Инвестирование в недвижимость: 5 лайфхаков, как выгодно вложить деньги в отечественный и зарубежный рынок + ценные рекомендации будущим инвесторам

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Рассказать, как правильно инвестировать в недвижимость, практически невозможно. Любой вид бизнеса, требующий вложений, имеет ряд своих особенностей, преимуществ и недостатков. Главный плюс вложения в квадратные метры – это возможность получать доход долгие годы или даже десятилетия. К примеру, сдавая квартиры, получая при этом арендную плату. Для увеличения дохода достаточно улучшить объект и повысить стоимость проживания. Если брать долгосрочные перспективы, то цена недвижимых объектов со временем повышается. Недостаток – это длительный срок окупаемости и получения чистых доходов.

Не следует забывать о низкой ликвидности. Если объект нужно будет быстро продать, то могут возникнуть проблемы. Для ускорения процесса придется значительно снизить цену, что приведет к финансовым потерям. И самое главное – это необходимость расходов на постоянное содержание.

Обзор новых предложений на рынке недвижимости, появившихся во втором квартале года

С апреля по июнь открылись продажи в 7 новых жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса. Это на 1 проект меньше, чем в первом квартале года. Новые предложения оказались более привлекательными с точки зрения инвестирования, чем их предшественники.

Рейтинг новостроек-лидеров выглядит так:

• 1 место — ЖК «Правда» и ЖК «Настоящее»
• 2 место — «TopHills»
• 3 место — «Соседи 21/19»

На первом месте находятся два новых проекта: жилой комплекс бизнес-класса «» в Раменках и «» в Береговом районе. Оба проекта отвечают всем критериям лучших объектов для инвестирования.

Стоимость квадратного метра жилплощади в ЖК «Настоящее» равняется 253 000 рублей, а в ЖК «Правда» 244 000 рублей. Это на 30% дешевле, чем в других новостройках, расположенных в тех же районах.

Оба комплекса находятся возле метро и больших транспортных развязок в районах с хорошо развитой коммерческой и социальной инфраструктурой.

Но есть между ними существенные различия. ЖК «Правда» — это небольшой проект, а значит более надежный, но ЖК «Настоящее» строится более крупным застройщиком. «Правду» возводит компания ПСН, а «Настоящее» — это проект «Центр-Инвестра».

Самую доступную квартиру в «Настоящем» площадью 35 кв. м можно приобрести за 9, 3 миллиона рублей, а в «Правде» можно купить однокомнатное жилье, размером 33 кв. метра, за 7, 9 миллионов рублей.

На второй позиции находится ЖК «», строящийся в Нагорном районе. Его квартиры не отличаются низкой стоимостью. Но у жилого комплекса очень хорошее расположение. Рядом с ним есть станция метрополитена «Нагорная», большой парк. Доехать до центра города можно всего за 15 минут. Строит проект один из крупнейших застройщиков столицы — компания Ingrad. Как и другие проекты девелопера «TopHills» — это крупный комплекс, занимающий 125 га. Цена квадратного метра жилплощади 250 000 рублей, а квартиру площадью 29 кв. метров можно купить за 7, 2 миллиона рублей.

В тройку лидеров попал новый жилой комплекс комфорт-класса «», строящийся в Рязанском районе. Он имеет удачное расположение. До ТТК можно добраться за 6 минут на машине, возле комплекса есть станция метро «Стахановская». Небольшие масштабы строительства – это еще одно преимущество проекта.

К минусам можно отнести высокую стоимость жилья, по сравнению с лидерами рейтинга. Метр жилплощади продается за 213 000 рублей. Квартиру площадью 25 кв. метров можно купить за 6, 7 миллионов рублей. Вокруг комплекса находится много социальных и коммерческих объектов, но также есть и промышленная зона.

