Без локдауна: как рынок коммерческой недвижимости отреагировал на «вторую волну»?

Государство продолжит регулировать рынок

Ограничения

Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Поддержка

На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.

В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.

Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.

Сделки на рынке складской недвижимости

Рис. 6. Динамика заключения сделок по регионам РФ, %Рис. 7. Распределение сделок по регионам РФ в 2020 г., %Таблица 2. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в Московской области по итогам 2020 г.

Компания	Площадь, кв.м.	Объект	Тип сделки	Квартал
ВсеИнструменты.ру	182 000	PNK Парк Домодедово	BTS аренда	3
Ozon	154 000	Логистический парк «Ориентир Запад», Новорижское шоссе	BTS аренда	3
X5 Retail Group	89 384	Логопарк «Новая Рига»	Аренда	2
IDS Borjomi Russia	45 020	PNK Парк Северное Шереметьево	BTS Продажа	—
X5 Retail Group	43 800	«Ориентир Север-4»	BTS аренда	2
Marvel Logistics	40 578	PNK Парк Валищево	BTS Продажа	—
Ритейл (аноним)	35 000	«Сакс»	Продажа	2
Wildberries	28 234	Логопарк «Крекшино»	Аренда	1

Таблица 3. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в России по итогам 2020 г.

Компания	Площадь, кв.м.	Город	Объект	Тип сделки
Fix Price	67 689	Краснодар	Октябрьский	BTS Продажа
Камелот-А (Ярче)	49 300	Новосибирск	ПЛТ Толмачево	Аренда
Fix Price	44 000	Новосибирск	Логопарк Сибирский	Аренда
X5 Retail Group	40 152	Курск	РЦ Курский	BTS Аренда
Fix Price	35 438	Санкт-Петербург	PNK Парк Софийская 2	BTS Продажа
X5 Retail Group	34 800	Брянск	РЦ Брянский	BTS Аренда

Таблица 4. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе в 2020 году

Компания

Площадь, кв.м.

Объект

Квартал

Wildberries

92 000

Распределительный центр Wildberrie 2 и 3 очередь

1

«Глобус»

60 000

Распределительный центр Глобус

3

«Ориентир»

60 000

Логопарк «Север-4»

—

ПСК «Атлант-Парк»

49 980

ПСК «Атлант-Парк», корпус 33

—

«Логопарк Менеджмент»

49 615

Логопарк «Софьино», корпус 3.2

2

PNK Group

47 000

Коломенский завод

3

PLT

44 444

РЦ «Верный»

1

«Логопарк Менеджмент»

42 894

Логопарк «Быково», корпус Р

1

AGCO-RM

30 000

Логистический комплекс «Внуково 2»

—

Lizard

26 971

Логистический центр

2

«Строительный альянс»

24 526

Логопарк «Сынково», 16-й и 17-й корпуса

3

«Логопарк Менеджмент»

24 500

Складской комплекс в Раменском

1

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом №	Бренд	Страна происхождения	Профиль	Ценовой сегмент
1	UFC Gyms	США	Фитнес клуб	Выше среднего
2	Filorga	Франция	Косметика и парфюмерия	Выше среднего
3	Suitsupply Woman	Нидерланды	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
4	The North Face	США	Одежда / Обувь / Белье	Средний
5	Ereda	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
6	Jysk	Дания	Товары для дома / Интерьер	Ниже среднего
7	Boss Woman	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
8	Weekday	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний
9	Paulig Café&Store	Финляндия	Общественное питание	Средний
10	Patrick Roger	Франция	Продукты	Выше среднего
11	Adidas Terrex	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Средний
12	&OtherStories	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса

Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым

На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.

Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.

Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;

Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Поставщики помогут отрасли развиваться

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Как это повлияет на торговую недвижимость?

1. Увеличится количество локаций для строительства.
2. Увеличится количество инвесторов.

Объекты, которые будут востребованы:

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит
в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более
дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и
небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для
отделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии.
Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения.
При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем
прочие сферы бизнеса. Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать
компании beauty
индустрии, которая сейчас находится в стадии роста

Салоны красоты, косметологические
салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и
канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать
компании beauty
индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические
салоны и парикмахерские

Для них ключевым требованием является наличие воды и
канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик,
которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную
важность и ценность:

• Витражное остекление фасадов;
• Высота потолков;
• Свободные планировки;
• Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
• Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке
и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир,
потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. 

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные
сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с
рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт
западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие
магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших
продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году,
сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже
начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный
формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки,
такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают
рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины
площадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал.
К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса:
общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую
ликвидность.

