Оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году

Правовые услуги

Если вам требуется помощь адвоката по вопросу опротестования кадастровой цены – обратитесь в Юридическую компанию № 1. Специалисты с большим стажем работы окажут комплекс необходимых услуг:

• устное или письменное консультирование по указанному вопросу;
• подготовка пакета документов;
• подбор экспертного учреждения для определения цены недвижимости;
• представление интересов доверителя в комиссии Росреестра;
• представление интересов доверителя в органах правосудия всех инстанций.

Отметим, что правоведы готовы вступить в дело на любом его этапе, в том числе тогда, когда суд первой инстанции был проигран. После успешного завершения дела специалисты помогут решить иные вопросы, например, по снижению арендных платежей на объект недвижимости.

Способы оспаривания кадастровой стоимости земли:

• Обращение в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
• В судебном порядке.

Основания оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

1.1 Оспаривание по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, требует выяснения какие сведения, использованные для определения кадастровой стоимости оценщиком и повлиявшие на величину такой стоимости на дату оценки, не были достоверными.

Для выявления оснований такого оспаривания можно обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости и сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, к заказчику работ по государственной кадастровой оценке (если оспариваемая кадастровая стоимость определена в ходе государственной кадастровой оценки) или в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации (если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости). В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса соответствующие сведения должны быть предоставлены заявителю. Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

1.2 Оспаривание по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В данном случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости. Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке.
Провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет может только независимый оценщик, состоящий в СРО оценщиков. Стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки, может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

Правомерные ожидания исправления ошибок, или В чем твоя вера, налогоплательщик?

Итак, по мнению ВС РФ, защите подлежат только правомерные ожидания налогоплательщика, а исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки и установление налоговой базы, в основе которой лежит рыночная стоимость объекта недвижимости, не может свидетельствовать об ухудшении его положения и не дает основания для выводов о нарушении принципа доверия к закону.

Другими словами, государство имеет полное право на исправление допущенных ошибок, даже если это приводит к ретроспективному увеличению размера налога.

Нам представляется, что подобные выводы, применительно к сложившейся в Москве в 2016 году ситуации, сделаны Судом без учета одного очень важного обстоятельства. Дело в том, что действующая в 2016 году редакция  допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки

Дело в том, что действующая в 2016 году редакция  допускала возможность ретроспективного применения измененной и увеличенной кадастровой стоимости объекта недвижимости только в случае исправления технической ошибки.

Федеральным законом от 30 ноября 2016 г. № 401-ФЗ из положений  было исключено прямое указание на технический характер ошибки.

В новой редакции  использовался термин «ошибочно определенная кадастровая стоимость» и действие указанной нормы было распространено на ситуации, связанные с исправлением любых ошибок при установлении кадастровой стоимости.

Однако новая редакция  стала действовать только с 1 января 2017 года и не регулировала отношения, возникшие в 2016 году.

Если, техническая ошибка – это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «»), то рассуждения о возможности применения увеличенной кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в 2016 году будут приемлемы только тогда, когда отсутствие надлежащего учета стоимостных характеристик объекта недвижимости будет признано именно технической, а не какой-либо иной (кадастровой, учетной, реестровой и пр.) ошибкой.

Между тем, ВС РФ не стал разбираться в характере ошибок, приведших к необходимости изменения кадастровой стоимости, ограничившись лишь указанием на возможность определения налоговой базы по налогу на имущество организаций расчетным путем применительно к  на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости.

Что же получается? По мнению ВС РФ правомерные ожидания налогоплательщика – это необходимость уплачивать налог на имущество организаций, исходя из объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объекта недвижимости, и налогоплательщик всегда должен быть готов к тому, что государство может увеличить налоговое бремя задним числом, если посчитает сведения об объекте недвижимости ошибочными.

Но что же такое правомерные или законные ожидания, существование которых в качестве правовой презумпции, если верить ВС РФ, должно являться принципом российской правовой системы?

Так, например, Шерстобитов О.Н. в материале «Защита законных ожиданий – основополагающий принцип административного права» («Административное право и процесс, 2019, № 2) рассуждает: «Любое лицо имеет право получать ясную и правдивую информацию о деятельности публичной администрации заранее, до вступления в правоотношение. В этом случае оно сможет ориентироваться в публичном порядке, просчитывая свое поведение в отношении органов управления и действия этих органов в отношении себя. Властные субъекты, в свою очередь, не будут произвольно и непредсказуемо изменять практику даже при наличии права действовать по усмотрению». Исходя из этого, правомерные ожидания налогоплательщика обусловлены верой, прежде всего, в неукоснительное соблюдение государством требований закона, а применительно к рассматриваемой ситуации – верой в возможность увеличения налогового бремени задним числом только в случае совершения именно технической, а не какой-либо иной ошибки в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Попытка иначе использовать тезис о «правомерных ожиданиях», как инструмента увеличения возлагаемого на налогоплательщика фискального бремени, будет достижением цели негодными средствами.

В судебном порядке.

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности): Постановление ВАС РФ № 913/11 определило правовую позицию лиц, права которых были нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, и должен рассматриваться по общим правилам искового производства. Истцом в суде выступает собственник земельного участка или арендатор. Ответчиком – ФГБУ «Кадастровая палата».

Для установления рыночной стоимости в судебном порядке возможно два пути:

• обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика. В рамках судебного разбирательства будет назначена экспертиза отчета в соответствие со статьей 17.1 ФЗ-135
• обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Эффективным способом снижения кадастровой стоимости конкретного земельного участка является обращение в суд с исковым заявлением и приложенным отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости конкретного земельного участка. Ошибкой является попытка вносить изменения о кадастровой стоимости в нормативный акт, утверждающий результаты кадастровой стоимости по конкретному региону. Вопрос обжалования кадастровой стоимости земли (переоценка кадастровой стоимости) по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов.

Мы рекомендуем установление кадастровой стоимости конкретного земельного участка исходя из его рыночной, и внесение изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

• консультации по всем вопросам кадастровой стоимости земельных участков;
• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• экспертиза обоснованности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка;
• юридическое сопровождение судебных исков по установлению кадастровой стоимости земельного участка;
• установление кадастровой стоимости конкретного земельного участка равной рыночной на основании решения суда.

Какие основания для оспаривания есть?

В отношении надела и прочего имущества предусмотрена возможность оспорить установленную в кадастрах стоимость. Если он в аренде, то вне зависимости от этого возможность инициировать процесс оспаривания есть только у того лица, кто обладает правомочиями собственности на надел. Это связывается с тем, что именно их интересы нарушаются при проведении данного процесса.

В законе, изданном под №135, на федеральном уровне, отражены основания, на которых формируется требования относительно изменения кадастровой цены. В том числе, это может быть недостоверный характер информации, что стало результатом проведения комплексного обследования.

Потребуется привести в соответствие рассматриваемую разновидность стоимостного выражения с тем, что установлено на рынке. В указанном выше законе прописано определение недостоверных сведений. Оно заключается в том, что это информация, отражающая недочеты и нарушения при определении стоимостного значения объекта недвижимости. Такие ошибки допускаются уполномоченными лицам. В том числе, речь идет про инженеров

Если имеют место нарушения, то во внимание нужно принимать, какие существуют разновидности

Они прописаны в обзоре Пленума высшего судебного органа под №28. В том числе, речь идет о совершении нарушений при формировании списка проведенных земельных работ. Учитываются те работы, в отношении которых проводилась оценочная процедура. Также может неправомерно произойти установление некоторых критериев. Они отражают и стоимостные показатели, в частности, места, на котором располагается участок. Ошибки могут содержаться в разновидности разрешенного использования или характеристиках целевого назначения. Участок может располагаться в пределах территории зоны, имеющая специальный вид использования.

ВНИМАНИЕ !!! Нарушения в некоторых ситуациях касаются проведения работ расчетной направленности. Указанные обстоятельства обладают оценочным характером

Для выявления имеющихся нарушений потребуется обратиться в уполномоченный орган.

Обратиться может только тот гражданин, который обладает правомочиями собственности на участок. Потребуется получить отчет, сделанный сотрудников уполномоченной организации (он трудится на независимой основе).

Для оформления рассматриваемого отчета, изначально требуется сделать заказ у инженеров на формирование межевой документации. Она представлена в форме плана. В ней прописаны параметры и характеристики, присущие конкретному объекту недвижимости.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: ГБУ или суд?

В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости. Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию. Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной мы видим в новом законе.

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2023 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Каким образом пересмотреть оценку, если не согласен с ней?

Кадастровая цена определяется государственными оценщиками с учетом площади, состояния и степени износа помещения. Чаще всего её устанавливают без осмотра объекта и поэтому ошибки при определении – не редкость.

Что делать, если вы сделали запрос и узнали, что кадастровая стоимость искусственно завышена? В этом случае можно потребовать произвести перерасчет, но для того, чтобы это сделать, нужно запастись доказательствами неправильной оценки.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в случае:

1. Выявления ложных сведений для её определения.
2. Большого разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью.

Если выяснится, что кадастровая оценка проводилась на основе недостоверной информации, ошибок, несуществующих характеристик, то кадастровая стоимость может быть оспорена. Требуется пересмотр и тогда, когда при определении цены имеются серьезные расхождения между рыночной и кадастровой. Такой разрыв неоправдан и сразу наводит на мысль об ошибке. Если заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости квартиры, то можно сравнить два вида стоимости.

Можно ли уменьшить?

Переоценка всех объектов происходит регулярно, но не чаще чем раз в два-три года. Если требуется пересмотр раньше этого срока, то оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Иногда сначала происходит обжалование в комиссии, а затем в судебной инстанции (если не удалось добиться желаемого).

Для чего нужно обжалование?

Как уже было сказано выше: кадастровая стоимость влияет на размер средств, которые придется заплатить в качестве налога на имущество физлиц. Этот сбор в бюджет обязаны платить все владельцы жилых домов, квартир, гаражей и даже объектов незавершенного строительства. Пока ставки налога мизерные, но уже в 2020 году они станут весьма ощутимые.

Пересмотр кадастровой стоимости может привести к уменьшению суммы налога. Например, столичное жилье стоимостью до 10 млн. руб. в 2017 году облагается налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, а свыше этой суммы уже по ставке от 0,15%. В первом случае придется заплатить максимум 10 тыс. рублей, а во втором – уже 15 тыс. рублей.

Важно! Информация о кадастровой стоимости влияет не только на размер налогов, но и на оценку залога, наследства.

Основания для пересмотра

Если вы сможете доказать, что есть ошибки в перечне объектов, определении месторасположения и в других важных факторах, влияющих на кадастровую стоимость, то это будет являться веским основанием для пересмотра в сторону снижения.

Например, достаточно принести справку об аварийном состоянии объекта и это уже будет веским основанием для пересмотра цены.

На определение стоимости влияет:

• площадь, количество комнат, техническое состояние дома;
• показатель износа;
• цена сделок купли-продажи на аналогичные объекты в этом районе;
• информация о стоимости аренды в похожих квартирах;
• различные коэффициенты и индексы, которые используют профессиональные оценщики.

Ошибка в любом из используемых для расчета параметре может быть доказана и оспорена. Оценщик может, например, не учесть какие-то подсобки, кладовки, не заметить насколько увеличился показатель износа здания в связи с давним отсутствием капремонта. Все это повод для оспаривания результатов его подсчетов.

Кадастровая стоимость обычно максимально приближена к рыночной цене, но встречаются случаи, когда она завышена. Далее рассмотрим, можно ли оспорить стоимость объекта недвижимости физическому лицу для уменьшения налога и как это сделать.

Оспаривание результатов кадастровой оценки земли с «Ай-Эс Консалтинг»

В столь сложных разбирательствах не стоит полагаться на собственные силы. А учитывая, что еще недавно к несогласным собственникам не прислушивались вообще, не каждому юристу удалось заработать достаточный опыт в этой сфере.

Вы можете обратиться за определением рыночной стоимости недвижимости в Москве и Московской области . «Ай-Эс Консалтинг» обладает большим опытом в подготовке отчетов об оценке и судебных экспертиз в области оспаривания кадастровой стоимости. 48% — средний процент успешного снижения кадастровой стоимости в Москве и области. Также вы можете получить:

• Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости;
• Анализ потенциала снижения кадастровой стоимости;
• Экспертиза СРО на отчет об оценке;
• Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости
• Юридическое сопровождение при оспаривании кадастровой стоимости

Если есть необходимость, мы будем представлять ваши интересы в суде до момента получения заключения и обновления данных учета ГКН. Поэтому обращайтесь к нам и не платите лишнего!

Плюсы сотрудничества с Юридической компанией № 1

Описываемые услуги оказывают многие правовые фирмы Москвы. В чем преимущества сотрудничества именно с нами?