Другие объекты для инвестирования

Пристального внимания инвесторов заслуживают также такие проекты:

1. City Bay;
2. MySpace на Фестивальной;
3. Светлый мир «Станция Л»

ЖК «» расположен в живописном месте. Район Покровское-Стрешнево отличается хорошей экологией. Проект предусматривает собственную набережную, в домах будут оборудованы 30 общественных и 20 частных террас. Также комплекс будет иметь 4 закрытых от посторонних двора, детские и спортивные площадки. В пяти минутах ходьбы расположена стация МЦД «Трикотажная». Однокомнатную квартиру можно приобрести за 6, 8 миллионов рублей.

ЖК «MySpace на Фестивальной» в районе Ховрино находится возле станции железной дороги, Грачевского парка с озером. Здесь продаются студии площадью 10, 7 кв. метров за 2, 7 миллионов рублей. В квартирах выполнена отделка «под ключ».

ЖК «» находится в районе Люблино возле Коломенского заповедника. Возле комплекса находятся 2 станции метро, торговые центры, школы, детские сады. Есть закрытая придомовая территория с многоуровневым паркингом. Квартиры будут продаваться с завершенным ремонтом, полностью готовые к переселению жильцов. Однокомнатную квартиру площадью 23, 25 кв. метров здесь можно купить за 3, 6 миллионов рублей.

Инвестировать финансы в московские новостройки очень выгодно. В последние три месяца наблюдается рост цен на недвижимость в Москве и, по прогнозам аналитиков портала Move.ru, эта тенденция сохранится в ближайшие годы.

В период самоизоляции, не смотря на снижение спроса на жилье в пределах 30-70%, цена на квадратный метр жилплощади продолжала увеличиваться. Девелоперы не прекратили строительство новых объектов, а продолжили открывать продажи в новостройках. Такое поведение застройщиков в разгар самоизоляции показало, что они уверены в том, что жилье будет пользоваться спросом.

Ограничения, наложенные во время карантина, замедлили темпы продажи квартир. Поэтому у инвесторов есть шанс найти среди продающихся лотов наиболее ликвидное жилье по невысокой цене.

#16. Покупка земельного участка

Покупка земельного участка рядом с городом или в округе. Преимущества стратегии в сравнительно небольших затратах на приобретение земли.

Земельная стратегия	Описание и эффективность
Покупка земли в перспективных районах застройки жилыми кварталами рядом с городом	Необходимо отслеживать тенденции застройки близлежащих территорий к городу, где строится ЖК и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортные узлы. Когда уже все будет построено, то врятли вы там купите потом землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или ТЦ (рядом с транспортной магистралью федерального значения).
Покупка земли и продажа по частям	Продажа под точечную застройку коттеджей или дачных поселков.  Минимальный участок для продажи по земельному кодексу 4 сотки. Сложность схемы в поиске покупателей или арендаторов.

Главная сложность в реализации стратегии – это длительность создания вокруг инфраструктуры, что может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она болотистая или с подводными водами, то на ней сложно будет что-то построить или сдать в аренду под строительство.

Данная земля отлично подходит для экопоселений или фермерского хозяйства. Как правило, выделяют участки в мало заселенных районах. Стоимость 1 Га в таких поселениях бывает меньше 50 000 руб., и данные поселения набирают новых постояльцев. Более подробно о том какие поселения существуют, можно найти на сайте poselenia.ru.

Цели инвестиций в недвижимость

Перед тем как вложить деньги в недвижимость нужно хорошенько подумать, чтобы правильно ответить на очевидный вопрос: какая цель является основой при покупке жилья? Только дав точный и взвешенный ответ, можно начинать, ведь от ответа зависит выбор стратегии, объекта, в который будут вливаться деньги, длительность вложения, а также риски, доход и окупаемость всего проекта.

