Как появился и развивался рынок недвижимости в рф, и каково его состояние сейчас?

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению ни предназначены для ведения специфического бизнеса. Примером такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности: 

• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый имеет свое наименование  и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Московская недвижимость

Рынок
недвижимости в Москве представлен большим количеством предложений как
жилой недвижимости, так и коммерческой, как первичной, так и вторичной.
Во все времена столичная недвижимость пользовалась повышенным спросом. В
сравнении с другими регионами, рынок московской недвижимости является
наиболее емким. Во многих сегментах наблюдается дефицит объектов.

Покупателями объектов недвижимости в Москве являются как сами жители
города, так и инвесторы из регионов России. Операции с московской
недвижимостью очень выгодны, однако, к сожалению, столичный рынок как
первичной, так и вторичной недвижимости является очень рискованным для
потребителей, т.к.
в столице ведут свои дела разного рода перекупщики, спекулянты, а также
просто мошенников. Самыми опасными обычно бывают операции с объектами,
выставляемыми по наиболее низкой цене.

Рынок делится на части, как на дольки апельсин

Татьяна Романчева, директор Нижегородского Центра научной экспертизы:

— Рынок недвижимости начал свое следование по жизни в 1991 году. В его развитии можно выделить 5 этапов, которые сменяют друг друга, как времена года. Зарождение, потом становление, развитие, зрелость и спад.

1. 1991-1994 годы: период становления и бурного развития. Основные признаки – стремительный рост цен, повышенный спрос, срочная приватизация квартир, массовое расселение коммуналок и отсутствие законодательной правовой базы. В этот период была особенно высока активность маклеров, тогда же появились первые фирмы. Цены на вторичном рынке жилья за эти годы выросли в 11-12 раз. В конце первого периода появилась фирма «Интер-Оксидентал», в которой было много интересных приемов в технологии продаж.

2. 1995 — 17 августа 1998 года: стабилизационный период. Основные признаки – стабилизация цен (они колеблются в пределах 10-15%), выравнивание спроса и предложения, появление законодательной базы. В оборот рынка вовлекаются новостройки. Хотя многие брокеры еще боятся работать с первичным рынком, в Нижнем Новгороде появляется АН «Терем», которое занималось только новостройками. В этот же период начали развиваться рынки коммерческой недвижимости и найма. Обострилась конкуренция фирм, началась подготовка специалистов.

3. 1998–2001 годы: послекризисный период. Основные признаки — резко уменьшается покупательная способность, цены растут только на первичном рынке. Начинается пропаганда ипотеки. Отменяется срочная приватизация. Снижается стоимость найма. К концу 1999 года стабилизируется соотношение спроса и предложения.

В период роста рынка фирмы дифференцируются (появляются малые и большие; те, что специализируются только на первичном рынке или только на коммерческой недвижимости). В это же время снижаются риски на рынке для конечного потребителя (выходит 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство). Развивается консультационная деятельность фирм, повышается потребность в юристах.

С 2003-2004 года начинается оживление на рынке земли. Если раньше были продажи дач в садовых товариществах, то сейчас появились коттеджные поселки и земля под них. Следовательно, появились и специализированные отделы в агентствах недвижимости.

5. 2008–2011 годы: возрождение рынка (послекризисный период). Вторичкой по-прежнему в основном занимаются агентства недвижимости. Если обзвонить объявления, данные в газетах, то, может, найдете 1% собственников. На все остальные звонки ответят риэлторы. А вот первичный рынок за это время пришел несколько к иным технологиям. В период бурного строительства застройщики выбирали 3-4 агентства недвижимости, которые занимались продажей новостроек. Сегодня, когда объемы ввода нового жилья упали, большинство застройщиков открыли собственные отделы продаж.

В коммерческой недвижимости прослеживается аналогичная тенденция. На сегодняшний день в тех проектах, которые имеют законченную концепцию (крупные торговые и офисные центры), брокеры практически не участвуют, арендой занимаются управляющие компании. Агентства недвижимости занимаются в основном встроенными и пристроенными помещениями.

