Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? законные основания заключения

Содержание:

Документы для ипотеки
- Что такое ДомКлик
Договор купли-продажи автомобиля 2021 года
- Основные рекомендации по заполнению Договора купли продажи авто
- Список всех необходимых документов для оформления договора купли-продажи авто.
  - Рекомендации для покупателя:
  - Рекомендации после продажи автомобиля
Позиция ВС РФ
Возможные варианты
Отличие предварительного договора от основного договора
Как правильно оформить и заполнить?
- Технические требования к заполнению
На какие пункты следует обратить внимание?
Оформление договора купли-продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи квартиры

Документы для ипотеки

Для одобрения жилищного кредита покупателю понадобятся:

заявление-анкета (можете заполнить в отделении банка, оформить через сайт ДомКлик или на официальном сайте Сбербанка);
паспорт заявителя (отметка о регистрации обязательна);
сведения об официальном трудоустройстве;
второй документ, подтверждающий личность заявителя;
справка о подтверждении дохода (форма 2-НДФЛ или налоговая декларация для ИП);
сертификат на материнский капитал, если оформляется кредит «Ипотека плюс материнский капитал».

Следующий этап для оформления сделки – представление документов от продавца недвижимости:

свидетельство о регистрации права собственности;
выписка из Росреестра (получить выписку можно в МФЦ по месту регистрации или в Росреестре);
оформленный нотариально отказ от доли других собственников квартиры;
нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры;
разрешение органов опеки на продажу доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.

Что такое ДомКлик

ДомКлик – это Онлайн-площадка Сбербанка, где клиенты, сотрудники и другие заинтересованные лица обмениваются информацией в электронном виде. Каждый из участников сделки может оформить личный кабинет.

Возможности:

оформление заявки на ипотеку;
страхование;
снижение процентной ставки по ипотеке;
расчет платежей по ипотечному кредиту;
обмен документами с сотрудником банка;
заказ экспертной оценки;
подбор подходящего жилья из каталога и другое.

Важно! Клиент может установить мобильное приложение ДомКлик с тем же функционалом

Договор купли-продажи автомобиля 2021 года

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке сбербанка

Печать

Образец

Заполнить

Скачать

Основные рекомендации по заполнению Договора купли продажи авто

Первым делом необходимо распечатать бланк (несколько копий) (Один продавцу, один покупателю и один в ГИБДД)
Далее нужно заполнить договор от руки ручкой (синей или черной), либо вы можете сделать это в электронном — печатном виде
Затем пропишите номер договора (любое число, к примеру 0234/2021, потом этот номер вам еще пригодится — он вписывается в ПТС)
Заполните графу места (города) осуществления сделки и поставьте сегодняшнюю дату.
Пропишите данные паспорта Покупателя и продавца и проверьте правильность и корректность
Берем далее информацию из ПТС и Свидетельства ТС и заполняем, исключив всевозможные ошибки
Затем согласуйте стоимость авто с продавцом и покупателем. Вам необходимо указать цену автомобиля и прописью, и числом. Рекомендуем указать истинную
стоимость транспортного средства, если нет важных аргументов перед налоговой)
Далее продавец и покупатель должны обменяться всеми документами и
ключами от автомобиля на денежные средства, и уже только после всех этих процедур можно начинать подписание Договора, который будет совмещен с актом приема-передачи транспортного средства.

Список всех необходимых документов для оформления договора купли-продажи авто.

Документы от Продавца:

ПТС (Оригинал паспорта транспортного средства).
Оригинал свидетельства о регистрации автомобиля.
Паспорт гражданина

Документы от Покупателя:

Паспорт гражданина
Полис ОСАГО на
приобретаемый автомобиль, без него не разрешается ехать даже с места сделки новому владельцу ТС

Позиция ВС РФ

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности связанные с внесением предоплаты

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате ().

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Возможные варианты

Зачем завышают (занижают) стоимость квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке и чем это опасно

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки

Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нетст. 380 ГК РФ

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
всегда возвращается в полном объёме;
в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Как правильно оформить и заполнить?