Можно прочесть, что лишь немногие добиваются успеха в этом виде бизнеса. Согласно статистике, только 20 % новых инвесторов точно знают, чего хотят, и ставят перед собой конкретные цели и задачи. Это позволяет понять причину столь многих неудач

Именно поэтому важно убедиться в следующем:

1. Вы точно осознаете серьезность своих намерений и то, сколько денег понадобится для реализации намеченных планов.
2. Инвестиции в недвижимость вам по карману. То есть выделенные активы не являются последними в бюджете, при необходимости можно будет подтянуть резервы без ущерба для качества жизни.
3. Есть достаточно времени для изучения рынка, всех его особенностей и подводных камней, вы готовы тратить усилия на постижение всех тонкостей выбранного вида бизнеса.

Но самое главное – это понимать, что на пути будут возникать различные препятствия, которые придется преодолевать

Прежде чем начинать свое дело, важно взвесить все «за» и «против», ответить на все поставленные вопросы, и только затем делать первый шаг. Перед людьми, которые тщательно подготовились и решили рискнуть, открывается много новых возможностей

Плюсы и минусы

Как и любой способ инвестирования, инвестиции в недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы:

• Стабильность.
  Инвестиции в недвижимость – самый устойчивый и эффективный способ получения
  прибыли;
• Рост
  стоимости активов. В первую очередь, данное утверждение касается жилых
  объектов;
• Пассивный
  заработок. Сдавайте объекты недвижимости в аренду, и получайте стабильную
  фиксированную прибыль;
• Сниженные
  риски. Спрос на жильё устойчив, соответственно, вы имеете все шансы окупить
  затраченные вложения.

Минусы:

Взвесив
все «за» и «против» можно решить, подходит ли вам данный вид коммерческой
деятельности.

Виды инвестиций в недвижимость

Рассмотрим распространенные виды инвестиций в недвижимость.

1. Инвестиции в жилую недвижимость. В данном случае инвестор приобретает квартиру или домовладение с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Частный инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости (офисное, торговое или складское помещение) с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

3. Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последнее время этот способ вложения капитала в недвижимость становится все популярнее. В этом случае инвестор приобретает объект недвижимости в одной из зарубежных стран с целью извлечения пассивного дохода (сдачи в аренду) или перепродажи.

4. Инвестиции в строящуюся недвижимость. Также достаточно популярный вид инвестиций, в основном предполагающий продажу объекта недвижимости после завершения строительства по более высокой цене.

Это самые широко распространенные виды инвестиций в недвижимость, о каждом из которых можно говорить отдельно, поэтому следите за обновлениями на Финансовом гении — в дальнейшем я буду публиковать отдельные статьи, рассматривающие все тонкости каждого из способов вложения капитала в недвижимость.

Теперь предлагаю рассмотреть основные преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость: насколько этот объект инвестиций интересен и выгоден для частного инвестора.

Как выбрать жилье для дальнейшей аренды

Чтобы минимизировать сумму вложений и ускорить окупаемость приобретенного объекта, отдавайте предпочтение лотам с завершенной отделкой. Ремонт, выполненный застройщиком, всегда обходится дешевле, чем сделанный нанятыми рабочими. На рынке 47% квартир продаются с отделкой «под ключ». Также хорошим решением будет покупка жилья в состоянии white box. Его заключительная отделка обойдется недорого. Сейчас на рынке представлено около 700 лотов с предчистовой отделкой.

Выбирая планировку квартиры, учитывайте то, что студии продаются дешевле однокомнатных квартир. Аренда современной студии стоит почти столько же, как и съем однокомнатной квартиры. Таким образом, студия требует меньше вложений и окупится быстрее.

Изучая предложения по продаже квартир, обратите внимание на также жилье на 2-3 этажах. Такие квартиры обычно стоят дешевле

В них нет красивых видов их окон.

Воспользовавшись рекомендациями экспертов Move.ru, вы сможете выгодно вложить деньги в квартиру, которую будете сдавать в аренду.

Недостройки

Оптимальным вариантом считается приобретения жилья
на этапе строительства. Рынок первичного жилья сегодня наполнен обилием
выгодных предложений, однако, в России он нажил плохую славу из-за прецедентов
с недобросовестными застройщиками.

