Условия продажи квартиры по военной ипотеке

Обеспечение военнослужащих жильем

Обеспечение собственным жильем военнослужащих – одна из самых острых проблем современного общества. Многие несколько лет ждут своей очереди на получение жилья, а некоторые военнослужащие за долгие годы службы не получили ничего. Если раньше военнослужащему давали квартиру, когда он выходил на пенсию, то сейчас такая система перестала быть актуальной из-за возникших технических трудностей.

Такая система предусматривает перечисление денежных средств на личный счет, которым можно, в последствии, воспользоваться для приобретения недвижимости. Закон предусматривает покупку жилья не только в многоквартирном жилом фонде, но и приобретение дома с земельным участком. Военнослужащий имеет право приобрести квартиру в строящемся доме, что позволяет сэкономить значительную сумму за счет различия цен за 1 м².

В среднем, годовой накопительный взнос составил примерно 246 тысяч рублей. Сумма выплат может быть изменена из-за ценовой особенности жилого фонда. То есть нововведение в законе предоставляет возможность уже через 6 лет иметь свое собственное жилье, если, конечно, военнослужащий не заинтересован в покупке недвижимости в Москве. Чтобы приобрести жилье в столице, придется долго на него собирать.

На военную ипотеку могут рассчитывать лица, которые получили звание до 2005 года и несли военную службу до этого времени. Могут рассчитывать военнослужащие в звании прапорщика, мичмана и старшины, которые прослужили не менее 3 лет после 2005 года. Военнослужащие, которые проходят срочную службу на основании заключения контракта после 2005 года, имеют право на военную ипотеку.

На выплату денежных средств для покупки недвижимости могут рассчитывать военнослужащие, которые были уволены после 2005 года, но прослужили не меньше 10 лет. Ежегодные выплаты денежных средств будут начисляться лицам, в течение всей службы, то есть 20 лет. На получение выплат имеют право защитники отечества, которые уже имеют собственную недвижимость, программа не имеет ограничений по поводу нуждаемости в жилье и действительна только на территории Российской Федерации.

Лицо, проходящее военную службу, должно подать необходимые документы в реестр участников накопительной ипотечной системы. Через 3 года после становления на учет лицо, проходящее военную службу, имеет право воспользоваться кредитом. Для этого необходимо подать рапорт о том, что военнослужащий является участником данной системы, это нужно для получения документа, подтверждающего права участника на приобретение жилья.

Проблемы, с которыми вы можете столкнуться

Проблемы, с которыми можно встретится, проводя такого рода мероприятие, связаны с рисками как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Риски продавца

Как вы уже могли предположить, самый большой риск для продавца здесь связан с тем, что покупатель может оказаться мошенником и не заплатит денег после оформления на него квартиры и завершения сделки. Если обращаться к хорошему нотариусу, а также, именно, в ситуации с ипотекой, вероятность такой проблемы сводится к нулю, благодаря:

• контролю сделки со стороны финансовой организации, которая будет следить за всеми манипуляциями, связанными с деньгами;
• открытию специального расчетного счета в банке, когда деньги кладутся в ячейку банка (деньги уже будут принадлежать продавцу, останется только подписать бумаги для передачи права на собственность);
• возможности оспорить всю сделку в суде и привлечь покупателя за мошеннические действия (если суд признает недействительной всю сделку, то жилплощадь вернется продавцу).

Если говорить о риске с поддельными купюрами, то это невозможно, особенно при безналичном переводе и проверке банком. Финансовая организация тщательно проверяет каждую купюру на подлинность. А если все же в сделке будет фигурировать момент с передачей какой-либо суммы наличностью, то ничто не мешает продавцу делать все это вблизи места, где  можно быстро осуществить проверку.

Еще одна проблема ,которая может внезапно нагрянуть — это неодобрение банком всей ситуации и вашей сделки и тогда продажа будет невозможной. Узнать подробности отказа в этом случае будет практически невозможно, сотрудники банка обычно воздерживаются от комментариев, просто ставя человека перед фактом. Если это произойдет, то придется вернуть залог покупателю, ведь виноват здесь не он и не продавец, а третьи лица. Поэтому залог возвращается в том размере, в котором он был выдан и стороны расходятся, потеряв свое время.