Если говорить о брокерах, то на качестве их работы сказывается развитие рынка труда. В 1995-96 годах на рынке была масса людей с высшим образованием, а то и со степенью, которых выбросила за борт оборонная промышленность. Сейчас те из них, кто состоялся в профессии, заняли должности топ-менеджеров. А вот нынешний уровень профессионализма рядовых брокеров, к сожалению, упал.

Ввдение

Успех бизнеса в условиях
рыночной экономике во многом предопределяется
качеством информации, на основе которой 
принимаются ответственные финансовые
решения. Именно поэтому сбор и аналитическая 
обработка информации, в том числе 
рыночной, сегодня являются как предметом 
отдельного изучения с научно-методологической
точки зрения, так и предметом 
самостоятельного бизнеса.

Рынок недвижимости, в отличие 
от фондового, более чем далек 
от совершенного по многим позициям, что 
и определяет особенности его 
исследования. С одной стороны, аналитики 
сталкиваются с трудностями, а порой 
и невозможностью корректной и однозначной 
формализации экономических взаимосвязей
на рынке недвижимости. С другой
стороны, очевидна бесперспективность
переноса на рынок недвижимости в 
чистом виде технологий анализа, применяемых 
на других рынках, так как эти 
технологии адаптированы для применения
в другой рыночной среде.

Рассматривая перспективы 
развития рынка недвижимости в России,
можно предположить, что отсутствие
потенциальных кризисов является излишне 
оптимистическим сценарием. Однако
последствия таких кризисов могут 
быть менее существенными, если уже 
сегодня, на стадии активного развития
рынка сформулировать и внедрить
в повседневную практику некоторые 
общие принципы и требования к 
аналитическим исследованиям, на основе
которых будут приниматься инвестиционные
решения.

Не только угроза кризисов,
но и текущие повседневные проблемы
— возрастающая конкуренция, снижение
возможностей для получения краткосрочных 
сверхприбылей, начало реализации долгосрочных
и капиталоемких проектов девелопмента
коммерческой недвижимости, приход на
рынок зарубежных инвесторов с высокими
требованиями к обоснованию решений 
и т.п. – объективно свидетельствуют
о том, что значимость качественного анализа
на рынках недвижимости России будет в
ближайшее время приобретать все больший
вес.

Объектом исследования является
рынок недвижимости.

Предмет – особенности 
формирование рынка недвижимости в России.

12 ступеней от стихии к цивилизации

Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов:

— За 20 с лишним лет рынок шагнул очень далеко. Поначалу квартиры можно было приватизировать и без детей, и тогда на улице оказалось много беспризорных. Это заставило законодателей принять закон, по которому несовершеннолетние, если они прописаны в квартире, участвуют в приватизации обязательно.

В начале 90-х института регистрации сделок с недвижимостью вообще не существовало. Все сделки проходили через нотариальные конторы и отмечались в районных БТИ.

Попробую выстроить знаковые этапы по годам. Начать нужно с 1990 года, когда был принят закон о собственности, именно с этого момента стало возможным приобретать квартиры по договору купли-продажи, а не через обмен и прописку, как было раньше.

— 1991 год – принятие закона о приватизации жилья в собственность граждан, что дало возможность бесплатно оформить муниципальное жилье в собственность проживающих в нем граждан.

— 1995-1996 годы – вступление в силу первой и второй части Гражданского Кодекса, заложившего основы экономической деятельности в РФ.

— 1997 год — создание Нижегородской гильдии риэлторов, способствующей развитию цивилизованного рынка недвижимости в Нижнем Новгороде.

— 1998 год — замена разрешительного характера регистрация по месту проживания на уведомительный. Уже не ЖЭК решает, где нам жить, а мы сами.

— 2000 год — возможность в соответствии со второй частью налогового кодекса вернуть часть денежных средств от покупки недвижимости (в настоящее время до 260 тысяч рублей).