Действительно, покупка недвижимость в состоянии недостройки на сегодняшний день довольно рисковое дело. Но опасаться стоит тем, кто не досконально изучает документы застройщика и плохо осведомлён в собственных правах. Согласно утверждениям опытных вкладчиков, любое вложение в недвижку принёсет максимальную прибыль, если оно было произведено на самом начальном этапе. Иными словами, вложение денег в строящийся объект – заведомо перспективное дело.

Цена на этапе строительства всегда самая низкая, и она постепенно будет повышаться. На выходе мы имеем полноценное жильё, которое принесёт неплохую прибыль в сравнении с первоначально вложенной суммой инвестиций.

Инвестиции в недвижимость на раннем этапе строительства подходят тем инвесторам, которые имеют время, и не спешат получить прибыль в кратчайшие сроки. Уже спустя 1,5-2 года, капитализация вложенных средств составит 50%. Однушки и двухкомнатные квартиры станут лучшим объектом для вложения средств, так как с «трёшкой» сложнее в дальнейшем осуществлять манипуляции на рынке недвижимости.

Но не стоит забывать о рисках

Касательно недостроек риски крайне велики, и важно выбрать надёжного застройщика, положительно зарекомендовавшего себя на рынке недвижимости. Проанализируйте, какова репутация застройщика, какие проекты уже были осуществлены им ранее, каковы отзывы клиентов

Немаловажным будет и проверка самого проекта строящегося объекта: он должен соответствовать всем нормам законодательства, быть расположенным в безопасной зоне.

Стоит проконсультироваться с юристом, чтобы понять, насколько соответствует документация застройщика установленным нормам.

Как инвестировать в недвижимость?

Вложение средств в недвижимость имеет свои нюансы, игнорирование которых может привести к различным рискам. От того, насколько осмотрительно вы будете делать капиталовложение, напрямую зависит исходный результат и ваша прибыль.

Финансовые возможности

Первый шаг на пути к совершению вклада в недвижимость — определение суммы инвестиции. От того, сколько вы имеете денег на руках зависит тот тип недвижимости, который можно будет избрать. Отмечу, что, как и в других видах инвестиции, вы должны оперировать только той денежной суммой, которая не составляет статью вашего бюджета. Вкладывайте в недвижимость только те средства, которые вы не боитесь потерять, ведь риски никогда не исключаются. Если вы имеете незначительные средства, которые можно пустить в оборот, то можно отдать предпочтение покупке земельного участка или объекту, который еще строится, но и в этом случае рассчитывайте, что нужна солидная сумма.

Оформление кредита под залог

Если средств на покупку квартиры или другого помещения нет, то можно взять кредит — многие банки практикуют спонсорство для начинающих инвесторов. В этом случае следует учитывать, что деньги вам дадут под значительный процент и его следует всегда учитывать. В том же случае, если вы планируете купить прибыльный тип недвижимости, который окупится в ближайшей перспективе, то тогда брать кредит целесообразно, в другом случае вдаваться в такие крайности может быть просто невыгодно.

Выбор объекта инвестиций

Исходя от имеющейся суммы, вы можете определить, какой тип недвижимости вам нужен

Если есть небольшая сумма, то стоит обратить внимание на менее доходный вторичный рынок жилья или купить объект на этапе строительства, когда его цена максимально низкая. Кроме этого, не требует больших капиталовложений приобретение земельного участка

Если в наличии более крупные активы, то вы можете обратить внимание на элитное жилье, которое в крупных городах будет ликвидным и очень доходным. В любом случае, тщательно изучите имеющиеся предложения в доступной ценовой категории и выбирайте то, что вам больше подходит по параметрам отбора

Покупка недвижимости

Пере тем, как купить недвижимость, если подобные сделки осуществляются впервые, вы должны основательно подойти к вопросу изучения юридической стороны, в частности вопроса налогообложения. Так как вам необходимо оформить документы с минимальной затратностью и максимальной выгодой, то целесообразно будет привлечь к процессу юриста.

