Стоит ли покупать квартиру в сочи: плюсы и минусы

Россияне потянулись на юг

Несмотря на то, что последние годы реальные доходы населения не растут, многие покупатели все равно планируют покупку второго дома на курорте или даже первого дома – для переезда на море. «До 2014-2015 года такие покупатели зачастую рассматривали зарубежные курорты. Они могли себе позволить недвижимость, допустим, в Болгарии или небольшом городке Испании. Но из-за девальвации рубля российская недвижимость оказалась заметно дешевле, что привлекло дополнительных покупателей», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Еще один фактор, повысивший привлекательность российского юга – сложности с выездом за границу для некоторых категорий россиян. «Возможно, это не такая большая аудитория, но она заметна в спросе – особенно на недвижимость высокого класса», — отмечает эксперт.

Большинство покупателей курортной недвижимости – жители Москвы и Санкт-Петербурга, высокий спрос отмечается также со стороны жителей Краснодара и из северных – в первую очередь нефтяных – регионов (см. «Дом у моря: где и почем можно купить курортную недвижимость»). По данным федерального застройщика «РКС Девелопмент», 70% покупателей приобретают курортную недвижимость в качестве летней резиденции. Многие из них сдают жилье отдыхающим в те периоды, когда сами там не живут. Также курортная недвижимость нередко интересна пенсионерам – как для проживания в хорошем климате рядом с морем, так и для дополнительного заработка. «Некоторые покупают сразу две квартиры: в одной живут, а вторую сдают. Или могут купить двухуровневую квартиру: на верхнем этаже жить, а нижний сдавать туристам», — говорит Александр Коваленко, коммерческий директор «РКС Девелопмент».

Сейчас популярна такая тема, как жилые гаражи. Таврия — так вообще целый жилой городок из гаражей. Рекомендуете ли покупать? Какие риски? Какие возможности?

Жилые гаражи для меня, как эксперта в области недвижимости, — экзотический и достаточно компромиссный вариант. Земля под гаражные кооперативы в большинстве случаев находится в муниципальной аренде. Между владельцами земля делится в долях. Разрешение на строительство до 3х этажей не всегда получено. На практике я столкнулся со следующими трудностями:

• незаконное превышение этажности
• самопроизвольные перепланировки, которые нельзя узаконить в БТИ
• бардак с коммуникациями и постоянные перебои в работе
• отсутствие аккредитации подобных объектов банками

Резюмирую: я не рекомендую вкладывать средства в недвижимость подобного формата. Деньги зарабатываются большим трудом! И есть множество других достойных объектов для  инвестиций. Но если обстоятельства складываются таким образом, что кроме таких объектов ничего выбрать не получается, рекомендую обратиться за квалифицированной помощью. Я проверю всю документацию, оценю риски и ликвидность объекта, дам свой компетентный комментарий, ну а дальше — решение за Вами!

Как определить, что объявление от риэлтора

цена явно ниже рынка, причём неправдоподобно ниже, например, 2 млн за квартиру 60 квадратов в центре города, 1 500 000 руб

за 30 квадратов на самом берегу моря и т.д.;
фото квартиры явно скачаны из интернета, совмещены из разных объектов (например, на одном фото изображена студия с одним окном, а на втором как будто та же квартира, но с двумя окнами);
обращайте внимание на указатель «иные объявления пользователя» — он находится справа от объявления, которое вы просматриваете. Так, у простого человека около 5-10 объявлений из разных сфер (квартира, диван, коляска, кроватка и т.д.), в то время как у посредников по 20-30 и больше объявлений из раздела недвижимость, как на фото ниже;

аккаунт реального человека, обычно, достаточно старый (3 или 5 лет и больше), в то время как аккаунты посредников часто свеженькие, и зарегистрированы всего несколько месяцев назад

Эту информацию о пользователе также можно посмотреть справа от объявления.

Подозрительные объявления можно отсеивать, и даже жаловаться на них (есть такая функция, обоснование можно указать «это агент»).

Вот так, объявление за объявлением, мы просматриваем все предложения рынка. Если удобно, списком. Если интересует конкретный район или близость к морю, можно искать квартиру прямо на карте – такая возможность на Авито тоже есть.

