Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

Какие здания попадают в состав фонда?

Критерии отбора достаточно строгие. Все здания ликвидны и имеют высокий спрос среди покупателей. Но у фонда PNK Rental есть преимущественное право на выкуп этих зданий. В фонд попадают здания с уже действующими арендаторами. Для диверсификации инвестор вкладывается во все здания фонда в равной пропорции.

Есть пайплайн из объектов, которые находятся на разной стадии подготовки. Там есть, допустим, здания, которые уже построены, и которые уже сейчас находятся в аренде и генерируют арендный поток. С ними всё понятно. Есть также здания, которые находятся пока ещё на стадии строительства. Но на такие здания уже есть долгосрочные договоры аренды, они уже заключены. Когда заканчивается строительство, эти здания могут войти в состав фонда.

Совокупная стоимость этих объектов превышает 30 миллиардов рублей.

Плюсы и минусы

Чтобы оценить целесообразность инвестирования средств в фонд, рассмотрим его преимущества и недостатки.

Преимущества:

1. Минимальный порог входа – в фонд может инвестировать любой желающий.
2. Хорошая альтернатива более традиционным вложениям для диверсификации активов.
3. Обычно в долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут.
4. Отсутствие необходимости постоянно следить за рынком и иметь специальные знания, как в случае с ценными бумагами.
5. Возможность начать зарабатывать сразу после инвестирования средств, поскольку фонд вкладывает активы преимущественно в уже действующие объекты индустриальной недвижимости.
6. Получение возможности инвестирования в одну из наиболее перспективных отраслей экономики.
7. Отсутствие аналогов на отечественном рынке.
8. Отсутствие ограничений по времени, благодаря чему пайщики вправе сколь угодно часто увеличивать портфель или выводить средства.

Минусы:

1. Диверсификация касается только объектов недвижимости. При этом если в секторе недвижимости произойдет кризис, “просядет” весь портфель.
2. Наличие нерыночного риска недобросовестных действий управляющей компании и нюансов, заключенных в договоре доверительного управления.
3. Риск увеличения ключевой ставки Центробанка, из-за чего арендная недвижимость может начать дешеветь.
4. Риск снижения ставок по аренде.
5. Страновые риски, присущие Росси.
6. Низкий уровень ликвидности.

Потенциальная доходность

Аналитики оптимистически смотрят на увеличение доходности фондов индустриальной недвижимости в перспективе. Подобные активы, как показала практика, не “просядут” на фоне пандемии. Так, был зафиксирован рост инвестиций в складскую недвижимость в период самоизоляции. По мнению специалистов, интерес к индустриальной недвижимости сохранится и в ближайшей перспективе, по крайней мере в следующем году.

Предполагаемая доходность фонда — от 11,5% годовых. Этот уровень был подтвержден в третьем и четвертом кварталах прошлого года.

Доход инвестора включает две компоненты:

• арендный поток,  генерируемый зданиями группы. Он начисляется раз в квартал. Он напрямую зависит от схемы, которую выбрал инвестор (выплачивается ему на счет или реинвестируется). Это — основная часть дохода.
• изменение стоимости зданий. Это может происходить вследствие сделок по продаже или при переоценке объектов фонда.

Таким образом, фонд — интересное предложение для диверсификации портфеля. Прежде всего, такие инвестиции подойдут консервативным инвесторам, которые хотят получать стабильный доход, превышающий процент по вкладам, и не хотят постоянно держать руку на пульсе, инвестируя в волатильный рынок ценных бумаг. Также PNK rental станет хорошим вариантом для диверсификации портфеля более агрессивных инвесторов.

Стоит ли в него вкладываться? Фонд может стать оптимальным решением для тех игроков, которых изначально привлекает идея инвестировать в недвижимость и которые, вместе с тем, хотят, чтобы их деньги начали работать уже сейчас. В долгосрочном плане инвестиции способны принести пусть не заоблачную, но стабильную прибыль.

Структура управления фондом

Инвесторы вкладываются в фонд PNK Rental через договор доверительного управления. Как правило, это сопряжено с высокими комиссиями и довольно высокими рисками человеческого фактора. Но здесь ситуация, на мой взгляд, несколько иная.