Коллективная покупка

Брать кредит не всегда целесообразно, а для покупки недвижимости имеющихся средств не всегда хватает, поэтому вы можете найти для себя партнера — такого же инвестора, который хотел бы преуспеть на купле-продаже подобной собственности. Если ваша идея действительно прибыльна и интересна с точки зрения доходности и рисков, то многие инвесторы с удовольствием станут соучастниками затеи.

Коллективные инвестиции в недвижимость давно практикуются на Западе и потихоньку пробираются на российский рынок. Если у ваших родственников, знакомых или друзей имеются свободные средства, то вы можете смело предложить им стать соинвесторами.

Многие инвесторы, которые задумываются, куда вложить деньги, предпочитают покупать недвижимость не с целью продажи, а для того, чтобы сдавать в аренду. Такой вариант имеет массу перспектив и хоть окупаемости придется подождать дольше (как правило 7-10 лет), но по прошествии этого времени собственность так и останется вашей, а значит, будет и дальше приносить доход.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать — можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы — далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом

С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена — близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя

Производственные помещения

Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Закрытые ПИФы недвижимости

В России есть аналог REIT – ПИФы недвижимости. Их главная особенность – они все закрытые. Это означает, что войти в такой ПИФ можно только на этапе его формирования, а выйти – после его расформирования (паи открытого ПИФа можно купить / продать / обменять в любой момент времени).

ЗПИФов недвижимости среди закрытых фондов больше всего, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ в России. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке Эксперт РА, составляет порядка 2,6 трлн рублей. Сколько приходится на фонды недвижимости – считайте сами.

Большинство таких ЗПИФов создаются под конкретный проект – условно говоря, такой фонд некая складчина для инвесторов, финансирующих постройку или просто желающих заработать на каком-то проекте. Всего их в России 1287 по состоянию на 2019 год. Полный список можно посмотреть здесь (фильтры уже настроены).

Но паи некоторых ЗПИФов обращаются и на Московской бирже. На сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Вход в ЗПИФы недвижимости обычно начинается от 300 тысяч рублей. Доходность – порядка 10-12% годовых. По комиссиям за вход и выход не скажу, так как данная информация обычно является закрытой и предоставляется только непосредственным пайщикам фонда. По некоторым данным, комиссия завышенная – может достигать 5%, а то и 10% от СЧА в год.

Сравнение доходности

• квартира в аренду на долгий срок до 7%;
• классические офисные и торговые помещения, квартира на краткосрочный период 10-13%;
• коворкинг 13-20%;
• со-форматы стрит 13-20%;
• апарт-отели 12-17%.

Учтите, что три последних метода вложения требует обращения к профессионалам. В противном случае, цель не будет оправдывать средства, только если вы не специалист в этом направлении.

Инвестиции в жилую недвижимость или коммерческую также можно разделить по типу получения дохода:

• пассивные – выплата определенного процента управляющей компании, за выполнение всех функций;
• активные – самостоятельная сдача в аренду объекта, решение всех проблем, поиск арендодателей.

Анализ рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости довольно скромен, так как имеет не так много различных форм, но и в нем есть где разгуляться. В зависимости от конечных целей инвестиций и того, какой денежной суммой вы располагаете можно выбрать следующие варианты жилья для капиталовложения.