— 2001 год — отменено лицензирование риэлторской деятельности. Это событие сподвигло ведущие риэлторские компании сплотиться вокруг Гильдии и самостоятельно разработать и принять стандарты оказания услуг. Члены Гильдии в добровольном порядке взяли на себя дополнительные обязательства по сертификации риэлторской деятельности, чтобы тем самым, при отсутствии лицензирования и закона о риэлторской деятельности, самостоятельно регулировать рынок услуг в сфере недвижимости.

— 2001 год — вступление в силу третьей части Гражданского кодекса, что расширило круг наследников с трех очередей до восьмого колена.

— 2004 год — появление первых программ по ипотечному кредитованию. Сначала были непростые условия. Начинали с 20% годовых, потом 18, сейчас есть ипотечные кредиты и под 8%. Ипотека позволила увеличить количество покупателей на 30%, а в лучшие годы — более чем на 50%.

— 2005 год — выход 214 ФЗ о долевом строительстве. При всем его несовершенстве он действительно навел порядок в сделках по долевому участию в строительстве, что позволило вступить в более цивилизованные отношения на рынке строящегося жилья, продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям стало невозможно.

На развитие рынка недвижимости оказали большое влияние Земельный кодекс (2001 г.), Градостроительный кодекс (2004 г.) и другие федеральные законы и местные законодательные акты, а также программы обеспечения жильем военнослужащих, переселения с Севера, другие федеральные и областные жилищные программы.

Новости »

Рынок акций РФ завершил торги падением индексов МосБиржи и РТС на 2-2,7%

Фактические платежи компаний РФ по внешнему долгу в IV квартале составят $16,3 млрд — ЦБ

Разработчик игр Nexters привлек $50 млн от Mubadala и VPE

Акции «Мечела» на Мосбирже падают на 5% на новостях о возможном закрытии завода «Москокс»

Путин поручил кабмину и ЦБ проработать программу ипотеки на ИЖС

Затраты британцев на рестораны и отели снизились с начала пандемии на 30%

Золото дешевеет на фоне общей распродажи на мировых рынках

Курс доллара коррекционно снижается к евро

В Fitch дали прогноз по ценам на нефть с новыми условиями сделки ОПЕК+

МКБ раскрыл расширенную версию ESG-стратегии на 2021-2023 годы

Fitch улучшило прогноз по рейтингу МТС Банка до «позитивного»

Россельхозбанк создает первую в России открытую википедию сельского хозяйства

Компания HONOR стала ключевым клиентом SberCloud в России

Место России на мировом рынке недвижимости

2013

В Jones Lang LaSalle прогнозировали, что в 2013 году совокупный объем вложений в московскую недвижимость составит около 7,5 миллиарда долларов. Специалисты отмечали, что снижение показателя связано не со снижением инвестиционного интереса, а с ограниченным предложением ликвидных активов. В первом квартале 2013 года объем сделок с недвижимостью России составил 2,1 миллиарда долларов, 96 процентов из которых пришлось на столицу.

2012: Москва в топ-10 мира по инвестициям в недвижимость

Консультанты подчеркивают, что российский рынок имеет значительный потенциал роста. Так, инвестиции в недвижимость России составляют 0,4 процента от ВВП страны, тогда как в Великобритании – 2,1 процента. Рекордные для России инвестиции на уровне 7-8 миллиардов долларов значительно уступают показателям других европейских стран (в Великобритании в 2012 году были закрыты сделки на 52 миллиарда долларов, в Германии — на 31 миллиард долларов, во Франции – на 21 миллиард долларов).

В четвертом квартале 2012 года объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы (в готовые объекты) составил около 3 миллиардов долларов, что позволило российской столице впервые войти в десятку мировых лидеров по данному показателю. Об этом говорится в исследовании компании Jones Lang LaSalle.

Как отмечают эксперты, Москва разделила 8-9 места рейтинга с Вашингтоном. На первой позиции оказался Нью-Йорк, где инвесторы за квартал вложили 9,9 миллиарда долларов.

• Вторую строчку с показателем в 8,8 миллиарда долларов занял Лондон,
• третью — Париж (5,6 миллиарда долларов).
• В число лидеров также попали Сеул (4,7 миллиарда долларов),
• Сиэтл (4,4 миллиарда долларов),
• Гонконг и Токио (по 3,2 миллиарда долларов).
• Замкнул топ-10 Лос-Анджелес (2,8 миллиарда долларов).

Ранее лучшим посткризисным результатом для Москвы являлась 11 строчка по итогам третьего квартала 2011 года, когда объем инвестиций достиг 2 миллиардов долларов. Худшим считается первый квартал 2010 года (43-е место, 230 миллионов долларов). По итогам всего 2012 года Москва заняла 13-е место с объемом инвестиций в 8,7 миллиарда долларов.

По словам аналитиков, на Москву приходится свыше 90 процентов инвестиций в недвижимость России.

Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
• определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;
• формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

• относящиеся к краткосрочным целям;
• относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.

Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

1. Экономия средств. Выгоднее приобретать жилплощадь в новостройке на самых ранних стадиях возведения. Цена на квадратные метры будет увеличиваться по мере завершения строительства. После сдачи дома апартаменты значительно подорожают.
2. Время. Несомненным плюсом «вторички» является возможность заселиться сразу после того, как была совершена купля-продажа. Приобретая новостройку, собственник должен будет ждать несколько лет до завершения строительства.
3. Затраты. Большинство новых квартир сдаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю придется приготовить солидную сумму на ремонт и купить мебель и сантехнику. На вторичном рынке можно найти вариант с хорошим ремонтом, а иногда – с качественным интерьером.
4. Количество предложений. Выбор вариантов в новостройках, как правило, ограничен. Большую часть предложений составляет именно «Вторичка».
5. Юридическая чистота. Если вы приобретаете жилплощадь у застройщика, то вы можете быть уверены, что являетесь единственным законным владельцем, и ваши права не будут оспорены. Покупая вторичное жилье, вы рискуете – могут объявиться временно выбывшие лица или незарегистрированные собственники. Объект может оказаться под арестом или в залоге. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, не экономьте на услугах юриста и проведите тщательную проверку.
6. Оформление в ипотеку. Кредит выдают на приобретение любого жилья – нового и не очень. Однако можно столкнуться с некоторыми трудностями при покупке новостройки: не все банки готовы предоставлять средства под приобретение строящихся объектов. Желая покрыть возможные риски, финансовые организации завышают ставки.

Совет! Инвестируя средства в строящийся объект недвижимости, вы можете получить прибыль до 25-30% в год.

— Рынок лицензий — это торговля технологией.

— Рынок жилья — до недавнего времени в нашей стране существовал в виде купли-продажи частных домов, дач и других владений подобного рода, а также кооперативных квартир, которые могли быть проданы и куплены.

Помимо перечисленных признаков рынки делятся:

По степени развития:

— Неразвитый рынок — характеризуется тем, что рыночные отношения носят случайный, чаще всего товарный (бартерный) характер;

— Свободный рынок — характеризуется следующими чертами:

? неограниченное число участников рыночных отношений и свободная конкуренция между ними;

? абсолютно свободный доступ к любой хозяйственной деятельности всех членов общества;

? абсолютная мобильность факторов производства;

? неограниченная свобода передвижения капитала;

? наличие у каждого участника абсолютно полной информации о рынке (о норме прибыли, спросе, предложении и т.д.);

? абсолютная однородность одноименных товаров (отсутствие торговых марок и т.д.);

? ни один участок свободной конкуренции не в состоянии оказать непосредственное влияние на решение другого неэкономическими методами;

? цены устанавливаются стихийно в ходе свободной конкуренции;

? отсутствие монополии (один производитель), монопсонии (один покупатель) и государственного регулирования.;

— Регулируемый рынок — это рынок, подчиненный определенному порядку, который закреплен в правовых нормах и поддерживается государством.

— Деформированный рынок.

По характеру ассортимента товаров:

— Замкнутый рынок, на котором представлены товары только первого производителя;

— Насыщенный рынок, на котором представлено множество сходных товаров многих производителей;

— Рынок широкого ассортимента, на котором есть ряд видов товара, связанных между собой и направленных на удовлетворение одной или нескольких связанных между собой потребностей;

— Смешанный рынок, на котором имеются разнообразные товары, не связанные между собой.

По характеру продаж:

— Оптовый рынок;

— Розничный рынок.

По уровню насыщения:

— Равновесный рынок;

— Избыточный рынок;

— Дефицитный рынок.

По соответствию законодательным нормам:

— Легальный рынок;

— Нелегальный рынок — включает теневую торговлю и «черный» рынок.

По товарным группам:

— Рынок товаров производственного назначения;

— Рынок потребительских товаров (например, продовольствия);

— Рынок сырья и материалов и т.д.

По отраслевому признаку:

— Рынок автомобилей;

— Рынок нефти;

— Рынок компьютерной техники

— Текстильный рынок;

— Рынок сельхозпродукции и т.д.

В зарубежных странах выделяют также аукционы, долгосрочные контракты, телефонно-телексный рынок, разовые сделки, биржевую торговлю.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

Плюсы и минусы вторички

Преимущества вторичных объектов очевидны. Как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой. Покупатель может на месте оценить состояние дома и условия проживания.

Важно! При покупке «вторички» вы можете сразу понять, с какими соседями вам придется жить. Также вы можете обговорить некоторые аспекты с продавцом и добиться уступок.. Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации

Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда

Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации. Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда.

Среди недостатков такого жилья – более высокая, по сравнению с новостройкой, стоимость. В квартире может оказаться незаконная перепланировка или скрытые недостатки. Также стоит учитывать износ коммуникаций. Если дом был построен более 40 лет назад, то состояние электропроводки, стояков, труб, вероятно, оставляет желать лучшего. Если не проводился капитальный ремонт, то имеет смысл поискать другие варианты.

Недвижимость в регионах

Традиционно Россию делят на следующие регионы: Москва, Московская
область, Центральный федеральный округ, Южный федеральный округ,
Северо-западный федеральный округ, Дальневосточный федеральный округ,
Сибирский федеральный округ, Уральский федеральный округ, Приволжский
федеральный округ, Ленинградская область, Санкт-Петербург.

   
Разные регионы развиваются по-разному и, соответственно, имеют разную
привлекательность с точки зрения операций с недвижимостью. Сегодня
наиболее привлекательна недвижимость в Москве, Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, Краснодаре, Краснодарском Крае, Ростове,
Санкт-Петербурге, Калининграде, Екатеринбурге, Перми, Новосибирске,
Ярославле и других городах.

Текущее состояние

Начиная с 2010 по 2013 годы рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.

Рынок Российской недвижимости

С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:

1. Крупные инвесторы потеряли возможность получать «дешевые» кредиты — из-за чего замедлились темпы строительства (а часть начатых объектов оказалась заморожена).

2. “Просел” реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).

3. Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.

4. Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).

Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал “падать”:

• снизился уровень продаж квартир в новостройках;

• уменьшилось количество взятых ипотек;

• уменьшилось общее количество сделок по покупке;

• уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья);

• снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).

Часто в новостройках жилье раскупается неохотно. В некоторых жилых комплексах, сданных 1-2 года назад, до сих пор остается пустой значительная часть квартир. Такая тенденция наблюдается по всей территории страны — как в регионах, так и в Москве.

Если оценить прогноз на 2017 год, то дальнейшего снижения цен на новостройки ожидать вряд ли стоит. Стоимость «квадрата» в строящихся домах и без того снизилась, поэтому этот рынок скорее просто “приостановится” до улучшения ситуации. Возможен даже обратный процесс — из-за подорожания строительства цены могут несущественно вырасти.

Такая ситуация на рынке недвижимости в 2017 году может привести к дефициту новостроек в обозримом будущем. Если кризис уже пережил пик, и дальше экономика государства пойдет на восстановление, то спрос на жилплощадь снова начнет расти. Из-за того, что сейчас значительная часть объектов оказалась замороженной, на рынке может оказаться недостаточно предложений. Такая ситуация маловероятна, но все же возможна (и в основном для крупных городов).

