осталось совсем немного.

Дорогие мои новостройки

За III квартал 2020 года продажи начались в четырех новостройках премум-класса. Интересно, что лишь одна из них находится в центральном округе, остальные – на западе и на севере Москвы.

Жилые комплексы премиум-класса, вышедшие на рынок в III квартале 2020 года

Кроме того, по данным агентства недвижимости «Метриум», закрытые продажи идут в двух элитных жилых комплексах – ЖК «Тессинский, 1», который компания INSIGMA ведет в Таганском районе, и ЖК High Garden, который «Инвест Строй» возводит в Хамовниках.

Когда стоит отказаться от покупки будущей квартиры на старте продаж?

Иногда фраза «старт продаж» указана в рекламном объявлении новостройки, которая на самом деле продается уже давно – полгода или больше. Это повод задуматься, все в порядке с продажами этого объекта и не грозит ли ему опасность превратиться в долгострой или того хуже – недострой.

Красный флажок для покупателя – если сделку в новостройке, где объявлен старт продаж, предлагают оформить по предварительному договору. Какие бы аргументы, поясняющие ситуацию, ни приводились, скорее всего, строительство объекта ведется незаконно, получены не все разрешения на работы. А в этом случае риски возрастают в разы. Более того: покупатель, отважившийся на такую сделку, не будет даже дольщиком, чьи интересы защищает 214-ФЗ, потому что дольщик – лишь тот, с кем оформлен договор участия в долевом строительстве, и никто иной.

А вот обратная ситуация, когда старт продаж откладывается, как ни странно, куда позитивнее. Скорее всего, в этот момент происходит дополнительная проверка документов застройщика и будущего объекта, а это дольщику на руку.

Всегда ли дольщику выгодны низкие стартовые цены?

Цены на старте продаж действительно будут наименьшими (ошибки в ценообразовании, когда застройщик начинает продажи слишком дорого, и из-за отсутствия спроса потом скатывается вниз, в расчет не берем). Но есть свои нюансы.

Первый касается того, что гоняться за минимальными ценами особого повода уже нет. За весь этап строительства они теперь растут не столь существенно, как раньше – в среднем на 20-25%. Или, учитывая, что стройка, как правило, длится около трех лет, а продажи обычно открываются через год, то ценовая динамика составляет 10-12,5% в год. Что, конечно, тоже не плохо. Но это средняя ситуация. По данным аналитиков, среди недавно введенных в эксплуатацию московских объектов есть те, где квадратный метр со старта продаж подорожал почти на 80%, но есть и такие, где цены подросли всего на 2%. В какую категорию попадет конкретная новостройка, на ранних этапах продаж предсказать довольно сложно.

Второй нюанс связан с тем, что к моменту старта продаж далеко не все застройщики успевают провести переговоры с банками о специальных ипотечных программах для своих клиентов. Да и не специальных, а самых обычных предложений, на стандартных условиях, будет немного: многие банки еще просто не успеют аккредитовать новостройку. Для тех, кто хочет воспользоваться ипотекой (а среди новых дольщиков, заключивших ДДУ в I квартале 2018 года, в Москве таких было более 53%), это может оказаться неприятной неожиданностью.

Юго-западный административный округ Москвы: три новинки

Второе место по количеству ожидаемых к продаже новинок занимает ЮЗАО. Здесь их три: ЖК «Архитектор», ЖК Eniteo и комплекс на улице на Наметкина. В ЖК «Архитектор» продажи уже начались, причем буквально на следующий день после получения ЗОС от Москомстройинвеста.

ЖК «Архитектор»

ЖК «Архитектор» – это новостройка в Обручевском районе на улице Волгина от ГК ФСК.

Согласно проектной декларации:

• самые высокие секции дома, пятая, шестая и седьмая, 47-этажные;
• в первой, второй и четвертой секциях на один этаж меньше – по 46 этажей;
• самая низкая секция – третья, в ней будет 28-этажей.

Помимо почти 1,5 тыс. квартир в ЖК «Архитектор» будет около 280 кладовых и 670 машиномест. Кроме того здесь появится детский сад на 75 малышей.

Счета-эскроу, куда будут зачисляться средства дольщиков при заключении договора долевого участия) ДДУ, будут открываться в Сбребанке, а ввести комплекс в эксплуатацию планируется в IV квартале 2023 года.

В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), размещенной на сайте наш.дом.рф, этот объект уже присутствует. Заключение о соответствии, которое Москомстройинвест выдает перед открытие продаж, получено в конце первой декады сентября 2020 года.

ЖК Eniteo

ЖК Eniteo – это новостройка на улице Большая Черемушкинская, которая еще не успев начать строиться, сменила название (раньше этот проект фигурировал под именем Cerry City). Комплекс представляет собой два 42-этажных корпуса на общем стилобате, а в самых компактных квартирах будет по 25 кв.м. По данным застройщика, компании Tekta group, продажи в ЖК Eniteo начнутся в середине октября 2020 года.

На начало сентября на сайте наш.дом.рф информация о проекте пока отсутствует.

«На Наметкина

На улице Наметкина, что между станциями метро «Новые Черемушки» и «Калужская», компания Ingrad планирует построить большой комплекс на 1,7 тыс. апартаментов. Он будет состоять из трех секций по 30-35 этажей в каждой.

В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на 9 сентября 2020 года этот объект пока не значится.