Каким образом рассчитывается комиссия управляющей компании? Если доходность инвестора превышает 13% годовых, то управляющая компания возьмёт комиссию за успех в 20% от дохода. Если доходность составила менее 13% годовых, то управляющая компания не возьмёт никаких денег. Целевая доходность составляет 11,5%.

Также ваши доходы будут облагаться налогом на доходы физических лиц — это стандартные 13%. Налоговым агентом здесь выступает управляющая компания.

Например, вы проинвестировали миллион рублей, и за 2 года ваша доходность составила 280 тысяч рублей, или 14% годовых. Это выше вот этой планки в 13%. Поэтому УК взимает комиссию в 4 тысячи рублей. УК взимает свою комиссию только с полученного дохода. Комиссия взимается при выводе денежных средств.

Зачем девелопер создал фонд для частных инвесторов?

Это, действительно, закономерный вопрос. Ситуация не самая типичная. Мы привыкли, что фонды недвижимости, а они существуют на российском рынке, как правило, работают под крылом крупных финансовых компаний, которые уже сами подбирают туда застройщиков.

Ситуация такая. Есть 2 схемы. Как правило, индустриальные здания строятся:

1. На продажу в собственность
2. Под аренду

Сейчас арендовать становится всё популярнее.

Как было раньше? PNK Group строили здания под конкретного арендатора и продавали его крупным инвестиционным компаниям. В целом, всё хорошо. Но проблема для PNK Group в том, что такие сделки могут растягиваться на месяцы из-за разнообразных, скажем так, бюрократических моментов.

С учётом того, что сейчас инвестиции стали очень популярными и ушли в народ, PNK Group решили попробовать ускорить процесс привлечения инвестиций. Соответственно, компания решила открыть этот рынок, этот инструмент для частных инвесторов. Компании это позволяет быстрее привлекать деньги и расширять рынок аренды. А для инвесторов это возможность получать регулярный доход, вкладываясь в достаточно консервативный инструмент.

Обзор личного кабинета

Зарегистрироваться в личном кабинете не представляет сложностей. Для этого необходимо пройти элементарную регистрацию. Проще всего воспользоваться аккаунтом на портале Госуслуги.

В интерфейсе личного кабинета представлена следующая информация:

• Сумма проинвестированных средств.
• Величина полученного дохода с момента начала инвестирования.
• Доходность.
• Структура портфеля.

Чтобы пополнить счет, необходимо воспользоваться одним из двух вариантов:

1. Использовать пластиковую карту для оплаты в режиме реального времени.
2. Перевести средства по реквизитам. Список банков-контрагентов достаточно широк, в него входят ведущие кредитные организации страны, включая Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Газпромбанк и др.

Список доступных посредством личного кабинета операций:

1. поменять вариант получения дохода (ежеквартально или реинвестирование);
2. изменить реквизиты для получения дохода;
3. осуществить вывод средств (как вывести деньги — главный вопрос для любого вкладчика).

На сколько инвестировать?

Для спекуляций этот инструмент совершенно точно не подходит. Как рекомендуют в самой компании, целесообразно вкладывать деньги на 5 лет и выше, для того чтобы получать привлекательную доходность.

Пай можно продать без ограничений. Деньги поступают на счёт в течение 15 рабочих дней. Но нужно понимать, что при поспешной реализации цена продажи может оказаться не очень привлекательной. Это, конечно же, риск. Это нужно осознавать.

Это закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости. По задумке, фонд вечный, то есть закрывать его не планируют. При этом фонд всегда открыт для новых инвесторов. В любой момент вы можете зайти на сайт и просто докупить паи. Докупать паи можно сколь угодно часто и регулярно. Это, конечно, позитивный момент. Это возможно, потому что поставка зданий в фонд происходит по мере роста самого фонда.

Как и где купить паи инвестфонда?

Чтобы приобрести паи фонда, необходимо:

1. Зарегистрироваться онлайн.
2. Выбрать схему инвестирования (с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием полученных доходов).
3. Перевести деньги банковской картой через форму оплаты прямо на сайте или по реквизитам через ваш онлайн-банк или отделение вашего банка.