Плюсы покупки

• Собственное жильё у моря. Даже если не планируется жить в Сочи круглый год, то во время отдыха можно не тратить средства на отели и пансионы, так как есть собственная квартира.
• Можно сдавать в аренду. В Сочи всегда много отдыхающих, которым можно сдать жильё в аренду и получить с этого хорошую прибыль. Люди приезжают на курорт не только летом, но и в другие сезоны, и желающие снять жильё будут всегда. Проблема состоит в том, что за квартирой нужно следить, а проживая в другом городе, делать это проблематично.
• Хороший климат. Некоторые переезжают на юг по медицинским показаниям, так как нуждаются в благоприятном здоровом климате. В этом случае покупка квартиры для переезда на ПМЖ будет хорошим решением.
• Можно найти недорогой вариант. Купить недорогую квартиру в Сочи можно, но она точно будет находиться далеко от моря и в доме эконом-класса. Если такой вариант устраивает, то проблем с выбором жилья не будет.

Апартаменты

Это помещения для временного проживания граждан, наподобие гостиничных номеров, но – в собственности.

Часто апартаменты строятся на самом берегу моря, на территориях санаториев и в других особо охраняемых зонах, там, где квартиры и жилые помещения просто-напросто не построить из-за разрешённого использования земли.

В апартаментах невозможно оформить постоянную прописку, только временную регистрацию.

К минусам также можно отнести зачастую отвратительную шумоизоляцию в подобных домах гостиничного типа, а также более высокий размер коммунальных платежей и налогов по сравнению с жилыми помещениями и квартирами.

Апартаменты менее ликвидны, поскольку большинство людей относятся к ним настороженно, и предпочитают жилую недвижимость.

Виды недвижимости в Сочи

Почти все, кто хочет переехать в этот курортный город, предпочитают жить в центре и вблизи у моря. Но такое жильё очень дорогое, дешевле есть только на окраинах. Также многие рассматривают вариант с покупкой частного дома или коттеджа, однако в этом тоже есть свои нюансы.

Сочинская недвижимость разделяется на 3 типа:

1. Эконом-класс — это квартиры, расположенные в “обычном” доме с домофоном, лифтом и дешёвой отделкой. Они отличаются сравнительно невысокой ценой, а если покупать на вторичном рынке, то приобрести “однушку” НЕ в центре города можно всего за 1,5 миллиона.
2. Комфорт-класс или элитные дома — такая недвижимость находится посередине между эконом-классом и бизнес-классом. Элитные жилые комплексы имеют закрытую придомовую территорию, качественную отделку и совсем небольшую площадь квартир — не более 50 кв. м.
3. Бизнес-класс — самый дорогой тип недвижимости на сочинском рынке. Такие дома имеют свои особенности: во-первых, они изначально строятся как многоквартирные и неоднократно проходят различные экспертизы. Во-вторых, в домах бизнес-класса обязательно есть консьерж в каждом подъезде, собственная охрана и система видеонаблюдения в доме и вокруг него. А в-третьих, минимальная площадь квартир начинается с 45 кв. м. Также на территории домов бизнес-класса имеются собственный бассейн, оборудованный паркинг и очень часто выход к собственному пляжу.

Также есть такой вид недвижимости, как “жилой гараж” — это помещения, оборудованные под квартиру-студию, но без коммуникаций.

Для чего

Это первый вопрос, на который вы должны себе ответить. Большинство людей не задумываются, и хотят объект и для отдыха, и для постоянного проживания, и чтобы можно было выгодно перепродать, и чтобы рядом сады, школы, поликлиники, магазины, и до моря пешком, и чтобы стоило недорого.

Узнали себя и свои запросы? Тогда приготовьтесь, друзья, снимать розовые очки: так не бывает! Да, мы можем постараться и найти объект, максимально похожий на десять в одном, но вы должны понимать: его цена будет космическая. А самое обидное знаете что? Что это ненужная переплата, потому что абсолютному большинству людей это 10 в 1 и не нужно. А что нужно?

Что-то одно. Квартира, которую вы планируете покупать, должна отвечать конкретной цели. Квартира для отдыха должна находиться как можно ближе к морю, но школы, садики и поликлиники вам без надобности, ровно как вам не нужно, чтобы она была большой площади (подойдёт и студия).