Важно не тратить залоговые средства, пока вы не будете точно уверены в состоятельности сделки.

Кроме этого, важно не устраивать при сделке особо больших цепочек без получения разрешения по первой сделке. Ведь, если вы, продавая свою квартиру, покупаете жилплощадь еще у кого-то, а он, в свою очередь, заключает сделку еще с одним продавцом, то придется долго всем объяснять по цепочке, кто виноват в срыве сделки и как возвращать залог

Заранее проверьте все документы, параметры квартиры, ее состояние, паспорта и получите разрешение от кредитора, а потом только связывайтесь с покупателем. Обязательно прибегайте к помощи хороших риелторов и оценщиков.

Риски покупателя

Риски покупателя здесь сводятся практически к тому же, что и у продавца. Первое, чего нужно бояться, это то, что с вас возьмут деньги, а квартиру на вас так и не переоформят

Важно проверять все документы даже перед заключением предварительного договора, а в случае ипотеки требовать разрешение от банка. Не отдавайте залог, пока вам не покажут всю документацию

Иначе вы, как покупатель, рискуете потерять массу времени и сил, когда продавец вам в итоге сообщит о несостоятельности сделки и еще скажет. что не может вернуть залог, так как он его потратил.

Будьте внимательны, проверяйте каждый документ и не допускайте слабостей и жалости к продавцу. Ситуация здесь на стороне покупателя. Он вправе требовать снижения цены и предоставления всей документации.

https://youtube.com/watch?v=TZmYpyjeESQ

В 2019 году очень многие хотят продать жилплощадь, которая находится в ипотеке на данный момент. В этой статье мы рассмотрели вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке. Главное условие здесь — это получить все необходимые разрешения. При переоформлении собственности, в случае благополучного сложения обстоятельств, перепроверяйте все документы, тщательно читайте договор и не торопитесь. Самое главное — это внимательность.

Продать квартиру, за которую вы еще не выплатили заем очень даже можно, но делать все нужно грамотно и с умом. Не отказывайтесь от помощи финансовой организации в решении вопроса, риелторов, юристов и оценщиков. Все эти специалисты очень помогут вам быстро продать жилплощадь.

Поставьте перед собой цель и добивайтесь ее всеми средствами. Уюта и процветания вашему дому!

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:

• уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
• подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
• уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
• погашение этого долга;
• поиск покупателя;
• получение документов о снятии обременений;
• получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
• продажа жилья по стандартной схеме.

Как уведомить банк и Росвоенипотеку

Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:

1. необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
2. смена места жительства в связи с переездом;
3. расторжение брака и раздел имущества;
4. ухудшение финансового состояния.

ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды

Снятие обременения в кратчайшие сроки

Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.

Снять обременение можно двумя способами:

• погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
• погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.

Обращение в регистрационную палату

Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:

1. копию паспорта и ИНН;
2. СНИЛС;
3. свидетельство о праве собственности;
4. договор купли-продажи;
5. договор ипотеки;
6. справку от кредитора о закрытии долга;
7. закладную на квартиру.

Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней, после чего оформляется требуемое свидетельство. В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН. Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)

Поиск покупателя

В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным. Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга, однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц. Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.

Список необходимых документов

Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.

Продавцу потребуется:

1. свидетельство о праве собственности;
2. паспорт покупателя;
3. кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
4. тех. паспорт БТИ;
5. выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.

Заключение сделки

После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.

Договор купли-продажи содержит:

• дата и место, где было подписано данное соглашение;
• паспортные данные сторон, совершающих сделку;
• предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
• подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
• цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
• информация об отсутствии обременения;
• порядок переоформления прав собственности;
• права и обязанности сторон;
• количество экземпляров документа;
• подписи участников процедуры.

Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.

Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.

Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор.

Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы.

Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы. Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.

Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

• обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
• проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
• узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
• погасить кредит из найденных средств;
• начать поиск покупателей;
• подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
• продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны.

К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто.

Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

• найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
• вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
• подписать новое соглашение при участии третьего лица;
• получить деньги.

Порядок продажи жилья

Для того чтобы продать жилье, купленное по НИС, необходимо выполнять следующие пункты:

• Проследовать в отделение банка и, обратившись к сотрудникам выяснить, какую сумму осталось выплатить для погашения задолженности и последующего снятия обременения;
• Дальнейшие действия зависят от выбранного варианта. Необходимо либо внести сумму в счет погашения ипотеки, взять кредит в банке и также внести сумму, тем самым сняв обременения, или же найти покупателя, который будет согласен на проведение всех процедур, связанных с переуступкой;
• Взять в отделение банка закладную и выполнить все действия направленные на снятие обременения банка и одновременно с этим снять обременение со стороны Росвоенипотеки путем написания заявления и возврату всех накоплений;
• Подать заявление о снятие обременения в пользу РФ, подтверждая факт исполнения всех обязательств;
• Обратиться в Росреестр для того, чтобы убрать запись из реестра о том, что имущество обладает каким-либо обременением.

Выполнив все пункты, описанные выше, военнослужащий получает право свободно продавать свое жилье путем подписания простого договора и последующей перерегистрации права в Росреестре.

Сама процедура занимает очень длительное время. Основное время приходится тратить на то, чтобы все организации сняли обременение. Дольше всего это происходит при рассмотрении заявления в Росвоенипотеке, которое обрабатывается около 30 дней. С банковской организацией все немного быстрее, но тоже занимает продолжительное время (около 3 недель).

Каждая из процедур и вся сделка в целом требуют индивидуального подхода. Описать единый вариант, по которому будет происходить процедура невозможно. Каждая сделка будет обладать своими особенностями и иметь различные варианты развития событий.

ВНИМАНИЕ !!! Для успешной продажи жилого помещения рекомендуется обратиться за специализированной помощью. На данный момент существует множество организаций, которые помогают военнослужащим в оформлении необходимой документации для снятия всех наложенных обременений

Для привлечения их в качестве помощников необходимо внимательно изучить заключаемый договор и отзывы о компании. Лучшим решением будет получение помощи у юристов, которые обладают знаниями и практикой в решении данных вопросов.

Продажа после получения согласия банка

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры под ипотекой, требуется встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, доказывающие невозможность дальнейшей выплаты займа. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам предложит, как продать ипотечную квартиру наиболее рационально. Возможны два варианта:

• продажа жилья новому владельцу;
• переоформление на него ипотечного кредита.

Оба варианта имеют положительные и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая и сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте продажи ипотечной квартиры потенциального покупателя также ищет сам клиент. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, то дальнейшая последовательность действий следующая:

• заемщик получает в банке выписку о сумме ипотечной задолженности;
• участники сделки арендуют две банковских ячейки. В одну закладывается сумма, соответствующая остатку долга по ипотеке, в другую сумма, равная стоимости квартиры за вычетом задолженности;
• документы на снятие обременения с квартиры подаются в регпалату, и она снимает это обременение;
• оформляется договор купли-продажи через нотариуса, выбранного Сбербанком;
• только после этого продавец получает доступ к банковским ячейкам, отдает долг банку и забирает себе деньги из второй ячейки.

Преимущество этого типа сделки для покупателя очевидно – при несостоявшейся сделке он может легко забрать все свои деньги. Для продавца есть небольшой риск, что банк могут лишить лицензии, что приведет к потере и денег, и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Если покупатель найден, но требуемой суммы на покупку данного жилья у него нет, то можно договориться о покупке не самой квартиры, а ипотечного кредита.

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собирать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе и документы, подтверждающие его платежеспособность. Банк их внимательно изучит и выдаст свое решение.

Однако оно может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, что может его не устроить. Поэтому такой вариант достаточно сложен в реализации. Но если все-таки сделка совершилась, продавец получает сумму за квартиру за вычетом задолженности по кредиту, которую теперь будет выплачивать новый заемщик.

Продать квартиру под ипотекой сложно, но все-таки возможно. Покупателя может привлечь ее низкая стоимость. А банк, рассмотрев документально подтвержденное заявление, скорее всего, пойдет навстречу заемщику, чтобы не допускать просрочек/невыплат ипотеки.

https://youtube.com/watch?v=DkOeI_DrsVw

Военная ипотека: требования к квартире

Вот какие требования предъявляет государство к покупке этого вида недвижимости через программу НИС:

• Квартира должна иметь отдельную кухню, ванную, туалет.
• Квартира должна иметь подводку к системе отопления, водоснабжения и электросетям.
• Состояние квартиры должно соответствовать определенным нормам качества: в квартире не должно быть деревянных перегородок (для снижения риска возникновения пожаров);
• квартира не должна находиться в залоге и быть свободна от требований иных лиц;
• в исправном состоянии должна находиться крыша дома (требование актуально для квартир на верхних этажах);
• окна и двери должны быть функциональны (проверяются во время оценки квартиры).

Требования к зданию:

• фундамент дома должен быть построен из кирпича, железобетона или камня;

здание не должно состоять на учете на постановку на капитальный ремонт;
дом не должен находиться в аварийном состоянии. Любые ветхие здания не подходят;
дом должен быть построен не ранее 1970 года.

Как самостоятельно купить жилье по госпрограмме Военная ипотека?

Изучаем инструкцию…

• Рапорт
  В нем излагается желание военного стать участником программы НИС (при условии, что будущий заемщик имеет право на военную ипотеку). Рапорт направляется командиру части и после регистрации – на согласование. Через 3 года можно направлять второй рапорт – уже на получение Свидетельства.
• Свидетельство участника НИС
  Его выдают через 2-3 месяца после направления 2-го рапорта. Срок действия Свидетельства – 6 месяцев с даты подписания (не получения!). То есть, у будущего заемщика есть только полгода, чтобы решить вопрос покупки квартиры через госпрограмму (включая поиск жилья, оформление сделки и пр.).
• Выбор банка
  Кредитора следует выбирать из тех, кто работает по данной госпрограмме. Лучше заранее изучить список банков и сравнить условия. Количество таких кредиторов сегодня небольшое, но все они – ведущие российские банки. Учитывая, что займ выплачивает государство, и лимит суммы ограничен, условия будут примерно схожими у всех кредиторов. Ключевые факторы – размер ставки, 1-го взноса и срок кредитования.
• Одобрение займа банком-кредитором
  тот момент – чистая формальность при военной ипотеке, ведь кредит, опять же, выплачивает государство. То есть, проверки платежеспособности не требуется: гарантом выступает Минобороны. Набор документов для одобрения заявки будет минимальным: основные документы – Свидетельство НИС и паспорт (копии всех страниц).
• Открытие именного лицевого счета
  Оно происходит сразу после одобрения заявки банком. На данный счет будут переводиться положенные военному средства от государства для покупки квартиры.

С менеджером банка следует обсудить все детали будущей сделки.

А именно:

1. Требования кредитора к будущему жилью (весь список!).
2. Весь список необходимых документов по приобретаемой недвижимости.
3. Перечень страховых и оценочных компаний.
4. Стоимость расходов заемщика по сделке в наличных средствах (нотариальные расходы, договор купли-продажи, страховка, регистрация сделки, ячейка, иные возможные расходы).
5. Срок рассмотрения по жилью в Росвоенипотеке и кредитном банковском комитете.
6. ФИО менеджеров, с которыми заемщику придется работать на различных этапах сделки. И обсуждение с ними всех деталей сделки, за которые они непосредственно несут ответственность.
7. Обязательно расчет максимальной суммы займа (если есть возможность – с учетом материнского капитала или скопленных собственных средств).

Далее идет один из самых трудных этапов, который желательно пройти как можно быстрее (помните, что срок действия Свидетельства ограничен).

Для вас одобрен кредит!