1. Земельные юристы, оказывающие правовую помощь, являются узкими специалистами. Это значит, что качество работ Юридической компании № 1 находится на более высоком уровне.
2. Цена услуг устанавливается договором и не меняется с течением времени. Доверитель полностью защищен от неприятных «сюрпризов» в виде повышения ценника.
3. Правоведы работают с любой недвижимостью – землями, домами, нежилыми строениями.
4. Специалисты сотрудничают только с проверенными экспертными организациями и оценщиками, которым хорошо известно оценочное законодательство и Земельный Кодекс.
5. Над поставленным вопросом работает целая команда правоведов, благодаря чему правовая проблема решается быстрее и эффективнее.

Процесс оспаривания в комиссии

Изменить кадастровую стоимость недвижимости посредством комиссионного рассмотрения имеют право обычные граждане, предприниматели, юрлица и госорганизации. Но обычным гражданам разрешено миновать данную стадию, напрямую обращаясь в суд. При наличии у юридического лица или у органов госвласти, местного самоуправления, имущества с завышенной оценочной суммой требуется предварительно получить отказ комиссии для направления ходатайства в судебную инстанцию.

Если рассматриваются дела Московской области, необходимо подать бумаги в Управление Росреестра по региону. Там создана и функционирует комиссия, в которую входят представители Росреестра, капалаты, Министерства имущественных отношений и оценочной организации.

В перечень подаваемых документов входит:

1. Заявление о пересмотре.
2. Выписка из единого Реестра, где указывается цена объекта.
3. Копия бумаги, подтверждающей право владения недвижимостью (должна быть заверена в нотариальной конторе).
4. Справки, поясняющие записки, свидетельствующие о недостоверности применяемых сведений при вычислении цены объекта или отчет об оценке для ситуаций использования рыночной стоимости.

Допускается прикладывать иные бумаги, указывающие на допущение ошибок при определении параметра.

Период рассмотрения заявки комиссий не превышает 1 месяца. Впоследствии направляется ответ:

1. Отклонение при выяснении применения достоверных сведений о земельном участке, доме или квартире.
2. Будет проведена переоценка для снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости при выявлении ложных результатов.

Когда происходит рассмотрение дела относительно определения рыночной стоимости на дату оценки, последует отрицательный или положительный ответ. Комиссия принимает решение в пользу истца – применять рыночный показатель, или оставить значение на прежнем уровне.

При получении отрицательного ответа, можно обратиться в суд. Предметом рассмотрения будет верность определения стоимостного параметра для объекта. Результаты анализа комиссий в расчет не принимаются.

Стоимость услуг по снижению кадастровой стоимости

Стоимость услуг складывается из стоимости подготовки отчета об оценке земли и стоимости проведения экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков (в случае необходимости).

Так же можем оказать дополнительные услуги:

• подготовка и подача документов в комиссию
•  подготовка и подача документов суд

В случае, если Вы заинтересованы в комплексной услуге, стоимость обсуждается индивидуально. Основная оплата при таком варианте осуществляется по факту оказания услуг. Фактом оказания услуг является получение кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка с содержанием установленной нами рыночной стоимости.

Почему стоит выбрать именно нашу компанию?

Процедура пересмотра кадастровой стоимости во всех регионах одинакова. Это позволяет нам квалифицированно оказывать услуги по всей России. При этом стоимость нашей работы нередко оказывается ниже стоимости таких же услуг в местных компаниях. Секрет в том, что у нашей компании минимальные издержки: все процессы отлажены, отработаны и поставлены на поток.

10 лет
Больше 10 лет работы на рынке консалтинговых услуг

200 дел
Более 200 дел, связанных с снижением кадастровой стоимости

1К компаний
Услуги, оказанные более чем 1000 компаний

500 миллионов
Экономия более 500 000 000 рублей наших клиентов за счет снижения кадастровой стоимости

ООО «Консалтинг Групп» — одна из первых компаний, которая начала практику оценки рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости. Первый отчет об оценке для таких целей был подготовлен в 2011 году. В период с 2011 года и до текущего времени было подготовлено более 500 отчетов об оценке с полученными на них положительными экспертными заключениями СРО, которые были успешно использованы в Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, Арбитражных судах РФ, Судах субъектов РФ. Клиентами по оценке стали такие компании, как сеть магазинов «Кировский», сеть магазинов «Монетка», «Северский трубный завод», Торговый центр «Гринвич», ДОСААФ России, предприятия госкорпорации «Росатом», Корпорация «Маяк», «Нижневартовский ГПЗ» (группа СИБУР), ОАО «КУЛЗ» (г. Каменск-Уральский), ОАО «Качканарский ГОК» (ЕВРАЗ), Завод «Атлант» (Ставропольский край).