Квартира для ПМЖ будет в комфортном спальном районе со всей социальной инфраструктурой, но до моря придётся ехать. Квартира для перепродажи может находиться где угодно и само место вовсе не обязано нравиться вам лично, главное другое – выгодна эта сделка или нет, и какая возможна прибыль от перепродажи.

Село Весёлое

Квартиру для себя вы можете выбирать сердцем, эмоциями, нравится или не нравится. Квартира для сдачи в аренду это бизнес-проект. Здесь важен холодный рассудок и точный расчёт. И часто бывает так, что нравится один объект, а после предварительных расчётов понимаешь, что более выгоден другой

Тогда так ли уж важно «нравится», «не нравится»? Скорее, нет

Подводные камни сомнительных срочных продаж

При появлении на рынке недвижимости срочных продаж риелторы и агентства всегда проверяют объект строительства, который выставлен. Безусловно, на это у них есть меньше времени. Но постоянные участники рынка обычно знают обо всех новостройках и их истории, поэтому могут избежать ошибок при покупке квартир по срочным продажам. А вот у обычного покупателя такой возможности нет. В итоге он рискует стать жертвой различных махинаций. И если вы нашли предложение о срочной продаже, то подумайте о том, что вы можете попросту столкнуться с неприятными ситуациями.

Типовые ловушки срочных продаж

Схем мошенничества может быть множество. Итог один — вы отдаете свои деньги аферистам, которые не выполняют своих обязательств.

Купить квартиру в Сочи дешевле реально?

Из любой ситуации всегда есть выход, а потому вполне реально найти недвижимость в Сочи, которая будет соответствовать спланированному вами бюджету.

И если вам нужно сэкономить, то можно:

• 1

  Ее стоимость будет на 15−30% ниже, чем квартира в готовом доме. Выбор такой недвижимости лучше доверить специалисту, который сможет определить, насколько надежная стройка.

• 2

  Специалист агентства недвижимости сможет предложить вам недвижимость по акции. Это может быть последняя квартира в одном из домов.

• 3

  Дешевле обойдется вам квартира на первом этаже. И, напротив, чем выше этажность, вплоть до последних этажей, тем дороже стоимость. В Сочи большое значение придают виду из окна, а с верхних этажей вид всегда лучше.

• 4

  В Сочи недвижимость на 5−15% дешевле можно купить и в отдалении от моря и центра. Для тех, кто имеет машину или работает в отдаленных от центра района, это вполне приемлемый вариант.

• 4

  Купить квартиру в черновой отделке и сделать ремонт

  Средняя переплата за кем-то сделанный ремонт составляет от 5000 рублей за кв. м. А это 7-10% стоимости квартиры. Если Вы купите квартиру в черновой отделке и сделаете ремонт — эти деньги Вы сэкономите.

Получить выгодные предложения

Если Вы хотите сэкономить на квартире, специалисты Элитного Сочи найдут самые выгодные предложения на рынке. И недвижимость Вы купите без лишних рисков.