Прогнозы развития складского рынка в России

Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году

Компания	Площадь, кв.м.	Объект
PNK Group	182 000	ВсеИнструменты.ру
Ориентир	154 000	Распределительный центр Ozon
X5 Retail Group	89 384	Распределительный центр X5 Retail Group
Русич	88 708	Индустриальный парк «Холмогоры»
«Логопарк Менеджмент»	58 790	Склад Bosch Siemens
Wildberries	53 000	Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь
ПСК «Атлант-Парк»	49 980	ПСК «Атлант-Парк», корпус 33
«Логопарк Менеджмент»	49 615	Склад «Яндекс.Маркет»
Radius Group	43 098	Индустриальный парк «Южные Врата»

Рис. 8. Объем инвестиций в недвижимость по сегментам в Московской области в 2020 г., %

Основные тенденции рынка складской недвижимости

в России

1. смещение спроса на складскую недвижимость в регионы РФ;
2. рост популярности формата Built-to-Suit.

В Московской области:

Коммерческая недвижимость — что это такое?

Наверняка каждый из нас хотя бы раз в своей жизни слышал такой термин, как коммерческая недвижимость. Но, к сожалению, некоторые имеют искаженное понятие относительно данного явления. Наиболее распространенное заблуждение – включение в разряд коммерческой недвижимости квартир, домов, коттеджей и особняков, используемых для дальнейшей перепродажи с целью получения финансовой выгоды. На самом же деле коммерческая недвижимость не имеет никакого отношения к площадям, предназначенным для постоянного проживания людей. Проще говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда для открытия гостиниц, кафе, ресторанов, офисных помещений, магазинов и прочих бизнес-проектов.

Условно коммерческая недвижимость может быть разделена на шесть групп, к каждой из которых относятся те или иные объекты. Рассмотрим вкратце все элементы данной структуры:

• Коммерческая недвижимость свободного назначения. Это название вовсе не значит, что здесь может быть все что угодно. К представленной группе необходимо отнести такие объекты, как спортивные комплексы, кафе, бары, рестораны, отели и гостиницы. Проще говоря, имеется в виду сфера обслуживания людей.
• Коммерческая недвижимость под розничную торговлю. Здесь какие-либо пояснения излишни, так как каждый понимает, о чем идет речь – торгово-развлекательные центры, магазины, аптеки, автосалоны и т.д. То есть, все, что связано с розничной продажей чего-либо.
• Коммерческая недвижимость офисной категории. Здесь могут учитываться как специализированные офисные центры с множеством собственников и арендаторов, так и отдельные здания, принадлежащие одной компании.
• Индустриальная коммерческая недвижимость. Производственные площади заводов и предприятий, а также склады относятся именно к данной группе.
• Есть в тематике коммерческой недвижимости одно исключение, имеющее отношение к проживанию людей. Речь идет об апартаментах, многоквартирных домах и съемной недвижимости (например, аренда на сутки).
• Социальная коммерческая недвижимость – в этой категории учитываются медицинские центры, аэропорты, вокзалы и прочие важные для населения объекты.

Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин может быть несколько. Это и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику. Обычному человеку порой очень и очень трудно разобраться в тонкостях подобного вопроса, поэтому достаточно часто встречаются случаи обмана или неисполнения обязательств арендодателей коммерческой недвижимости перед арендаторами. Избежать этого поможет профессиональный подход, который предоставляют опытные риэлторы. Не стоит забывать и о том, что в распоряжении таких людей имеется внушительная база недвижимости, которая значительно облегчит процесс поиска подходящего варианта.

Остались вопросы и нужна бесплатная консультация?

Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды

Когда в здании большое количество вакантных площадей — это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.

Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.

Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:

• продуктовые супермаркеты — 350-500 м2;
• специализированные магазины — 100-300 м2;
• салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви — 80-200 м2;
• заведения общественного питания — 300-700 м2
  (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).

Подробности в видео на нашем канале:

Предложение и вакансия

• Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

• За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

• До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора	Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*	% от ТО
Гипермаркет (>7 000 м²)	0–8 000	1,5–4
DIY (>5 000 м²)	0–6 000	4–6
Супермаркет (1 000–2 000 м²)	8 000–18 000	4–6
Супермаркет (450–900 м²)	18 000–35 000	6–6
Товары для дома (<1 500 м²)	0–10 000	6–10
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)	6 000‒15 000	2,5–5
Спортивные товары (1 200–1 800 м²)	6 000‒12 000	6–8
Детские товары (1 200–2 000 м²)	6 000‒12 000	7–9
Операторы торговой галереи:
	Якоря более 1 000 м²	0–12 000	4–12
	Мини-якоря 700–1 000 м²	0–14 000	6–12
	Мини-якоря 500–700 м²	0–16 000	6–12
	300–500 м²	0–25 000	5–12
	150–300 м²	8 000–18 000	6–14
	100–150 м²	16 000–36 000	10–14
	50–100 м²	25 000–80 000	12–14
	0–50 м²	45 000–100 000	12–14
Досуговые концепции:
	Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)	4 000–8 000	10–14
	Кинотеатр (2 500–5 000 м²)	0–6 000	8–12
Общественное питание:
	Food -court	45 000–120 000	12–15
	Кафе	15 000–90 000	12–14
	Рестораны	0–25 000	10–12

Что ждать в будущем?

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.

Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов

Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды

Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.

Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.

Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.

Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.

Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут

Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.

2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.

Коммерческая недвижимость

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.