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости в 2017 году (и в ближайшие 1-2 года) прогнозируется продолжение снижения цен. Это может частично стимулировать спрос.

Какова ситуация в сегменте коммерческих объектов?

Жилье — не единственный «товар», который пользуется высоким спросом. Широко развит в России и рынок коммерческой недвижимости. Сюда можно отнести офисы, магазины, а также складские помещения и здания — именно такие объекты покупаются, продаются и арендуются чаще всего.

В первой половине 2017 года в крупных городах начинает восстанавливаться спрос на офисную недвижимость. Для примера: в Москве за первый квартал объем новых сделок покупки и аренды оказался на 45% больше, чем за такой же период в 2016 году, и на 66% больше, чем в 2015. Получается, что спрос на столичные офисы поднялся в полтора раза.

Рынок складской недвижимости наиболее оживленный в столице. В начале 2017 года отмечается существенное падение количества сделок по сравнению с 2016 годом. Средняя ставка аренды не спешит подниматься: в начале 2014 года по Москве она составляла средние 4900 рублей за «квадрат» в году. После начала кризиса, когда рынок складской недвижимости стал «падать», она стала плавно снижаться, и во второй половине 2015 года «пробила» отметку в 4100. Сейчас средняя годовая стоимость аренды колеблется на уровне 4000 рублей за «квадрат».

Первые риэлторы знали о своих обязанностях понаслышке

Ирина Малыгина, директор АН «Кварц»:

— Рынок недвижимости всегда привлекал к себе особое внимание. В первую очередь, это связано с тем, что состояние рынка недвижимости в целом является одним из главных показателей экономического развития страны

На его развитие существенное влияние оказывают международная обстановка, внутренняя ситуация в стране и в отдельно взятом регионе.

На сегодня более 90% всего оборота недвижимости в стране занимает рынок жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России считается 1990 год, когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности. С 1 июля 1990 года (когда закон вступил в силу) начал складываться рынок жилой недвижимости.

В законодательство ввели нормы по приватизации квартир. У людей появилась возможность распоряжаться своим имуществом. В конце 80-х и начале 90-х годов у большинства населения существовали личные сбережения, которые стали также привлекаться на жилищный рынок.

С этого времени в Москве началось создание первых риэлторских фирм, появились легальные сделки по продаже и покупке недвижимости. В других городах рынок стал стихийно формироваться ближе к 1992 году, когда началась массовая приватизация жилья. С возникновение рынка недвижимости возник новый сегмент рынка посреднических услуг — риэлтора. Стали открываться новые фирмы, оказывающие такие услуги, сотрудники которых только понаслышке знали о том, в чем заключается работа риэлторских фирм. Объем работы риэлторов сразу стал довольно велик, но основная услуга заключалась в помощи гражданам в приватизации квартир и их последующей перепродаже. Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлтора и качества оказываемых ими услуг в 1992 году была создана Российская Гильдия Риэлторов (РГР).

За время своего существования рынок жилой недвижимости претерпел немало изменений. Существует общая для различных городов России закономерность изменения стоимости жилья. На начальной стадии рынка цена недвижимости низкая. Недооценка стоимости жилья на этом этапе приводит к ее быстрому росту. На второй стадии темпы роста цен снижаются. На третьей стадии рост цен прекращается и даже наблюдается их снижение.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• дать понятие недвижимости;
• охарактеризовать структуру, функции, виды ранка недвижимости;
• обозначить особенности рынка недвижимости;
• выделить факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости в РФ;
• выявить Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ;
• провести анализ современного рынка недвижимости в регионах России;
• пранализировать осовременное сосояние рынка недвижимости г. Мурманска.

В процессе исследования
был применен метод теоретического
исследования:

• теоретический анализ литературы для обоснования теоретических и практических направлений исследования;
• систематизацию, обобщение.

Курсовая работа состоит 
из введения, трех глав, заключения и списка
литературы.

Парадоксы дешевой ипотеки

Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.

В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.

Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.

Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.

Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.