Что нужно, чтобы не прогореть

1. Знать, что предпочитают арендаторы в основной своей массе, а не отдельные, малочисленные категории граждан. Это, если вы планируете купить среднее жилье для среднего горожанина. В любом случае, вам необходимо определить свою целевую аудиторию – потенциальных арендаторов и подстраиваться при покупке и благоустройстве под их основные требования.
2. Создать по-настоящему комфортные условия – это залог наличия постоянных клиентов. На создание комфортных условий нужны средства. Однако понятие комфорта включает в себя не только внутреннее убранство квартиры, но и ее расположение. Тут уже опять нужно исходить из того, какими вы представляете своих потенциальных клиентов — молодые семьи, сезонные отдыхающие,  командировочные, состоятельные граждане, спортивные команды.  В основной массе люди предпочитают гостиницам квартиры с удобствами, которые они ищут по частным объявлениям.
3. Покупая квартиру, необходимо узнать, сколько стоит аренда такой же квартиры в этом районе. Дело в том, что иной раз квартиры стоят дорого, но из-за отдаленности от центра или по другим причинам – они не востребованы у арендаторов. В этом случае, они будут простаивать пустыми большую часть времени и не принесут вам желаемого дохода.
4. Квартиры у моря – выигрышный вариант. Если вы определили своей целевой аудиторией отдыхающих, которые приезжают на море летом, квартира у моря простаивать не будет. Желающих пешком добираться до пляжа всегда много, а цены за это жилье всегда дороже, чем в других районах, какими красивыми бы они не были.
5. Квартиры для тех, кто приезжает на море укреплять свое здоровье – особый сегмент жилья для аренды. В Сочи едут люди на лечение с родственниками, сопровождающими их. Некоторые из них передвигаются на инвалидных колясках, либо имеют другие потребности. Для этих целей квартиру выбирают на первом этаже, максимально удобную для передвижения на коляске, возможно с какими-то специальными приспособлениями в ванной и туалетной комнатах. Если вы позаботитесь о создании условий для таких людей, сможете принимать гостей круглый год. Им больше важен морской воздух, нежели вода.
6. Вложение в объект, который еще строится. Тут многие видят риск – боятся, что строительство объекта затянется или  он вовсе останется недостроенным.  Однако в последнее время к застройщикам Сочи особенных претензий со стороны вкладчиков не было. Они держатся за свою репутацию, имеют огромное желание остаться на этом рынке, поэтому работают честно. Если  вы примите решение купить квартиру в строящемся объекте, выбирайте застройщика с хорошей репутацией. Обычно цена  за квадратные метры в  таком жилье ниже цены за готовые  квартиры.
7. Вторичное жилье дешевле, но может потребовать ремонта. Ремонт ремонту разница, иной раз, если требуется замена всех коммуникаций, полового покрытия и прочих дорогостоящих работ, вы потратите немало. Просчитайте это заранее, чтобы не уйти в минус.
8. При покупке квартиры, которую вы будете сдавать в аренду, учтите факт износа ремонта и мебели, словом, всего, что есть в квартире. Может быть, не стоит покупать квартиру с хорошим, но ярким и недолговечным ремонтом, сделанным из непрочных строительных материалов. Эти вложения не оправдают себя. Так или иначе, вам придется регулярно все это обновлять. И это тоже должно быть отражено в вашем бизнес-плане.
9. Оформите страховку на квартиру. Вы не знаете, что может произойти, поэтому лучше перестраховаться в прямом смысле этого слова. Тогда у вас будет уверенность в том, что в случае чего, вы получите компенсацию.
10. С помощью юристов, продумайте и составьте договор, который вы заключите с арендаторами. В нем должны быть отражены максимально все условия и сведения обеих сторон. Цена аренды, порядок уплаты  коммунальных платежей, запреты, например, запрет на проживание с животными или маленьким детьми, запрет на курение в помещении. А еще описание имущества, которое вы оставляете людям. Вдруг что-то пропадет из бытовой техники, посуды. Мало того, арендаторы могут испортить ваше имущество – разбить унитаз, например. Это все нужно учесть в договоре. Вам нужно защитить себя со всех сторон.

Купить квартиру в Сочи дешевле реально?

Из любой ситуации всегда есть выход, а потому вполне реально найти недвижимость в Сочи, которая будет соответствовать спланированному вами бюджету.

И если вам нужно сэкономить, то можно:

• 1

  Ее стоимость будет на 15−30% ниже, чем квартира в готовом доме. Выбор такой недвижимости лучше доверить специалисту, который сможет определить, насколько надежная стройка.

• 2

  Специалист агентства недвижимости сможет предложить вам недвижимость по акции. Это может быть последняя квартира в одном из домов.

• 3

  Дешевле обойдется вам квартира на первом этаже. И, напротив, чем выше этажность, вплоть до последних этажей, тем дороже стоимость. В Сочи большое значение придают виду из окна, а с верхних этажей вид всегда лучше.

• 4

  В Сочи недвижимость на 5−15% дешевле можно купить и в отдалении от моря и центра. Для тех, кто имеет машину или работает в отдаленных от центра района, это вполне приемлемый вариант.

• 4

  Купить квартиру в черновой отделке и сделать ремонт

  Средняя переплата за кем-то сделанный ремонт составляет от 5000 рублей за кв. м. А это 7-10% стоимости квартиры. Если Вы купите квартиру в черновой отделке и сделаете ремонт — эти деньги Вы сэкономите.