PNK group предоставляет возможность вложить средства в уже построенные и сданные в аренду объекты индустриальной недвижимости. Ожидаемая доходность инвестиций находится на уровне 11,5% годовых при ежеквартальных выплатах накопленного дохода.

Компания предоставляет два варианта инвестирования:

1. Приобретение паев фонда напрямую.
2. Покупка через доверительное управление.

При покупке напрямую комиссия составит всего 0,5%. Для подобных вложений это приемлемо. Главный минус – высокий порог входа – 500 000 рублей. Поэтому большинство частных инвесторов выбирают второй вариант.

Он состоит в том, что вкладчик приобретает паи посредством УК «А класс капитал». Здесь уже порог входа существенно ниже – 5 000 рублей. Но комиссия повышается. Вместо инвестора паи приобретает другая УК — «А-Класс капитал». Все комиссии несет вкладчик. Помимо обозначенных выше 0,5%, будет дополнительно взиматься комиссия при превышении дохода в 13% в год.

2 управляющие компании

На сайте фонда указана одна управляющая компания, а при этом в разнообразных скринерах ПИФов указана другая компания. Действительно, есть 2 управляющие компании, которые работают под брендом PNK:

1. УК «Индустриальная недвижимость». Она работает с арендаторами и занимается непосредственно имуществом фонда
2. УК «А Класс Капитал». Она занимается обслуживанием инвесторов. Именно на ней:
3. стратегия доверительного управления
4. онлайн-сервис
5. поддержка для клиентов

Обе управляющие компании имеют действующие лицензии Центрального банка. С точки зрения легальности всего этого вопросов никаких не возникает.

Почему такая схема? В компании ответили, что это позволяет на базе такого довольно традиционного инструмента, как ПИФ недвижимости, создать достаточно современное предложение для инвесторов. Инвесторы могут:

• мгновенно купить пай
• мгновенно продать пай
• реинвестировать деньги
• ежеквартально получать доходность

При этом инвесторам не грозит допэмиссия акций, потому что паи, по сути, уже есть. Они находятся во владении дочерних структур PNK Rental. Поэтому покупка между компаниями происходит достаточно быстро. И доход от реинвестирования инвестор начинает получать практически мгновенно.

PNK Rental — что это за проект?

PNK group – это крупный отечественный девелопер, который в 2020 году запустил проект под названием PNK rental. Группа занимается строительством промышленных объектов: производственных и складских комплексов для зарубежных и отечественных фирм, представляющих самые разные отрасли экономики. Она имеет стабильную отчетность. Группа владеет 34 индустриальными парками. Строительные объекты находятся не только в России, но и в Европе и даже в США. Их рыночная стоимость — более 30 млрд руб. При этом они находятся на различных стадиях строительства.

В итоге PNK rental представляет собой крупнейший в стране фонд коммерческой недвижимости, предназначенный для индивидуального инвестирования. Т.е. любое физическое лицо может приобрести часть фонда. Раньше это было возможно только для крупных игроков и предусматривало значительные суммы инвестиций. Теперь же любой человек может получать доход от сдачи в аренду индустриальных помещений. Минимальная сумма инвестиций- 5 тысяч рублей.

Компания имеет проверенных и надежных контрагентов. Вот наиболее известные из них: BMW, Adidas, Mercedes, Volkswagen, FixPrice, Leroy Merlin, «Дикси», «М-видео», Х5 Retail Group, Детский мир, Лента, «Роснано», «Почта России” и другие.

Что такое PNK Rental?

Фонд PNK Rental — это фонд индустриальной недвижимости с минимальным порогом входа в 5 тысяч рублей и целевой доходностью в 11,5% годовых. Доходность здесь не гарантирована. Но так или иначе в 3 квартале 2020 года она была подтверждена.

Фонд PNK Rental в июле 2020 года создал довольно крупный российский девелопер — компания PNK Group. PNK Group на рынке с 2004 года, и её имя уже у многих на слуху. PNK Group строит современные складские и промышленные комплексы для клиентов из самых разных стран и разных отраслей экономики.

На данный момент в портфеле фонда — 33 индустриальных объекта в следующих странах:

Среди клиентов — такие всемирно известные имена, как:

• Mercedes
• BMW
• Adidas
• Leroy Merlin
• Детский мир
• Вкусвилл
• Ozon