Прежде всего обозначим, сколько экземпляров ДКП нужно составлять. Договор купли-продажи автомобиля заключается в письменной форме в трех экземплярах: для покупателя, продавца и для регистрации в ГИБДД. От продавца для оформления сделки потребуются следующие документы:

гражданский паспорт;
технический паспорт на авто (ПТС);
свидетельство о регистрации (СТС).

Если продавец не обладает правом собственности на ТС, то для заключения сделки от него потребуется нотариальная доверенность, дающая ему разрешение на оформление купли-продажи авто (как оформляется генеральная доверенность на продажу ТС мы рассказываем в отдельной публикации).

Покупателю необходимо предоставить только паспорт, а в случае, если он действует от имени другого лица, также потребуется нотариальная доверенность.

Договор подписывается только при наличии оригиналов всех документов, исключением в некоторых случаях может быть только дубликат ПТС, но в такой ситуации авто нужно тщательно проверить на юридическую чистоту.

В договоре отражается следующая информация:

Дата заключения соглашения, город и номер договора.
Данные продавца и покупателя (Ф. И. О. полностью, дата рождения, паспортные данные, адрес проживания и регистрации).
Сведения об автомобиле в соответствии с техническим паспортом и СТС (марка и модель, год выпуска, регистрационные знаки, ВИН-код, номер двигателя, цвет, серия и номер ПТС и СТС). Пункт может иметь следующую формулировку: «Продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает транспортное средство…(далее указываются сведения об авто)«.
Стоимость автомобиля и порядок оплаты. Сумма указывается цифрами и прописью. Порядок оплаты может быть указан в таком виде: «Покупатель оплачивает стоимость ТС в соответствии с договором путем передачи наличных денежных средств в день его подписания».
Гарантия продавца, что авто не находится под арестом, залогом и т.д. Следует указать отдельным пунктом: «Продавец гарантирует, что указанное в договоре ТС не заложено, не находится в споре, под арестом, не обременено правами третьих лиц…»
Подписи сторон с расшифровкой.
Факт передачи авто, ключей, документов и денег можно отразить в договоре отдельным пунктом, в котором указать:
- «(Ф. И. О. продавца) денежные средства получил в размере…».
- «(Ф. И. О. покупателя) передал денежные средства в размере (сумма) и получил транспортное средство».
Эту же информацию можно указать в отдельном акте приема-передачи и приложить его к ДКП.

Пункт в договоре о передаче денег и автомобиля или подписанный акт-приема передачи являются подтверждением исполнения условий, указанных в договоре купли-продажи ТС.

Скачать бланк типового договора купли-продажи автомобиля в формате word между физическими лицами
Скачать образец договора купли-продажи автомобиля у физического лица

Технические требования к заполнению

При составлении ДКП нужно придерживаться следующих требований:

бланк соглашения можно заполнить от руки, при этом необходимо использовать ручку синего или черного цвета, не меняя чернила в ходе заполнения;
ДКП можно заполнить на компьютере: стороны, совершающие куплю-продажу авто, только сверяют все данные и подписывают ручкой готовый напечатанный бланк;
не допускается заполнение части бланка в печатном виде, а части – в рукописном, также нельзя использовать чернила разного цвета при заполнении пунктов от руки;
все данные в договоре (во всех трех экземплярах) должны совпадать с оригиналами документов;
не допускается наличие исправлений и неточностей.

При наличии ошибки в данных, указанных в ДКП (например, не совпадает одна цифра в ВИН-коде), соглашение будет признано недействительным.

На какие пункты следует обратить внимание?

В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст

Особое внимание следует обратить на существенные условия.Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры

Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

стоимость квартиры;
наличие задатка (аванса);
условия проведения сделки;
сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. В некоторых случаях потребуется заверение у нотариуса:

продажа недвижимости, где прописаны несовершеннолетние,
продается доля,
владелец является недееспособным.