Получить выгодные предложения

Если Вы хотите сэкономить на квартире, специалисты Элитного Сочи найдут самые выгодные предложения на рынке. И недвижимость Вы купите без лишних рисков.

Для инвестиций

Если хочется вложить деньги, сохранить их и преумножить,инвестиции в недвижимость в Сочи – разумный выход. Это единственный клочок внашей огромной стране, где нет зимы, есть море, шикарные горы и развитаяцивилизация и инфраструктура (спасибо прошедшей здесь Олимпиаде).

Земли здесь мало, и она только дорожает.

Вложения в строящиеся объекты – самый выгодный вариант. Однако, и самый рискованный, потому что именно в Сочи очень много домов так и не достраивается.

Я всегда за безопасный вариант вложения денег. Поэтомурекомендую рассматривать только готовые и сданные дома с документами. Даже притаком варианте цена за квадратный метр вырастет со временем или когда высделаете в квартире ремонт.

Покупка квартиры в Сочи для инвестиций – хороший вариантвложения денег.

Какой из всего вышенаписанного вывод? Покупать квартиру в Сочи стоит, более того, это выгодно почти всегда, при любых раскладах. Как минимум, она не подешевеет со временем (с очень высокой степенью вероятности, это так же надёжно, как квадратные метры в столице страны). Главное — выбирать жильё с умом, среди надёжных объектов со всеми документами.

И, как всегда в завершение полезной статьи о квадратных метрах в Сочи, рекомендую самого надёжного и ответственного специалиста по недвижимости, моего супруга Дмитрия. Вы всегда можете связаться с ним по Ватсапу или Вайберу +7 (952) 1364474 или 1364474@mail.ru и задать все интересующие вопросы.

Срочность продажи недвижимости

Если попалось на глаза такое объявление, как срочная продажа недвижимости, к проверке следует подходить еще более тщательно. Безусловно, у ее владельца могли сложиться обстоятельства, вследствие которых срочно понадобилась крупная сумма, но в этом необходимо на все 100% удостовериться. Если продажа срочная, а стоимость квартиры ниже среднерыночного уровня более, чем на 10%, слишком высока вероятность того, что действуют мошенники.

Такую квартиру купить будет можно только после тщательной проверки, в ходе которой будут выявлены истинные причины такого решения владельца и подтверждено, что мошеннический умысел отсутствует.

Слишком выгодное и срочное предложение продажи такого объекта, как квартира, расположенная в городе Сочи, также может быть свидетельством того, что недвижимость пытаются продать одновременно нескольким покупателям. Несмотря на то, что все договора регистрируются, т. е. повторно сделку провести невозможно, не будучи в сговоре с нотариусом, все еще случаются аферы, когда обманным способом, если не продают квартиру, то задаток за нее получают.

Порядок действий в день сделки

Единственно верного и правильного варианта здесь нет. Всегда есть разные риски. Можно действовать по-старинке. Раньше мы делали примерно так.

• В день сделки мы обычно встречались в назначенное время (лучше с утра, чтобы наверняка всё успеть одним днём) в банке. Обычно это Сбербанк, но здесь, конечно, дело вкуса и удобства. Логично, если банк будет в пешей доступности от МФЦ.
• В банке мы с Продавцом подписывали договор купли-продажи квартиры в трёх экземплярах.
• Продавец пишет письменно от руки расписку в том, что получил деньги по договору, но пока что оставляет её у себя.
• Затем мы обращались к специалисту банка для того, чтобы перечислить Продавцу деньги. Либо безналичным путём, либо с помощью внесения через кассу наличных денег (в этом случае все купюры бесплатно проверяют на подлинность, что очень удобно и снимает такие риски с Продавца). Сразу после этого Продавец отдавал Покупателю расписку в получении денежных средств.
• Мы все вместе дружно отправлялись в МФЦ (на картинке ниже путь от Сбербанка до МФЦ в Центральном районе). Намного спокойней, если есть возможность идти рядом пешком, чтобы никто никуда не убежал и не потерялся.
• В Сочи несколько МФЦ (в Центре, Хосте, Лазаревском и т.д.), и вы можете выбрать тот, который вам всего удобней. В МФЦ электронная очередь, поэтому нужно будет взять соответствующий талон. Если с этим возникнут сложности, всегда можно обратиться за помощью к консультанту.
• В зависимости от количества народа в день сделки, вы можете провести в очереди, в среднем, от 2 до 4 часов, имейте это в виду и заранее рассчитывайте время.
• После того, как регистратор примет все документы, вам и Продавцу выдадут на руки расписку в получении документов, где будет указан номер телефона и сайт, где можно узнать результат. В среднем, через 7 рабочих дней следует явиться повторно в МФЦ, чтобы получить выписку из ЕГРП, где уже вы будете указаны собственником, а также иные документы, которые вам вернут.

Есть и второй способ. Пожалуй, он более безопасный и комфортный — это расчёт по сделке через банковскую ячейку.

• В этом случае заранее выбирается банк и в нём на день сделки бронируется банковская ячейка. Как правило, это можно сделать по телефону. Такую услугу предоставляет Сбербанк, ВТБ и другие банки.
• В день сделки вы встречаетесь с Продавцом в банке, в котором забронирована банковская ячейка. В присутствии специалиста банка вы подписываете договор аренды ячейки, в котором указываются стороны, срок аренды ячейки, вид сделки. Сумма передаваемых денежных средств там не указывается.
• Вы проходите в хранилище совместно с Продавцом, и при нём кладёте денежную сумму, за которую покупаете квартиру, в ячейку. В этом случае очень удобно, если денежные средства вы сняли в кассе банка, и Продавец находился рядом с вами, и видел, как их пересчитывают на специальной машинке. Это избавляет его от необходимости самостоятельно считать деньги в хранилище.
• Ключ от банковской ячейки остаётся у Продавца, вы к ней доступа более не имеете. В договоре аренды ячейки указано, что открыть её Продавец сможет, только если предоставит определённые документы, в том числе зарегистрированный договор купли-продажи с синей печатью регистрирующего органа.
• Таким образом, Продавец получит деньги только после успешной регистрации сделки. В случае, если регистрация не будет произведена, вы сможете беспрепятственно забрать свои деньги обратно. Такой способ страхует вас от риска того, что сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, а недобросовестный Продавец за это время потратит все ваши деньги или исчезнет с ними.

Как видите, купить квартиру в Сочи самостоятельно и без помощи посредников вполне реально, если знать, на что обращать внимание и действовать по плану. И этот вариант, без сомнения, подходит тем, кто готов потратить своё время и силы, и лично посидеть и поразбираться в сочинской недвижимости

Ещё желательно, чтобы у вас имелось юридическое образование, и какие-то базовые навыки работы с документами и недвижимостью.

Если же вы не уверены в своих силах, не хотите рисковать деньгами, и не имеете достаточно личного времени, чтобы искать самые лучшие варианты, то всегда можете обратиться к специалисту по недвижимости. У моего мужа Дмитрия не только высшее юридическое образование, но и обширный личный опыт по сделкам купли-продажи недвижимости. Теперь, когда мы переехали в Сочи и завершили ремонты в своих собственных квартирах, появились время и возможность помочь всем желающим найти квартиру мечты по самой выгодной цене, так же, как мы делали это для себя. Пишите Дмитрию в Ватсап +7 (952) 1364474 или на электронную почту 1364474@mail.ru.

Актуальный и наболевший для Сочи вопрос. Какие документы являются гарантией того, что дом «чист»?

Если говорить о сданных домах, то свидетельства на квартиру в интересующем  доме будет вполне достаточно. Главное, чтобы квартира не была в аресте, в залоге или в ипотеке. Если говорить об объектах на стадии строительства, то лучше приобретать комплексы, которые строятся по Федеральному Закону 214. Застройщик — крупное юридическое лицо, указывается полная сумма в договоре и оформляется страховой полис. Если рассматривать предложения от физических лиц (частных застройщиков) — тут уж очень много тонкостей. Необходима проверка назначения земельного участка, проверка получения застройщиком разрешения на строительство и соответствует ли построенный объект нормам, указанным в разрешении

Также пристальное внимание стоит уделить инженерным коммуникациям. В любом случае приобретение недвижимости — очень важный шаг в жизни любого человека

И чтобы уверенно шагать в нужном направлении, я настоятельно рекомендую работать со специалистом.