Обзор региональных складских рынков России

Рис. 1. Рынок складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ, тыс. кв. м.Таблица 1. Основные показатели рынка складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ

Показатель	Московский регион	СПб. и Лен.область	Другие регионы
Общий объем предложения на конец 2020 г., тыс.м.кв.	16055	4058	9058
Введено в эксплуатацию в2020 г., тыс.м.кв.	850 (-13%)	342,9 (+86%)	500 (+7%)
Объем сделок в 2020 г., тыс.м.кв.	1600 (+2%)	270 (-38%)	800 (+37%)
Доля вакантных площадей на конец 2020 г., %	2,2 (-0,5)	3,4 (+0,7)	5 (+0,1)
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А, руб./м.кв./год	4000 (+3%)	4 100 (-0,5%)	3 750 (+4%)
Диапазон запрашиваемой цены продажи, руб./м.кв.	35 000-42 000 (+5,5%)	35 000-40000	35 000-45 000

Запрашиваемая цена на Built-to-Suit проект класса А — более 10 000 м2, без учета НДС.

Складской рынок Московского региона

Рис. 2. Объемы нового спекулятивного и BTS-строительства складов в Московском регионе, тыс. кв. м.
Рис. 3. Ставка, р./м2 за год в классе А в МОРис. 4. Вакантные складские помещения в МО, %

Тренды рынка торговой недвижимости в 2021 году

Спрос зависит от площади

По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью —  от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².

Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.

Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.

Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта

Крупные игроки выходят на классифайды

Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади. 

Стоимость аренды и покупки выросла

Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.

По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.

Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).

В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.

В то же время средняя цена продажи торговых площадей в России в первом квартале 2021 года выросла на 12% год к году.

Повышение стоимости спровоцировало снижение ставок по банковским депозитам и выгодные ипотечные предложения, в результате которых бизнесу стало проще приобрести помещение в собственность.

В Москве, напротив, за I квартал 2021 цены снизились на 11% относительно уровня I квартала 2020 года, так как перемещение спроса в спальные районы уменьшает среднюю ставку. Кроме того, в столице часть объектов переходит из категории аренды в продажу, а стоимость в текущих условиях сильно зависит от локации и трафика. 

Торговые центры не могут вернуть арендаторов

Торговые центры сегодня открыты для посещения. Действуют дополнительные ограничения для фуд-кортов, которые закрыты, например, в Санкт-Петербурге. Тем не менее, любой желающий может устроить шопинг, однако даже при таких условиях потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.

Число просмотров объявлений аренды помещений в торговых центрах сегодня на 40% ниже, чем в начале года. Впрочем, относительно периода самоизоляции, текущие показатели выше на 130%. Но это не помогло полностью компенсировать массовый отток спроса из-за падения посещаемости торговый центров.

Сложнее всего обстановка в Красноярске, Москве и Уфе, где спрос в сравнении с началом года просел в полтора раза. Самая позитивная ситуация – в Казани, Новосибирске, Перми и Челябинске – только в этих четырех городах потенциальные арендаторы рассматривают помещения торговых центров в аренду чаще, чем в феврале.

Чуть активнее восстанавливается спрос на стрит-ритейл – небольшие магазины и помещения, расположенные на первых этажах зданий. Текущий спрос (число просмотров объявлений) выше докризисного в большинстве крупнейших городах, лучшие показатели – в Челябинске, Ростове-на-Дону, Казани, Омске (рост просмотров более чем в полтора раза). В целом по всем городам-миллионникам спрос на площади стрит-ритейла в аренду ниже докризисного на 31%. В сравнении с весенними ограничениями активность потенциальных арендаторов выше на 120%.

Москва и Санкт-Петербург снова в числе аутсайдеров: потенциальный спрос на аренду помещений стрит-ритейла ниже докризисного на 41% и 12% соответственно. Однако это все равно не столь большое падение в сравнении с сокращением спроса на аренду площадей в ТЦ (на 49% в Москве и на 31% в Санкт-Петербурге). 

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

Город	Аренда в ТЦ	Аренда Стрит-ритейл
Относительно «докризисного» начала года	Относительно весенней самоизоляции	Относительно «докризисного» начала года	Относительно весенней самоизоляции
Москва	-49%	149%	-41%	122%
Московская область	-35%	129%	-15%	142%
Санкт-Петербург	-31%	252%	-12%	105%
Ленинградская область	-5%	140%	34%	167%
Новосибирск	44%	138%	-27%	15%
Екатеринбург	-3%	95%	21%	128%
Казань	48%	224%	64%	242%
Нижний Новгород	-39%	111%	-5%	149%
Челябинск	39%	65%	89%	262%
Самара	-28%	39%	44%	180%
Омск	-17%	66%	56%	228%
Ростов-на-Дону	-9%	180%	79%	253%
Уфа	-45%	60%	25%	82%
Красноярск	-58%	11%	-43%	-7%
Воронеж	1%	69%	12%	54%
Пермь	35%	153%	20%	153%
Волгоград	-30%	12%	-10%	43%
Все города	-40%	+130%	-31%	+121%

Где взять информацию для анализа рынка

Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.

Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости. Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры. Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.

Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники. Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости. Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.

Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство. При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой. Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке. Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры.