Правила землепользования и застройки пзз в москве

Порядок сотрудничества

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области следует инициировать при содействии сотрудников местных органов самоуправления. Также рекомендуем обратиться к опытным специалистам нашей компании – мы оказываем помощь в данном вопросе в виде консультаций и проведения градостроительного аудита. Дальнейшие действия, направленные на корректировку действующих ПЗЗ, могут различаться в зависимости от региона проведения.

Следует учитывать, что по итогам аудита органы самоуправления имеют право отказать в запросе на изменение ПЗЗ. Чтобы склонить их в свою пользу, следует заранее обдумать соответствующий формат подачи результатов градостроительного аудита. Решение этой проблемы также лучше доверить команде наших специалистов.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Сегодня действующие ПЗЗ столицы опираются на Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Реализация любых строительных проектов в границах столицы происходит в строгом соответствии с упомянутым документом. Возможность и сам порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы регламентируются Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018.

В первую очередь, требуется привлечение инженеров для проведения градостроительного аудита, в чем вам помогут специалисты Городского Кадастрового Бюро. Общая процедура со всеми этапами выглядит следующим образом:

1. Проводится градостроительный аудит на предмет определения возможностей использования конкретного земельного участка с учетом правил пользования территориальной зоной.
2. Командой Бюро разрабатывается дорожная карта всех действий, которые подлежит выполнить с целью внесения изменений в ПЗЗ.
3. В строгом соответствии с Постановлением Правительства Москвы №457-ПП, подготавливается буклет в органы столичного самоуправления, включающий в себя необходимую информацию:
   • Пояснительная записка с перечнем всех требований по отношению к новым ПЗЗ;
   • Ситуационный план. Включает в себя обозначение границ целевого земельного участка со всеми объектами капитального строительства;
   • Показатели минимального допустимого предела обустройства участка и территориальной зоны объектами транспортной, социальной и энергетической инфраструктур. Также приводятся показатели минимального уровня доступности перечисленных общественных объектов для населения;
   • Схема всех объектов, запланированных к возведению в пределах земельного участка. Также обязательно прилагаются пояснения их технико-экономических характеристик.
4. Команда Городского Кадастрового Бюро обращается в Комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
5. В случае необходимости, внесение правок в ПЗЗ Москвы согласуется с организациями и предприятиями, чьи объекты или интересы затрагиваются земельным участком, территориальной зоной или будущими строительными проектами на них.
6. Прохождение Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, а также Окружной комиссии и публичных слушаний.
7. Прохождение Городской земельной комиссии города Москвы с итоговым получением распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ.
8. Получение ГПЗУ, содержащего в себе регламенты о разрешенных параметрах будущих строительных проектов на земельном участке.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

Основным органом исполнительной власти, отвечающим за регулирование правил землепользования в Подмосковье, является ГУАГ МО (Главное управление архитектуры и градостроения Московской области). Процедура внесения изменений в ПЗЗ в данном случае выглядит следующим образом:

1. Разработка обосновывающей документации, включающей в себя подробные планы будущей застройки земельного участка для доказательства необходимости правок действующих Правил землепользования.
2. Подача письменного заявления в Комиссию при ГУАГ МО о внесении изменений в ПЗЗ.
3. Сопровождение обосновывающих материалов во время их рассмотрения соответствующими органами самоуправления. Сюда входят публичные слушания, МВК и организация Градсовета Московской области.
4. Получение Распоряжения об утверждении внесения изменений в ПЗЗ МО и ГПЗУ с Параметрами разрешенного строительства.

Правовой статус выданных градостроительных планов земельного участка

Есть еще одно немаловажное обстоятельство, которое необходимо учитывать застройщикам и о котором следует упомянуть. В период разработки проекта правил (а старт началу разработки проекта Правил был дан в мае 2015 года)параллельно утверждались градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения на строительство)

Вполне вероятна ситуация, когда разработчики ПЗЗ могли не учесть сведения, содержащиеся в утвержденных ГПЗУ, особенно если они были утверждены на этапе окончания разработки проекта Правил. В результате участок, согласно Правилам, будет расположен на территории с индексом «Ф», однако в отношении этого участка может быть утвержден ГПЗУ. Налицо противоречие двух документов, содержание которых учитывается при проектировании и выдаче разрешений на строительство.

В данной ситуации законодатель решил вопрос следующим образом: «информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение срока, который установлен субъектом Российской Федерации и не может быть менее 3 и более 8 лет, начиная с 1 января 2017 года. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

Московские власти, руководствуясь указанным правилом, определили что ГПЗУ, утвержденные до 1 января 2017 года, могут быть использованы до 1 января 2020 года.

ГПЗУ, утвержденные после 1 января 2017 года, по всей видимости, остаются «вне закона» и не могут быть использованы при проектировании и выдаче разрешения на строительство. По крайней мере, иное законодательством РФ не предусмотрено.

Подводя итог, можно предположить, что в случае утверждения проекта Правил застройщиков на московском рынке ждут непростые времена.Непредсказуемость перспектив приведения земельных участков в соответствие с потребностями и амбициями застройщика потребует еще более взвешенного и трезвого подхода при принятии решения о целесообразности реализации проекта, а скрупулезная проработка правовых механизмов и рисков на этапе подготовки земельного участка будет одним из основных драйверов, позволяющих определить степень целесообразности реализации проекта. Вполне вероятно, что проигравшими останутся жители, поскольку риски и дополнительные затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра. Таковы правила рынка.

Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?

Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:

• описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
• карты зонирования;
• градостроительные регламенты.

Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица. В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.

Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:

• жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
• общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
• производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
• коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
• инженерной и транспортной инфраструктуры;
• сельхозназначения;
• иные виды зон.

Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.

ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков

Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ

Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:

• виды разрешенного использования для участков и ОКС;
• предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
• ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
• показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.

Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.

Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.

Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:

• получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
• получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
• запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
• получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
• получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
• иные данные, в зависимости от целей заявителя.

ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.

Семинар по изменению ПЗЗ:

Основа правил землепользования

Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:

— сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;

— развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;

— сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);

— сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;

— отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.

Особенности зонирования и регламент

В рамках правил землепользования и застройки городов (Москва не является исключением), проводится зонирование, которое заключается в установке границ отдельных участков. При этом учитываются требования, которые предусмотрены законодательством для различных категорий земель. Более того, участок может принадлежать лишь к одной зоне. Составление одного участка из территорий на различных зонах запрещено. Что касается территориальных зон, то они охватывают сразу несколько участков земли, а не одну определенную территорию.

В городе Москва есть определенные территории, которые требуют особенного использования. План градостроительства обязательно должен включать границы таких участков, а также земель, которые являются культурным наследием.

Градостроительный регламент предусмотрен для каждой отдельной территориальной зоны. В нем должна содержаться следующая информация:

• пределы участков земли и ограничения касательно строительства различных объектов, а также реконструкции имеющихся зданий;
• виды использования земли и целевое назначение объектов строительства;
• ограничения в использовании участков земли и строений.

Каждый из пунктов должен соответствовать законодательству РФ.

Также необходимо отметить несколько важных нюансов, касающихся земельных участков в Москве. Территория города находиться под охраной государства и должна использоваться исключительно в интересах граждан. Это один из основополагающих принципов, который заключается в соблюдении прав населения при использовании земельных участков. Правила землепользования и застройки города Москвы распространяются на все территории, которые располагаются в его пределах. Что касается категории, то все участки относятся к землям населенных пунктов.

Что такое ПЗЗ?

Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны. ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению. Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. создания условий для привлечения инвестиций.

В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию. Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должные соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки земельного участка.

В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, в части строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ фиксируют порядок их применения и порядок внесения изменений в ПЗЗ.

Типичные ПЗЗ включают:

— карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

— карты зон с особыми условиями использования территорий 

— карты территорий объектов культурного наследия

— материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон

— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)

— предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции

— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

— расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом

— фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны

— возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

— функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

— видов территориальных зон

— требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения:

• промышленных, коммунальных и складских объектов
• объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов

В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение:

• жилых домов
• дошкольных образовательных и образовательных учреждений,
• учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений
• садоводческих и огороднических кооперативов
• производства сельскохозяйственной продукции

Возможные обозначения в производственных зонах:

• П1 – предприятия IV – V классов вредности (СЗЗ – 100 м и 50 м) с включением объектов общественно-деловой застройки
• П2 – предприятия II – III классов вредности (СЗЗ – 500 м и 300 м)
• ПД – зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны
• другие обозначения

Производственная зона делится на подзоны:

• П1

  разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности

  – зона промышленных предприятий I класса вредности (СЗЗ – 100 м):

• П2

  разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности

  – зона промышленных предприятий II класса вредности (СЗЗ – 500 м)

• П3

  разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности

  – зона промышленных предприятий III класса вредности (СЗЗ — 300 м):

• П4

  разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности

  – зона промышленных предприятий IV класса вредности (СЗЗ –100 м):

• П5 – зона промышленных предприятий V класса вредности (СЗЗ – 50 м), включая предприятия, не имеющие СЗЗ:
  • зона формируется на основе концентрации безвредных производств или производств V класса санитарной вредности (СЗЗ – 50 м)
• П6 – зона коммунально-складского назначения, включающая объекты:
  • склады
  • торговые базы
  • овощебазы
  • товарные станции

В зонах П3, П4, П5, П6 разрешено размещение контор, деятельность которых связана с существующей или создаваемой производственной деятельностью.

Деловые учреждения, как правило, формируют сектор санитарно-защитной зоны между источниками выделения промышленных выбросов и границей жилой застройки.

Размеры санитарно-защитных зон могут быть изменены (пункт 2.18. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03):

• для предприятий I и II классов – по решению Главного государственного санитарного врача РФ или его заместителя
• для предприятий III, IV и V классов – по решению Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя

Порядок изменения действующих ПЗЗ в Москве

Описанные выше проблемы Подмосковья, хоть и в меньшей степени, характерны и для столицы. Основными причинами изменений, действующих в данный момент ПЗЗ в обоих регионах – и в Москве, и в области – выступают:

• трудности с реализацией инвестиционных проектов, связанных с возведением новых зданий и сооружений;
• невозможность соблюдать ограничения, установленные правилами, при проведении работ по реконструкции зданий и сооружений;
• желание собственника земельного участка увеличить количество разрешенных видов землепользования.

Процедура внесения изменения в установленные для г. Москвы ПЗЗ в целом не отличается от приведенной для Подмосковья

Важно отметить еще один пока не озвученный нюанс, который нередко становится дополнительной проблемой

Он заключается в том, что законодательство не содержит четких критериев определения перечня документации, которая должна обосновывать желание землепользователя скорректировать действующий порядок. Как следствие – у чиновников муниципалитета появляется возможность отклонить поданную заявку, по сути, без объяснения причин.

Однако, стоит отметить и позитивный момент рассматриваемой процедуры, характерный для Москвы. Он заключается в жестком сроке, отведенном на рассмотрении заявки и составляющем 60 календарных дней. Анализируя перечисленные выше проблемы, этот плюс можно считать ложкой меда в бочке дегтя.

Территории с особыми требованиями к осуществлению градостроительной деятельности

Территория объекта культурного наследия — земли историко–культурного назначения, исторически и функционально связанные с объектом культурного наследия, граница, режим охраны и использования которых установлены с учетом требований государственной охраны объектов культурного наследия в порядке, определенном федеральным законодательством.

Охранные зоны объектов культурного наследия — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность.

Заповедные зоны — территория со строгий режим регулирования застройки, предусматривающий сохранение и восстановление своеобразия и ценностных параметров традиционного городского ландшафта, а также обеспечения оптимальной взаимосвязи современных построек с исторической градостроительной средой.

Зоны строгого регулирования застройки — территория со строгим режимом градостроительного регулирования, предусматривающим сохранение, восстановление и обеспечение оптимального восприятия объектов градостроительного наследия — заповедных территорий, а также прилегающей ценной градостроительной среды в структуре городского ландшафта.

Зоны регулирования застройки — территория с режимом градостроительного регулирования, который обеспечивает сохранение общей композиционной роли памятников истории и культуры в городском ландшафте и осуществляется методами реконструкции и нового строительства с регулированием высотных параметров проектируемых зданий.

Зоны охраняемого ландшафта — территория со строгим режимом градостроительного регулирования, предусматривающим обеспечение оптимального взаимодействия природного и антропогенного ландшафта.

Зоны охраняемого культурного слоя — территория с режим содержания который предусматривает проведение охранных археологических раскопок с целью исследования, консервации и музеефикации историко–археологических памятников, а также осуществление археологических наблюдений с целью изучения культурного слоя и выявления историко–археологических памятников.

Водоохранные зоны — границы территорий, примыкающих к акваториям естественных и искусственных водных объектов.

Прибрежные защитные полосы — границы территорий внутри водоохранных зон, на которых в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации вводятся дополнительные ограничения природопользования.

Береговая полоса — границы территорий вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначенных для общего пользования.

Природные и озелененные территории — территории города Москвы, в пределах которых расположены природно–антропогенные объекты.

Особо охраняемые природных территорий — границы зон с ограниченным режимом природопользования, устанавливаемые на прилегающих к особо охраняемым природным территориям участках земли и водного пространства.

Санитарно–защитные зоны — границы территорий между границами промплощадки и территориями жилой застройки, ландшафтно — рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта. Технические зоны поземных магистральных инженерных коммуникаций — границы территорий, предназначенных и используемых для строительства и эксплуатации наземных и подземных транспортных и инженерных сооружений и коммуникаций.

Технические зоны ВЛЭП — границы территорий, предназначенных и используемых для строительства и эксплуатации ВЛЭП.

Промышленные зоны — часть территории города Москвы в пределах установленных границ, сформированная в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы о порядке формирования границ промышленных зон, правилами землепользования и застройки города Москвы.

Изменение вида разрешённого использования без изменения категории земель – порядок

При изменении вида использования соблюдают правила:

• внесение изменений возможно только в рамках,разрешённых градостроительным регламентом, установленным для той зоны, составной частью которой является территория, указываемая в заявлении;
• прошение об изменении вида разрешённого использования подаётся только в местный орган управления, формирующий комиссию по его рассмотрению;
• принятие решения по изменению осуществляется после проведения открытых слушаний с участием заинтересованных граждан;
• участвовавшие в слушаниях могут вносить свои коррективы, а окончательное решение подлежит публикации;
• итогом работы комиссии по рассмотрению заявления об изменении вида разрешённого использования является удовлетворения заявления или отказ в нём.

Перечисленные условия обязательны для исполнения, в противном случае несоблюдение будет считаться нарушением.

Осуществление изменения вида использования участка или территории, к заявлению прикладывают:

1. Обращение на имя главы местной администрации.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Выписки из регистрирующих органов, если заявитель ИП или юридическое лицо.
4. Проектная документация, содержащая информацию об участке и соседях.
5. Документация из органа кадастрового учёта по форме КВ.1, КВ.2, КВ.3.
6. Документация по зонированию и застройке территории, прошедшая процедуру утверждения.
7. Согласие соседей.
8. Декларация на участок земли.