Кто составляет договор купли-продажи

Договор купли-продажи может составить продавец, покупатель – после согласования условий сделки. Также для процедуры может привлекаться юрист, риелтор. В сделке, кроме продавца и покупателя, могут участвовать представители сторон (им заранее нужно оформить доверенность у нотариуса).

Где можно оформить ДКП на квартиру

Договор купли-продажи квартиры можно оформить в нотариальной конторе. Этот способ используется в том случае, если документ необходимо заверить. Составить ДКП можно через риэлтерское агентство – специалист самостоятельно подготовит необходимые документы.

При совершении сделки самостоятельно (без участия агентств) можно воспользоваться услугами юриста. Подать документы на регистрацию права собственности можно через МФЦ или сразу в Росреестр.

Стоимость оформления ДКП на квартиру, и кто платит

Законодатель не устанавливает обязанность оплаты договора купли-продажи квартиры одной или другой стороной. Если услуга заказывается у третьих лиц, продавец и покупатель оговаривают момент оплаты. Чаще всего это делает покупатель – несет расходы по составлению договора, нанимаем юриста или работает с риелтором.

Стоимость услуг:

Риелтора – компании имеют свой прайс, поэтому цена может отличаться в разных агентствах. Как правило, они берут 1% от стоимости квартиры. Также может устанавливаться нижняя граница – оказывают услугу, но не менее чем за 50 тыс. руб. и выше.
Юрист – также нет единой цены. Специалист и клиент договариваются о конечной стоимости работы. Все будет зависеть от региона и сложности выполнения работы.

Дорогостоящим является договор купли-продажи с нотариальным заверением. В этом случае есть правила, установленные Налоговым Кодексом РФ (далее – НК РФ). В соответствии со ст. 333.24 НК РФ «Размер государственной пошлины за совершение нотариальных действий) нотариус имеет право взять только 0.5% от стоимости недвижимости.

При этом есть ограничения по минимальной и максимальной сумме:

Минимальный размер – не менее 300 руб.
Максимальный – 20 тыс. руб.

Стоимость заверения договора при продаже квартиры также зависит от того, кому продается недвижимость (ст. 22.1 «Основы законодательства РФ о нотариате). Если близким родственникам (дети, братья, сестры, бабушки и дедушки, родители, супруги, внуки):

До 10 млн руб. – 3 тыс. руб. + 0.2% от стоимости недвижимости.
Свыше 10 млн руб. – 23 тыс. руб. + 0.1% от суммы сделки.

Конечная стоимость за услугу не может превышать 50 тыс. руб.

Если сделка осуществляется не с родственниками:

До 1 млн руб. включительно – 3 тыс. руб. + 0.4%.
От 1 млн руб. до 10 млн руб. – 7 тыс. руб. + 0.2%.
Свыше 10 млн руб. – 25 тыс. руб. + 0.1%.

Конечная стоимость услуги не может превышать 100 тыс. руб.

Сколько экземпляров и для кого нужно подготовить

Стандартный договор купли-продажи квартиры составляется в 3 экземплярах (1 покупатель и 1 продавец). Для каждого участника договора подготавливается свой вариант, также 1 экземпляр необходим для Росреестра.

Как правильно прошить договор купли-продажи

Если договор купли-продажи квартиры имеет более 1 страницы, то его необходимо сшить. В этом случае ставить подписи разрешается только на последней странице. Если договор не сшивать, то придется подписывать каждую страницу.

Как сшить договор купли-продажи квартиры:

Убрать с листков крепления, скрепки и т.д.
Сложить листы в нужной последовательности, обязательно проверить нумерацию страниц.
Взять шило или иглу для прошивки, отступить 1.5 см от левой стороны документа и сделать 3 сквозные отверстия (расстояние между ними не менее 3 см).
Взять нитку (60-80 см) и вставить ее в иглу.
Начинать нужно с отверстия по середине. Продеть иглу от себя, потом в отверстие с левой стороны, затем во второе – с правого края, обратно в середину. С тыльной стороны должны остаться 2 конца нитки.
Завязать узел и отрезать лишнее, свободными должны остаться 7-8 см нити.
Взять небольшой кусок бумаги и наклеить его на узел. Здесь нужно сделать надпись: «Пронумеровано, прошито и скреплено печатью на ___листах».

Подпись будет заверена регистрирующим органом и подписью его представителя.

Можно ли вносить изменения

Если основной договор не подписан и не сдан в Росреестр, то можно договориться с другой стороной об изменении условий. Переписывается этот же текст. В противном случае придется составлять дополнительное соглашение.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

С распространением такого явления в сделках с недвижимостью стоит рассмотреть попристальнее, что такое предварительные договоры купли-продажи квартиры. Если намечена купля-продажа и процесс находится в стадии оформления, то продавец с одной стороны, а покупатель с другой не всегда оказываются готовы.

К примеру, предложенная продавцом квартира, вызывает интерес, и её хотят получить, но это не всегда возможно реализовать без промедления.

Или покупателем дома договор купли может быть подписан только после получения ипотеки, а для этого кредитору нужно подтверждение, что сделка состоится.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Вариантов, почему стороны решаются на подписание предварительного соглашения, немало

Важно, что за счёт этого повышается уровень безопасности предстоящей сделки

Что это такое

ПДКП может рассматриваться в качестве прелиминарного. Им подчёркивается заинтересованность сторон к совершению сделки, желание её подписать. Для этого обговариваются базовые параметры по предстоящему соглашению.

Ключевые параметры и особенности преддоговора прописаны в ст. 429 ГК РФ. Для придания большей весомости документу возможно внесение покупателем:

аванса;
задатка.

Отличия от основного договора

Поэтому такой документ и не регистрируется, что принципиально исключается для основного соглашения.

Возможно:

проявление меньшего внимания к предмету сделки;
указание срока до подписания основного соглашения. При отсутствии такового принято руководствоваться нормой, предложенной в ч. 2 п. 2 ст. 429 ГК РФ – 1 год.

Для чего нужен преддоговор

Не в каждом случае необходимо наличие предварительного соглашения. Однако при определённых обстоятельствах, само собой разумеется, зачем нужен предварительный договор купли:

собранных средств пока недостаточно, но продавец согласен подождать;
личная встреча пока невозможна, а подписание через доверенных лиц представляется нежелательным;
не собрали полностью пакет сопроводительной документации;
покупатель намерен самостоятельно проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Что должно быть в договоре

В ДКП обязательно должны присутствовать доказательства:

дее- и правоспособности продавца;
отсутствия законных претензий на собственность у третьих лиц и обременений.

И также необходимо внесение в текст:

паспортных данных;
полной стоимости жилья.

Что следует учитывать

Уточняя, как оформить преддоговор, не забывайте предусмотреть включение в него дополнительных условий. Как правило, они оговаривают, как стороны распределят между собой оплату сопутствующих расходов:

по заключению ДКП;
госпошлине;
банковской ячейке.

Условия задатка и аванса

Понятие задаток рассматривается в §7 главы 23 ГК. О нём можно говорить, как о частичной предоплате, залоге, гарантирующем, что сделку с жильем заключат. Передачу задатка фиксируют письменно.

Отмена сделки или невозможность исполнения обязательств позволяют правомерно добиваться возврата переданных денег. Отказ покупать недвижимость приведёт к потере задатка, отказ от продажи – к необходимости вернуть сумму вдвойне. Помимо этого, нарушителю могут вменить в обязанность возмещение понесённых контрагентом убытков.

Когда в отношении средств, перечисленных в качестве обеспечения на покупку квартиры, не было письменного оформления, то п. 3 ст. 380 ГК квалифицирует их, как аванс. Его рассматривают как определённую долю суммы, которую должен внести покупатель. Сторонам ДКП рекомендуют использование задатка, а не аванса, ибо нарушение условий обернётся для виновной в этом стороны более значительными негативными последствиями.