Дом

Многие предпочитают тесным квартирам обитание в частном секторе, поэтому дома пользуются ощутимой популярностью

Конечно же, инвесторы обращают внимание на этот вид недвижимости, но наибольший интерес с их стороны представляет относительно дорогое, а порой и элитное жилье

Квартира

Квартира — наиболее ликвидный вариант, она идеально подходит и для сдачи, и для перепродажи. К тому же, именно квартиры пользуются наибольшим спросом среди потребителей. Но чтобы квартиру удалось быстро и выгодно реализовать, необходимо учитывать самые мельчайшие нюансы при ее покупке:

• Расположение — поблизости должны быть все необходимые в повседневности объекты — школа, детский сад, супермаркет; в тоже время не должно быть — стройки, под окнами не должны шествовать троллейбусы, или железнодорожные поезда.
• Район — в спальном квартиры покупают чаще, чем в промышленных секторах, где рядом дымятся заводы или проходит оживленная автомагистраль.
• Состояние — жилье, требующее ремонта продать значительно труднее, чем квартиру «под ключ».
• Удобства планировки и т.д.

Комната

Такой себе эконом вариант для мелких инвесторов — если на приобретение целой квартиры или дома не хватает средств, то можно прикупить комнату (например, в общежитии или коммунальной квартире) и реализовать ее с выгодой (а можно просто сдавать в аренду). К слову сказать, такое бюджетное жилье интересует потребителя довольно часто, ведь позволить себе полноценные апартаменты многие не в силах.

Зачастую сдачей комнаты в аренду занимаются не типичные инвесторы, а простые среднестатистические граждане или пенсионеры, которые умудряются таким образом зарабатывать на той квартире, в которой сами же и проживают.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). 

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. 

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность). 

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах. 

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям. 

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

• Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
• Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
• Престижность и безопасность района.
• Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
• Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Достоинства инвестирования в квартиры:

1. Относительно невысокий порог входа.
2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
3. С 1 июля 2019 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

• Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
• Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

• нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
• помещения для производства и продажи мебели;
• хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

• продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
• кафе, бары, рестораны;
• офисные помещения;
• образовательные, спортивные, развлекательные центры;
• склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Решив вложить деньги в недвижимость, нужно тщательно продумать стратегию. Вариантов для разных типов объектов огромное количество, поэтому выбрать будет из чего. Ниже представлено несколько вариантов для тех, кто желает попробовать свои силы на вторичном рынке, купив уже готовый для сдачи или перепродажи объект:

1. Самый разумный вариант для новичков – это покупка квартиры в жилом состоянии для последующей сдачи в аренду без дополнительных расходов на ремонт.
2. Покупка квартиры, в которой нужны ремонтные работы. Потому что это позволяет после приведения ее в порядок сдавать жилье, повысив стоимость аренды, или перепродать его. Во втором случае цена может быть выше на 50 %. Конечно, нужно уметь правильно оценивать предстоящие работы, иначе, выполнив ремонт, можно уйти «в минус» даже после перепродажи.
3. При большом спросе на аренду квартир многие игроки рынка недвижимости покупают одну большую квартиру для того, чтобы разделить ее на несколько квартир-студий. Затем эти квартиры сдаются с большой выгодой. Обратный вариант – это покупка нескольких небольших смежных квартир для объединения в одну большую для сдачи по более высокой цене или продажи.

Важно помнить, что при покупке объекта, в который нужны дополнительные вложения, следует все тщательно рассчитывать. Конечно, желание получить большой доход сильное, но оно не должно перевешивать здравый смысл

Ремонтные работы – это не только необходимость трат, но также время, за которое ситуация на рынке может измениться.

Главные выводы

Завершая тему, подведем ее основные итоги.

1. Инвестирование – это не что-то сверхъестественное, а эффективный инструмент увеличения дохода. За один день вы не научитесь инвестировать в недвижимость, но если серьезно настроены работать в этой отрасли, вам помогут 3 фактора:

• получение практического опыта;
• общение с единомышленниками;
• бдительность и настойчивость в достижении результата.

1. Инвестирование получается у многих. Соблюдайте принципы, изложенные в статье, и у вас все получится.
2. Окружайте себя единомышленниками, ищите в своем окружении тех, кто думает также, как вы, и тогда ваше окружение будет помогать вам.

Благодарим вас за внимание! Желаем вам прибыльных инвест-стратегий!

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

• долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
• сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
• высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
• быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.